区分所有者の共用施設の利用を禁止する権限があるのか

[DASH]

先日、区分所有者としてマンションの共用施設の利用を申し込んだら、
「区分所有者でも、居住中でない場合は、共用施設を利用できなくなりました」と
言われ、管理会社に共用施設の利用を拒否されました。

現在、私は区分所有者、部屋は賃貸として貸しに出しており、占有者がおります。
過去、管理費など滞納したことは一度もありませんし、
区分所有法で言う「著しく他の区分所有者に損害を与える」様なことは
もちろんしておりません。

法律的にも、共用施設の利用を禁止するには、明確な理由と３／４以上の
区分所有者の賛成が必要、かつ弁明の機会を与え、、、　と書いてありますが、
「理事会で決まった」という理由一つで、決定してしまったようです。

この決定は、何も私個人の共用施設の使用権利ではなく、
外部に居住している区分所有者（つまりは、賃貸に出しているオーナーですね）
全員の使用を禁止にしたそうです。

そこに居住している、していないにかかわらず区分所有者としての
区分所有権があり、共用施設を利用する権利があると思うのですが、
この理事会（総会ではないです）での決定は法的に無効ではないのでしょうか？

[224: 匿名さん]

>>222
>建物所有者（土地賃借人）が借地権を失おうが失うまいが、

借地権者は、借地上に自己名義で登記した建物を所有するときは、借地権を
第三者に対抗できます。

[225: 匿名さん]

>>223
いずれも占有補助者です。

[226: サラリーマンさん]

ただの参考です。

管理規約や使用細則はマンションにより微妙に異なるため、内容を確認をして下さい。
規約はマンションで言う憲法のようで、規約に従いマンション管理組合は活動することになります。
但し、実際のところはマンション独特のルールが作られてしまっていることも珍しくないため、居住者や所有者は惑わされるところです。

ご相談内容をお伺いし管理会社の共用施設使用の断り方をみますと、占有者がいて所有者は館外居住ということで、管理費は１世帯分なのに２世帯分の共用施設を利用し、共同住宅として居住者の平等性を考えると多少欠けるような気もします。

理事会が共同施設に利用制限をする場合、総会で規約の変更が必要となり一般的に「３／４以上の議決権」で決議されますが、「理事会が必要と認めた事項は理事会で決議できる」という規約があることも少なくないため、この理事会決議が優先される可能性も多少あるかもしれませんね。

例えば、誰かが共同施設を連日連夜使用し、居住者の皆さんが平等に使用でいない状況が続いていた場合、平等性に掛けるということで理事会でルールを決定してしまうこともあるかもしれません。
となると賃貸のオーナーは利用制限を加えようとなったかもしれませんね・・・。理事会の意向はさだかではないですが・・・。

ご納得いかない場合は管理会社に相談し、理事会で決定したルールの理由を確認してみたらどうですか？？
尚、管理会社は権限がなく理事会の意思を確認するため仲裁役として相談し、理事会に組合員の意見として上げてもらえば良いと思います。
居住者同士が直接やりあうと、溝が生まれますから管理会社を上手く使って下さいね！！

[227: 匿名さん]

２２５へ。

そう、占有補助者。

つまり、占有権原もなく、事実としての占有すらも認められない人達。

これらの人達でも、賃借人の賃借権を「援用」して、建物を利用できる。

分譲マンションの専有部分を賃借している人が、賃貸人（区分所有者）が保有する敷地・共用部分の使用権を「援用」して敷地・共用部分を利用することがきでることも、同様でしょ！

権利の「援用」の概念を理解することが大切だと思う。

「援用」の理論を利用しないと、あなたのように独立した使用権に拘らざるを得なくなってしまうのだが、そういった独立した使用権は、第三者である他の区分所有者に対して主張することはできないのではないですか？

賃借人は、賃貸人に対しては、「あなたは私に建物を貸した張本人です。あなたは私に建物を利用させる義務があります。」と主張できるが、賃貸人以外の第三者に対しては、そのような主張をすることができる余地はないはず。

[228: 匿名さん]

＞私が言っているのは、共用施設の利用者の範囲を定める規約・使用細則の規定を「解釈」する場面における、区分所有者間の「公平」です。
区分所有者間の公平はありません。
＞賃貸に出した区分所有者（賃借人が共用施設を使っている）と自ら住んでいる区分所有者との比較をしているのであり、文字通り「公平」に関する議論です。「平等」という言葉でも良いでしょう。
住む住まないは、区分所有者間では、公平ではなく衡平であるべきだ。出資比率を加味したことを理解してないいないようだ。
＞この場面で、「衡平」という言葉は使わないでしょう。「衡平」は、種々の要素を取り混ぜ総合判断する最終局面で使用する言葉でしょう。表面的な「平等」とは異なる、より上位の判断基準として使われるべき言葉です。
最終的な価値判断が分かっているなら、実践すべきで、貴方の言うのは悪平等そのものだ。

[229: 匿名さん]

後期若年xyz氏と「管理組合は組合契約だ」氏とでは、無意味な遣り取りが
延々と続くだけですね。

[230: 匿名さん]

＞後期若年xyz氏と「管理組合は組合契約だ」氏とでは、無意味な遣り取りが延々と続くだけですね。

で、君は？

[231: DASH]

問題点と、交渉すべき点がいくつか見えてきました。

結局、ケースバーケースだとか、それぞれのマンションによりけりだとか、
文面からはどちらとも取れるとか、そういった話になりそうなので、
妥協点を見つける方向で話を進めていきたいと考えています。

「法的な話に基づいて考えたら、このマンションの場合はどうなるのか」を
知りたいのであり、法律の勉強をしたいわけではありませんし、
その道の専門化を目指すわけでもありません。それを前提に。

まず、現状として確認済みの項目。

・理事の人たちも、いつ転勤などで外部オーナーになるかわからない
　人達が多いと言うこと。確実に永住という人の方が少ない。
・頻繁に共用施設を利用している部屋はごく僅か。10部屋も無い。
　→つまり、それなりにばらけて均等に使っているのが現状。
・特に「共用施設が予約がいっぱいで使用できずに困ってる！」
　と言うような状況ではない。
・途中誰かも言ってましたが、規約の解釈の違いだけでしかない。
　要は明示的に禁止にもしていないし、許可もしていない。
・特に外部オーナーによる利用によって、明示的な不利益、
　明らかな損傷を与えられたこともなければ、苦情も特にはない。
・理事会は皆さんが言うような「強硬姿勢」ではない。

なので、使用回数に上限を設けたり、予約の優先順位をつけるなどの
方向で話を進めていきたいと思います。理事会が希望するのが「公平さ」
なのであれば、上限を設けることに反対をするのは「公平さ」に欠きます。

ＰＳ．
　「ばか」や「もっと勉強しろ」とか、本人を前に面と向かって言えないような
　発言は削除しますので、おやめください。あくまでも、意見を言う場であり
　文句を言う場ではありません。そして、このスレがどちらの方向に進んでも
　そう言った発言をしている方々のマンションには何も影響はないはずです。
　どれだけ法律的に正しい意見でも、どれだけ理屈にかなった意見でも、
　他人を罵倒するような発言は削除していきます。

[232: 匿名さん]

ちなみに利用を拒否された共有施設とは具体的にはどういうものだんですか？
ゲストルームとか集会所とかその類？

[233: マンコミュファンさん]

ところでスレ主さん、

管理規約と使用細則は明示していただけないのでしょうか？
今までも何人かの方がお願いしているのですが回答をいただいておりません。
「法的な話に基づいて考えたら、このマンションの場合はどうなるのか」の判断がしづらいです。

あと、現時点で誰も不利益を被っていないのに理事会が
「区分所有者でも居住中でない場合は共用施設の利用を禁止した」理由は何でしょうか？

[234: サラリーマンさん]

そもそも「禁止した」のか「制限(条件強化)された」のか「予約の優先順位を下げた」のかすら、信頼できる説明はされていないよ。

[235: 匿名さん]

>>233
禁止となった理由は明らかにする必要があるでしょうね。

いきなり理事会が分かりやすいからという理由だけでスレ主さん曰く
不都合が無かった運用方法を変更する事はないと思います。そんなに
理事会はヒマじゃありません。
誰からも苦情が無く、問題にならなければそのまま運用を続けるはずです。


大抵、こういう場合は居住している他の区分所有者から苦情が入って
その対策を理事会が考えたってパターンが多いです。
苦情の内容もスレ主さんが繰り返し主張されている稼働率や外部居住者が
利用した事による実害が無いなどという事とは別次元で単純に部屋を賃貸に
出している人が利用するのはおかしいという理由だと思います。

逆に理由が単純なだけに制限利用などの妥協案を得るのも難しいのではないか
と思います。
理事会は強硬ではないとの事ですが、スレ主さんがおかしいと理事会とバトル
しているように苦情を言った所有者も現状がおかしいと思って苦情を言ったので
あって、それが認められなければスレ主さんと同じように理事会とバトルになる
可能性が高いです。
その場合、理事会はどちらの意見を取るか？という問題になるでしょう。


現在居住している住民にとっては制限されても特に不都合がある訳ではないので
苦情を言った住民の要望が理事会に受け付けられ、総会で制限する事を可決という
流れも十分あります。

現実的には賃借人経由で予約を取るなどの対応をされては如何でしょうか？
これなら現状の運用でも問題は出ないはずです。

[236: 匿名さん]

２２３番の質問２のケース

その従業員は占有補助者ではないよ。

法人とは別個独立の、れっきとした占有者。

法人相手に明渡の債務名義を取得しても、執行不能になる。

その従業員は、法人との関係では社宅契約に基づき（普通は賃貸借ではない）、賃貸人との関係では法人の賃借権を援用して、建物を占有している。

[237: 匿名さん]

居住・非居住の区分所有者の識別の必要性は、小規模マンションの特徴らしい。
あるアンケート結果
賃貸化は築10年を超えると次第に顕在化する
【賃貸化の進行】
▼『あなたのマンションでは、賃貸化した住戸はどの程度ありますか（ひとつだけ）』という質問に寄せられた回答全体を集計した結果
「1割未満」が42.8％と圧倒的に多く、「1割以上2割未満」と合わせると6割に達している。「わからない」という回答も多く、「2割以上」を合計しても15％に満たない。
▼これを築年数別に分類して集計すると、状況は大きく異なってくる。「築10年以内」のマンションでは「1割未満」の割合が52.4％と圧倒的に多いが、築10年を超えると「1割以上」になるマンションが急速に増える。「築10年超20年以内」では、「1割以上2割未満」が26.6％で「2割以上3割未満」も10％を超える。さらに「築20年超」のマンションになると「2割以上3割未満」が17.2％にまで増え、「2割以上」全体の合計は23.5％に達する。
▼マンションの規模別に見ると賃貸化住戸の割合に差はあるのだろうか。「2割以上」の累計ではほとんど差は見られないが、規模が大きくなるほど「わからない」という回答が多くなる。
▼階数別に分類すると。低層から高層まではあまり差はないが、20階建て以上の「超高層」マンションだけが、異なる傾向を示している。「1割未満」の回答の割合が他に比べると低い代わりに「わからない」とする回答が極端に多くなる。築年数の浅いマンションが比較的多い「超高層」では、居住世帯の構成をあまり把握していないようだ。

[238: 匿名さん]

私はスレ主さんの主張に従って、
専有部分（部屋）はAさんに賃貸し、
法定共用部分（玄関・廊下）はBさんに賃貸し、
規約共用部分（スカイラウンジなど）はCさんに貸そうと思っているのですが、
問題ないですよね？

[239: 匿名さん]

＞法定共用部分（玄関・廊下）はBさんに賃貸し、規約共用部分（スカイラウンジなど）はCさんに貸そうと思っているのですが、問題ないですよね？

問題あります。共用部分は共有物は共有者全員の同意が必要ですし、共用部分は区分所有者及び専有部分居住者に限られます。

[240: サラリーマンさん]

>>239
238の問いは、スレ主への皮肉だと思いますよ。

しかも回答間違ってるし。＜共用部を含む賃貸を行う際に共有者（区分所有者）全員の同意。

[241: 匿名さん]

＞しかも回答間違ってるし。＜共用部を含む賃貸を行う際に共有者（区分所有者）全員の同意。

民法を読んでご覧なさい。

[242: 匿名さん]

>>241
>民法を読んでご覧なさい。

あらあら、区分所有法を無視して、いきなり民法ですか・・・。

[243: 匿名さん]

>>242
民法の泥沼になるので、スルーされたほうがいいかと。他のスレ多数も大荒れしました。