区分所有者の共用施設の利用を禁止する権限があるのか

[DASH]

先日、区分所有者としてマンションの共用施設の利用を申し込んだら、
「区分所有者でも、居住中でない場合は、共用施設を利用できなくなりました」と
言われ、管理会社に共用施設の利用を拒否されました。

現在、私は区分所有者、部屋は賃貸として貸しに出しており、占有者がおります。
過去、管理費など滞納したことは一度もありませんし、
区分所有法で言う「著しく他の区分所有者に損害を与える」様なことは
もちろんしておりません。

法律的にも、共用施設の利用を禁止するには、明確な理由と３／４以上の
区分所有者の賛成が必要、かつ弁明の機会を与え、、、　と書いてありますが、
「理事会で決まった」という理由一つで、決定してしまったようです。

この決定は、何も私個人の共用施設の使用権利ではなく、
外部に居住している区分所有者（つまりは、賃貸に出しているオーナーですね）
全員の使用を禁止にしたそうです。

そこに居住している、していないにかかわらず区分所有者としての
区分所有権があり、共用施設を利用する権利があると思うのですが、
この理事会（総会ではないです）での決定は法的に無効ではないのでしょうか？

[244: 匿名さん]

すぐ法律をいろいろ出して、知ったかぶりするんだから・・・まったく。

[245: サラリーマンさん]

いつもの方のようですね．．．

[246: 匿名さん]

＞あらあら、区分所有法を無視して、いきなり民法ですか・・・。

個人が共用部分を賃貸しする場合の規定はありません。
権利の変更にあたります。

[247: 匿名さん]

>>246
>権利の変更にあたります。

権利の変更とは？

[248: DASH]

長々と間が空いてしまいましたが、解決しました。

結論、区分所有者の権利を理事会で奪うことはできないという形にまとまりました。
ただ、区分所有者と占有者、２つの権利を同時に行使することはできない、
という条件がつきますが、同時に利用することはほとんど無いので、
事実上、外部の区分所有者でも占有者とかぶらなければ利用可能という
形に落ち着きました。

いろいろな意見をいただきまして、ありがとうございました。

[249: 匿名さん]

ちょっと意外な結果でしたね。
賃借人とブッキングしなければOKですか。

早い者勝ちなのでしょうけど、私が賃借人で予約しようとしたら家主が
先に予約していて自分が使用できないって事態になった場合、いい気分
ではありませんね。ちゃんと家賃を払っているのに・・・。
賃借人も了承しているのでしょうか？もしくは入居時に説明があったの
でしょうか？

理事会が根負けした感もありますが、一般的には以下のように考えられる
場合が多そうです。

http://kanto.m-douyo.jp/question/s9786/


まあ、スレ主さんにとっては全面勝利と言っていい結果でしょう。
おめでとうございます。

[250: サラリーマンさん]

＞事実上、外部の区分所有者でも占有者とかぶらなければ利用可能という形に落ち着きました。
なんか違和感あるな。

施設の利用申込みに限定されるなら、そういう運用もありだと思うが、
「２つの権利を同時に行使することはできない」
権利という言葉を使っているなら、共用廊下にまで影響及ぼす結果だ。

また都合が良いように解釈（一部は隠蔽）してる気がする。＜前例があるのでしかたがない。

[251: 匿名さん]

>>249
意外でも何でもないと思うけどな。
「区分所有者と占有者が同時に利用権を行使することはできない」
という点の是非については意見が別れていた様だけど
理事会はもともとその「同時使用」を問題視していたからこそ、どちらかに
限定するルールを敷いたのだと思う。（結論的には居住者を優先していた）
なので、理事会としての方針は今回の「解決」においては覆ってない。
単純に「理事会権限で決めちゃダメだったね」という事に気付いただけで。

区分所有者の権利を「理事会で奪う事はできない」という結論に
なったのであれば、スレ主がずっと唱えていた「区分所有者の権利を剥奪
すべからず」という主張は、いまだ通っていないという事じゃないの？
言い方を変えれば、もしも今後「賃貸人は使用禁止」が総会に諮られる
事になれば（少なくともスレ主にとっての）問題は再燃する訳だ。

全面勝利っつーか、この決着の仕方で満足できるなら
最初から「決めるなら総会で決めるべきだ」という点だけを争点に
すれば話はシンプルだったんじゃないかと。
スレタイに掲げられてる文言は、本質的には本件に関係なかった気がする。

[252: 匿名さん]

根本的解決にはなってないけど、とりあえず当面の用向きには
事足りる状況にはなったからこれでいいや、ってとこかな・・・。

[253: 匿名さん]

まだやっているのかと思ったら、解決編でしたか。

一件落着おめでとうございます。

結論は理事会とトピ主さんの間の話し合い結論でしょうか？

たしかに至極当然の結論ですね。ここで賃貸貸し主には使用権がないと言っていた人にとっても「同時」の解釈が違うだけで納得できることでしょう。

誰か特定の人が特別の利益を得ることになるのは誰しも不満に感じることです。所有者と賃借人の双方が共用施設を利用できるというのをあたかも他の人より二倍の利益を受けていると感じてしまう人がいて過剰反応してしまったわけでしょうね。

トピ主さんは特別な利益を得ている訳ではないですが、そのような誤解をうけないよう配慮してあげてください。そうしないとまた同じような誤解からもっと強硬な反発を受けてしまうかもしれません。

[254: 匿名さん]

>>253
>所有者と賃借人の双方が共用施設を利用できるというのを
>あたかも他の人より二倍の利益を受けていると感じてしまう人がいて

つまり「共用部分の使用権≒１住戸分の権利」であると解釈して
区分所有者と占有者とで仲良く一緒に使えば問題なかろう、という事かな・・・。

純粋に疑問を感じるんだが、スレ主さんとこの賃借人さんは
その点についてスレ主さんと同じ認識を持ってるんだろうか？
俺がもしも借りてる立場で、ゲストルーム使おうと思ったら大家が先に
押さえてて使えませんでしたなんて事態が起こり得る事を知ったら
ナルホドそうですかと納得はできないかも。

>>249が引用してる「理解」も、一応は一般的なものとして浸透してる
筈だし、少なくとも本件でも占有者の合意は必要だと思うんだよね。
まぁ、そこも含めて「根本的解決」ではなさそうだな。

[255: 物件比較中さん]

>>254
それは、するどい突っ込み．．．．いえ、現実的な問題だと思います。

賃借契約か重要事項説明ものかと。
一般的にはどういう記載があるのでしょうかね？

[256: 匿名さん]

＞結論、区分所有者の権利を理事会で奪うことはできないという形にまとまりました。ただ、区分所有者と占有者、２つの権利を同時に行使することはできない、
＞という条件がつきますが、同時に利用することはほとんど無いので、事実上、外部の区分所有者でも占有者とかぶらなければ利用可能という形に落ち着きました。

理事会は区分所有法の原則に立ったことは素晴らしいです。
競合する場合は、規約なり、細則なり、駐車場のごとく契約で優先順位の規定は当然としても、禁止出来ないことは当然です。

[257: 匿名さん]

競合？
何と何が？

[258: 匿名さん]

これは面白い問題ですね。裁判でもやってくれればよかったのに！

[259: 匿名さん]

まー所詮は、居住区分所有者にとって、非居住区分所有者は、同じマンションを所有する協調すべき隣人というよりは、利権を奪い合う敵以外の何物でもない本質を物語った案件だということですよね。
敵同士だからこそ、ある程度の話合いと、妥協、合意が必要だということなのかもしれません。やり方を間違えて、遺恨を残せば、次は「非居住区分所有者は、居住区分所有者に何かと迷惑をかける存在なので管理費を１万円上乗せする」といった攻撃的議案が総会に出てきますからね。

[260: 匿名さん]

＞次は「非居住区分所有者は、居住区分所有者に何かと迷惑をかける存在なので管理費を１万円上乗せする」といった攻撃的議案が総会に出てきますからね。

その分は家賃に上乗せするので平気ですよ。
最後は取壊し負担を避ける為に売り逃げだけを考えています。

[261: ビギナーさん]

成る程。マンションの建て替えがないと終焉は取壊しか、その費用迄出さされてはかなわんね。
俺も逃げる事を考えておこうっと。

[262: 匿名さん]

>所有者と賃借人の双方が共用施設を利用できるというのを
>あたかも他の人より二倍の利益を受けていると感じてしまう人がいて

二倍と感じる人の感覚の方が正常で正しい。
双方に利用権を認める規約、催促の不備に過ぎない。本来は居住者に限るのが正常な規約、細則。

[263: 匿名さん]

大家と店子の関係で、大家が貸した先にのこのこ出かける心理も可笑しいね。