区分所有者の共用施設の利用を禁止する権限があるのか

[DASH]

先日、区分所有者としてマンションの共用施設の利用を申し込んだら、
「区分所有者でも、居住中でない場合は、共用施設を利用できなくなりました」と
言われ、管理会社に共用施設の利用を拒否されました。

現在、私は区分所有者、部屋は賃貸として貸しに出しており、占有者がおります。
過去、管理費など滞納したことは一度もありませんし、
区分所有法で言う「著しく他の区分所有者に損害を与える」様なことは
もちろんしておりません。

法律的にも、共用施設の利用を禁止するには、明確な理由と３／４以上の
区分所有者の賛成が必要、かつ弁明の機会を与え、、、　と書いてありますが、
「理事会で決まった」という理由一つで、決定してしまったようです。

この決定は、何も私個人の共用施設の使用権利ではなく、
外部に居住している区分所有者（つまりは、賃貸に出しているオーナーですね）
全員の使用を禁止にしたそうです。

そこに居住している、していないにかかわらず区分所有者としての
区分所有権があり、共用施設を利用する権利があると思うのですが、
この理事会（総会ではないです）での決定は法的に無効ではないのでしょうか？

[143: 匿名さん]

>>142の言うとおり。

スレ主はもしかして、総会決議を既にされている正式に細則が変更になっていることに
いちゃもんつけているのでは？

[144: 匿名さん]

＞区分所有者が他人に部屋を賃貸している場合は住民が利用できる共有施設の利用権についてもあわせて貸与していると考えられます。
その利用権はいくらですか？　共有施設だから全員で山分けしてね。
＞その場合大家も利用権を主張すると、いわば権利の二重行使となり他の居住している区分所有者との間に不公平感が生じます。
共有者は、共用部分、敷地の利用権はあります。従って、両方に利用権はあります。

[145: 匿名さん]

↑　はいはい

[146: DASH]

感情的な書き込みは避けていただきたいところですが、
現状の進捗としては、

○今までの管理規約に変更は加えていない。
○今までの規約にも「居住していない区分所有者が使用できない」という記述はない
○総会決議ではなく、理事会の中で「運用上」そうしていきましょう、と
　口頭ベースで決まっただけ。

とのことです。

それから、居住していない区分所有者が、住んでもいないマンションに
立ち入ること自体が不自然だという意見が散見されますが、
６００戸あるマンションで、月極駐車場を使うことも許されていているので、
しょっちゅういくのはおかしい話かもしれませんが、２，３ヶ月に1度
管理状況などを見にいくついでに、コーヒーを飲みに行ったり、
スカイラウンジに行くくらいは別に何もおかしな行為ではないと思いますが？
まったく借り主から連絡が来るまで放置している大家もどうかとおもいますし。
要は程度の問題ですし。

また、禁止されていない行為をしているのに、「非常識」呼ばわり
される覚えはありません。

ちなみに、何度も言いますが、区分所有者と占有者両方に使用権を与えたところで、
「不公平感」を生むほど共用施設の予約でいっぱいというわけでもなく、むしろ空いているのです。
優先順位や予約回数を部屋ごとに制限すれば、その回数内での使用方法は
それぞれの区分所有者と占有者で話し合えばよいだけのことで、そこまで組合が
規約で縛るのは「円滑な運用」なのかどうかと、疑問を投げかけているだけです。

全てのレスを読めているわけではありませんが、とりいそぎ。

[147: 匿名さん]

>>146
>○今までの規約にも「居住していない区分所有者が使用できない」という記述はない
と言うだけで、規約（細則）の開示はしていただけないみたいですね。
はっきりさせるためにも規約（細則）の一部開示をお願いいたします。

>管理状況などを見にいくついでに、コーヒーを飲みに行ったり、
>スカイラウンジに行くくらいは別に何もおかしな行為ではないと思いますが？
コーヒーを飲むのもスカイラウンジに行くのも利用を申し込む必要があるのですか？
本当にそうであっても理由は外部に他人に使わせないようにするためと考えられます。
あとは規約（細則）がわからないと、何とも言い様がありません。

>そこまで組合が
>規約で縛るのは「円滑な運用」なのかどうかと、疑問を投げかけているだけです。
結局、規約で縛られているのですね。
例えば住民から苦情があった場合には共用施設の使用率が低くても、使用の制限を
加えることの方が「円滑な運用」になると思います。

[148: 匿名さん]

↑　いちいち細かいですね。

[149: 匿名さん]

>>146
要約すると、
１．規約等では、利用資格として、居住要件を課していない。
２．にもかかわらず、理事会は、「居住要件を満たしていない区分所有者は、
　利用することができない。」として運用することを決定した。
ということでしょうか。

だとすれば、
理事会の決定は、規約等に抵触し、無効であると判断せざるを得ません。

[150: 匿名さん]

スレ主さん、意地でも規約の使用者に関する部分の書き込みは
しませんね。
これだけ長文を書き込む時間はあるのにただ写すだけの規約を
書き込めないのは不思議です。


>○今までの規約にも「居住していない区分所有者が使用できない」という記述はない

使用できない記述は無いが、使用できる人の中に「居住していない区分所有者」も明記
されていない気がします。
使用細則をアップできないのは使用できないとはっきり明記されていないのだから
使用可能者に入っていなくても所有者だから使用できるはずだ！と都合よく解釈している
としか思えませんが・・・。

[151: 匿名さん]

スレ主へ

今までの規約にも「居住していない区分所有者が使用できない」という記述はない、とのことだが、「居住していない区分所有者でも使用できる」、「賃貸中の区分所有者でも使用できる」という記述がない以上、あなたのマンションの規約は、居住していない区分所有者、特に賃貸に出した区分所有者は使用できない、という解釈をすることになるはず。

従って、厳格に「運用」するようになった理事会の決定は、法的には正しい。
規約改正は不要。

規約及びそれに基づく理事会の決定に従うのが、組合員の責務である。
イチャモンは止めよう。

[152: 匿名さん]

現時点での理事会の”独自の判断”は行きすぎであり、横暴なのはあきらか。
スカイラウンジの利用資格などは、使用細則レベルの話であり、規約とはおおげさではある。
だが、細則レベルの話であろうとも、総会で普通決議をとらなければならない。この点で、総会を通さずに理事会という少人数の勝手で、使用細則の変更をしてしまったのはよくない。
スレ主はこの点をつけば、理事会はノーとはいえない。
ここまでが、現時点。

さて、理事会はスレ主から抗議を受けた後に考えられる行動としては、
スレ主のような外部所有者の利用制限を定めた条文を準備し、次の総会にかけるであろう。
理事会のメンツにかけても実行するはずである。
普通決議であるし、外部所有者の都合などは、総会では少数意見にすぎないから、理事会の議案は、
総会を通ることになる。
スレ主としては、使用細則で定められているから、今後は施設の利用が難しくなるであろう。

スレ主も大人の対応としては、理事会にたてつくのは、今後を考えると得策ではない。
このままあいまいな状態にしておいて、施設を利用したいときは例えば、貸している人に名義を借りて利用するとか抜け道はたくさんあるはず。知恵を使ったほうがいい。

[153: 匿名さん]

＞○今までの規約にも「居住していない区分所有者が使用できない」という記述はない

ふつうに考えれば、規約か細則に「居住してる○○」と制限が明記されているのでしょう。

[154: 匿名さん]

使用細則の変更について、総会の普通決議（過半数の賛成で成立）で良いという人がいるが、
使用細則は規約と一体となるものであるから、その変更は、規約改正の手続に従い、特別決議（４分の３以上の賛成で成立）で行うことになる。

但し、規約に明文で、使用細則の変更については総会の過半数の決議で良い、とか
理事会の決議でよい、とか
そういった規定があれば、その規定が優先する。

法的にはこうなると思うが。間違っているかな？

[155: 匿名さん]

>>152
＞理事会という少人数の勝手で、使用細則の変更をしてしまったのはよくない。
スレ主の理事会は、細則の変更も誤解釈もしてないんだと思いますが・・・

[156: 匿名さん]

>>154
＞法的にはこうなると思うが。間違っているかな？
法的には間違っていると思います。

[157: 匿名さん]

＞但し、規約に明文で、使用細則の変更については総会の過半数の決議で良い、とか理事会の決議でよい、とかそういった規定があれば、その規定が優先する。
＞法的にはこうなると思うが。間違っているかな？

間違い。規約の特別決議事項は強行規定。
細則は、規約規定事項の運用細則に限られるので、強行規定が適用されないだけで、規約に準じて総会の普通決議が必要。

[158: 匿名さん]

１５４です。１５７さんへ。

何故、規約変更が総会の特別決議（４分の３以上の賛成が必要）で、使用細則の変更が総会の普通決議（過半数の賛成が必要）となるのか、理解できない。

私の理解するところは、次のとおり。

１．使用細則が規約と一体のもので、規約と同じレベルの規範であれば、当然、規約変更に特別決議を要求する区分所有法の規定が強行規定であること故、使用細則の変更も規約の変更と同様に特別決議を要する、ということになる。

２．反対に使用細則が規約と一体のものではなく、同じレベルの規範ではないとすれば、上の強行規定性は関係ないので、規約が自由に使用細則の変更要件を定めることができる。

３．使用細則が規約と同じレベルのものか否かは、当該規約自体が決めるべきものである。

４．規約や使用細則が使用細則の変更要件について特に触れていないのであれば、その規約は使用細則を規約と一体のもの、規約と同じレベルのものとして扱っていることを意味し、使用細則の変更には規約の変更と同様、特別決議を要する。

５．規約や使用細則が使用細則の変更要件を総会の特別決議より軽くしているのであれば、その規約は使用細則を規約と一体のものではなく規約と同じレベルのものではない下位の規範であるとして扱っていることを意味し、そうすると、使用細則の変更要件をどのように設定するかは、規約が自由に決めるべき事柄である。

こう考え、４．であれば特別決議、５．であれば理事会決議に委ねることも可能、と書いた。

もしかして、私の上の４、５の理解が間違っているのだろうか。
使用細則は、規約（区分所有法３０条以下に規定されている）とは全く別のものであり、例えば区分所有法１８条１項に基づく共用部分の管理に関する集会決議に該当するのだろうか。
そうであれば、原則、使用細則の変更は普通決議だという１５７さんの見解は理解できる。

ちょっと、教えて。

[159: 匿名さん]

区分所有法によれば、管理規約の改廃には、区分所有者および議決権の各四分の三以上の多数議決によらなければならない。しかし、使用細則は、標準管理規約によれば、過半数決議で改廃できるとされる。

今のところ、↑に疑問をもつ管理組合関係者や業界関係者はいないと思いますよ。

[160: 159]

ちょっと長くなりますけど、基本かつ重要なことなので・・・第48条の四項ですね。

--- 以下、標準管理規約から抜粋 ------
（議決事項）
第４８条　次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければならない。
一　収支決算及び事業報告
二　収支予算及び事業計画
三　管理費等及び使用料の額並びに賦課徴収方法
四　規約及び使用細則等の制定、変更又は廃止
五　長期修繕計画の作成又は変更
六　第２８条第１項に定める特別の管理の実施並びにそれに充てるためのめる特別の管理の実施並びにそれに充てるための資金の借入れ及び修繕積立金の取崩し
七　第２８条第２項に定める建物の建替えに係る計画又は設計等の経費のための修繕積立金の取崩し
八　修繕積立金の保管及び運用方法
九　第２１条第２項に定める管理の実施
十　区分所有法第５７条第２項及び前条第３項第三号の訴えの提起並びにこれらの訴えを提起すべき者の選任
十一　建物の一部が滅失した場合の滅失した共用部分の復旧
十二　区分所有法第６２条第１項の場合の建替え
十三　役員の選任及び解任並びに役員活動費の額及び支払方法
十四　組合管理部分に関する管理委託契約の締結
十五　その他管理組合の業務に関する重要事項

[161: 匿名さん]

使用細則の改正は、普通決議　（出席理事の議決権の過半数）
管理規約の改正は、特別決議　（総議決数の4分の3以上）

と覚えておきましょう。

[162: 匿名さん]

スレ主に質問だがその共有施設は以前は外部居住者でも使えていたのですか？