区分所有者の共用施設の利用を禁止する権限があるのか

[DASH]

先日、区分所有者としてマンションの共用施設の利用を申し込んだら、
「区分所有者でも、居住中でない場合は、共用施設を利用できなくなりました」と
言われ、管理会社に共用施設の利用を拒否されました。

現在、私は区分所有者、部屋は賃貸として貸しに出しており、占有者がおります。
過去、管理費など滞納したことは一度もありませんし、
区分所有法で言う「著しく他の区分所有者に損害を与える」様なことは
もちろんしておりません。

法律的にも、共用施設の利用を禁止するには、明確な理由と３／４以上の
区分所有者の賛成が必要、かつ弁明の機会を与え、、、　と書いてありますが、
「理事会で決まった」という理由一つで、決定してしまったようです。

この決定は、何も私個人の共用施設の使用権利ではなく、
外部に居住している区分所有者（つまりは、賃貸に出しているオーナーですね）
全員の使用を禁止にしたそうです。

そこに居住している、していないにかかわらず区分所有者としての
区分所有権があり、共用施設を利用する権利があると思うのですが、
この理事会（総会ではないです）での決定は法的に無効ではないのでしょうか？

[62: 匿名さん]

＞共用部分の使用方法に関する分野での管理規約の文言中に、「区分所有者」とある場合、賃貸されている専有部分については、規定の仕方、前後関係にもよりますが、普通は「賃借人」と読み替えることになりましょう。

それは勝手な解釈で、第1 9 条関係コメントの「規約の効力は対象物件の使用方法につき占有者にも及ぶ　　以下略」は、組合員は勿論、占有者にも、両方に及ぶと解釈するのが正当です。

[63: 匿名さん]

>>60

６０さん、理屈が分からない、というので、理屈以外を書いたのですが。

理屈は、もう言い尽くしましたので、これ以上言いませんが、もう一度だけ、言います。極めてシンプルな理屈です。法律的には不正確な表現ですが、分かり易く言うと、区分所有者は、持分に従って共用部分を使用できますが、共用部分は専有部分の存立のため・その便益のために存在するものでありますから、区分所有者が専有部分を第三者に賃貸した場合、これに付随して、共用部分の使用権も、当該第三者（賃借人）に移転する、ということです。

６０さんは、区分所有法１３条に「各共有者」（区分所有者のこと）と書いてある、と言っていますが、それは全く無意味だと思います。その各共有者（区分所有者）の使用権を賃借人が代わりに行使しているのです。

なお、６０さんの言いたいことは、もしかしたら、法定共用部分（区分所有法４条１項）とは異なり、スカイラウンジ等の規約共用部分（区分所有法４条２項）については、専有部分を第三者に賃貸しても、賃貸人が規約共用部分の使用権を留保することが可能である、ということでしょうか？
しかし、分離処分禁止原則は、法定共用部分についても、規約共用部分についても、いやしくも共用部分であれば等しく適用されるルールですので、そのような理屈は通らないと思います。

また、６０さんの言いたいことは、法定共用部分と規約共用部分では、私が指摘する原則・例外論について、原則と例外が逆転する、ということでしょうか？私は、規約に「専有部分を第三者に賃貸した場合でも区分所有者はなお、共用部分を使用することができる」という明文がない限り、第三者に専有部分を賃貸した区分所有者は共用部分を使用できない、これが原則だ、と言っているのですが、６０さんは、法定共用部分については、それで良いが、スカイラウンジ等の規約共用部分については、原則と例外が逆転し、規約に「専有部分を第三者に賃貸した場合、区分所有者はスカイラウンジを使用することができない」という明文がない限り、第三者に専有部分を賃貸した区分所有者でもスカイラウンジ等の規約共用部分を使用することができる、と言いたいのでしょうか？この理屈は、傾聴に値するものとは思いますが、規約共用部分と法定共用部分とで、そのような大きな違いを認めるのは不相当であると思います。

[64: 匿名さん]

＞と、考えると「専有部分と共用部分の分離処分禁止原則」も分かりやすいかと。

間違った解釈を引用しないこと。
処分とは、譲渡、抵当権の設定、質権も設定などの一体的にする法律行為で、専用部分の賃貸借は全く無関係です。
全区分所有者の共有物を、共有者の承認を得ずに賃貸借契約できません。

[65: 匿名さん]

>>63
民法の「共有物の使用」と区分所有法の「共用部分の使用」を正しく
使い分けてくださいね。

「共用部分の持分の分離処分の禁止」は、処分に関する制限であって、
使用貸借、賃貸借に影響を与えるものではありません。

「共用部分の使用」については、>>9 に書いたとおりです。
「規約共用部分の使用」については、>>9 および >>19 に書いたとおりであり、
規約の定めに従います。

[66: 匿名さん]

>>62

６２さん、勝手な解釈ではありませんよ。

私が言っているのは、管理規約中の共用部分の使用方法に関する規定は、区分所有者が共用部分に対する使用権を保持していることを前提に、その使用方法を定めている、ということです。ですから、区分所有者が第三者に賃貸して使用権が賃借人に移っている場合には、当該賃借人自体を規制対象とする必要があるところ、賃借人を規制対象とする規約明文がない場合には、当該専有部分に限っては、「区分所有者」とある規約文言を、「賃借人」と読み替えることになる、と指摘したのです。規約に明文があるのであれば、明文に従えば良いのです。

なお、当然のことながら、第三者に賃貸していない専有部分に対する関係においては、上記規約中の「区分所有者」、「組合員」という文言は、その額面どおり解釈することになります。

いずれにせよ、余り意味のある議論ではありません。もう、止めましょう。

スレ主のため、と思って老婆心からレスを続けましたが、これで止めます。

[67: 匿名さん]

６６です。分離処分禁止原則について議論がありますので、本当に最後ですが、一言。

分離処分禁止原則とは、専有部分に対する区分所有権と共用部分に対する共有持分権とを分離して処分してはならない、ということを意味します。区分所有法１５条に規定されています。ご指摘の通り、ここでいいう「処分」とは、譲渡や抵当権設定を意味するものであり、一般的に賃貸は含まれないと言われています。

しかし、これは、専有部分と共用部分とを分離して賃貸できる、ということを意味するわけではありません。一区分所有者が共用部分を勝手に賃貸することができないことは、余りにも当然のことです。

ところで、この分離処分禁止原則は、共用部分は専有部分の存立のため、その便益のために存在するのものであるから、専有部分と共用部分は一体不可分のものであって、分離できない、という原則から導かれ立法されたものです。当たり前と言えば当たり前です。

私が言っているのは、この大原則、すなわち、専有部分と共用部分は一体不可分のものである、ということです。この大原則から、専有部分を第三者に賃貸しながら、共用部分の使用権を自ら留保して使用を続ける、ということはあり得ない、と言っているのです。

[68: 57]

64さん

最期の引用が間違っているのならば、それでも構いませんが、
＞全区分所有者の共有物を、共有者の承認を得ずに賃貸借契約できません。
共有者に勝手に共有部分単独での賃貸借契約は不可能でしょう。
しかし、専有部分を利用するにあたって付随する共有部分の利用する権利は含めてますよね？
貸与するにあたって、共有者の承認が必要ですか？
専有部を貸す時に、エントランスやゴミ捨て場のような必要不可欠の共有部分を
賃貸者が利用できないような契約は聞いた事がありません。

その上で再度コメントを頂きたいのですが、
「専有部分を賃貸するにあたってエントランスの利用権を含めて貸与している。
　故にエントランスの利用権は「占有（専有の誤字）部を賃借している区分所有者」にはない。
　結果、エントランスを通らずにスカイラウンジ等を利用する事は不可能。」
という解釈はどうなのでしょうか？

[69: 匿名さん]

＞しかし、専有部分を利用するにあたって付随する共有部分の利用する権利は含めてますよね？

（１）全ての区分所有者と同じく、当該マンションに住んでいる人は、誰でも共用部分を使用する権利はあります。
他の区分所有者の家族、同居人、或いは住居してない区分所有者の子供などの親族、社宅として利用しているその会社の従業員などと全く同じです。

＞貸与するにあたって、共有者の承認が必要ですか？

必要ではありませんが、区分所有法６条３項を確実にする為に、賃貸しする側も、賃借りする側も使用に関する規約を遵守させる、遵守するの誓約書を組合に提出しているのが現状です。

＞専有部を貸す時に、エントランスやゴミ捨て場のような必要不可欠の共有部分を賃貸者が利用できないような契約は聞いた事がありません。

必要ではありません。上に同じ。

＞その上で再度コメントを頂きたいのですが、「専有部分を賃貸するにあたってエントランスの利用権を含めて貸与している。

賃貸した区分所有者は、自分の専有部分の賃貸借契約をしているのみです。

＞　故にエントランスの利用権は「占有（専有の誤字）部を賃借している区分所有者」にはない。

（１）の通り。居住している人は共用部分を使用出来る。

＞結果、エントランスを通らずにスカイラウンジ等を利用する事は不可能。」という解釈はどうなのでしょうか？

賃貸しした非居住の区分所有者も、専有部分を賃借り人も、等しく共用部分を使用できます。
これが、区分所有法１３条の規定です。

[70: 匿名さん]

＞私が言っているのは、この大原則、すなわち、専有部分と共用部分は一体不可分のものである、ということです。この大原則から、専有部分を第三者に賃貸しながら、共用部分の使用権を自ら留保して使用を続ける、ということはあり得ない、と言っているのです。

共用部分の使用は、居住者全てが可能なことで、賃借り人に限ったことではありません。
他の区分所有者の家族、同居人、或いは住居してない区分所有者の子供などの親族、知人、社宅として利用しているその会社の従業員などと全く同じです。

[71: 匿名さん]

６９さん、７０さん、かなりおかしな考え方ですね。

賃借人は、区分所有者の同居人ではありませんよ！

他人に専有部分を賃貸したオーナーが、自ら共用部分を利用するには、自分が賃貸した相手である賃借人さんにお願いして、その来訪者として、その賃借人さんの監督下において利用する他ありません。

そのようなことはオーナーとしてのプライドが許せませんか？

だったら、賃貸などしなければ良い！

こんなオーナーから部屋を借りた賃借人さんに同情します。

[72: 匿名さん]

スレ主及びその擁護派の考えの誤りの原因は、専有部分と共用部分の一体性を理解しないところにある。更に、専有部分と共用部分の主従関係を理解しないところにある。

共用部分は専有部分のために存在しているのであり、両者は切り離せない。これが一体性。

そして、「共用部分は専有部分のために存在する」のであるが、その逆は成り立たない。つまり、「専有部分は共用部分のために存在する」ということはあり得ない。これが主従関係。

切り離せない関係にある主（専有部分）と従（共用部分）について、その主（専有部分）に関する権利の行使を第三者（賃借人）に排他的に委ねた以上、従（共用部分）に関する権利も当該第三者（賃借人）に委ねられる。

スレ主及びその擁護派は、共用部分に対する権利を、専有部分に対する権利から独立した別個の権利であるかのように錯覚し、「権利がある」、「区分所有法１３条に書いてある」と言っている。
全く無意味！

ちなみに、スレ主らが拠り所とする区分所有法１３条について一言。専有部分を他人に賃貸しても区分所有権自体は区分所有者に帰属するところ、専有部分が存立できるのは、共用部分（床スラブ、戸境壁、外壁、給排水管、電気配線、廊下、階段、エレベーター、エントランス．．．）が存在するからであり、その意味で、専有部分を「所有」しているだけで、ある意味、共用部分を「使用」しているとも言える。その限りで、区分所有法１３条は、他人に専有部分を賃貸した区分所有者についても、共用部分の「使用」を認めている、とも言えよう。しかし、それ以上でも、それ以下でもない。この領域の問題については、区分所有法１３条の規定は全く意味がないよ！

スレ主は、管理組合・管理会社に対して自分の主張を押し通す材料として、このスレで賛成意見を集め、「ネットでもこういう意見が多い」ということにしたいよう。故に、最初から反対意見に耳を傾けるつもりはないよう。

付き合う価値がない。故に、打ち切り！

[73: 傍目八目]

>72さんへ

拍手。
但し、最後のセンテンスは貴方の主観で蛇足。
スレ主や擁護派は打切れないでしょうよ。

[74: 匿名さん]

>>71-72
わたしは、スレ主でもなければ擁護派でもありませんが、
法律を学んだ者として、あなたの主張には納得ができないだけです。
あなたの解釈は、新説ならぬ珍説だと受け止めています。
どうか、あなたの解釈を裏付ける文献を示してください。

[75: 匿名さん]

>>74

本当に法律を学んだの？
だったら、文献を求めるのではなく、あなたの見解を書いたら？

専有部分と共用部分の一体性、主従関係は区分所有法の常識でしょう。また、賃貸借契約が賃借人に対し目的物の排他的占有権原を付与する契約であることも民法の常識でしょう。

新説でもなければ珍説でもないよ。当たり前の考えだよ。

[76: 匿名さん]

>>75
質問です。

区分所有者から専有部分の貸与を受けた貸借人は、区分所有者のマンションに
おける共有物（共用部分を含む）を自由に使用することができるでしょうか？

[77: 匿名さん]

>>76

掲示板なんだから、質問する前に自分の見解を語るべきでしょう。あなたと二人で話し合いをしているわけではありません。

そもそも、７６の質問自体、このスレにおいて何らかの意味を持つものとも思えません。

とはいえ、一応、答えておきしょう。

「自由に」とは何を言っているのか分かりませんが、専有部分の利用に必要な範囲で共用部分を利用できるでしょう。しかし、賃貸借契約における合意内容及び管理規約の定めに違反してはなりませんから、その限りでの制約はあるでしょう。ただ、管理規約は原則、区分所有者間の権利義務関係を調整する規律ですから、賃借人は直接の名宛人にはならないので（それ故、区分所有者は専有部分を第三者に賃貸するときは賃借人に管理規約を遵守させるようにすることが管理組合との関係で義務づけられているわけです。但し、区分所有法６条３項のような例外はあります。）、賃借人が管理規約の定めに服するのは、管理規約の定めに服することを内容とする賃貸借契約上の合意に服するからであって、管理規約と賃借人との間には賃貸借契約というワンクッションあるものではありましょう。ただ、賃貸借契約で、共用部分の一部について、その利用権は賃貸人に留保され（①）、賃借人は行使できない（②）、という合意をしたとしても、②について有効な可能性があるが、①は少なくとも管理組合との関係では効力を生じない（対抗できない）でしょう。

ところで、このスレに対する的確な答えは、早い時期に、８番や１４番が示してくれています。私は、それを法律的な面からサポートしたものです。法律を知っている、知っていないにかかわらず、普通の常識的な人は既に答えが分かっているのです。素人をなめない方が良いよ！

[78: 匿名さん]

＞他人に専有部分を賃貸したオーナーが、自ら共用部分を利用するには、自分が賃貸した相手である賃借人さんにお願いして、その来訪者として、その賃借人さんの監督下において利用する他ありません。

オーナーも、賃借り人も共用部分の使用は可能といっているのです。
オーナーは、専用部分の賃貸ししただけで、代位行為の契約したわけでもありません。
従って、オーナー、賃借り人の双方が、オーナーのお妾さんと同様に、共用部分を使用できるのです。

[79: 匿名さん]

＞ちなみに、スレ主らが拠り所とする区分所有法１３条について一言。専有部分を他人に賃貸しても区分所有権自体は区分所有者に帰属するところ、専有部分が存立できるのは、共用部分（床スラブ、戸境壁、外壁、給排水管、電気配線、廊下、階段、エレベーター、エントランス．．．）が存在するからであり、その意味で、専有部分を「所有」しているだけで、ある意味、共用部分を「使用」しているとも言える。
＞その限りで、区分所有法１３条は、他人に専有部分を賃貸した区分所有者についても、共用部分の「使用」を認めている、とも言えよう。

やっと理解できたようですね。
居住していない区分所有者の共用部分の使用は、何時如何なる場合も、居住者全てと同様に可能であるのです。

[80: 匿名さん]

＞専有部分と共用部分の一体性、主従関係は区分所有法の常識でしょう。

賃貸借に一体性、主従関係なるもの一切関係なし。

＞また、賃貸借契約が賃借人に対し目的物の排他的占有権原を付与する契約であることも民法の常識でしょう。

専有部分のみです。では、非居住の区分所有者は総会も出られないの？
賃貸借契約は、代位行為まで認めておりません。

[81: 匿名さん]

>>78

愛人に部屋を使わせる法律関係としては、賃貸借、使用貸借、貸借自体ない、色々なケースがあります。

賃貸借、使用貸借の場合は、愛人に独立した占有権原を付与するわけですから、もはや区分所有者は共用部分を利用できないことが原則です（別段の規定が管理規約にあれば別）。

貸借自体ない、という場合は、一応、区分所有者が専有部分を占有し（自宅として居住せずとも占有することは可能です）、愛人は占有補助者ということになりましょう。占有補助者というのは、独立した占有がない状態の居住者であり、占有者の権利に依拠して事実上住んでいるだけに過ぎません。占有補助者の場合、債務名義の名宛人ともならず、明渡強制執行において債務名義なくして退居させることができます。この最後の、貸借自体なく、愛人が占有補助者というケースであれば、区分所有者は、共用部分を利用できますし、愛人もその同居人として共用部分を利用できるでしょう。

オーナーも愛人もともに共用部分を利用できるのは、この最後のケースだけです。

第三者に賃貸したケースとは全く違います。

考え違いも甚だしい。