先日、区分所有者としてマンションの共用施設の利用を申し込んだら、
「区分所有者でも、居住中でない場合は、共用施設を利用できなくなりました」と
言われ、管理会社に共用施設の利用を拒否されました。
現在、私は区分所有者、部屋は賃貸として貸しに出しており、占有者がおります。
過去、管理費など滞納したことは一度もありませんし、
区分所有法で言う「著しく他の区分所有者に損害を与える」様なことは
もちろんしておりません。
法律的にも、共用施設の利用を禁止するには、明確な理由と３／４以上の
区分所有者の賛成が必要、かつ弁明の機会を与え、、、 と書いてありますが、
「理事会で決まった」という理由一つで、決定してしまったようです。
この決定は、何も私個人の共用施設の使用権利ではなく、
外部に居住している区分所有者（つまりは、賃貸に出しているオーナーですね）
全員の使用を禁止にしたそうです。
そこに居住している、していないにかかわらず区分所有者としての
区分所有権があり、共用施設を利用する権利があると思うのですが、
この理事会（総会ではないです）での決定は法的に無効ではないのでしょうか？
[スレ作成日時]2009-01-29 14:53:00
注文住宅のオンライン相談
区分所有者の共用施設の利用を禁止する権限があるのか
| No.2 |
by 匿名さん 2009-01-29 15:38:00
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今、私のところのマンションの規約を見てみたら
「○○（共有部分の名前）を使用することができる者は、原則として居住者およびその関係者に限るものとする。」 と書いてありました。 法的根拠は何もないですが、上記規約に従えば居住者（賃貸者）は使用できても所有者（オーナー）は使用できない可能性があるように読めます。 賃貸者、所有者の両方に権利を与えると１件分の管理費で２件が使用できることを憂慮しているのかもしれません。 あなたのマンションでこれと同じような記述があるのならば、理事会は規約を厳密に執行するようになったとも考えられます。 |
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|---|---|---|
| No.3 |
賃貸に出しているということですので、共用部分の使用権も込みで
賃借人に貸し出しているという考え方なのでは？ 所有者にも使用権を与えると賃借人と合わせて二組に対して使用権を 認める事になってしまいます。他の所有者に対して不平等ではないで しょうか？賃貸に出す事によって利益を得ている訳ですから。 仮に総会で議案となっても賛成者が多くて可決されてしまいそうな 気がします。 |
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| No.4 |
スレ主のお怒りはよくわかります。
現行規約及び細則の記載の確認が必要ですが、 理事会の決定のみで制限を加える範囲を超えていると思います。 総会決議したとしても法的問題が残ると思います。 文書にて正式に抗議すればよろしいかと。（その管理会社もちょっと・・・） |
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| No.5 |
ちなみに私のところは、
トップラウンジなどの数の制限がない施設は ＞（使用者・使用方法） ＞ 第１条 ○○○○○○ラウンジを使用できる者は、原則として＜＜マンション名＞＞の 居住者 ＞ 及び区分所有者並びにその同伴者とする。 バイク置き場などの数の限りがある施設は、 ＞ 第１条 ○○○置場の使用者（以下「使用者」という。）は、＜＜マンション名＞＞（以下「本マン ＞ ション」という。）に居住する区分所有者及び本マンションに居住するその親族に限るものと する。 ＞ 又、区分所有者が法人の場合の使用者は、本マンションに居住する法人の役職員又はその同居親族とする。 と細則に各々書かれています。 |
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| No.6 |
いくつか回答ありがとうございます。
そもそも、占有者と区分所有者の２重になるからやめようとの話になったらしいですが、 ２者が同時に使用することはそもそもできませんし、利用回数にも制限があります。 また、占有者も共用施設を使えるというのは、組合が決めた、いわば付加価値であって、 それによって、区分所有者の権利を制限するのは法的にもおかしいような気がしますし、 使用を平等にするのであれば、占有者の使用を制限するのが筋ではないかと思うのです。 そもそも、600戸近い大規模マンションで、占有者は30戸にも満たない状況で、 ２重に予約が重なるケースなど、ほとんど起こらないはずなんですよね。 |
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| No.7 |
区分所有法
（共用部分の使用） 第十三条 各共有者は、共用部分をその用方に従つて使用することができる。 に違反しています。理事会で決まったとか曖昧表現は確認の必要がありますが、違反に気がついているかも知れません。 |
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| No.8 |
＞７ 意味不明。
どこが違反なの？ だけど、実際、共有部分の使用申し込みにいった時、”号室の○○です。”とは、 オーナーだけだったら言えないですね。住んでいないのに、共有施設だけ使うと いうのはあまり普通ではないし、調べた結果、占有者が別にいることがわかれば、 拒否されてもしょうがないように思います。いまは、規約になくても、総会に はかればすぐ決定されるでしょう。 こういう質問自体に相当違和感があります。 |
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| No.9 |
区分所有法第１３条の「用法に従って使用することができる」とは、
１．法定共用部分 当該部分の構造上の使用目的に従って使用することができる。 （規約によっても、区分所有者の用法に従った使用を禁止することはできない。） ２．規約共用部分 規約で定めた使用目的または規約で前提とする使用目的に従って使用することができる。 ことを意味しています。 |
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| No.10 |
住んでいなくても共用施設を使うことも、全く違和感はありません。
ゲストスイート、スカイラウンジ、など、オーナーとして使用することに、 なんら違和感もなければ、○号室の△△です、と 普通に言いますし、 フロントの管理会社も、区分所有者と占有者の両方の一覧を保有しています。 区分所有者の権利を剥奪しているのではないか？ という質問であり、８の方は何をどう調べた結果、 区分所有権をうばうことが別におかしくないと言っているのですか？ 単純にそのソースを教えてください。 区分所有法にはそのようなことは書かれておりません。 とりあえず、管理会社に抗議はしてますが、 文書による通知はまだしていないので、 してみようと思います。 おかしい！おかしくない！ どちらの意見も聞こうと思っていますが、判断基準やソースを きちんといただけると、よりわかりやすいです。 |
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| No.11 |
>どちらの意見も聞こうと思っていますが、判断基準やソースきちんといただけると、よりわかりやすいです。
区分所有法１３条で、共有者である貴方は用方に従って使用することが出来ることにどうして自信を持てないのか理解できません。但し、場所により使用料金や申し込み順などの制約の細則があるかも知れませんが、区分所有者に禁止は出来ません。 例として、駐車場が余っている場合は、使用料規定を守れば管理組合はその貴方の使用は大歓迎でしょうが、数に制限がある場合は、居住の区分所有者に優先権を与えるのは当然で、これは禁止していることとは違うことは理解できるでしょう。 |
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| No.12 |
おおかた現状と、対策がつかめました。
そして、法的にもこちらの主張はおかしくないと言うこともわかりました。 ありがとうございました。 |
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| No.13 |
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| No.14 |
共用施設の使用権は占有部の使用権にくっついてますよね？
区分所有された占有部を賃貸に出すと言うことは、共用施設の使用権も貸出中なので、利用する権利はないですね。 |
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| No.15 |
複数の方が所有されているマンションの規約がどうなっている
か次第だとレスされているにも関わらず、それについての返答が スレ主さんからありませんね。 実は規約では利用できないようになっているのかもしれません。 そこを何とかしたいと・・・。 |
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| No.16 |
>そして、法的にもこちらの主張はおかしくないと言うこともわかりました。
ご自分もソースを示したらどうですか？ |
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| No.17 |
質問が来ているようなので、回答いたしますが、
施設は、ゲストスイート、スカイラウンジなどです。 今まで規約上特に明記されていなかったことを、今月になって突然 「理事会で決定した」というのを理由に「こちらに住んでいない区分所有者の方には 共用施設を使用していただくことができなくなりました」と言われた。 と言うのが流れです。 こちらの主張のソースは区分所有法を元に話しています。 区分所有者の共用部の使用を禁止するには３／４以上の区分所有者の同意が必要であり、 禁止の対象になっている区分所有者に弁明の機会を設ける必要があると書かれています。 （もちろん、そんな機会は設定されていませんし、その案内も来ていません） そして、総会ではなく、理事会での決定が「３／４以上の区分所有者の同意」として 取られるのかどうかが、自分の中で「？」な部分です。 こちらの主張としては、あくまで区分所有権と占有権は別だと言うことです。 予約が重複した場合、もちろん区分所有者に優先権があります。それは規約に書かれています。 それは、駐車場の利用に関しても明記されています。 その部分の規約を「弁明の機会無しに」理事会が変更したことは、 「区分所有法に違反しているのではないか？」というのがこちらの疑問です。 |
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| No.18 |
＞施設は、ゲストスイート、スカイラウンジなどです。
失礼ですが、個人的問題はありませんか？ それでなければ１３条で争うべきです。 |
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| No.19 |
ポイントは、管理規約・使用細則にて、それらの施設を使用できる者として、
居住要件を課しているかどうかだと考えます。 たとえば、駐車場、自転車置場の使用に関しては、使用者は「居住する者」に 限定しているケースは多いと思います。 また、理事会が、管理規約・使用細則の規定に抵触する取り扱いをすることは 勿論のこと、管理規約・使用細則に規定されていない事項を理事会の判断で 決めることもできません。 それは、「弁明の機会を与えても」です。 |
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| No.20 |
＞たとえば、駐車場、自転車置場の使用に関しては、使用者は「居住する者」に限定しているケースは多いと思います。
限度があるから優先順位を決めているだけで、禁止が合法だからではありません。 |
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| No.21 |
＞共用施設の使用権は占有部の使用権にくっついてますよね？
いいこと聞きました。俺早速、駐車場貸せとねじ込んできまーす。 |
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| No.22 |
規約に定めが無いのであれば理事会の決定だけで禁止にするのは
無理があると思います。ただ、要件を定めていない規約も珍しいですね。 しかし、ここまで主張されてしまうと理事会側が今度は総会で規約変更 をやってくる可能性は高そうです。 賃貸に出している割合が高ければともかく、かなり低いようですし大規模物件 だと委任状の割合が高い上にこのスレの書き込みにあるように二重使用はどうか？ と思われる居住者も結構いそうです。 規約変更が決議されてしまうかもしれません。 こうなると理事会は規約をタテに主張してくるでしょうから、最終的には 禁止の妥当性を争う訴訟を起こす流れになりそうです。 |
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| No.23 |
個人的な問題は無いと思います。特に迷惑のかかる使い方はしていませんし、
私に限定したわけではなく、「居住していない区分所有者」というくくりで、 今回の話を進めたようです。 今までの規約では「居住者に限定」という項目はありませんが、 それを、今回理事会が「決めた」と言っているわけです。 ことの発端がどこにあるのかがわかっていないのですが、 基本的に区分所有者と占有者は以前も書いたとおり、だぶったとしても 20〜30世帯あるかないかで、スカイラウンジの貸切に関しては非常に 使用率も低く、重複することは600戸あってもほとんどありません。 ゲストスイートに関しては使用率は高いようですが、 際だってどこかの部屋の住人がやたらとたくさん取っている、 というのもありませんし、上限ももちろんあります。 つまり、この規約を仮に追加したとしても、居住している区分所有者には あまりというか、ほとんどメリットが無く、理事会の誰かの個人的な 感情で始まり、特に可決しても損はないからと言う理由だけで、 決まってしまったのではないかと思ってしまいます。 |
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| No.24 |
＞管理規約・使用細則に規定されていない事項を理事会の判断で決めることもできません。
これはないと思うが・・・。 規約とか細則に書かれていないが、判断を迫られることはかなりある。 たとえば、今、別のスレッドで話題になっているエレベータの修理中の 対応とか、雪が降った時の対応とか・・・・ 規定されていない事項は何もしなくていいなら、理事会なんてすごい楽だね。 規定そのままではかなりの不都合が出ている場合も、”規定だから・・・” で済ませられれば、これも楽。 うらやましい身分だな・・・ |
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| No.25 |
実利はおっしゃる通りかもしれませんが、居住している区分所有者から
すると「住んでないのになぜ使えるの？」という風に考える人の方が 多いかと思います。皆さん法律に詳しいわけではありませんから。 気分的な問題であり、居住者にとって禁止したからと言ってメリット・ デメリット共に無いのであれば理事会だけではなく、総会でも可決されて しまうと思います。 |
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| No.26 |
がらがらだったら利用料を取れるのは、管理組合にとってもうれしいことのような
気はする。 ま、やっぱり裁判起こすしかないだろうね。少なくとも、規約の変更が成立するまでは、 勝てると思う。がんばって頂戴。 決着付くころには、規約が変更になっている可能性はあるが、10万円〜20万円くらいの損害 賠償は取れるだろう。 |
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| No.27 |
勉強になった。新しい情報がなければ、終了でいいのでは・・・。
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| No.28 |
理事会での決定とのことですが、いきなりこんな話題が定例会などで
議題に出る可能性は低いのでは？ 居住していない区分所有者が施設を利用していると苦情が住民から 入ったのではないでしょうか？ その結果、禁止としても居住者には不都合は無いので禁止にしようと 理事会で決めた気がします。 |
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| No.29 |
>>24
規約外事項は、 １．規約及び使用細則等に定めのない事項については、区分所有法その他の法令の定める ところによる。 ２．規約、使用細則等又は法令のいずれにも定めのない事項については、総会の決議に より定める。 などと定めるのが一般的です。 ＞たとえば、今、別のスレッドで話題になっているエレベータの修理中の対応とか、 ＞雪が降った時の対応とか・・・・ これらは保存行為と考えられますので、区分所有法で対応できるのではないでしょうか？ |
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| No.30 |
>>17
>今まで規約上特に明記されていなかったことを、今月になって突然 使用できる人を明記していないっておかしいですね。外部の人だけでも使用できるのですか？ もう少し、規約の表記をしてくれないとよく分かりません。 |
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| No.31 |
私は、このスレではスレ主擁護派(^^;なので、もうちょい踏み込んで背中叩きしますと・・・
仮に「居住するもの」とした場合、その居住は何をもって定めるのかな．．．住民票？ そして、「居住者の関係者」などと記載があったら、関係者とは？？ スレ主の怒りは、一部感情的なものも含まれると思いますが、ここで意見交換した時点で、多少冷静になったと思います。 ※理事会が今回そのような行動にでた「理由」 ※現行の使用細則の使用者の条項 などをここへ提示して頂きたいと思ってます。 |
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| No.32 |
>>31
>仮に「居住するもの」とした場合、その居住は何をもって定めるのかな．．．住民票？ 住民票があれば完璧でしょうが、実際はそこが主な居住地であればOKでは？ 例えば電気・水道・ガスの契約者、電話帳に名前が載っている、郵便物が その住所で届いているなどでしょうか。 >そして、「居住者の関係者」などと記載があったら、関係者とは？？ 居住者と同伴して利用する人、施設予約を居住者がした人あたりでしょうか。 じゃあ、100人連れてラウンジが使えるか？という問題も出てきますが、それは 他の区分所有者に迷惑をかける行為ですから、禁止対象になるでしょう。 1000人入れるラウンジであれば定員の10%ですから許容範囲かもしれません。 |
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| No.33 |
>>32
私はセカンドとしての部屋を持ちます。 住民票移していません。 週に２〜３回しか寝泊りしません。 管理費修繕積立金は私の口座から自動引落。 水道光熱費は別人名義です。 賃貸はしていません。 登記上も実質的にも自分の保有不動産です。 さて私は「居住者」でしょうか？ セカンド利用の方は、居住者と言える？言えない？ |
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| No.34 |
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| No.35 |
＞仮に「居住するもの」とした場合、その居住は何をもって定めるのかな．．．住民票？
うちの場合、管理員質からの連絡はすべてインターフォンなので、部屋に誰かいないと どうにもならない。一時いないだけなら、連絡あとでまたやってくれますけど。 |
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| No.36 |
>>33
今の経済状況のなか愛人にマンション買って住まわせるなんて、すごいですね。うらやましい。 |
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| No.37 |
＞こうなると理事会は規約をタテに主張してくるでしょうから、最終的には禁止の妥当性を争う訴訟を起こす流れになりそうです。
当然そうなるでしょう。 私ならば、管理費等を供託して争います・ |
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| No.38 |
たくさんののご意見、また、後押しありがとうございます。
「総会はで決定しかねないけど、きちんと、法律をたてに争えば勝てる」 というような感じをうけました。 実際、経緯かわからない（余りにいきなりのため）ので、 理事会がなぜこのような行動にでたのかはわかりませんが、 以前から、現在の理事のメンバーは、規約を厳しくする方向にある、 そういった感じは受けます。 例えばなにか新しいものを便利だから加えるよりも、 禁止、制限などを規約に追加することが多く、 若干窮屈な方向に進んでいる感は否めません。 利用料が入り、使用率があがるのだから、 管理組合としては金銭的にはプラスになるはずで、 それなのに、なぜわざわざ禁止にしたのか、ことの発端はなんだったのかは、 現在確認中です。 |
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| No.39 |
ずっと賃貸にだして住むつもりがないなら、訴訟しても問題ないでしょう。
住むんだったら、訴訟なんてやめておいたほうがいいに決まってますけど。 ここまで話が進んでしまった時点ですいませんが、そんなに共用部を利用したい 理由がよくわかりません。そんなに豪華な施設なんですか？ 私なら、時間は別の有効なものに使いたいと思いますけど・・・。 |
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| No.40 |
>>38
結局、施設の使用に関する管理規約・使用細則の開示はありませんでしたね。 ところで、最初から気が付いていましたが、 >>1 >法律的にも、共用施設の利用を禁止するには、明確な理由と３／４以上の >区分所有者の賛成が必要、かつ弁明の機会を与え、、、 と書いてありますが、 >「理事会で決まった」という理由一つで、決定してしまったようです。 >>17 >こちらの主張のソースは区分所有法を元に話しています。 >区分所有者の共用部の使用を禁止するには３／４以上の区分所有者の同意が必要であり、 >禁止の対象になっている区分所有者に弁明の機会を設ける必要があると書かれています。 おそらく区分所有法第５７条を指していると思いますが、なにか勘違いをされていると 思います。今回の件とはまったく無関係の条文です。 老婆心ながらお知らせいたします。 |
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| No.41 |
４０です。
失礼いたしました。区分所有法第５８条でしたね。 訂正いたします。 |
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| No.42 |
５７条とか５８条は、６条違反(共同の利益に反する行為)であることが前提で、
少なくとも、このスレ主の場合、６条違反は成立しないような気がする。 3/4の賛成って、規約の変更のことを言っているのかと今まで思っていました。 要するに、規約を変更して占有者がいる場合には、区分所有者は共同施設を 使えなくするようにするには、総会で３／４の賛成が必要だし、 共同の利益に反するから、特定の人に対して、使用禁止命令をだすにも ３／４の総会での賛成が必要ということですね。 どっちも成立してしまう可能性はありますね。 私も３９さんと同じで、なんで外に住んでいる人が、わざわざここにきて、 共有施設を使いたいのかが今ひとつわかりません。失礼な話かもしれませ んが、なにか別のトラブルがあるのではないでしょうか。そもそも、住民 や理事から、混雑しているわけでもないのに、使用禁止の話が出てくると いうのが、尋常ではないように思われます。 ここに書かれていない深い事情があるように思えてきました。 |
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| No.43 |
この案件は、スレ主自身が23で
＞今までの規約では「居住者に限定」という項目はありませんが、 ＞それを、今回理事会が「決めた」と言っているわけです。 と、規約や細則(?)まで目を通しているようだが、その肝心の「使用者規定」が明らかになっておらず、残念ながらスレ主に不利な情報は出していない気がする。 |
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| No.44 | ||
| No.45 |
区分所有建物の専有部分を賃貸するということは、専有部分に対する区分所有権に付随する共用部分の利用権も賃貸することを意味します。
賃貸とは、物を第三者に排他的に使用させる行為であって、第三者に賃貸した以上、所有者といえども当該物を使用することはできなくなります。 管理規約で、別段の定めをすれば別でしょうが、管理規約に定めがないということは、賃貸に出した区分所有者は共用部分を利用できないという、当然の原則が生きてくるのです。 スレ主の見解は、原則と例外が逆転しています。 管理規約に「第三者に賃貸した場合でも、区分所有者は共用部分を利用できる」という明文がない限り、スレ主はもはや共用部分を利用できないことになります。スレ主のマンションでの理事会の決定は、その当然の原則を確認した（厳格に運用した）に過ぎません。 スレ主は、賃貸に出すことの重要性をもう少し考えた方が良いでしょう。 |
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| No.46 |
＞区分所有建物の専有部分を賃貸するということは、専有部分に対する区分所有権に付随する共用部分の利用権も賃貸することを意味します。
合理的理由がない。 区分所有法１３条で、共有者（区分所有権を有する者）の使用権は、用方に従った使用である限り、規約のよってもこれを禁止することは出来ないことは明白だ。ただし、管理のため合理的な範囲内の制限を課すことができるだけだ。 ＞賃貸とは、物を第三者に排他的に使用させる行為であって、第三者に賃貸した以上、所有者といえども当該物を使用することはできなくなります。 賃貸しは、専有部分のみ。 ＞管理規約で、別段の定めをすれば別でしょうが、管理規約に定めがないということは、賃貸に出した区分所有者は共用部分を利用できないという、当然の原則が生きてくるのです。 逆で、規約は管理、使用についての規定が可能だから、上記の制限規定に限られる。 その定めがないことは、区分所有法１３条の規定が優先される。 |
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| No.47 |
４５です。私の身近にもスレ主のような独特の考えの人がいて、困っています。無駄だとは思いますが、補足します。
スレ主は、裁判するなどと言いますが、そこまで考えているのであれば、一度、法律相談を受けてみたら良いでしょう。おそらく、余りにも自分勝手な見解だとして、一喝されておしまいでしょう。仮に、「勝てる」などという弁護士がいたら、眉唾ものです。 もう一度、言いますが、賃貸とは何なのか、よく考えてみてください。オーナーの権利と言って騒ぐ人に限って、そのことを理解せず、平気で賃借人の権利を侵害したりします。自力救済をしてしまうような賃貸人は、大抵、そのような人です。 賃料を払って居住している賃借人は、区分所有者が保有している専有部分・共用部分・敷地を使用する権利を区分所有者（賃貸人）に代わって行使する立場にあるのです。第三者に賃貸した以上、区分所有者といえども、もはや共用部分を使用する権利がないことが「原則」なのです。賃借人は、単なる同居人ではありませんよ！ |
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| No.48 |
４５、４７です。
スレ主は、賃貸は専有部分のみ、と言いますが、本当に物事を分かっていません。 専有部分と共用部分は一体不可分のものです。共用部分なくして専有部分は存立しえないのですから、当然です。区分所有法第１５条第２項も、専有部分に対する区分所有権と共用部分に対する共有持分権とを分離処分することを禁止しています（この第１５条第２項の規定は強行法規です）。 法律上正確な表現ではありませんが、分かり易く言うと、専有部分を賃貸する、ということは、当然に共用部分（の利用権）も賃貸している、ということです！ |
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| No.49 |
>合理的理由がない。
>区分所有法１３条で、共有者（区分所有権を有する者）の使用権は、用方に従った使用である限り、 >規約のよってもこれを禁止することは出来ない..... 区分所有法に賃貸の事なんて書いてないでしょ？ 区分所有法１３条で所有者の使用権を保護してあり、スレ主はその使用権を賃貸したワケですよ。 >>48さんの説明が端的で分かりやすいですね。 |
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| No.50 |
>賃料を払って居住している賃借人は、区分所有者が保有している専有部分・共用部分・敷地を使用する権利を区分所有者（賃貸人）に代わって行使する立場にあるのです。第三者に賃貸した以上、区分所有者といえども、もはや共用部分を使用する権利がないことが「原則」なのです。
法的根拠をお示しください。 |
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| No.51 |
４５、４７、４８です。更に、補足します。
スレ主は、第三者に賃貸しておきながら、スカイラウンジ等を使いたい、と言っているわけですが、もしかしたら、賃借人との間の賃貸借契約において、スカイラウンジ等の利用権は賃借人にはない、賃貸人が留保する、という特約を結んでいるのでしょうか？ このような特約がなければ、賃貸人が一切スカイラウンジ等を使用できなくなることは疑いようがないのですが、仮に存在する場合、その特約に基づき賃貸人はスカイラウンジ等を使用することができることになるのでしょうか？ これも、当然、否です。 そのような特約は、専有部分と共用部分の分離処分禁止原則に反するものであり、効力を生じない、少なくとも、管理組合との関係では有効性を主張できない、ということになります。 |
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| No.52 |
標準管理規約 (専有部分の貸与)
第19条 区分所有者は、その専有部分を第三者に貸与する場合には、この規約及び使用細則に定める事項をその第三者に遵守させなければならない。 2 前項の場合において、区分所有者は、その貸与に係る契約にこの規約及び使用細則に定める事項を遵守する旨の条項を定めるとともに、契約の相手方にこの規約及び使用細則に定める事項を遵守する旨の誓約書を管理組合に提出させなけれはばならない。 第1 9 条関係コメント 規約の効力は対象物件の使用方法につき占有者にも及ぶ 以下略 上記の通り、組合員にも占有者（賃借人）にも双方に使用についての権利、義務があり、 どこに組合員の権利略奪規定があるの？ |
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| No.53 |
>>50
賃貸借契約の本質から当然の帰結ということです。民法や区分所有法を勉強したことのある人に聞けば、１００人が１００人同じ事を言うでしょう。 また、法律的解釈を離れても、第三者に建物を賃貸する、ということの意味（構造）を具体的にイメージしてみれば、おのずと結論が出るでしょう。 何度も言いますが、管理規約に特段の定めがない限り、第三者に賃貸した区分所有者は、共用部分を使用することはできません。 もちろん、管理規約に別段の定めを置くことは、総会で規約改正をすれば可能です。しかし、当該規約改正が実現するまでは、使用できないのです。「管理規約では禁止されていない」という理屈は、何が原則で、何が例外であるかを理解しない、おそまつな理屈です。 共用部分の使用方法に関する分野での管理規約の文言中に、「区分所有者」とある場合、賃貸されている専有部分については、規定の仕方、前後関係にもよりますが、普通は「賃借人」と読み替えることになりましょう。「区分所有者」だから利用できる、と騒いでも、第三者に賃貸した以上、当該区分所有者の権利を賃借人が代行している、ということになるのです。なお、管理規約の文言中に、「入居者」とある場合、それが「同居人」の類を指すのか、「賃借人」まで含むものであるのかは、規定の仕方、前後関係により判断されることになります。 いずれにせよ、形式的な規約文言を振りかざしての議論は、余り意味のあることではありません。要は、「常識」なのですよ！スレ主さん！ |
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| No.54 | ||
| No.55 |
結局は権利を排他的に捕らえるかどうかだと思うのですが、法的にはどうなんでしょうか？
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| No.56 |
５４さん、言葉が難しくなりすいません。理屈を言うスレ主らに対する反論なもので。
理屈抜きに常識で考えましょう。 他人に部屋を賃貸して、そこには入れない区分所有者（オーナー）が、部屋には入れないのに、オーナーだ、区分所有者だ、と言って、毎日のように、マンションにやってきて、ロビーで話しをしたり、スカイラウンジで飲食したり、フィットネスジムで汗を流したりして、自宅に帰っていく。 私がその部屋の賃借人だったら、嫌だな。 私が他の部屋に住んでいる区分所有者だったら、やはり、嫌だな。 実際、そういう傍若無人な人間が私の身近ににいました。身内なだけに恥ずかしかった。 スレ種のマンションの理事会が強行したのは、法律的に正しい行為でありますが、普通はそれだけでは行動しません。賃貸オーナーらの傍若無人さに、行動を起こした、ということではないですか。 スレ主さんは、理屈っぽい方とは思いますが、基本的にはごくごく常識的な方という印象を持っておりますので（だからこそ、レスしているのです）、ご自分自身は、常識的な使い方をしていることでしょう。しかし、そうではない人がいるのでしょう。ある意味、スレ主はその犠牲となったのでしょうが、諦めるしかないのです。そして、できれば、行動を起こした理事会の勇気を称えてあげて欲しいのです。 |
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| No.57 |
法律は分からない素人ですが、
48さんの ＞法律上正確な表現ではありませんが、分かり易く言うと、専有部分を賃貸する、 ＞ということは、当然に共用部分（の利用権）も賃貸している、ということです！ をちょっと展開して、 専有部分を賃貸するにあたってエントランスの利用権を含めて貸与している。 故にエントランスの利用権は「占有部を賃借している区分所有者」にはない。 結果、エントランスを通らずにスカイラウンジ等を利用する事は不可能。 と、考えると「専有部分と共用部分の分離処分禁止原則」も分かりやすいかと。 |
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| No.58 |
>>54
ところでオマエはスレヌシなの？ |
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| No.59 |
的確なレスが必要であれば使用細則の利用者の項目だけでも原文のまま
書き込まれてはいかがでしょうか？ スレ主さんの規模のマンションであれば管理会社も専任担当者がいるでしょうし、 ある程度の規模の管理会社でしょうから、理事会も管理会社の担当者などと スレ主さんのような立場の人の利用禁止が可能かを相談した上で決定している ように感じます。 ウチのマンションでも管理会社のマンション管理士などへ相談する場合もあります。 全く勝ち目が無くて決定した可能性は低いのではと思います。 何人かの方も指摘されていますが、スレ主さんにとって不利となる条項が実は あるように思えてなりません。 |
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| No.60 | ||
| No.61 |
ハンネ２つ使ったり、屁理屈こねたり、典型的なクレーマーだな。
そういう事だから理事会に嫌われるんだよ。 理事会や管理会社に何言われたか正直に言ってみ？ 規約がうんぬんとか、法律がどうしたとか言っても、 総会でも裁判でも負けるから、今まで通りにダダこねてるだけにした方がいいよ。 もっとも、総会も裁判もする気なくて、ダダこねるネタ探してるだけだろうけどね。 |
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| No.62 |
＞共用部分の使用方法に関する分野での管理規約の文言中に、「区分所有者」とある場合、賃貸されている専有部分については、規定の仕方、前後関係にもよりますが、普通は「賃借人」と読み替えることになりましょう。
それは勝手な解釈で、第1 9 条関係コメントの「規約の効力は対象物件の使用方法につき占有者にも及ぶ 以下略」は、組合員は勿論、占有者にも、両方に及ぶと解釈するのが正当です。 |
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| No.63 |
>>60
６０さん、理屈が分からない、というので、理屈以外を書いたのですが。 理屈は、もう言い尽くしましたので、これ以上言いませんが、もう一度だけ、言います。極めてシンプルな理屈です。法律的には不正確な表現ですが、分かり易く言うと、区分所有者は、持分に従って共用部分を使用できますが、共用部分は専有部分の存立のため・その便益のために存在するものでありますから、区分所有者が専有部分を第三者に賃貸した場合、これに付随して、共用部分の使用権も、当該第三者（賃借人）に移転する、ということです。 ６０さんは、区分所有法１３条に「各共有者」（区分所有者のこと）と書いてある、と言っていますが、それは全く無意味だと思います。その各共有者（区分所有者）の使用権を賃借人が代わりに行使しているのです。 なお、６０さんの言いたいことは、もしかしたら、法定共用部分（区分所有法４条１項）とは異なり、スカイラウンジ等の規約共用部分（区分所有法４条２項）については、専有部分を第三者に賃貸しても、賃貸人が規約共用部分の使用権を留保することが可能である、ということでしょうか？ しかし、分離処分禁止原則は、法定共用部分についても、規約共用部分についても、いやしくも共用部分であれば等しく適用されるルールですので、そのような理屈は通らないと思います。 また、６０さんの言いたいことは、法定共用部分と規約共用部分では、私が指摘する原則・例外論について、原則と例外が逆転する、ということでしょうか？私は、規約に「専有部分を第三者に賃貸した場合でも区分所有者はなお、共用部分を使用することができる」という明文がない限り、第三者に専有部分を賃貸した区分所有者は共用部分を使用できない、これが原則だ、と言っているのですが、６０さんは、法定共用部分については、それで良いが、スカイラウンジ等の規約共用部分については、原則と例外が逆転し、規約に「専有部分を第三者に賃貸した場合、区分所有者はスカイラウンジを使用することができない」という明文がない限り、第三者に専有部分を賃貸した区分所有者でもスカイラウンジ等の規約共用部分を使用することができる、と言いたいのでしょうか？この理屈は、傾聴に値するものとは思いますが、規約共用部分と法定共用部分とで、そのような大きな違いを認めるのは不相当であると思います。 |
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| No.64 |
＞と、考えると「専有部分と共用部分の分離処分禁止原則」も分かりやすいかと。
間違った解釈を引用しないこと。 処分とは、譲渡、抵当権の設定、質権も設定などの一体的にする法律行為で、専用部分の賃貸借は全く無関係です。 全区分所有者の共有物を、共有者の承認を得ずに賃貸借契約できません。 |
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| No.65 | ||
| No.66 |
>>62
６２さん、勝手な解釈ではありませんよ。 私が言っているのは、管理規約中の共用部分の使用方法に関する規定は、区分所有者が共用部分に対する使用権を保持していることを前提に、その使用方法を定めている、ということです。ですから、区分所有者が第三者に賃貸して使用権が賃借人に移っている場合には、当該賃借人自体を規制対象とする必要があるところ、賃借人を規制対象とする規約明文がない場合には、当該専有部分に限っては、「区分所有者」とある規約文言を、「賃借人」と読み替えることになる、と指摘したのです。規約に明文があるのであれば、明文に従えば良いのです。 なお、当然のことながら、第三者に賃貸していない専有部分に対する関係においては、上記規約中の「区分所有者」、「組合員」という文言は、その額面どおり解釈することになります。 いずれにせよ、余り意味のある議論ではありません。もう、止めましょう。 スレ主のため、と思って老婆心からレスを続けましたが、これで止めます。 |
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| No.67 |
６６です。分離処分禁止原則について議論がありますので、本当に最後ですが、一言。
分離処分禁止原則とは、専有部分に対する区分所有権と共用部分に対する共有持分権とを分離して処分してはならない、ということを意味します。区分所有法１５条に規定されています。ご指摘の通り、ここでいいう「処分」とは、譲渡や抵当権設定を意味するものであり、一般的に賃貸は含まれないと言われています。 しかし、これは、専有部分と共用部分とを分離して賃貸できる、ということを意味するわけではありません。一区分所有者が共用部分を勝手に賃貸することができないことは、余りにも当然のことです。 ところで、この分離処分禁止原則は、共用部分は専有部分の存立のため、その便益のために存在するのものであるから、専有部分と共用部分は一体不可分のものであって、分離できない、という原則から導かれ立法されたものです。当たり前と言えば当たり前です。 私が言っているのは、この大原則、すなわち、専有部分と共用部分は一体不可分のものである、ということです。この大原則から、専有部分を第三者に賃貸しながら、共用部分の使用権を自ら留保して使用を続ける、ということはあり得ない、と言っているのです。 |
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| No.68 |
64さん
最期の引用が間違っているのならば、それでも構いませんが、 ＞全区分所有者の共有物を、共有者の承認を得ずに賃貸借契約できません。 共有者に勝手に共有部分単独での賃貸借契約は不可能でしょう。 しかし、専有部分を利用するにあたって付随する共有部分の利用する権利は含めてますよね？ 貸与するにあたって、共有者の承認が必要ですか？ 専有部を貸す時に、エントランスやゴミ捨て場のような必要不可欠の共有部分を 賃貸者が利用できないような契約は聞いた事がありません。 その上で再度コメントを頂きたいのですが、 「専有部分を賃貸するにあたってエントランスの利用権を含めて貸与している。 故にエントランスの利用権は「占有（専有の誤字）部を賃借している区分所有者」にはない。 結果、エントランスを通らずにスカイラウンジ等を利用する事は不可能。」 という解釈はどうなのでしょうか？ |
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| No.69 |
＞しかし、専有部分を利用するにあたって付随する共有部分の利用する権利は含めてますよね？
（１）全ての区分所有者と同じく、当該マンションに住んでいる人は、誰でも共用部分を使用する権利はあります。 他の区分所有者の家族、同居人、或いは住居してない区分所有者の子供などの親族、社宅として利用しているその会社の従業員などと全く同じです。 ＞貸与するにあたって、共有者の承認が必要ですか？ 必要ではありませんが、区分所有法６条３項を確実にする為に、賃貸しする側も、賃借りする側も使用に関する規約を遵守させる、遵守するの誓約書を組合に提出しているのが現状です。 ＞専有部を貸す時に、エントランスやゴミ捨て場のような必要不可欠の共有部分を賃貸者が利用できないような契約は聞いた事がありません。 必要ではありません。上に同じ。 ＞その上で再度コメントを頂きたいのですが、「専有部分を賃貸するにあたってエントランスの利用権を含めて貸与している。 賃貸した区分所有者は、自分の専有部分の賃貸借契約をしているのみです。 ＞ 故にエントランスの利用権は「占有（専有の誤字）部を賃借している区分所有者」にはない。 （１）の通り。居住している人は共用部分を使用出来る。 ＞結果、エントランスを通らずにスカイラウンジ等を利用する事は不可能。」という解釈はどうなのでしょうか？ 賃貸しした非居住の区分所有者も、専有部分を賃借り人も、等しく共用部分を使用できます。 これが、区分所有法１３条の規定です。 |
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| No.70 |
＞私が言っているのは、この大原則、すなわち、専有部分と共用部分は一体不可分のものである、ということです。この大原則から、専有部分を第三者に賃貸しながら、共用部分の使用権を自ら留保して使用を続ける、ということはあり得ない、と言っているのです。
共用部分の使用は、居住者全てが可能なことで、賃借り人に限ったことではありません。 他の区分所有者の家族、同居人、或いは住居してない区分所有者の子供などの親族、知人、社宅として利用しているその会社の従業員などと全く同じです。 |
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| No.71 |
６９さん、７０さん、かなりおかしな考え方ですね。
賃借人は、区分所有者の同居人ではありませんよ！ 他人に専有部分を賃貸したオーナーが、自ら共用部分を利用するには、自分が賃貸した相手である賃借人さんにお願いして、その来訪者として、その賃借人さんの監督下において利用する他ありません。 そのようなことはオーナーとしてのプライドが許せませんか？ だったら、賃貸などしなければ良い！ こんなオーナーから部屋を借りた賃借人さんに同情します。 |
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| No.72 |
スレ主及びその擁護派の考えの誤りの原因は、専有部分と共用部分の一体性を理解しないところにある。更に、専有部分と共用部分の主従関係を理解しないところにある。
共用部分は専有部分のために存在しているのであり、両者は切り離せない。これが一体性。 そして、「共用部分は専有部分のために存在する」のであるが、その逆は成り立たない。つまり、「専有部分は共用部分のために存在する」ということはあり得ない。これが主従関係。 切り離せない関係にある主（専有部分）と従（共用部分）について、その主（専有部分）に関する権利の行使を第三者（賃借人）に排他的に委ねた以上、従（共用部分）に関する権利も当該第三者（賃借人）に委ねられる。 スレ主及びその擁護派は、共用部分に対する権利を、専有部分に対する権利から独立した別個の権利であるかのように錯覚し、「権利がある」、「区分所有法１３条に書いてある」と言っている。 全く無意味！ ちなみに、スレ主らが拠り所とする区分所有法１３条について一言。専有部分を他人に賃貸しても区分所有権自体は区分所有者に帰属するところ、専有部分が存立できるのは、共用部分（床スラブ、戸境壁、外壁、給排水管、電気配線、廊下、階段、エレベーター、エントランス．．．）が存在するからであり、その意味で、専有部分を「所有」しているだけで、ある意味、共用部分を「使用」しているとも言える。その限りで、区分所有法１３条は、他人に専有部分を賃貸した区分所有者についても、共用部分の「使用」を認めている、とも言えよう。しかし、それ以上でも、それ以下でもない。この領域の問題については、区分所有法１３条の規定は全く意味がないよ！ スレ主は、管理組合・管理会社に対して自分の主張を押し通す材料として、このスレで賛成意見を集め、「ネットでもこういう意見が多い」ということにしたいよう。故に、最初から反対意見に耳を傾けるつもりはないよう。 付き合う価値がない。故に、打ち切り！ |
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| No.73 |
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| No.74 |
>>71-72
わたしは、スレ主でもなければ擁護派でもありませんが、 法律を学んだ者として、あなたの主張には納得ができないだけです。 あなたの解釈は、新説ならぬ珍説だと受け止めています。 どうか、あなたの解釈を裏付ける文献を示してください。 |
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| No.75 |
>>74
本当に法律を学んだの？ だったら、文献を求めるのではなく、あなたの見解を書いたら？ 専有部分と共用部分の一体性、主従関係は区分所有法の常識でしょう。また、賃貸借契約が賃借人に対し目的物の排他的占有権原を付与する契約であることも民法の常識でしょう。 新説でもなければ珍説でもないよ。当たり前の考えだよ。 |
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| No.76 |
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| No.77 |
>>76
掲示板なんだから、質問する前に自分の見解を語るべきでしょう。あなたと二人で話し合いをしているわけではありません。 そもそも、７６の質問自体、このスレにおいて何らかの意味を持つものとも思えません。 とはいえ、一応、答えておきしょう。 「自由に」とは何を言っているのか分かりませんが、専有部分の利用に必要な範囲で共用部分を利用できるでしょう。しかし、賃貸借契約における合意内容及び管理規約の定めに違反してはなりませんから、その限りでの制約はあるでしょう。ただ、管理規約は原則、区分所有者間の権利義務関係を調整する規律ですから、賃借人は直接の名宛人にはならないので（それ故、区分所有者は専有部分を第三者に賃貸するときは賃借人に管理規約を遵守させるようにすることが管理組合との関係で義務づけられているわけです。但し、区分所有法６条３項のような例外はあります。）、賃借人が管理規約の定めに服するのは、管理規約の定めに服することを内容とする賃貸借契約上の合意に服するからであって、管理規約と賃借人との間には賃貸借契約というワンクッションあるものではありましょう。ただ、賃貸借契約で、共用部分の一部について、その利用権は賃貸人に留保され（①）、賃借人は行使できない（②）、という合意をしたとしても、②について有効な可能性があるが、①は少なくとも管理組合との関係では効力を生じない（対抗できない）でしょう。 ところで、このスレに対する的確な答えは、早い時期に、８番や１４番が示してくれています。私は、それを法律的な面からサポートしたものです。法律を知っている、知っていないにかかわらず、普通の常識的な人は既に答えが分かっているのです。素人をなめない方が良いよ！ |
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| No.78 |
＞他人に専有部分を賃貸したオーナーが、自ら共用部分を利用するには、自分が賃貸した相手である賃借人さんにお願いして、その来訪者として、その賃借人さんの監督下において利用する他ありません。
オーナーも、賃借り人も共用部分の使用は可能といっているのです。 オーナーは、専用部分の賃貸ししただけで、代位行為の契約したわけでもありません。 従って、オーナー、賃借り人の双方が、オーナーのお妾さんと同様に、共用部分を使用できるのです。 |
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| No.79 |
＞ちなみに、スレ主らが拠り所とする区分所有法１３条について一言。専有部分を他人に賃貸しても区分所有権自体は区分所有者に帰属するところ、専有部分が存立できるのは、共用部分（床スラブ、戸境壁、外壁、給排水管、電気配線、廊下、階段、エレベーター、エントランス．．．）が存在するからであり、その意味で、専有部分を「所有」しているだけで、ある意味、共用部分を「使用」しているとも言える。
＞その限りで、区分所有法１３条は、他人に専有部分を賃貸した区分所有者についても、共用部分の「使用」を認めている、とも言えよう。 やっと理解できたようですね。 居住していない区分所有者の共用部分の使用は、何時如何なる場合も、居住者全てと同様に可能であるのです。 |
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| No.80 |
＞専有部分と共用部分の一体性、主従関係は区分所有法の常識でしょう。
賃貸借に一体性、主従関係なるもの一切関係なし。 ＞また、賃貸借契約が賃借人に対し目的物の排他的占有権原を付与する契約であることも民法の常識でしょう。 専有部分のみです。では、非居住の区分所有者は総会も出られないの？ 賃貸借契約は、代位行為まで認めておりません。 |
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| No.81 |
>>78
愛人に部屋を使わせる法律関係としては、賃貸借、使用貸借、貸借自体ない、色々なケースがあります。 賃貸借、使用貸借の場合は、愛人に独立した占有権原を付与するわけですから、もはや区分所有者は共用部分を利用できないことが原則です（別段の規定が管理規約にあれば別）。 貸借自体ない、という場合は、一応、区分所有者が専有部分を占有し（自宅として居住せずとも占有することは可能です）、愛人は占有補助者ということになりましょう。占有補助者というのは、独立した占有がない状態の居住者であり、占有者の権利に依拠して事実上住んでいるだけに過ぎません。占有補助者の場合、債務名義の名宛人ともならず、明渡強制執行において債務名義なくして退居させることができます。この最後の、貸借自体なく、愛人が占有補助者というケースであれば、区分所有者は、共用部分を利用できますし、愛人もその同居人として共用部分を利用できるでしょう。 オーナーも愛人もともに共用部分を利用できるのは、この最後のケースだけです。 第三者に賃貸したケースとは全く違います。 考え違いも甚だしい。 |
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| No.82 |
>>80
「代位行為」とは何か分かりませんが、このスレで議論しているのは、共用部分の利用についてでしょう！ 総会出席権等、区分所有者としての固有の権利については、賃貸しようが、しまいが、区分所有者に帰属するのは当然。そんなことは誰も議論していない！ |
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| No.83 |
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| No.84 |
マンションではなく、庭付き一戸建住宅で考えれば分かり易い。
一戸建てを賃貸する場合、普通は、建物の賃貸借契約を締結します。庭部分があり、それは土地ですが、土地の賃貸借契約までは結びません。それは、建物の賃貸借契約に付随して、庭を含めた建物の敷地部分についての利用権を賃借人が取得するからです。 ところが、後日、賃貸人がやってきて、「土地は貸していない。俺が使う。」、「土地の所有者は俺だ。所有者は所有物を自由に使うことができることになっている。」と言って、自動車を放置していきました。許されますか？ もちろん、マンションのような専有部分と共用部分の一体性というものがなく、建物と庭の分離処分は可能です。従って、賃貸人と賃借人間で、「庭部分の利用権は賃貸人に残る、賃借人は庭には出てはならない」という特約を付けることは可能でしょう。明確な合意があれば、これが優先します。 これに対し、マンションの場合は、このような特約をしても、専有部分と共用部分の一体性の原則があるため、管理規約が特に認めていない限りは、許されない（管理組合に対抗できない）ということになるのです。 |
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| No.85 |
皆さん、一つの専有部分について、その区分所有者が一人であることを暗黙の前提としているようですが、そうではないことも多いです。
例えば、区分所有者に相続が発生し、場合により何十人も相続人が生じ、一つの専有部分を共有するに至る、という事態があり得ます。子供がなく兄弟姉妹の相続、更にその代襲相続が発生するときは、本当に何十人も相続人が発生する、という事態があります。 この場合において、実際には相続人のうちの一部だけが専有部分に住んでいるのですが、他の何十人もの相続人が、住んでもいないのに、住んでいる相続人に対する嫌がらせでしょうか、頻繁にマンションにやってきては、ロビーに陣取り、スカイラウンジを利用し、夜中に帰っていく。 そんなことが許されますか？ また、区分所有者が社員何千人もいる株式会社である場合、その従業員であれば、誰もがマンションにやってきて共用部分を使っていいのですか？ 一人の従業員に社宅として住まわせておきながら、会社の社長が「我社の所有物だ」と言って、マンションに出入りすることは、そして会社の従業員の福利更生だと言ってスカイラウンジを「自由に使っていいよ」と言って何千人もの従業員に使用させる。こんなことは、許されるのですか？ やはり、実際に居住ないしは占有している区分所有者（又はその賃借人）を原則に、その関係者（同居人や来訪者など）を加えた人達の利用に限定するのが原則でしょう。 スレ主は、俺は一人だ、と言うかも知れませんが、理屈を立てるときは、一人であろうと何十人であろうと同じ理屈でなければなりません。 なお、ここまで言うと、「じゃあ、何十人も住んでいるときはどうするの？」ということを言い出す人がいますが、本当に住んでいるのであれば、仕方がないかも知れません。しかし、面積にもよりますが、専有部分の用途が住居であれば、およそ住めることのできる人数は常識的に限度があるでしょう。従って、この点は心配する必要はないのです。 |
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| No.86 |
文章のクセから「オーナーも、賃借り人も共用部分の使用は可能」と言いはっているのはおそらくたった一人。「不可」と言っているのが大多数。かな？
尚、私のマンションの共用施設の利用条件では、「本マンションに現に居住する住戸部分の区分所有者及び占有者並びにそれらの同居人」を居住者と定めて、共用施設の中でも有料のゲストルーム等は居住者限定と制限しています。スカイラウンジ等無料の施設は区分所有者と占有者共にＯＫと明記されていますね。逆に駐車場の契約者は区分所有者に限定され、その権利を第３者へ貸与する事を禁じています。 これはＭ不動産の作成した規約なのでまず法律の専門家もチェックしている筈で、居住なき区分所有者の利用に制限を加える事が法律違反という事はないと思いますよ。 もしスレ主さんが争えるとしたら、元々の規定が私のところと同じ様に共有施設の利用を居住しない区分所有者に認めていて、正しい手続きで規定を変更したかではないかと。 規定の変更なく単に厳正に運用するようにしただけであれば、購入時に自分も規定に同意している筈なので争えないませんが。 今回、この部分をじっくり読んでみて、私はスカイラウンジと同じ向きだから行かないけど、花火大会の日に居住していない区分所有者に我が物顔でスカイラウンジを使われたら嫌だなとは思いましたが。（居住者以外の利用を制限する規定改定が来たら同意しそう！） |
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| No.87 |
＞総会出席権等、区分所有者としての固有の権利については、賃貸しようが、しまいが、区分所有者に帰属するのは当然。そんなことは誰も議論していない！
共用部分の使用も１３条の固有の権利だがなー。 |
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| No.88 |
８６さん、スカイラウンジの利用について「区分所有者と占有者共にＯＫ」という規約とのことですが、規約全体を読まないと何とも言えないとは思いますが、その規約の場合、賃貸に出した区分所有者については、ＯＫではなく、ＮＯということになると思います。
マンションには複数の専有部分があるのですから、ある部屋は区分所有者自身が占有している（①）、ある部屋は区分所有者が第三者に賃貸し賃借人が占有している（②）、という場合があり、①の区分所有者についてもＯＫ、②の賃借人についてもＯＫ、８６さんの紹介する規約はそういうことを言っているのではないかと思います。だったら、最初から「占有者」という一言でいいじゃないか、という意見もありますが、その場合、自分はもとより誰にも占有させていない区分所有者の共用部分利用権を排斥してしまうことになってしまうことから、「区分所有者」という一文を入れているのではないでしょうか。実は、私のマンションも同じような規定の仕方なのですが、私は、そう理解していましたし、購入時に質問したら、そう回答されました。だって、賃貸に出しておきながら、共用部分であるスカイラウンジに陣取るということは、普通は許せないでしょう。 スレ主のマンションの規約も同様だとすると、理事会で賃貸に出した区分所有者の利用を制限したことは、規約に基づくものであり、理事会で決定できるものだと思います。総会で規約を改正する必要はないでしょう。 ただ、解釈の余地はありますので、この点、はっきりさせるために、総会で規約を変更することは良いことと思います。 |
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| No.89 |
> 他の何十人もの相続人が、住んでもいないのに、住んでいる相続人に対する嫌がらせでしょうか、
権利の行使と、権利の乱用はまったく違うものです。 > また、区分所有者が社員何千人もいる株式会社である場合、その従業員であれば、 法人の場合と個人の場合もまた根本的に違うものです。 無関係の例を出してきても自分の論理を補強することになりません。 |
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| No.90 |
> マンションではなく、庭付き一戸建住宅で考えれば分かり易い。
適切な例とは言えません。その例であてはまるのはマンションの部屋は貸したがベランダはオーナーも使用する権利があるという程度のものでしかありません。 1F店舗、2F住居の建物の店舗を貸し出した場合にオーナーが住居に住み続けることができないと思いますか？ |
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| No.91 |
86です。
＞88さん 共有施設別に表になっておおり使用資格者が明記されているのですが、 スカイラウンジは「住戸部分の区分所有者、占有者及びそれらの同居人並びにそれらの来訪者（居住者の同伴要と別途制限。故に居住者ではない区分所有者は同伴者は不可と解釈されると考えています）」 ゲストルームは「居住者及びその来訪者」となっています。 居住者は84の通り、「本マンションに現に居住する住戸部分の区分所有者及び占有者並びにそれらの同居人」と定めがあります。 別途占有者がいる区分所有者を除くとも、自分はもとより誰にも占有させていない区分所有者ともなっていない為、スカイラウンジの使用資格者は解釈が残りますね。 法律で定められた犯せない権利以外であれば、各マンションで自分達がいいように細かい点は決めれば良いので、どちらも規約・規定次第で「別途占有者がいる区分所有者」に認める事も認めない事も可能だと思います。 ＞だって、賃貸に出しておきながら、共用部分であるスカイラウンジに陣取るということは、普通は許せないでしょう。 個人的にはまったくの同感です。 |
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| No.92 |
「分離処分禁止原則」が出てきたときに、なるほどなぁっと思ったのですが、
その後の法律談義を読むにつれ、 専有部に帰属するベランダ・玄関・共用廊下・各種配管、それに専有部を使用するに不可欠のエントランスなどの共用部と 大型マンションなどに多い専有部を使うこととは直接関係の無い付加価値サービスである共用施設 の使用にあたって、法律では区別できていない＝区分所有法などが対応遅れてる部分なんだなっと思いました。 区分所有法などで明らかになっていないものは、それこそ民法、そして憲法(^^;まで遡ってしまうことになるわけですね。 私なりの解釈では、専有部の賃貸とともにマンション全体の共用サービスも賃貸したものとし、管理規約や細則に特に定め（区分所有者が使用者として明示）てなければ、外部オーナーが共用サービスを利用するのには制限やむなしっという結論です。 但し、私のマンションではレス04で明示したとおり細則の使用者に各々区分所有者が明示されてますが・・・現時点で問題は起きていないので、しばらくは見守ります。 |
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| No.93 |
スレヌシさんへ
もう見てないかもしれませんが、共用部の利用を主張するなら 管理組合の理事やその他係りが回ってきても逃げないでね。 住んでないから、遠いからとは言わせませんからね！ |
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| No.94 |
＞もう見てないかもしれませんが、共用部の利用を主張するなら管理組合の理事やその他係りが回ってきても逃げないでね。住んでないから、遠いからとは言わせませんからね！
管理規約を読んでください。それに従います。 非居住の区分所有者への対応では、複合用途（１階下駄履き商店）の場合などでは、 通常業務で居住区分所有者に比べて余分に掛かる通信費等の費用は、管理費に上乗せする。 役員就任可能な場合は、交通費等の必要経費を考慮する。 しかし、居住用途では、役員は規約で役員就任は、現状認識の度合い、対応の不便さ、経費などで居住者に限られているのが一般です。 |
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| No.95 |
＞私なりの解釈では、専有部の賃貸とともにマンション全体の共用サービスも賃貸したものとし、
他の区分所有者へもその家賃の一部を分けてもらえるのでしょうね。 ＞管理規約や細則に特に定め（区分所有者が使用者として明示）てなければ、外部オーナーが共用サービスを利用するのには制限やむなしっという結論です。 使用について制約（数量、スペースなど）があれば、優先順位を決めるのは当然、しかし非居住者の理由で禁止は出来ない。 賃貸しが７，８０パーセントになったことを想起してごらんなさい。 |
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| No.96 |
賃借人の賃貸借契約の目的（居住すること）実現には、共用部分の使用が
不可欠であり、その目的実現のために共用部分の使用が随伴します。 そして、この使用権は、賃貸人（共用部分の共有者＝区分所有者）が有する 使用権が移転したのではなく、別個の独立した使用権です。 つまり、賃貸人が有する共用部分の使用権は、法１３条に基づく使用権であり、 賃借人が有する共用部分の使用権は、賃貸借契約の目的実現のための随伴的 使用権であり、これらの使用権は併存することになります。 |
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| No.97 |
>>95
部分的につっこまれて困惑していますが、 ＞他の区分所有者へもその家賃の一部を分けてもらえるのでしょうね。 意味がわかりませんでした。 ＞賃貸しが７，８０パーセントになったことを想起してごらんなさい。 これは新しい視点だと思います。 どなたか投資（賃貸）マンションかリゾートマンションなどの規約の使用者欄をアップしていただきたいものです。 一般のマンションが70〜80％の賃貸率になったら、やはり管理規約も変更になるかもしれませんね。 スレ主のところは、10％未満だったかと。 |
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| No.98 |
準用とは、ある事柄に対する規定を、別の類似した事柄についても適用し、かつ適用されること。
従って、オーナーも占有者（専有部分の占有者で、賃借人、社宅居住者、不在所有者の留守預かり人など不法占拠者以外に制限なし）も下記１３条は有効である。 （共用部分の使用）
第十三条 各共有者は、共用部分をその用方に従つて使用することができる。 （区分所有者の権利義務等）
第六条 区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない。
２ 略
３ 第一項の規定は、区分所有者以外の専有部分の占有者（以下「占有者」という。）に準用する。 （占有者に対する引渡し請求）
第六十条 第五十七条第四項に規定する場合において、第六条第三項において準用する同条第一項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、他の方法によつてはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、当該行為に係る占有者が占有する専有部分の使用又は収益を目的とする契約の解除及びその専有部分の引渡しを請求することができる。
２、３ 略 （共同の利益に反する行為の停止等の請求）
第五十七条 区分所有者が第六条第一項に規定する行為をした場合又はその行為をするおそれがある場合には、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、区分所有者の共同の利益のため、その行為を停止し、その行為の結果を除去し、又はその行為を予防するため必要な措置を執ることを請求することができる。
２ 前項の規定に基づき訴訟を提起するには、集会の決議によらなければならない。
３ 管理者又は集会において指定された区分所有者は、集会の決議により、第一項の他の区分所有者の全員のために、前項に規定する訴訟を提起することができる。 |
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| No.99 |
色々、議論があるが、そんなに難しい問題ではないと思う。
管理規約にどう書いてあるかで決まる問題。 管理規約に明確には書いていない場合にどう解釈するか、という問題は残るが、その場合は、賃貸に出した区分所有者は共用部分を利用できないのが常識的な解釈だと思う。その意味で、それが「原則」だと思う。 区分所有法１３条を強調する人達は、管理規約にどう書いてあろうが、共用部分を利用する権利は区分所有者の固有の権利だ、と主張するようだが、ナンセンス。 なお、最近の多くのマンションの管理規約は、スカイラウンジ、ゲストルーム、スパ、フィットネスルーム等の共用部分について利用できるのは、「現に居住している」区分所有者に限定している。人に賃貸しておきながら共用部分を利用しようとする区分所有者が多くなり、それを予防するため、明記を始めた模様。 分離処分禁止の点についても、最近の多くのマンションの管理規約は、譲渡、抵当権設定等の他に「賃貸」も明文で記載して対象に加えている。これも、みだりに権利を主張する賃貸オーナーが多くなったための措置だと思う。皆さん、自分のマンションの管理規約を読んでみたら。なお、古いマンションには、このような記載はない模様。 いずれにせよ、スレ主は、自分のマンションの管理規約を紹介すべきでしょう。そうしないと、議論が錯綜してしまう。 |
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| No.100 |
＞管理規約に明確には書いていない場合にどう解釈するか、という問題は残るが、その場合は、賃貸に出した区分所有者は共用部分を利用できないのが常識的な解釈だと思う。その意味で、それが「原則」だと思う。
原則は法律。これに違反の規約は無効が原則。 |
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| No.101 |
＞いずれにせよ、スレ主は、自分のマンションの管理規約を紹介すべきでしょう。そうしないと、議論が錯綜してしまう。
違法な規約、理事会決定を紹介しても無意味。 |
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| No.102 |
１００、１０１がスレ主であれば、スレ主のマンションの規約には、居住していない区分所有者は共用部分を利用できない、と明文に書いてあるということだね。
それなら、最初から、そう書くべきだよ。 そういう規約は違法だ、と吠えるのは自由だけど、全く人騒がせ。 規約に明文がないことを前提に議論してきたのに。 もうレス止めます。 |
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| No.103 |
スレ主らしき101さんは人からの意見を聞く耳を持たないようだからいくら言っても無駄！
違法ではないと幾人かが実際の規約を例にだしても無視だからね。 制限する、しないはマンション次第。 居住していない区分所有者が多くなれば、居住なき区分所有者にも利用を認める規約は作れるよ！ |
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| No.104 |
100・101がスレ主なら、スレの前半ではもう少し思慮のある人だと思っていただけに大変残念な想いがします。
匿名掲示板ですから、スレ主がどの地域や物件にお住まいかは関係なく、多くの人が、賛否両論の意見や情報をレスしたのに・・・・ |
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| No.105 |
このスレは最初から、共同の利益に反する行為に対する対応を定めた区分所有法５７条・５８条の規定を持ち出しており（３／４以上の賛成など）、まと外れであった。最初から違和感があった。
しかし、これは、単なる勘違いだろう、スレ主は常識的な人とだろう、と考え、多くの人がレスしてきたのではないか。 しかし、最初の違和感は正しかったようだ。変なスレは、やはり変なのだ。 |
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| No.106 |
変わったスレでしたので、最初より読んでいましたが結局、スレ主の物件には
居住者以外利用できない規約があり、それが法律に違反していると主張しており、 このスレでその主張で問題ないというお墨付き？が欲しかっただけのようですね・・・。 がっかりです。 スレ主さん、どうしても利用したければ規約改正に動いてはどうですか？ 無理だと思いますけど。 |
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| No.108 |
簡単な計算だと思うけど。
１００人で１０１個の物を買いました。 それぞれ１個貰って、残りの１個は皆で仲良く使用する約束をしました。 但し、この１個を使用する権利と自分の１個は必ず一緒に持っておかなくてはいけません。 Ａさんは自分の１個をＢさんに売りました。なので共通の１個を使う権利はＢさんにうつりました。 （権利はＡさんからＢさんに移行） ここまでは誰もが共通認識。 そして、 今度はＣさんが自分の１個をＤさんに貸しました。 ＣさんはＤさんに皆で使う物も使っていいよと言いました。 さて、ここで問題です。 Ｄさんに自分の１個を貸しているＣさんが皆で使う１個を自分が使いたいから、貸して欲しいと言いました。 他の９９人はなんと答えると思いますか？ ①「別にいいよ」 ②「使ってない時ならいいんじゃない」 ③「１００人で使う約束だったのに、ＣさんとＤさんが２人とも使ったら１０１人で使う事になるよ。 Ｄさんが使うならＣさんはダメだよ」 さて、どうですか？ Ｃさんの立場の人が多いマンションでもなければ③の意見が優勢では。 法律がＣさんにだけＣさんとＤさんの使用権利を認めなさいとしているとでも？ 実際問題で使用するしないで余計な費用が発生しない施設で使用希望がまず重ならないなら、100人が101人で使用しようと問題ないから、①や②と答えてくれる場合もあるだろうし、 逆に使用都度に使用料などで収入が見込めて使用率が低いと困る施設も①と②は増えるかな。 自分が残りの９９人の立場だったら、スレ主はどう言うのかな？ 特に自分が使いたい時に、Ｃさんが使っていたら・・・・ |
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| No.109 |
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| No.110 |
噛み砕いて分かりやすくしてあげないと、理解出来ない人もたまにはいるよね(笑)
ここまで簡単に書いて貰っても分からない人がいるかな？ それとも今日も持論で違法だと一点張りの主張を繰り返す？ |
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| No.111 |
普通に考えたら、区分所有者でも住んでなきゃダメでしょう。
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| No.112 |
＞普通に考えたら、区分所有者でも住んでなきゃダメでしょう。
いや、このケースの場合、単にそれだけではなく、なにかトラブルがあるんじゃないか と想像しています。使いたい共用施設はガラガラと書いてあるので、普通はわざわざ 使用禁止などと言われる状況ではないでしょう。 |
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| No.113 |
なんだか、すごい件数になっていてびっくりなのです。
単に出張していた書き込めなかっただけなのですが、、、 別に無視しているわけでもなく。途中の書き込みを全て読めたわけではありませんが、 あまりになんだか「常識のない人」「聞く耳持たない」「勘違い」などなど、 内容とは関係のない書き込みが多くみられたので、現状思っていることを とりあえず書きます。 私としては区分所有権と占有権はあくまでも区別されるものだと考えていましたが、 そうでない意見の方が多いようですね。 ただ、「著しい不利益」がないのに、「なぜ禁止するのか」。 不平等だと言う意見がありますが、であれば、予約件数を戸数ごとに 制限すればいいだけの話。 今まで使用できていた共用施設を 「なぜ、急に使用不可能にしたのか」が、 私にはよくわからないと言うことです。 賃貸に出す件数が50％を超えたりしたら、それは不利益が出るでしょう。 現状、そう言った不利益が出ていないのに、禁止する理由がわからないと 単純にそう思っているだけです。 結局まだきちんとした説明を理事側から受けていないので、 また、その進捗があり次第、書き込もうかとは思います。 |
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| No.114 |
スレ主さん
>>40-41 です。 あなたのスカイラウンジの利用を考えてみましょう。 １．マンション到着から、スカイラウンジ入口前まで エントランスを入って、エレベーターに乗って、通路を通ってスカイラウンジ入口の 前に着きました。 ご案心ください。ここまでは法定共用部分ですから、堂々としていただいて結構です。 ２．スカイラウンジ（規約共用部分）の利用 ａ．規約等により、非居住区分所有者にも利用が認められている場合 どうぞお入りください。そして利用方法に従ってお楽しみください。 ｂ．規約等により、非居住区分所有者には利用が認められていない場合 残念ですが、ご利用いただけません。Ｕターンしてお帰りください。 このとき、捨て台詞などを吐いてはいけません。人格を下げてしまいます。 お帰りの際も堂々としていただいて結構です。法定共用部分の使用ですから。 こんな感じでしょうか。 |
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| No.115 |
１１４です。
誤字の訂正をいたします。 （誤）案心 （正）安心 失礼いたしました。 |
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| No.116 |
住んでいないのに、区分所有者だからと言って、その施設を使いたいかなぁ？
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| No.117 | ||
| No.118 |
>>114
例えば、法定共用部分は良いとして、規約共用部分など法的には存在しない。 |
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| No.119 |
＞規約共用部分など法的には存在しない。
言い方を訂正、法定共用部分には規約共用部分も含む。 |
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| No.120 |
>>118
規約共用部分・・・区分所有法第４条第２項 |
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| No.121 |
キツイ意見はここ数日の法律違反の規約は無効だとの主張を繰り返していた人をスレ主さんを誤認しての皆さんからの意見だと思います。
何度もこの人のレスがスレ主さんなら…との表現で確認があったのですが、スレ主さんからの否定コメントもなく、また、スレ主さんへの質問にスレ主ではないとの否定もなく続けてレスしていたので…誤解が発生したと思います。 私も誤解しましたので失礼しました。 例え自分が利用しなくても自分の権利が相対的に減るのは嫌だと感じる人もいます。この人にとっては既に不利益が発生していると主張されるでしょう。 また使用回数に制限も制限されたくない居住者からは了承が取れないでしょう。 自分達の物をどのように使うかを自分達で相談して決めたのが規約です。 規約を変更したいのなら、皆で話し合ってそれなりに納得がいくように落としどころを探して変更すればいいのです。 元々は使えたのなら、規約ではOKだったのか。または、規約ではNGがうっかり間違えてOKしてしまっていたか。どちらかです。 規約でOKが理事会決定だけでNGになるとは思えないので、クレームがあって調べたら規約はNGだったからNGにしたと言う方がわかりますが… まずは元々の規約の確認と理事会決定の手続きの有効性確認をされて下さい。 |
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| No.122 |
>結局まだきちんとした説明を理事側から受けていないので、
>また、その進捗があり次第、書き込もうかとは思います。 理事会側は、今回は折れるかもしれないが、皆さんがおっしゃる通り、スレ主の質問に反応して、 使用細則の変更を理事会は次の総会に上程すると思う。 ゲストルームやラウンジは、使用細則で利用回数や利用者を制限できるから、 外部居住の区分所有者は、ラウンジ使用年1回までとかにして実質的には利用を制限することになろう。 総会にそのような議案を上程しても、総会の出席者は外部居住者のことより、現居住者を優先すべきと考えるのが数の論理なので、スレ主が反論しようが、総会に持ち込まれたら終わり。 あまり理事会にたてつかないほうがいい。スレ主に不利なように、正式に総会まで持ち込めれたら、 外部居住者は負けるだけ。 |
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| No.123 |
＞総会にそのような議案を上程しても、総会の出席者は外部居住者のことより、現居住者を優先すべきと考えるのが数の論理なので、スレ主が反論しようが、総会に持ち込まれたら終わり。
いいですね。賃貸しし易くなります。２０年後には半分以上は賃借り人のアパート化するので、それを見越して、居住者優先にするの結構ではないですか。 |
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| No.124 |
１２１さん、本当にスレ主の弁明を信じているの？
あり得ないと思うよ。自作自演しているのは疑いようがない。 出張先だって、普通、見るでしょう。スレを立ち上げた人だよ。 |
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| No.125 |
親位の世代だと、携帯のメールは使えても携帯でWebを見たりはできなかったりするから、出張中なら見てなかったというのはありえるけど、スレ主がカキコの前後から違法だと言い張っていた人はぱたりとカキコミがなくなったね。
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| No.126 |
基本的なことですが、賃貸中のスレ主はどうやってマンションのオートロックを通過するのでしょうか？
まさか、賃貸中の部屋の合鍵持ってるってこと？ それとも生体認証オートロックとか？ もしかして、インターフォンとかで「管理員を毎回呼び出してオートロック解除させてる」とかって話なんじゃない？ 最後の話で利用継続を検討するなら、管理員に（賃貸中の区分所有者であること）本人確認なんぞ出来る訳ないから、管理会社的な立場から考えても「責任とれませんから・・・」って話になるんじゃない（管理会社に遣らせるなら、管理費ＵＰ要求されちゃうかもしれないので、理事会的にもＮＧって結論かと） |
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| No.127 |
>>まさか、賃貸中の部屋の合鍵持ってるってこと？
合鍵の扱いについては賃貸契約書で取り決めるのでしょうが、 大家が合鍵持つこと自体は普通でしょう。 |
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| No.128 |
＞大家が合鍵持つこと自体は普通でしょう。
それは普通かもしれないが、大家が意味もなく合鍵を持って歩いて 自分のマンションの共用部まで来ているのは嫌だな。 |
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| No.129 |
＞それは普通かもしれないが、大家が意味もなく合鍵を持って歩いて自分のマンションの共用部まで来ているのは嫌だな。
専有部分にも、承諾条件で入れますよ。契約を見てごらんなさい。 |
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| No.130 |
大家が合鍵を持っているのは当たり前。
賃貸人の自覚が足りない。 |
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| No.131 |
でも勝手に入ることはできませんけどね。
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| No.132 |
合鍵持った大家が、マンションにやってきて、合鍵をじゃらじゃらさせながら、ロビーで談笑している。
俺が賃借人なら、気持ち悪い！って叫ぶよ。 そして、すぐ解約して出て行くな。 今の時代、何をやらかすか、怖くてしょうがない。 賃貸マンションじゃなくて、分譲マンションなんだぞ。 大家といっても、にわか大家、しょせんは素人。 賃貸マンション一棟のオーナーのような事業者としての自覚もないだろう。 分譲マンションの一室を人に貸した区分所有者は、合鍵を持っているからこそ、滅多なことがない限り、そのマンションに出入りするべきではない、近づくべきではない。 本当は、にわか大家であれば、合鍵は信頼できる賃貸管理会社に預けるべき。 それが賃借人に対する礼儀だよ。 |
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| No.133 |
「大家」という言い方に違和感あり。木造アパートじゃないんだから(笑
※木造アパートにお住まいの方、ごめんなさい。 |
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| No.134 |
＞賃貸マンションじゃなくて、分譲マンションなんだぞ。大家といっても、にわか大家、しょせんは素人。賃貸マンション一棟のオーナーのような事業者としての自覚もないだろう。
古いですね。等価交換マンションでは、旧地主が多数の住戸を区分所有してるのが一般だよーん。 |
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| No.135 |
限られた資料しかないので、はっきりは分からないが、推測も含めて書く。
昔のマンションは、共用部分の利用権者について、「現に居住する」という限定をしていない例が多かったようだ（これは、間違いなかろう）。これは、共用部分といっても、エントランス、廊下などの法定共用部分が主であったことを背景にしているようだ。では、この時代のマンションについて、スカイラウンジ等の規約共用部分が存在するとして、賃貸に出した区分所有者の利用を想定していたのだろうか。そうではなさそうだ。そんなことを言い出す区分所有者はいない、という前提でつくられていたようだ。 ところが、時代が流れ、スカイラウンジをはじめ、各種豪華施設を備えたマンションが多くなってくると、賃貸に出しておきながら、それら豪華施設を使いたい、という区分所有者が現れてきた。これらの区分所有者に対抗するために、規約で「現に居住する」という限定を加えることが多くなってきた。 こういうことのように思う。 つまり、規約の規定の仕方にかかわりなく、昔から、賃貸に出した区分所有者が共用部分を利用することは考えられていなかったのだと思う。 こう思うのだが、自信はない。 規約の変遷経緯に詳しい人、是非、教えて欲しい。 |
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| No.136 |
貸主が所有しているマンションに行くことは、普通はありません。
それがマナーです。念のため、鍵を預かっておくだけです。 |
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| No.137 |
分譲マンションでも大家は、大家です。
当然、合鍵は大家の権利で持ちますよ。 もちろん借家人の権利があるから、居住中は無断で入った入りできないのは当たり前、 鍵の保管も厳密にするのも大家として当たり前。人前で鍵束をじゃらじゃらなどできないのは 当たり前。 借家人とはいえ、大家が無断で部屋にはいったら住居侵入で告訴されます、それだけのこと。 |
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| No.138 |
>>貸主が所有しているマンションに行くことは、普通はありません。
逆だろ。借家人からのクレームで、大家が物件にいくことは日常ある話。 とくに水周りが壊れたりしたら大家にクレームがくるだろう。 そういう管理をメンテナンス業者に丸投げする大家もいるだろうが、親切な大家は、最終的には 業者に頼むけど現状把握は、自分の目で確かめるというのがオーナーの務めだね。 |
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| No.139 |
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| No.140 |
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| No.141 |
区分所有者が他人に部屋を賃貸している場合は住民が利用できる共有施設
の利用権についてもあわせて貸与していると考えられます。 その場合大家も利用権を主張すると、いわば権利の二重行使となり他の 居住している区分所有者との間に不公平感が生じます。 であるからして賃貸している部屋の区分所有者に対し共有施設の利用制限を することはそれなりの合理性があると思われます。 ただし理事会決議のみでこのような制限を設けることができるかというと 結構微妙。管理規約の変更であれは総会決議が必要だが、本件については 総会決議の必要がないやりかた、おそらく共有施設利用細則の変更を行っ たのだと思います。（管理会社の入れ知恵でしょう） |
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| No.142 |
細則の変更も総会決議事項。
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| No.143 |
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| No.144 |
＞区分所有者が他人に部屋を賃貸している場合は住民が利用できる共有施設の利用権についてもあわせて貸与していると考えられます。
その利用権はいくらですか？ 共有施設だから全員で山分けしてね。 ＞その場合大家も利用権を主張すると、いわば権利の二重行使となり他の居住している区分所有者との間に不公平感が生じます。 共有者は、共用部分、敷地の利用権はあります。従って、両方に利用権はあります。 |
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| No.145 |
↑ はいはい
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| No.146 |
感情的な書き込みは避けていただきたいところですが、
現状の進捗としては、 ○今までの管理規約に変更は加えていない。 ○今までの規約にも「居住していない区分所有者が使用できない」という記述はない ○総会決議ではなく、理事会の中で「運用上」そうしていきましょう、と 口頭ベースで決まっただけ。 とのことです。 それから、居住していない区分所有者が、住んでもいないマンションに 立ち入ること自体が不自然だという意見が散見されますが、 ６００戸あるマンションで、月極駐車場を使うことも許されていているので、 しょっちゅういくのはおかしい話かもしれませんが、２，３ヶ月に1度 管理状況などを見にいくついでに、コーヒーを飲みに行ったり、 スカイラウンジに行くくらいは別に何もおかしな行為ではないと思いますが？ まったく借り主から連絡が来るまで放置している大家もどうかとおもいますし。 要は程度の問題ですし。 また、禁止されていない行為をしているのに、「非常識」呼ばわり される覚えはありません。 ちなみに、何度も言いますが、区分所有者と占有者両方に使用権を与えたところで、 「不公平感」を生むほど共用施設の予約でいっぱいというわけでもなく、むしろ空いているのです。 優先順位や予約回数を部屋ごとに制限すれば、その回数内での使用方法は それぞれの区分所有者と占有者で話し合えばよいだけのことで、そこまで組合が 規約で縛るのは「円滑な運用」なのかどうかと、疑問を投げかけているだけです。 全てのレスを読めているわけではありませんが、とりいそぎ。 |
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| No.147 |
>>146
>○今までの規約にも「居住していない区分所有者が使用できない」という記述はない と言うだけで、規約（細則）の開示はしていただけないみたいですね。 はっきりさせるためにも規約（細則）の一部開示をお願いいたします。 >管理状況などを見にいくついでに、コーヒーを飲みに行ったり、 >スカイラウンジに行くくらいは別に何もおかしな行為ではないと思いますが？ コーヒーを飲むのもスカイラウンジに行くのも利用を申し込む必要があるのですか？ 本当にそうであっても理由は外部に他人に使わせないようにするためと考えられます。 あとは規約（細則）がわからないと、何とも言い様がありません。 >そこまで組合が >規約で縛るのは「円滑な運用」なのかどうかと、疑問を投げかけているだけです。 結局、規約で縛られているのですね。 例えば住民から苦情があった場合には共用施設の使用率が低くても、使用の制限を 加えることの方が「円滑な運用」になると思います。 |
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| No.148 |
↑ いちいち細かいですね。
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| No.149 |
>>146
要約すると、 １．規約等では、利用資格として、居住要件を課していない。 ２．にもかかわらず、理事会は、「居住要件を満たしていない区分所有者は、 利用することができない。」として運用することを決定した。 ということでしょうか。 だとすれば、 理事会の決定は、規約等に抵触し、無効であると判断せざるを得ません。 |
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| No.150 |
スレ主さん、意地でも規約の使用者に関する部分の書き込みは
しませんね。 これだけ長文を書き込む時間はあるのにただ写すだけの規約を 書き込めないのは不思議です。 >○今までの規約にも「居住していない区分所有者が使用できない」という記述はない 使用できない記述は無いが、使用できる人の中に「居住していない区分所有者」も明記 されていない気がします。 使用細則をアップできないのは使用できないとはっきり明記されていないのだから 使用可能者に入っていなくても所有者だから使用できるはずだ！と都合よく解釈している としか思えませんが・・・。 |
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| No.151 |
スレ主へ
今までの規約にも「居住していない区分所有者が使用できない」という記述はない、とのことだが、「居住していない区分所有者でも使用できる」、「賃貸中の区分所有者でも使用できる」という記述がない以上、あなたのマンションの規約は、居住していない区分所有者、特に賃貸に出した区分所有者は使用できない、という解釈をすることになるはず。 従って、厳格に「運用」するようになった理事会の決定は、法的には正しい。 規約改正は不要。 規約及びそれに基づく理事会の決定に従うのが、組合員の責務である。 イチャモンは止めよう。 |
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| No.152 |
現時点での理事会の”独自の判断”は行きすぎであり、横暴なのはあきらか。
スカイラウンジの利用資格などは、使用細則レベルの話であり、規約とはおおげさではある。 だが、細則レベルの話であろうとも、総会で普通決議をとらなければならない。この点で、総会を通さずに理事会という少人数の勝手で、使用細則の変更をしてしまったのはよくない。 スレ主はこの点をつけば、理事会はノーとはいえない。 ここまでが、現時点。 さて、理事会はスレ主から抗議を受けた後に考えられる行動としては、 スレ主のような外部所有者の利用制限を定めた条文を準備し、次の総会にかけるであろう。 理事会のメンツにかけても実行するはずである。 普通決議であるし、外部所有者の都合などは、総会では少数意見にすぎないから、理事会の議案は、 総会を通ることになる。 スレ主としては、使用細則で定められているから、今後は施設の利用が難しくなるであろう。 スレ主も大人の対応としては、理事会にたてつくのは、今後を考えると得策ではない。 このままあいまいな状態にしておいて、施設を利用したいときは例えば、貸している人に名義を借りて利用するとか抜け道はたくさんあるはず。知恵を使ったほうがいい。 |
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| No.153 |
＞○今までの規約にも「居住していない区分所有者が使用できない」という記述はない
ふつうに考えれば、規約か細則に「居住してる○○」と制限が明記されているのでしょう。 |
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| No.154 |
使用細則の変更について、総会の普通決議（過半数の賛成で成立）で良いという人がいるが、
使用細則は規約と一体となるものであるから、その変更は、規約改正の手続に従い、特別決議（４分の３以上の賛成で成立）で行うことになる。 但し、規約に明文で、使用細則の変更については総会の過半数の決議で良い、とか 理事会の決議でよい、とか そういった規定があれば、その規定が優先する。 法的にはこうなると思うが。間違っているかな？ |
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| No.155 |
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| No.156 |
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| No.157 |
＞但し、規約に明文で、使用細則の変更については総会の過半数の決議で良い、とか理事会の決議でよい、とかそういった規定があれば、その規定が優先する。
＞法的にはこうなると思うが。間違っているかな？ 間違い。規約の特別決議事項は強行規定。 細則は、規約規定事項の運用細則に限られるので、強行規定が適用されないだけで、規約に準じて総会の普通決議が必要。 |
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| No.158 |
１５４です。１５７さんへ。
何故、規約変更が総会の特別決議（４分の３以上の賛成が必要）で、使用細則の変更が総会の普通決議（過半数の賛成が必要）となるのか、理解できない。 私の理解するところは、次のとおり。 １．使用細則が規約と一体のもので、規約と同じレベルの規範であれば、当然、規約変更に特別決議を要求する区分所有法の規定が強行規定であること故、使用細則の変更も規約の変更と同様に特別決議を要する、ということになる。 ２．反対に使用細則が規約と一体のものではなく、同じレベルの規範ではないとすれば、上の強行規定性は関係ないので、規約が自由に使用細則の変更要件を定めることができる。 ３．使用細則が規約と同じレベルのものか否かは、当該規約自体が決めるべきものである。 ４．規約や使用細則が使用細則の変更要件について特に触れていないのであれば、その規約は使用細則を規約と一体のもの、規約と同じレベルのものとして扱っていることを意味し、使用細則の変更には規約の変更と同様、特別決議を要する。 ５．規約や使用細則が使用細則の変更要件を総会の特別決議より軽くしているのであれば、その規約は使用細則を規約と一体のものではなく規約と同じレベルのものではない下位の規範であるとして扱っていることを意味し、そうすると、使用細則の変更要件をどのように設定するかは、規約が自由に決めるべき事柄である。 こう考え、４．であれば特別決議、５．であれば理事会決議に委ねることも可能、と書いた。 もしかして、私の上の４、５の理解が間違っているのだろうか。 使用細則は、規約（区分所有法３０条以下に規定されている）とは全く別のものであり、例えば区分所有法１８条１項に基づく共用部分の管理に関する集会決議に該当するのだろうか。 そうであれば、原則、使用細則の変更は普通決議だという１５７さんの見解は理解できる。 ちょっと、教えて。 |
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| No.159 |
区分所有法によれば、管理規約の改廃には、区分所有者および議決権の各四分の三以上の多数議決によらなければならない。しかし、使用細則は、標準管理規約によれば、過半数決議で改廃できるとされる。
今のところ、↑に疑問をもつ管理組合関係者や業界関係者はいないと思いますよ。 |
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| No.160 |
ちょっと長くなりますけど、基本かつ重要なことなので・・・第48条の四項ですね。
--- 以下、標準管理規約から抜粋 ------ （議決事項） 第４８条 次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければならない。 一 収支決算及び事業報告 二 収支予算及び事業計画 三 管理費等及び使用料の額並びに賦課徴収方法 四 規約及び使用細則等の制定、変更又は廃止 五 長期修繕計画の作成又は変更 六 第２８条第１項に定める特別の管理の実施並びにそれに充てるためのめる特別の管理の実施並びにそれに充てるための資金の借入れ及び修繕積立金の取崩し 七 第２８条第２項に定める建物の建替えに係る計画又は設計等の経費のための修繕積立金の取崩し 八 修繕積立金の保管及び運用方法 九 第２１条第２項に定める管理の実施 十 区分所有法第５７条第２項及び前条第３項第三号の訴えの提起並びにこれらの訴えを提起すべき者の選任 十一 建物の一部が滅失した場合の滅失した共用部分の復旧 十二 区分所有法第６２条第１項の場合の建替え 十三 役員の選任及び解任並びに役員活動費の額及び支払方法 十四 組合管理部分に関する管理委託契約の締結 十五 その他管理組合の業務に関する重要事項 |
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| No.161 |
使用細則の改正は、普通決議 （出席理事の議決権の過半数）
管理規約の改正は、特別決議 （総議決数の4分の3以上） と覚えておきましょう。 |
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| No.162 |
スレ主に質問だがその共有施設は以前は外部居住者でも使えていたのですか？
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| No.163 |
>何故、規約変更が総会の特別決議（４分の３以上の賛成が必要）で、使用細則の変更が総会の普通決議（過半数の賛成が必要）となるのか、理解できない。
お教えしましょう。 ペットの可否は規約で、可なれば細則でペット取扱の規定を決める。 管理費等の負担割合は規約で、具体的金額は、規約の負担割合で管理費等の金額設定や金額改定を普通決議で。 駐車場の使用を契約とし、居住の区分所有者でなくなった時は契約の効力がなくなるとの本筋は規約で、それ以外の金額、書類などは使用細則で決めて普通決議。 のようにね。規約は規定の本筋を、細則はこの本筋の運用規定をね。 |
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| No.164 |
＞（出席理事の議決権の過半数
デタラメは書かないこと。 |
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| No.165 |
標準管理規約と全然違う内容の管理規約を採用しているマンションもある。
実際、うちのマンションは、使用細則の改正は理事会で行う、と明記してある。 これは法律違反なの？ |
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| No.166 |
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| No.167 |
＞実際、うちのマンションは、使用細則の改正は理事会で行う、と明記してある。これは法律違反なの？
区分所有法違反。 その細則違反での制裁は無効。 |
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| No.168 |
区分所有法第１８条（共用部分の管理）では、
１項 共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。 ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。 ２項 前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。 と規定しています。 共用部分の利用行為は、狭義の管理行為のひとつですから、規約で管理者その他の 機関（たとえば、理事会）に決定させるものと定めることもできます（２項より）。 スレ主のマンションの場合、このことも含めて管理規約等の規定を開示しないと 判断はできないということになります。 |
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| No.169 |
本来規約で定めるべき事項を使用細則に委ねていながら、その使用細則の改正要件を総会の普通決議とか理事会の決議とかにしているときは、区分所有法違反だと思う。その使用細則の改正要件が規約と同様、総会の特別決議を要求しているのであれば、その使用細則は規約と同じもの（一体のもの）であり、違反ではないと思う。
これに対し、必ずしも規約で定めなければならない、という程ではない事項については、規約以外の使用細則等（総会の特別決議を要しないレベルの規範）に委ねることができる。 それでは、スレ主が固執するスカイラウンジ等の規約共用部分の利用権について、その利用権者を居住していない区分所有者や賃貸に出した区分所有者についてまで認めるとか、禁止するとか、そういった類の問題については、必ず規約で定めるべき事項なのか、それともそうではないのか。 非常に難しい問題だと思う。 私のマンションでは、スカイラウンジ等の規約共用部分の利用権者の範囲については、使用細則で定められているが、この使用細則について、「規約と一体」、「使用細則の制定改廃は規約のそれに準じる。」と明記されている。すなわち、この使用細則は規約と一体であり、規約の一部を構成するものと言える。 従って、私のマンションでは、使用細則でスカイラウンジの利用権者を決めることは全く問題が生じないと思う。 このような使用細則は珍しいのだろうか。 |
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| No.170 |
１６５です。
規約集をよく読んだら、理事会決議で決めるのは、「使用細則」ではなく、更にその下の「運用規程」なるものだった。すいません。 |
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| No.171 |
理事じゃなく、組合員だった。
使用細則の改正は、普通決議 （出席組合員の議決権の過半数） 管理規約の改正は、特別決議 （全組合員総議決数の4分の3以上） と覚えておきましょう。 |
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| No.172 |
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| No.173 |
いろいろ調べて、考え直した。
必ず規約で定めなければならない事項というのは存在しないようだ。 実際、規約のないマンションはある。かなり古いマンションの場合だが。 区分所有法は、規約で定めることができる事項を示しているだけで、それら事項は必ず規約で定めなければならない、ということではないようだ。 ただ、いったん規約で定めてしまうと、その変更には特別決議が必要だ、ということ。 共用部分の管理に関する事項は原則、総会の普通決議で決する（区分所有法１８条１項）、ということ。 １６６，１６８，１７１が正解でした。 共用部分の利用者の範囲を使用細則で定めることができ、そしてその使用細則を総会の普通決議で変更できることがきる、ということ。 お騒がせしました。 |
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| No.174 |
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| No.175 |
↑
そのとおり。 でも、共用部分の管理に関する事項は、絶対的規約事項ではないですよね。 |
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| No.176 |
スレ主へ。
あなたのマンションについて、共用部分の利用に関する部分だけでよいから、管理規約と使用細則の条文を抜粋せずに原文そのまま、紹介して欲しい。 また、管理規約と使用細則、それぞれの改正要件に関する部分も、同様にお願いします。 それがないと有意義な意見交換ができないと思う。 |
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| No.177 |
６００戸規模、展望ラウンジ、駐車場外部貸し出しＯＫ、カフェそして
外部居住者として利用を申し込んで断られている。 これで原文だしたら確実に特定されちゃうからたぶんムリだよ。 |
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| No.178 |
誰がスカイラウンジを利用できるか、といった事項をどのレベルの規範で定めるかは、マンションそれぞれが決めること。
規約ということもあろう、 使用細則ということもあろう、 はたまた運用規程なるものということもあるかもしれない。 また、総会で個別決議することもあるかもしれない。 また、規約や使用細則・運用規程、総会決議などで理事会や管理者に授権されていれば、理事会や管理者が個別に決議・決定することもあろう。 規約に書いてあることであれば、その変更は総会の特別決議が必要、 使用細則で書いてあることであれば、その変更は原則、総会の普通決議が必要、 運用規程なるもので書いてあるとすれば、その変更は理事会の決議でできそうだ。 理事会や管理者に決定が委ねられているのであれば、過去に決定した事項を変更することは、その理事会や管理者が随時、決定し直せば良い。 規約や使用細則を具体的に示してくれなければ、判断しようがない。 |
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| No.179 |
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| No.180 |
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| No.181 |
結論はスレの負け。
理事会がダメと決めたらダメだよ |
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| No.182 |
＞理事会がダメと決めたらダメだよ
各共有者は、共用部分をその用法に従って、使用することが出来る。（区分所有法１３条） 各共有者は、その持分に応じて、共有部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。（同法１９条） |
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| No.183 |
区分所有法に罰則規定はないし、理事会がダメといったらダメでしょうな。
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| No.184 |
１８２番を１３条原理主義者と呼ぼう。
区分所有者は専有部分を所有しているだけで、既に共用部分を使用している。 １３条はそれを保障しているだけ。 共用部分に属する共用施設の利用者の範囲をどう設定するかは、共用部分の管理に関する事項であり、区分所有法１８条の問題である。 この１８条は、１項で、共用部分の管理は原則、「集会の」（総会のこと）「決議」（普通決議のこと）で決めるべきこと、２項で、「規約で別段の定め」をすればそれに従うことを規定している。 ちなみに、最近のマンションの規約を読んでみたら、「共用部分の管理に関する事項」の決定を理事会決議に委ねることを明記していることがほとんどのよう。みなさん、自分のマンションの規約（理事会の権限の部分）を読んでみると良い。規約や使用細則、総会決議に反しない範囲であれば、理事会決議で決定できるのです。理事会の権限は、結構、強い。 なお、共用部分の管理に関する事項を決定するに当たって、１３条の趣旨が尊重されなければならにことは、その通りであり、その限りでは、１３条も意味を持つことは確か。 例えば、一定の持分以上の（床面積以上の）区分所有者に限って共用施設を利用できる、等の合理的理由のない内容であれば、それは、１３条の趣旨に反し、無効となる可能性はあろう。 しかし、賃貸に出した区分所有者の利用を制限することは、区分所有者が利用できなくなることの反面その代わり賃借人が利用することができることになるわけであり、不合理な制限とは言えない。完全に有効と考えられる。 |
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| No.185 |
１８４番。補足。
民法の債務不履行の分野に「履行補助者」の理論がある。 履行補助者が故意・過失で債務不履行を犯し債権者に損害を与えたときは、履行補助者を利用した債務者自身が賠償責任に任じる、という理論。 賃借人は、この「履行補助者」に該当することがある。 賃借人は、いわば、賃貸人の「手足」ということ。 手足である賃借人が共用施設を利用すれば、それは一種、賃貸人である区分所有者が利用したと同じことであるし、手足である賃借人が共用施設を利用できる立場にあるのであれば、それは一種、賃貸人である区分所有者も共用施設を利用できる立場にあることを意味する。 賃貸に出した区分所有者の共用施設利用を禁止したからといって、区分所有法１３条違反云々の問題は生じるものではない。 |
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| No.186 |
チェックメイト
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| No.187 |
だから理事会にダメと言える権限はないんだって。総会決議があれば制限できる。
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| No.188 |
＞ちなみに、最近のマンションの規約を読んでみたら、
たいしたもんだ。マンションストック数は５００万戸を超えているらしいが、みんな読んだ分けじゃなかろう。 ＞「共用部分の管理に関する事項」の決定を理事会決議に委ねることを明記していることがほとんどのよう。 集会決定の原則主義で、規約で別段の定めは出来るが、理事会に委ねることは出来ない。 |
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| No.189 |
１つ疑問なのですが、ほぼ全員「匿名」で書かれるのはなぜですか？
自信ありげに「変わった要求する人」「おかしなこと言う人」「○○に決まってる」 等といっている方が多く見られますが、特定のお名前で書き込まれたらどうですか？ そこまで自信あるのであれば、匿名で書く必要もないでしょう。 （本名を書けと言っているのではなく、同じハンドルネームを使用したら？という意味です） さて、本題。 共用施設を利用できるのは、 「区分所有者、占有者および、その同居人と、その来訪者」 となっているので、現状の規約上は居住していることを条件にはしていません。 そして、今までは居住している、していないにかかわらず利用できた。 そして、現在も規約には変更を加えずに、理事会の決定で運用方針だけを変えた。 ここまでが現状の事実確認。 そして、理事会の決定も「絶対に禁止してやるんだ！」という状況では無く、 今後の運用として「その方がわかりやすいんじゃないの？」という感じだったとのこと。 この点は曖昧ですが、「なにがなんでも！」というのとは違うらしく、 皆さんの言うような「総会で意地でも明文化してくる」という状況でも無いようです。 そもそも、「使いにくくする」「住みにくくする」「がんじがらめにする」 のが組合の目的ではないですから、何かしらの目的、もしくは何かしらの予防効果を 期待しての理事会での決定だと思いますので、その部分をきちんと説明して いただければ、こちらとしても納得いくのですが、そう言った説明はなく、 「決定したから」というだけで、「現状、特に不利益は出ていない」にもかかわらず、 住んでいないという理由だけで、利用禁止にするのは、本来の組合の目的から 逸脱している気がしますが、どうなんでしょうか。 私としても理事会の言い分もわからなくはない（「二重に使うのはおかしい」という理屈）ので、 別に「敵対」したい訳ではなく、特に現状大きな不利益があるわけでもないのだから、 平等に（回数の上限を設けるなど）共用施設を使えたらそれで良いと思うのですが、 そんなに難しいことなのでしょうか。そして、それがそんなに「変」な要望なんですかね。 あるモノを使わずに、組合費の収支の赤字を拡大させる方がよっぽどナンセンスだと 私は考えるのですが、、、 |
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| No.190 |
＞手足である賃借人が共用施設を利用すれば、それは一種、賃貸人である区分所有者が利用したと同じことであるし、手足である賃借人が共用施設を利用できる立場にあるのであれば、それは一種、賃貸人である区分所有者も共用施設を利用できる立場にあることを意味する。
つまり、賃借人も賃貸人も利用出来る立場にあると言うことだ。明解だね。 但し、手足の理屈は自己流解釈で頂けない。 |
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| No.191 |
＞共用施設を利用できるのは、
＞「区分所有者、占有者および、その同居人と、その来訪者」 ＞となっているので、現状の規約上は居住していることを条件にはしていません。 なぜ「共用施設を利用できるのは」で括るのかな．．． 各主要設備ごとに細則はあるはずだが、全て使用者の項目は同じなの？ |
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| No.192 |
あるモノを使わずに、組合費の収支の赤字を拡大させる方がよっぽどナンセンスだと
私は考えるのですが、、、 理事会経験者からいわせるとすごい誤解ですね。 共用施設の収入など、駐車場収入を除けば、微々たるものであり、組合費の収支には全く影響しない。収支に影響するのは、ずばり言って、収入では管理費の滞納の有無であり、支出では管理会社への支払いである管理委託料が、全てを決するのです。 例えば、スカイクラブ。こんなものは遊ばしておいてもいいのです。ルームの使用料などはっきりいって元がとれるような価格で設定していません。原価償却費の方が高いと思うよ。 あまり乱暴に使われると備品が壊れたりして、その修理代の方が高いくらいです（保険で賄われることが多いですが、免責１万円とかかかる）うちも大規模マンションなのですが、まかさと思われるところが壊されたりしますよ。月に数回しかつかわないのにですよ。 だから理事会は、面倒なことをするような人には貸したくないわけ。 スレ主さんがなにかした？というわけではなく、突然の理事会のルール変更は、その背景になにかあったのだと思う。おそらく外部利用者でマナーのわるい奴がいて、そいつを追い出すための言い訳をしたのでは？よくある話。 |
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| No.193 |
＞この点は曖昧ですが、「なにがなんでも！」というのとは違うらしく、
＞皆さんの言うような「総会で意地でも明文化してくる」という状況でも無いようです。 スレ主さん。甘いね。議案を起草するのは、理事会ですよ。 スレ主さんが攻めれば攻めるほど、彼らは考える。最終的には、「総会で意地でも明文化してくる」が結論です。 スレ主さんは、法律や理屈で攻めているのだから、対抗する理事会も、細則の変更、場合によっては覚悟を決めて規約の変更に着手します。スレ主さんのような大規模マンションに僕も住んでいるからよくわかるけど、大規模マンションなら、白紙委任状や議決権行使書は、管理会社の尻を叩けば彼らはなにがなんでも集めてきます。４分の３の議決権も理事会が管理会社とともに本気になれば実現しますよ。大規模マンションの大方は無関心層だからかんたんに委任状があつまるのです。 結局スレ主さんの都合の悪いほうに行くね。 自分も理事会にいたことがあるけど、スレ主さんのようなからまれかたしたら、規約の変更にはしるかもしれないね。 |
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| No.194 | ||
| No.195 |
>>188
>集会決定の原則主義で、規約で別段の定めは出来るが、理事会に委ねることは出来ない。 区分所有法第１７条および第１８条の理解度を問う問題です。 （問題） あるマンションの管理組合の規約の定めに関する次の記述のうち、 区分所有法の規定によれば、有効なものはどれか。 （正解肢） 共用部分の管理に関する事項は、共用部分の形状又は効用の著しい変更を 伴わない場合には、理事会の決議で決する。 |
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| No.196 |
（問題）
あるマンションの管理組合の規約の定めに関する次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、有効なものはどれか。 （誤解肢） 共用部分の管理に関する事項は、共用部分の形状又は効用の著しい変更を伴わない場合には、理事会の決議で決する。 （正解肢） 共用部分の管理に関する事項は、共用部分の形状又は効用の著しい変更を伴わない場合には、集会の普通決議で決する（区分所有法１７，１８条）。 |
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| No.197 |
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| No.198 |
話が横道に言ってますよ。
スレ主へ スレ主さんが攻めれば攻めるほど、理事会は防御策を考える。最終的には、「総会で意地でも明文化し」規約を改正してきます。 外部居住者のあなたががんばっても、4分の3の特別動機は通ることでしょう。 外部ではなく、現住のオーナーの利益が優先される規約の方が成立するのは当然でしょうね。 |
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| No.199 |
＞平成１６年度 管理業務主任者試験における［問 32］は、正解肢のない問題でしょうか？
その様なものは、正しくないものが含まれているのは当然で、何ら傍証とはたり得ない。 |
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| No.200 |
横道だとは思いませんが・・・。
感情論は別として、スレ主は、単純に、今回の理事会の決定が有効か、無効か を知りたいだけだと思います。 利用者の範囲の中に、「区分所有者」としか謳われていないという前提条件では、 規約に「〜の使用に関する事項は、理事会の決議により決する。」旨の規定がなく、 区分所有法、規約に基づく適正な手続きを経ていないのであれば、無効だと いわざるを得ません。 これからのことは、また別問題です。 |
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