区分所有者の共用施設の利用を禁止する権限があるのか

[DASH]

先日、区分所有者としてマンションの共用施設の利用を申し込んだら、
「区分所有者でも、居住中でない場合は、共用施設を利用できなくなりました」と
言われ、管理会社に共用施設の利用を拒否されました。

現在、私は区分所有者、部屋は賃貸として貸しに出しており、占有者がおります。
過去、管理費など滞納したことは一度もありませんし、
区分所有法で言う「著しく他の区分所有者に損害を与える」様なことは
もちろんしておりません。

法律的にも、共用施設の利用を禁止するには、明確な理由と３／４以上の
区分所有者の賛成が必要、かつ弁明の機会を与え、、、　と書いてありますが、
「理事会で決まった」という理由一つで、決定してしまったようです。

この決定は、何も私個人の共用施設の使用権利ではなく、
外部に居住している区分所有者（つまりは、賃貸に出しているオーナーですね）
全員の使用を禁止にしたそうです。

そこに居住している、していないにかかわらず区分所有者としての
区分所有権があり、共用施設を利用する権利があると思うのですが、
この理事会（総会ではないです）での決定は法的に無効ではないのでしょうか？

[2: 匿名さん]

今、私のところのマンションの規約を見てみたら
「○○（共有部分の名前）を使用することができる者は、原則として居住者およびその関係者に限るものとする。」
と書いてありました。
法的根拠は何もないですが、上記規約に従えば居住者（賃貸者）は使用できても所有者（オーナー）は使用できない可能性があるように読めます。
賃貸者、所有者の両方に権利を与えると１件分の管理費で２件が使用できることを憂慮しているのかもしれません。

あなたのマンションでこれと同じような記述があるのならば、理事会は規約を厳密に執行するようになったとも考えられます。

[3: 匿名さん]

賃貸に出しているということですので、共用部分の使用権も込みで
賃借人に貸し出しているという考え方なのでは？

所有者にも使用権を与えると賃借人と合わせて二組に対して使用権を
認める事になってしまいます。他の所有者に対して不平等ではないで
しょうか？賃貸に出す事によって利益を得ている訳ですから。
仮に総会で議案となっても賛成者が多くて可決されてしまいそうな
気がします。

[4: 元理事]

スレ主のお怒りはよくわかります。
現行規約及び細則の記載の確認が必要ですが、
理事会の決定のみで制限を加える範囲を超えていると思います。
総会決議したとしても法的問題が残ると思います。

文書にて正式に抗議すればよろしいかと。（その管理会社もちょっと・・・）

[5: 04]

ちなみに私のところは、
トップラウンジなどの数の制限がない施設は
＞（使用者・使用方法）
＞　第１条 ○○○○○○ラウンジを使用できる者は、原則として＜＜マンション名＞＞の
居住者
＞ 及び区分所有者並びにその同伴者とする。

バイク置き場などの数の限りがある施設は、
＞　第１条 ○○○置場の使用者（以下「使用者」という。）は、＜＜マンション名＞＞（以下「本マン
＞ ション」という。）に居住する区分所有者及び本マンションに居住するその親族に限るものと
する。
＞ 又、区分所有者が法人の場合の使用者は、本マンションに居住する法人の役職員又はその同居親族とする。
と細則に各々書かれています。

[6: DASH]

いくつか回答ありがとうございます。

そもそも、占有者と区分所有者の２重になるからやめようとの話になったらしいですが、
２者が同時に使用することはそもそもできませんし、利用回数にも制限があります。

また、占有者も共用施設を使えるというのは、組合が決めた、いわば付加価値であって、
それによって、区分所有者の権利を制限するのは法的にもおかしいような気がしますし、
使用を平等にするのであれば、占有者の使用を制限するのが筋ではないかと思うのです。

そもそも、600戸近い大規模マンションで、占有者は30戸にも満たない状況で、
２重に予約が重なるケースなど、ほとんど起こらないはずなんですよね。

[7: 匿名さん]

区分所有法
（共用部分の使用）
第十三条　各共有者は、共用部分をその用方に従つて使用することができる。

に違反しています。理事会で決まったとか曖昧表現は確認の必要がありますが、違反に気がついているかも知れません。

[8: 匿名さん]

＞７　意味不明。

どこが違反なの？

だけど、実際、共有部分の使用申し込みにいった時、”号室の○○です。”とは、
オーナーだけだったら言えないですね。住んでいないのに、共有施設だけ使うと
いうのはあまり普通ではないし、調べた結果、占有者が別にいることがわかれば、
拒否されてもしょうがないように思います。いまは、規約になくても、総会に
はかればすぐ決定されるでしょう。

こういう質問自体に相当違和感があります。

[9: 匿名さん]

区分所有法第１３条の「用法に従って使用することができる」とは、
１．法定共用部分
　　当該部分の構造上の使用目的に従って使用することができる。
　　（規約によっても、区分所有者の用法に従った使用を禁止することはできない。）
２．規約共用部分
　　規約で定めた使用目的または規約で前提とする使用目的に従って使用することができる。
ことを意味しています。

[10: DASH]

住んでいなくても共用施設を使うことも、全く違和感はありません。
ゲストスイート、スカイラウンジ、など、オーナーとして使用することに、
なんら違和感もなければ、○号室の△△です、と
普通に言いますし、
フロントの管理会社も、区分所有者と占有者の両方の一覧を保有しています。

区分所有者の権利を剥奪しているのではないか？
という質問であり、８の方は何をどう調べた結果、
区分所有権をうばうことが別におかしくないと言っているのですか？
単純にそのソースを教えてください。
区分所有法にはそのようなことは書かれておりません。

とりあえず、管理会社に抗議はしてますが、
文書による通知はまだしていないので、
してみようと思います。

おかしい！おかしくない！
どちらの意見も聞こうと思っていますが、判断基準やソースを
きちんといただけると、よりわかりやすいです。

[11: 匿名さん]

>どちらの意見も聞こうと思っていますが、判断基準やソースきちんといただけると、よりわかりやすいです。

区分所有法１３条で、共有者である貴方は用方に従って使用することが出来ることにどうして自信を持てないのか理解できません。但し、場所により使用料金や申し込み順などの制約の細則があるかも知れませんが、区分所有者に禁止は出来ません。
例として、駐車場が余っている場合は、使用料規定を守れば管理組合はその貴方の使用は大歓迎でしょうが、数に制限がある場合は、居住の区分所有者に優先権を与えるのは当然で、これは禁止していることとは違うことは理解できるでしょう。

[12: DASH]

おおかた現状と、対策がつかめました。
そして、法的にもこちらの主張はおかしくないと言うこともわかりました。
ありがとうございました。

[13: 匿名さん]

>>12
１．どのような施設なのか。
２．その施設の使用について、規約等ではどのように規定しているのか。

を明らかにしないと、参考となるコメントはでてこないと思います。

[14: 匿名さん]

共用施設の使用権は占有部の使用権にくっついてますよね？
区分所有された占有部を賃貸に出すと言うことは、共用施設の使用権も貸出中なので、利用する権利はないですね。

[15: 匿名さん]

複数の方が所有されているマンションの規約がどうなっている
か次第だとレスされているにも関わらず、それについての返答が
スレ主さんからありませんね。

実は規約では利用できないようになっているのかもしれません。
そこを何とかしたいと・・・。

[16: 匿名さん]

>そして、法的にもこちらの主張はおかしくないと言うこともわかりました。
ご自分もソースを示したらどうですか？

[17: DASH]

質問が来ているようなので、回答いたしますが、

施設は、ゲストスイート、スカイラウンジなどです。

今まで規約上特に明記されていなかったことを、今月になって突然
「理事会で決定した」というのを理由に「こちらに住んでいない区分所有者の方には
共用施設を使用していただくことができなくなりました」と言われた。
と言うのが流れです。

こちらの主張のソースは区分所有法を元に話しています。
区分所有者の共用部の使用を禁止するには３／４以上の区分所有者の同意が必要であり、
禁止の対象になっている区分所有者に弁明の機会を設ける必要があると書かれています。
（もちろん、そんな機会は設定されていませんし、その案内も来ていません）

そして、総会ではなく、理事会での決定が「３／４以上の区分所有者の同意」として
取られるのかどうかが、自分の中で「？」な部分です。

こちらの主張としては、あくまで区分所有権と占有権は別だと言うことです。
予約が重複した場合、もちろん区分所有者に優先権があります。それは規約に書かれています。
それは、駐車場の利用に関しても明記されています。

その部分の規約を「弁明の機会無しに」理事会が変更したことは、
「区分所有法に違反しているのではないか？」というのがこちらの疑問です。

[18: 匿名さん]

＞施設は、ゲストスイート、スカイラウンジなどです。

失礼ですが、個人的問題はありませんか？
それでなければ１３条で争うべきです。

[19: 匿名さん]

ポイントは、管理規約・使用細則にて、それらの施設を使用できる者として、
居住要件を課しているかどうかだと考えます。
たとえば、駐車場、自転車置場の使用に関しては、使用者は「居住する者」に
限定しているケースは多いと思います。

また、理事会が、管理規約・使用細則の規定に抵触する取り扱いをすることは
勿論のこと、管理規約・使用細則に規定されていない事項を理事会の判断で
決めることもできません。
それは、「弁明の機会を与えても」です。

[20: 匿名さん]

＞たとえば、駐車場、自転車置場の使用に関しては、使用者は「居住する者」に限定しているケースは多いと思います。

限度があるから優先順位を決めているだけで、禁止が合法だからではありません。

[21: 匿名さん]

＞共用施設の使用権は占有部の使用権にくっついてますよね？

いいこと聞きました。俺早速、駐車場貸せとねじ込んできまーす。