区分所有者の共用施設の利用を禁止する権限があるのか

[DASH]

先日、区分所有者としてマンションの共用施設の利用を申し込んだら、
「区分所有者でも、居住中でない場合は、共用施設を利用できなくなりました」と
言われ、管理会社に共用施設の利用を拒否されました。

現在、私は区分所有者、部屋は賃貸として貸しに出しており、占有者がおります。
過去、管理費など滞納したことは一度もありませんし、
区分所有法で言う「著しく他の区分所有者に損害を与える」様なことは
もちろんしておりません。

法律的にも、共用施設の利用を禁止するには、明確な理由と３／４以上の
区分所有者の賛成が必要、かつ弁明の機会を与え、、、　と書いてありますが、
「理事会で決まった」という理由一つで、決定してしまったようです。

この決定は、何も私個人の共用施設の使用権利ではなく、
外部に居住している区分所有者（つまりは、賃貸に出しているオーナーですね）
全員の使用を禁止にしたそうです。

そこに居住している、していないにかかわらず区分所有者としての
区分所有権があり、共用施設を利用する権利があると思うのですが、
この理事会（総会ではないです）での決定は法的に無効ではないのでしょうか？

[123: 匿名さん]

＞総会にそのような議案を上程しても、総会の出席者は外部居住者のことより、現居住者を優先すべきと考えるのが数の論理なので、スレ主が反論しようが、総会に持ち込まれたら終わり。

いいですね。賃貸しし易くなります。２０年後には半分以上は賃借り人のアパート化するので、それを見越して、居住者優先にするの結構ではないですか。

[124: 匿名さん]

１２１さん、本当にスレ主の弁明を信じているの？
あり得ないと思うよ。自作自演しているのは疑いようがない。
出張先だって、普通、見るでしょう。スレを立ち上げた人だよ。

[125: 匿名さん]

親位の世代だと、携帯のメールは使えても携帯でWebを見たりはできなかったりするから、出張中なら見てなかったというのはありえるけど、スレ主がカキコの前後から違法だと言い張っていた人はぱたりとカキコミがなくなったね。

[126: 匿名さん]

基本的なことですが、賃貸中のスレ主はどうやってマンションのオートロックを通過するのでしょうか？

まさか、賃貸中の部屋の合鍵持ってるってこと？
それとも生体認証オートロックとか？

もしかして、インターフォンとかで「管理員を毎回呼び出してオートロック解除させてる」とかって話なんじゃない？

最後の話で利用継続を検討するなら、管理員に（賃貸中の区分所有者であること）本人確認なんぞ出来る訳ないから、管理会社的な立場から考えても「責任とれませんから・・・」って話になるんじゃない（管理会社に遣らせるなら、管理費ＵＰ要求されちゃうかもしれないので、理事会的にもＮＧって結論かと）

[127: 匿名さん]

>>まさか、賃貸中の部屋の合鍵持ってるってこと？

合鍵の扱いについては賃貸契約書で取り決めるのでしょうが、
大家が合鍵持つこと自体は普通でしょう。

[128: 匿名さん]

＞大家が合鍵持つこと自体は普通でしょう。
それは普通かもしれないが、大家が意味もなく合鍵を持って歩いて
自分のマンションの共用部まで来ているのは嫌だな。

[129: 匿名さん]

＞それは普通かもしれないが、大家が意味もなく合鍵を持って歩いて自分のマンションの共用部まで来ているのは嫌だな。

専有部分にも、承諾条件で入れますよ。契約を見てごらんなさい。

[130: 匿名さん]

大家が合鍵を持っているのは当たり前。

賃貸人の自覚が足りない。

[131: 匿名さん]

でも勝手に入ることはできませんけどね。

[132: 匿名さん]

合鍵持った大家が、マンションにやってきて、合鍵をじゃらじゃらさせながら、ロビーで談笑している。

俺が賃借人なら、気持ち悪い！って叫ぶよ。
そして、すぐ解約して出て行くな。
今の時代、何をやらかすか、怖くてしょうがない。

賃貸マンションじゃなくて、分譲マンションなんだぞ。
大家といっても、にわか大家、しょせんは素人。
賃貸マンション一棟のオーナーのような事業者としての自覚もないだろう。

分譲マンションの一室を人に貸した区分所有者は、合鍵を持っているからこそ、滅多なことがない限り、そのマンションに出入りするべきではない、近づくべきではない。

本当は、にわか大家であれば、合鍵は信頼できる賃貸管理会社に預けるべき。

それが賃借人に対する礼儀だよ。

[133: サラリーマンさん]

「大家」という言い方に違和感あり。木造アパートじゃないんだから(笑

※木造アパートにお住まいの方、ごめんなさい。

[134: 匿名さん]

＞賃貸マンションじゃなくて、分譲マンションなんだぞ。大家といっても、にわか大家、しょせんは素人。賃貸マンション一棟のオーナーのような事業者としての自覚もないだろう。

古いですね。等価交換マンションでは、旧地主が多数の住戸を区分所有してるのが一般だよーん。

[135: 匿名さん]

限られた資料しかないので、はっきりは分からないが、推測も含めて書く。

昔のマンションは、共用部分の利用権者について、「現に居住する」という限定をしていない例が多かったようだ（これは、間違いなかろう）。これは、共用部分といっても、エントランス、廊下などの法定共用部分が主であったことを背景にしているようだ。では、この時代のマンションについて、スカイラウンジ等の規約共用部分が存在するとして、賃貸に出した区分所有者の利用を想定していたのだろうか。そうではなさそうだ。そんなことを言い出す区分所有者はいない、という前提でつくられていたようだ。

ところが、時代が流れ、スカイラウンジをはじめ、各種豪華施設を備えたマンションが多くなってくると、賃貸に出しておきながら、それら豪華施設を使いたい、という区分所有者が現れてきた。これらの区分所有者に対抗するために、規約で「現に居住する」という限定を加えることが多くなってきた。

こういうことのように思う。

つまり、規約の規定の仕方にかかわりなく、昔から、賃貸に出した区分所有者が共用部分を利用することは考えられていなかったのだと思う。

こう思うのだが、自信はない。
規約の変遷経緯に詳しい人、是非、教えて欲しい。

[136: 匿名さん]

貸主が所有しているマンションに行くことは、普通はありません。
それがマナーです。念のため、鍵を預かっておくだけです。

[137: 匿名さん]

分譲マンションでも大家は、大家です。
当然、合鍵は大家の権利で持ちますよ。

もちろん借家人の権利があるから、居住中は無断で入った入りできないのは当たり前、
鍵の保管も厳密にするのも大家として当たり前。人前で鍵束をじゃらじゃらなどできないのは
当たり前。

借家人とはいえ、大家が無断で部屋にはいったら住居侵入で告訴されます、それだけのこと。

[138: 匿名さん]

>>貸主が所有しているマンションに行くことは、普通はありません。


逆だろ。借家人からのクレームで、大家が物件にいくことは日常ある話。
とくに水周りが壊れたりしたら大家にクレームがくるだろう。
そういう管理をメンテナンス業者に丸投げする大家もいるだろうが、親切な大家は、最終的には
業者に頼むけど現状把握は、自分の目で確かめるというのがオーナーの務めだね。

[139: 匿名さん]

>>138

それは、「クレームがあれば」の話だろ。
一般的とは言えない。

[140: 匿名さん]

>>138
その場合、「借家人に呼ばれなければ」大家は来ませんよね？
ここのスレ主はクレーム対応ではなく、大家が施設を利用したいと思った
時に呼んでもいないのに出入りしています。全く別次元の話です。

[141: 匿名さん]

区分所有者が他人に部屋を賃貸している場合は住民が利用できる共有施設
の利用権についてもあわせて貸与していると考えられます。
その場合大家も利用権を主張すると、いわば権利の二重行使となり他の
居住している区分所有者との間に不公平感が生じます。

であるからして賃貸している部屋の区分所有者に対し共有施設の利用制限を
することはそれなりの合理性があると思われます。

ただし理事会決議のみでこのような制限を設けることができるかというと
結構微妙。管理規約の変更であれは総会決議が必要だが、本件については
総会決議の必要がないやりかた、おそらく共有施設利用細則の変更を行っ
たのだと思います。（管理会社の入れ知恵でしょう）

[142: 素人の元理事]

細則の変更も総会決議事項。