区分所有者の共用施設の利用を禁止する権限があるのか

[DASH]

先日、区分所有者としてマンションの共用施設の利用を申し込んだら、
「区分所有者でも、居住中でない場合は、共用施設を利用できなくなりました」と
言われ、管理会社に共用施設の利用を拒否されました。

現在、私は区分所有者、部屋は賃貸として貸しに出しており、占有者がおります。
過去、管理費など滞納したことは一度もありませんし、
区分所有法で言う「著しく他の区分所有者に損害を与える」様なことは
もちろんしておりません。

法律的にも、共用施設の利用を禁止するには、明確な理由と３／４以上の
区分所有者の賛成が必要、かつ弁明の機会を与え、、、　と書いてありますが、
「理事会で決まった」という理由一つで、決定してしまったようです。

この決定は、何も私個人の共用施設の使用権利ではなく、
外部に居住している区分所有者（つまりは、賃貸に出しているオーナーですね）
全員の使用を禁止にしたそうです。

そこに居住している、していないにかかわらず区分所有者としての
区分所有権があり、共用施設を利用する権利があると思うのですが、
この理事会（総会ではないです）での決定は法的に無効ではないのでしょうか？

[22: 匿名さん]

規約に定めが無いのであれば理事会の決定だけで禁止にするのは
無理があると思います。ただ、要件を定めていない規約も珍しいですね。


しかし、ここまで主張されてしまうと理事会側が今度は総会で規約変更
をやってくる可能性は高そうです。
賃貸に出している割合が高ければともかく、かなり低いようですし大規模物件
だと委任状の割合が高い上にこのスレの書き込みにあるように二重使用はどうか？
と思われる居住者も結構いそうです。
規約変更が決議されてしまうかもしれません。

こうなると理事会は規約をタテに主張してくるでしょうから、最終的には
禁止の妥当性を争う訴訟を起こす流れになりそうです。

[23: DASH]

個人的な問題は無いと思います。特に迷惑のかかる使い方はしていませんし、
私に限定したわけではなく、「居住していない区分所有者」というくくりで、
今回の話を進めたようです。

今までの規約では「居住者に限定」という項目はありませんが、
それを、今回理事会が「決めた」と言っているわけです。

ことの発端がどこにあるのかがわかっていないのですが、
基本的に区分所有者と占有者は以前も書いたとおり、だぶったとしても
20〜30世帯あるかないかで、スカイラウンジの貸切に関しては非常に
使用率も低く、重複することは600戸あってもほとんどありません。

ゲストスイートに関しては使用率は高いようですが、
際だってどこかの部屋の住人がやたらとたくさん取っている、
というのもありませんし、上限ももちろんあります。

つまり、この規約を仮に追加したとしても、居住している区分所有者には
あまりというか、ほとんどメリットが無く、理事会の誰かの個人的な
感情で始まり、特に可決しても損はないからと言う理由だけで、
決まってしまったのではないかと思ってしまいます。

[24: 匿名さん]

＞管理規約・使用細則に規定されていない事項を理事会の判断で決めることもできません。

これはないと思うが・・・。

規約とか細則に書かれていないが、判断を迫られることはかなりある。
たとえば、今、別のスレッドで話題になっているエレベータの修理中の
対応とか、雪が降った時の対応とか・・・・

規定されていない事項は何もしなくていいなら、理事会なんてすごい楽だね。
規定そのままではかなりの不都合が出ている場合も、”規定だから・・・”
で済ませられれば、これも楽。

うらやましい身分だな・・・

[25: 匿名さん]

実利はおっしゃる通りかもしれませんが、居住している区分所有者から
すると「住んでないのになぜ使えるの？」という風に考える人の方が
多いかと思います。皆さん法律に詳しいわけではありませんから。

気分的な問題であり、居住者にとって禁止したからと言ってメリット・
デメリット共に無いのであれば理事会だけではなく、総会でも可決されて
しまうと思います。

[26: 匿名さん]

がらがらだったら利用料を取れるのは、管理組合にとってもうれしいことのような
気はする。

ま、やっぱり裁判起こすしかないだろうね。少なくとも、規約の変更が成立するまでは、
勝てると思う。がんばって頂戴。

決着付くころには、規約が変更になっている可能性はあるが、10万円〜20万円くらいの損害
賠償は取れるだろう。

[27: 匿名さん]

勉強になった。新しい情報がなければ、終了でいいのでは・・・。

[28: 匿名さん]

理事会での決定とのことですが、いきなりこんな話題が定例会などで
議題に出る可能性は低いのでは？

居住していない区分所有者が施設を利用していると苦情が住民から
入ったのではないでしょうか？
その結果、禁止としても居住者には不都合は無いので禁止にしようと
理事会で決めた気がします。

[29: 匿名さん]

>>24
規約外事項は、
１．規約及び使用細則等に定めのない事項については、区分所有法その他の法令の定める
　　ところによる。
２．規約、使用細則等又は法令のいずれにも定めのない事項については、総会の決議に
　　より定める。
などと定めるのが一般的です。

＞たとえば、今、別のスレッドで話題になっているエレベータの修理中の対応とか、
＞雪が降った時の対応とか・・・・
これらは保存行為と考えられますので、区分所有法で対応できるのではないでしょうか？

[30: 匿名さん]

>>17
>今まで規約上特に明記されていなかったことを、今月になって突然
使用できる人を明記していないっておかしいですね。外部の人だけでも使用できるのですか？
もう少し、規約の表記をしてくれないとよく分かりません。

[31: 元理事]

私は、このスレではスレ主擁護派(^^;なので、もうちょい踏み込んで背中叩きしますと・・・

　仮に「居住するもの」とした場合、その居住は何をもって定めるのかな．．．住民票？

　そして、「居住者の関係者」などと記載があったら、関係者とは？？

スレ主の怒りは、一部感情的なものも含まれると思いますが、ここで意見交換した時点で、多少冷静になったと思います。

　※理事会が今回そのような行動にでた「理由」
　※現行の使用細則の使用者の条項

などをここへ提示して頂きたいと思ってます。

[32: 匿名さん]

>>31

>仮に「居住するもの」とした場合、その居住は何をもって定めるのかな．．．住民票？

住民票があれば完璧でしょうが、実際はそこが主な居住地であればOKでは？
例えば電気・水道・ガスの契約者、電話帳に名前が載っている、郵便物が
その住所で届いているなどでしょうか。


>そして、「居住者の関係者」などと記載があったら、関係者とは？？

居住者と同伴して利用する人、施設予約を居住者がした人あたりでしょうか。
じゃあ、100人連れてラウンジが使えるか？という問題も出てきますが、それは
他の区分所有者に迷惑をかける行為ですから、禁止対象になるでしょう。
1000人入れるラウンジであれば定員の10%ですから許容範囲かもしれません。

[33: 匿名さん]

>>32
私はセカンドとしての部屋を持ちます。
　住民票移していません。
　週に２〜３回しか寝泊りしません。
　管理費修繕積立金は私の口座から自動引落。
　水道光熱費は別人名義です。
　賃貸はしていません。
　登記上も実質的にも自分の保有不動産です。
さて私は「居住者」でしょうか？
セカンド利用の方は、居住者と言える？言えない？

[34: 匿名さん]

>>33
賃貸に出していない・一週間のうち何日か泊まっているという二点で居住者
に準じるのでは？
ここで論じられているのは全く住んでいない（賃貸に出している）所有者が
施設を利用できるか？だと思いますが。

[35: 匿名さん]

＞仮に「居住するもの」とした場合、その居住は何をもって定めるのかな．．．住民票？

うちの場合、管理員質からの連絡はすべてインターフォンなので、部屋に誰かいないと
どうにもならない。一時いないだけなら、連絡あとでまたやってくれますけど。

[36: 匿名さん]

>>33
今の経済状況のなか愛人にマンション買って住まわせるなんて、すごいですね。うらやましい。

[37: 匿名さん]

＞こうなると理事会は規約をタテに主張してくるでしょうから、最終的には禁止の妥当性を争う訴訟を起こす流れになりそうです。

当然そうなるでしょう。
私ならば、管理費等を供託して争います・

[38: DASH]

たくさんののご意見、また、後押しありがとうございます。

「総会はで決定しかねないけど、きちんと、法律をたてに争えば勝てる」
というような感じをうけました。

実際、経緯かわからない（余りにいきなりのため）ので、
理事会がなぜこのような行動にでたのかはわかりませんが、
以前から、現在の理事のメンバーは、規約を厳しくする方向にある、
そういった感じは受けます。

例えばなにか新しいものを便利だから加えるよりも、
禁止、制限などを規約に追加することが多く、
若干窮屈な方向に進んでいる感は否めません。

利用料が入り、使用率があがるのだから、
管理組合としては金銭的にはプラスになるはずで、
それなのに、なぜわざわざ禁止にしたのか、ことの発端はなんだったのかは、
現在確認中です。

[39: 匿名さん]

ずっと賃貸にだして住むつもりがないなら、訴訟しても問題ないでしょう。

住むんだったら、訴訟なんてやめておいたほうがいいに決まってますけど。

ここまで話が進んでしまった時点ですいませんが、そんなに共用部を利用したい
理由がよくわかりません。そんなに豪華な施設なんですか？

私なら、時間は別の有効なものに使いたいと思いますけど・・・。

[40: 匿名さん]

>>38
結局、施設の使用に関する管理規約・使用細則の開示はありませんでしたね。

ところで、最初から気が付いていましたが、
>>1
>法律的にも、共用施設の利用を禁止するには、明確な理由と３／４以上の
>区分所有者の賛成が必要、かつ弁明の機会を与え、、、　と書いてありますが、
>「理事会で決まった」という理由一つで、決定してしまったようです。
>>17
>こちらの主張のソースは区分所有法を元に話しています。
>区分所有者の共用部の使用を禁止するには３／４以上の区分所有者の同意が必要であり、
>禁止の対象になっている区分所有者に弁明の機会を設ける必要があると書かれています。

おそらく区分所有法第５７条を指していると思いますが、なにか勘違いをされていると
思います。今回の件とはまったく無関係の条文です。
老婆心ながらお知らせいたします。

[41: 匿名さん]

４０です。
失礼いたしました。区分所有法第５８条でしたね。
訂正いたします。