区分所有者の共用施設の利用を禁止する権限があるのか

[DASH]

先日、区分所有者としてマンションの共用施設の利用を申し込んだら、
「区分所有者でも、居住中でない場合は、共用施設を利用できなくなりました」と
言われ、管理会社に共用施設の利用を拒否されました。

現在、私は区分所有者、部屋は賃貸として貸しに出しており、占有者がおります。
過去、管理費など滞納したことは一度もありませんし、
区分所有法で言う「著しく他の区分所有者に損害を与える」様なことは
もちろんしておりません。

法律的にも、共用施設の利用を禁止するには、明確な理由と３／４以上の
区分所有者の賛成が必要、かつ弁明の機会を与え、、、　と書いてありますが、
「理事会で決まった」という理由一つで、決定してしまったようです。

この決定は、何も私個人の共用施設の使用権利ではなく、
外部に居住している区分所有者（つまりは、賃貸に出しているオーナーですね）
全員の使用を禁止にしたそうです。

そこに居住している、していないにかかわらず区分所有者としての
区分所有権があり、共用施設を利用する権利があると思うのですが、
この理事会（総会ではないです）での決定は法的に無効ではないのでしょうか？

[102: 匿名さん]

１００、１０１がスレ主であれば、スレ主のマンションの規約には、居住していない区分所有者は共用部分を利用できない、と明文に書いてあるということだね。

それなら、最初から、そう書くべきだよ。

そういう規約は違法だ、と吠えるのは自由だけど、全く人騒がせ。

規約に明文がないことを前提に議論してきたのに。

もうレス止めます。

[103: 匿名]

スレ主らしき101さんは人からの意見を聞く耳を持たないようだからいくら言っても無駄！
違法ではないと幾人かが実際の規約を例にだしても無視だからね。

制限する、しないはマンション次第。

居住していない区分所有者が多くなれば、居住なき区分所有者にも利用を認める規約は作れるよ！

[104: 元理事]

100・101がスレ主なら、スレの前半ではもう少し思慮のある人だと思っていただけに大変残念な想いがします。
匿名掲示板ですから、スレ主がどの地域や物件にお住まいかは関係なく、多くの人が、賛否両論の意見や情報をレスしたのに・・・・

[105: 匿名さん]

このスレは最初から、共同の利益に反する行為に対する対応を定めた区分所有法５７条・５８条の規定を持ち出しており（３／４以上の賛成など）、まと外れであった。最初から違和感があった。

しかし、これは、単なる勘違いだろう、スレ主は常識的な人とだろう、と考え、多くの人がレスしてきたのではないか。

しかし、最初の違和感は正しかったようだ。変なスレは、やはり変なのだ。

[106: 匿名さん]

変わったスレでしたので、最初より読んでいましたが結局、スレ主の物件には
居住者以外利用できない規約があり、それが法律に違反していると主張しており、
このスレでその主張で問題ないというお墨付き？が欲しかっただけのようですね・・・。
がっかりです。

スレ主さん、どうしても利用したければ規約改正に動いてはどうですか？
無理だと思いますけど。

[108: 匿名さん]

簡単な計算だと思うけど。
１００人で１０１個の物を買いました。
それぞれ１個貰って、残りの１個は皆で仲良く使用する約束をしました。
但し、この１個を使用する権利と自分の１個は必ず一緒に持っておかなくてはいけません。

Ａさんは自分の１個をＢさんに売りました。なので共通の１個を使う権利はＢさんにうつりました。
（権利はＡさんからＢさんに移行）

ここまでは誰もが共通認識。
そして、

今度はＣさんが自分の１個をＤさんに貸しました。
ＣさんはＤさんに皆で使う物も使っていいよと言いました。


さて、ここで問題です。
Ｄさんに自分の１個を貸しているＣさんが皆で使う１個を自分が使いたいから、貸して欲しいと言いました。
他の９９人はなんと答えると思いますか？
①「別にいいよ」
②「使ってない時ならいいんじゃない」
③「１００人で使う約束だったのに、ＣさんとＤさんが２人とも使ったら１０１人で使う事になるよ。
　　Ｄさんが使うならＣさんはダメだよ」
　
さて、どうですか？　
Ｃさんの立場の人が多いマンションでもなければ③の意見が優勢では。

法律がＣさんにだけＣさんとＤさんの使用権利を認めなさいとしているとでも？

実際問題で使用するしないで余計な費用が発生しない施設で使用希望がまず重ならないなら、100人が101人で使用しようと問題ないから、①や②と答えてくれる場合もあるだろうし、
逆に使用都度に使用料などで収入が見込めて使用率が低いと困る施設も①と②は増えるかな。

自分が残りの９９人の立場だったら、スレ主はどう言うのかな？
特に自分が使いたい時に、Ｃさんが使っていたら・・・・

[109: 匿名さん]

＞１０８

ご苦労様でした。

[110: 匿名さん]

噛み砕いて分かりやすくしてあげないと、理解出来ない人もたまにはいるよね(笑)
ここまで簡単に書いて貰っても分からない人がいるかな？
それとも今日も持論で違法だと一点張りの主張を繰り返す？

[111: 匿名さん]

普通に考えたら、区分所有者でも住んでなきゃダメでしょう。

[112: 匿名さん]

＞普通に考えたら、区分所有者でも住んでなきゃダメでしょう。

いや、このケースの場合、単にそれだけではなく、なにかトラブルがあるんじゃないか
と想像しています。使いたい共用施設はガラガラと書いてあるので、普通はわざわざ
使用禁止などと言われる状況ではないでしょう。

[113: DASH]

なんだか、すごい件数になっていてびっくりなのです。

単に出張していた書き込めなかっただけなのですが、、、
別に無視しているわけでもなく。途中の書き込みを全て読めたわけではありませんが、
あまりになんだか「常識のない人」「聞く耳持たない」「勘違い」などなど、
内容とは関係のない書き込みが多くみられたので、現状思っていることを
とりあえず書きます。

私としては区分所有権と占有権はあくまでも区別されるものだと考えていましたが、
そうでない意見の方が多いようですね。

ただ、「著しい不利益」がないのに、「なぜ禁止するのか」。
不平等だと言う意見がありますが、であれば、予約件数を戸数ごとに
制限すればいいだけの話。

今まで使用できていた共用施設を
「なぜ、急に使用不可能にしたのか」が、
私にはよくわからないと言うことです。

賃貸に出す件数が50％を超えたりしたら、それは不利益が出るでしょう。
現状、そう言った不利益が出ていないのに、禁止する理由がわからないと
単純にそう思っているだけです。

結局まだきちんとした説明を理事側から受けていないので、
また、その進捗があり次第、書き込もうかとは思います。

[114: 匿名さん]

スレ主さん
>>40-41 です。
あなたのスカイラウンジの利用を考えてみましょう。

１．マンション到着から、スカイラウンジ入口前まで
　エントランスを入って、エレベーターに乗って、通路を通ってスカイラウンジ入口の
　前に着きました。
　ご案心ください。ここまでは法定共用部分ですから、堂々としていただいて結構です。

２．スカイラウンジ（規約共用部分）の利用
　ａ．規約等により、非居住区分所有者にも利用が認められている場合
　　どうぞお入りください。そして利用方法に従ってお楽しみください。

　ｂ．規約等により、非居住区分所有者には利用が認められていない場合
　　残念ですが、ご利用いただけません。Ｕターンしてお帰りください。
　　このとき、捨て台詞などを吐いてはいけません。人格を下げてしまいます。
　　お帰りの際も堂々としていただいて結構です。法定共用部分の使用ですから。

こんな感じでしょうか。

[115: 匿名さん]

１１４です。
誤字の訂正をいたします。
（誤）案心　（正）安心

失礼いたしました。

[116: 匿名さん]

住んでいないのに、区分所有者だからと言って、その施設を使いたいかなぁ？

[117: 物件比較中さん]

>>108
>>114
例えには、無理がありすぎて問題を複雑にしてる気がする。

>>113
＞今まで使用できていた共用施設を
＞「なぜ、急に使用不可能にしたのか」が、
＞私にはよくわからないと言うことです。
何度かでてきてますが、現状の規約・細則を明らかにしない限り、スレ内で叩かれる一方でしょう。

[118: 物件比較中さん]

>>114
例えば、法定共用部分は良いとして、規約共用部分など法的には存在しない。

[119: 118]

＞規約共用部分など法的には存在しない。
言い方を訂正、法定共用部分には規約共用部分も含む。

[120: 匿名さん]

>>118
規約共用部分・・・区分所有法第４条第２項

[121: 匿名さん]

キツイ意見はここ数日の法律違反の規約は無効だとの主張を繰り返していた人をスレ主さんを誤認しての皆さんからの意見だと思います。
何度もこの人のレスがスレ主さんなら…との表現で確認があったのですが、スレ主さんからの否定コメントもなく、また、スレ主さんへの質問にスレ主ではないとの否定もなく続けてレスしていたので…誤解が発生したと思います。
私も誤解しましたので失礼しました。


例え自分が利用しなくても自分の権利が相対的に減るのは嫌だと感じる人もいます。この人にとっては既に不利益が発生していると主張されるでしょう。
また使用回数に制限も制限されたくない居住者からは了承が取れないでしょう。
自分達の物をどのように使うかを自分達で相談して決めたのが規約です。
規約を変更したいのなら、皆で話し合ってそれなりに納得がいくように落としどころを探して変更すればいいのです。


元々は使えたのなら、規約ではOKだったのか。または、規約ではNGがうっかり間違えてOKしてしまっていたか。どちらかです。
規約でOKが理事会決定だけでNGになるとは思えないので、クレームがあって調べたら規約はNGだったからNGにしたと言う方がわかりますが…

まずは元々の規約の確認と理事会決定の手続きの有効性確認をされて下さい。

[122: 匿名さん]

>結局まだきちんとした説明を理事側から受けていないので、
>また、その進捗があり次第、書き込もうかとは思います。

理事会側は、今回は折れるかもしれないが、皆さんがおっしゃる通り、スレ主の質問に反応して、
使用細則の変更を理事会は次の総会に上程すると思う。

ゲストルームやラウンジは、使用細則で利用回数や利用者を制限できるから、
外部居住の区分所有者は、ラウンジ使用年1回までとかにして実質的には利用を制限することになろう。

総会にそのような議案を上程しても、総会の出席者は外部居住者のことより、現居住者を優先すべきと考えるのが数の論理なので、スレ主が反論しようが、総会に持ち込まれたら終わり。

あまり理事会にたてつかないほうがいい。スレ主に不利なように、正式に総会まで持ち込めれたら、
外部居住者は負けるだけ。