区分所有者の共用施設の利用を禁止する権限があるのか

[DASH]

先日、区分所有者としてマンションの共用施設の利用を申し込んだら、
「区分所有者でも、居住中でない場合は、共用施設を利用できなくなりました」と
言われ、管理会社に共用施設の利用を拒否されました。

現在、私は区分所有者、部屋は賃貸として貸しに出しており、占有者がおります。
過去、管理費など滞納したことは一度もありませんし、
区分所有法で言う「著しく他の区分所有者に損害を与える」様なことは
もちろんしておりません。

法律的にも、共用施設の利用を禁止するには、明確な理由と３／４以上の
区分所有者の賛成が必要、かつ弁明の機会を与え、、、　と書いてありますが、
「理事会で決まった」という理由一つで、決定してしまったようです。

この決定は、何も私個人の共用施設の使用権利ではなく、
外部に居住している区分所有者（つまりは、賃貸に出しているオーナーですね）
全員の使用を禁止にしたそうです。

そこに居住している、していないにかかわらず区分所有者としての
区分所有権があり、共用施設を利用する権利があると思うのですが、
この理事会（総会ではないです）での決定は法的に無効ではないのでしょうか？

[42: 匿名さん]

５７条とか５８条は、６条違反(共同の利益に反する行為)であることが前提で、
少なくとも、このスレ主の場合、６条違反は成立しないような気がする。

3/4の賛成って、規約の変更のことを言っているのかと今まで思っていました。


要するに、規約を変更して占有者がいる場合には、区分所有者は共同施設を
使えなくするようにするには、総会で３／４の賛成が必要だし、
共同の利益に反するから、特定の人に対して、使用禁止命令をだすにも
３／４の総会での賛成が必要ということですね。

どっちも成立してしまう可能性はありますね。

私も３９さんと同じで、なんで外に住んでいる人が、わざわざここにきて、
共有施設を使いたいのかが今ひとつわかりません。失礼な話かもしれませ
んが、なにか別のトラブルがあるのではないでしょうか。そもそも、住民
や理事から、混雑しているわけでもないのに、使用禁止の話が出てくると
いうのが、尋常ではないように思われます。

ここに書かれていない深い事情があるように思えてきました。

[43: 匿名さん]

この案件は、スレ主自身が23で
＞今までの規約では「居住者に限定」という項目はありませんが、
＞それを、今回理事会が「決めた」と言っているわけです。
と、規約や細則(?)まで目を通しているようだが、その肝心の「使用者規定」が明らかになっておらず、残念ながらスレ主に不利な情報は出していない気がする。

[44: 匿名さん]

>>42さんと>>43さんに同意

[45: 匿名さん]

区分所有建物の専有部分を賃貸するということは、専有部分に対する区分所有権に付随する共用部分の利用権も賃貸することを意味します。

賃貸とは、物を第三者に排他的に使用させる行為であって、第三者に賃貸した以上、所有者といえども当該物を使用することはできなくなります。

管理規約で、別段の定めをすれば別でしょうが、管理規約に定めがないということは、賃貸に出した区分所有者は共用部分を利用できないという、当然の原則が生きてくるのです。

スレ主の見解は、原則と例外が逆転しています。

管理規約に「第三者に賃貸した場合でも、区分所有者は共用部分を利用できる」という明文がない限り、スレ主はもはや共用部分を利用できないことになります。スレ主のマンションでの理事会の決定は、その当然の原則を確認した（厳格に運用した）に過ぎません。

スレ主は、賃貸に出すことの重要性をもう少し考えた方が良いでしょう。

[46: 匿名さん]

＞区分所有建物の専有部分を賃貸するということは、専有部分に対する区分所有権に付随する共用部分の利用権も賃貸することを意味します。

合理的理由がない。
区分所有法１３条で、共有者（区分所有権を有する者）の使用権は、用方に従った使用である限り、規約のよってもこれを禁止することは出来ないことは明白だ。ただし、管理のため合理的な範囲内の制限を課すことができるだけだ。

＞賃貸とは、物を第三者に排他的に使用させる行為であって、第三者に賃貸した以上、所有者といえども当該物を使用することはできなくなります。

賃貸しは、専有部分のみ。

＞管理規約で、別段の定めをすれば別でしょうが、管理規約に定めがないということは、賃貸に出した区分所有者は共用部分を利用できないという、当然の原則が生きてくるのです。

逆で、規約は管理、使用についての規定が可能だから、上記の制限規定に限られる。
その定めがないことは、区分所有法１３条の規定が優先される。

[47: 匿名さん]

４５です。私の身近にもスレ主のような独特の考えの人がいて、困っています。無駄だとは思いますが、補足します。

スレ主は、裁判するなどと言いますが、そこまで考えているのであれば、一度、法律相談を受けてみたら良いでしょう。おそらく、余りにも自分勝手な見解だとして、一喝されておしまいでしょう。仮に、「勝てる」などという弁護士がいたら、眉唾ものです。

もう一度、言いますが、賃貸とは何なのか、よく考えてみてください。オーナーの権利と言って騒ぐ人に限って、そのことを理解せず、平気で賃借人の権利を侵害したりします。自力救済をしてしまうような賃貸人は、大抵、そのような人です。

賃料を払って居住している賃借人は、区分所有者が保有している専有部分・共用部分・敷地を使用する権利を区分所有者（賃貸人）に代わって行使する立場にあるのです。第三者に賃貸した以上、区分所有者といえども、もはや共用部分を使用する権利がないことが「原則」なのです。賃借人は、単なる同居人ではありませんよ！

[48: 匿名さん]

４５、４７です。

スレ主は、賃貸は専有部分のみ、と言いますが、本当に物事を分かっていません。

専有部分と共用部分は一体不可分のものです。共用部分なくして専有部分は存立しえないのですから、当然です。区分所有法第１５条第２項も、専有部分に対する区分所有権と共用部分に対する共有持分権とを分離処分することを禁止しています（この第１５条第２項の規定は強行法規です）。

法律上正確な表現ではありませんが、分かり易く言うと、専有部分を賃貸する、ということは、当然に共用部分（の利用権）も賃貸している、ということです！

[49: 匿名さん]

>合理的理由がない。
>区分所有法１３条で、共有者（区分所有権を有する者）の使用権は、用方に従った使用である限り、
>規約のよってもこれを禁止することは出来ない.....
区分所有法に賃貸の事なんて書いてないでしょ？
区分所有法１３条で所有者の使用権を保護してあり、スレ主はその使用権を賃貸したワケですよ。

>>48さんの説明が端的で分かりやすいですね。

[50: 匿名さん]

>賃料を払って居住している賃借人は、区分所有者が保有している専有部分・共用部分・敷地を使用する権利を区分所有者（賃貸人）に代わって行使する立場にあるのです。第三者に賃貸した以上、区分所有者といえども、もはや共用部分を使用する権利がないことが「原則」なのです。


法的根拠をお示しください。

[51: 匿名さん]

４５、４７、４８です。更に、補足します。

スレ主は、第三者に賃貸しておきながら、スカイラウンジ等を使いたい、と言っているわけですが、もしかしたら、賃借人との間の賃貸借契約において、スカイラウンジ等の利用権は賃借人にはない、賃貸人が留保する、という特約を結んでいるのでしょうか？

このような特約がなければ、賃貸人が一切スカイラウンジ等を使用できなくなることは疑いようがないのですが、仮に存在する場合、その特約に基づき賃貸人はスカイラウンジ等を使用することができることになるのでしょうか？

これも、当然、否です。

そのような特約は、専有部分と共用部分の分離処分禁止原則に反するものであり、効力を生じない、少なくとも、管理組合との関係では有効性を主張できない、ということになります。

[52: 匿名さん]

標準管理規約　(専有部分の貸与)
第19条 区分所有者は、その専有部分を第三者に貸与する場合には、この規約及び使用細則に定める事項をその第三者に遵守させなければならない。
2 前項の場合において、区分所有者は、その貸与に係る契約にこの規約及び使用細則に定める事項を遵守する旨の条項を定めるとともに、契約の相手方にこの規約及び使用細則に定める事項を遵守する旨の誓約書を管理組合に提出させなけれはばならない。
第1 9 条関係コメント
規約の効力は対象物件の使用方法につき占有者にも及ぶ　　以下略

上記の通り、組合員にも占有者（賃借人）にも双方に使用についての権利、義務があり、
どこに組合員の権利略奪規定があるの？

[53: 匿名さん]

>>50

賃貸借契約の本質から当然の帰結ということです。民法や区分所有法を勉強したことのある人に聞けば、１００人が１００人同じ事を言うでしょう。

また、法律的解釈を離れても、第三者に建物を賃貸する、ということの意味（構造）を具体的にイメージしてみれば、おのずと結論が出るでしょう。

何度も言いますが、管理規約に特段の定めがない限り、第三者に賃貸した区分所有者は、共用部分を使用することはできません。

もちろん、管理規約に別段の定めを置くことは、総会で規約改正をすれば可能です。しかし、当該規約改正が実現するまでは、使用できないのです。「管理規約では禁止されていない」という理屈は、何が原則で、何が例外であるかを理解しない、おそまつな理屈です。

共用部分の使用方法に関する分野での管理規約の文言中に、「区分所有者」とある場合、賃貸されている専有部分については、規定の仕方、前後関係にもよりますが、普通は「賃借人」と読み替えることになりましょう。「区分所有者」だから利用できる、と騒いでも、第三者に賃貸した以上、当該区分所有者の権利を賃借人が代行している、ということになるのです。なお、管理規約の文言中に、「入居者」とある場合、それが「同居人」の類を指すのか、「賃借人」まで含むものであるのかは、規定の仕方、前後関係により判断されることになります。


いずれにせよ、形式的な規約文言を振りかざしての議論は、余り意味のあることではありません。要は、「常識」なのですよ！スレ主さん！

[54: 匿名さん]

>>45 >>47-48 >>51 >>53
申し訳ありませんが、何が何だかさっぱり理解できません。

専有部分の貸与に関して、「共用部分の持分の分離処分の禁止」まで登場すると、
水道管にガス管を繋ぎ合わせたような理論に思えてなりません。

恐れ入りますが、法的根拠をお示しいただけませんか？
これが賃貸借契約の本質からの当然の帰結だとおっしゃるなら、参考となる文献を
お教えいただけませんでしょうか？

[55: 匿名さん]

結局は権利を排他的に捕らえるかどうかだと思うのですが、法的にはどうなんでしょうか？

[56: 匿名さん]

５４さん、言葉が難しくなりすいません。理屈を言うスレ主らに対する反論なもので。

理屈抜きに常識で考えましょう。

他人に部屋を賃貸して、そこには入れない区分所有者（オーナー）が、部屋には入れないのに、オーナーだ、区分所有者だ、と言って、毎日のように、マンションにやってきて、ロビーで話しをしたり、スカイラウンジで飲食したり、フィットネスジムで汗を流したりして、自宅に帰っていく。

私がその部屋の賃借人だったら、嫌だな。

私が他の部屋に住んでいる区分所有者だったら、やはり、嫌だな。

実際、そういう傍若無人な人間が私の身近ににいました。身内なだけに恥ずかしかった。

スレ種のマンションの理事会が強行したのは、法律的に正しい行為でありますが、普通はそれだけでは行動しません。賃貸オーナーらの傍若無人さに、行動を起こした、ということではないですか。

スレ主さんは、理屈っぽい方とは思いますが、基本的にはごくごく常識的な方という印象を持っておりますので（だからこそ、レスしているのです）、ご自分自身は、常識的な使い方をしていることでしょう。しかし、そうではない人がいるのでしょう。ある意味、スレ主はその犠牲となったのでしょうが、諦めるしかないのです。そして、できれば、行動を起こした理事会の勇気を称えてあげて欲しいのです。

[57: 匿名さん]

法律は分からない素人ですが、
48さんの
＞法律上正確な表現ではありませんが、分かり易く言うと、専有部分を賃貸する、
＞ということは、当然に共用部分（の利用権）も賃貸している、ということです！

をちょっと展開して、
専有部分を賃貸するにあたってエントランスの利用権を含めて貸与している。
故にエントランスの利用権は「占有部を賃借している区分所有者」にはない。
結果、エントランスを通らずにスカイラウンジ等を利用する事は不可能。

と、考えると「専有部分と共用部分の分離処分禁止原則」も分かりやすいかと。

[58: 匿名さん]

>>54
ところでオマエはスレヌシなの？

[59: 匿名さん]

的確なレスが必要であれば使用細則の利用者の項目だけでも原文のまま
書き込まれてはいかがでしょうか？

スレ主さんの規模のマンションであれば管理会社も専任担当者がいるでしょうし、
ある程度の規模の管理会社でしょうから、理事会も管理会社の担当者などと
スレ主さんのような立場の人の利用禁止が可能かを相談した上で決定している
ように感じます。
ウチのマンションでも管理会社のマンション管理士などへ相談する場合もあります。
全く勝ち目が無くて決定した可能性は低いのではと思います。

何人かの方も指摘されていますが、スレ主さんにとって不利となる条項が実は
あるように思えてなりません。

[60: 匿名さん]

５４です。
>>56 さん、お返事ありがとうございます。

>理屈抜きに常識で考えましょう。
いいえ、その理屈を知りたいのです。
共用部分の使用に関しては、>>09 がわたしの理解ですので。

[61: 匿名さん]

ハンネ２つ使ったり、屁理屈こねたり、典型的なクレーマーだな。
そういう事だから理事会に嫌われるんだよ。
理事会や管理会社に何言われたか正直に言ってみ？

規約がうんぬんとか、法律がどうしたとか言っても、
総会でも裁判でも負けるから、今まで通りにダダこねてるだけにした方がいいよ。

もっとも、総会も裁判もする気なくて、ダダこねるネタ探してるだけだろうけどね。