区分所有者の共用施設の利用を禁止する権限があるのか

[DASH]

先日、区分所有者としてマンションの共用施設の利用を申し込んだら、
「区分所有者でも、居住中でない場合は、共用施設を利用できなくなりました」と
言われ、管理会社に共用施設の利用を拒否されました。

現在、私は区分所有者、部屋は賃貸として貸しに出しており、占有者がおります。
過去、管理費など滞納したことは一度もありませんし、
区分所有法で言う「著しく他の区分所有者に損害を与える」様なことは
もちろんしておりません。

法律的にも、共用施設の利用を禁止するには、明確な理由と３／４以上の
区分所有者の賛成が必要、かつ弁明の機会を与え、、、　と書いてありますが、
「理事会で決まった」という理由一つで、決定してしまったようです。

この決定は、何も私個人の共用施設の使用権利ではなく、
外部に居住している区分所有者（つまりは、賃貸に出しているオーナーですね）
全員の使用を禁止にしたそうです。

そこに居住している、していないにかかわらず区分所有者としての
区分所有権があり、共用施設を利用する権利があると思うのですが、
この理事会（総会ではないです）での決定は法的に無効ではないのでしょうか？

[253: 匿名さん]

まだやっているのかと思ったら、解決編でしたか。

一件落着おめでとうございます。

結論は理事会とトピ主さんの間の話し合い結論でしょうか？

たしかに至極当然の結論ですね。ここで賃貸貸し主には使用権がないと言っていた人にとっても「同時」の解釈が違うだけで納得できることでしょう。

誰か特定の人が特別の利益を得ることになるのは誰しも不満に感じることです。所有者と賃借人の双方が共用施設を利用できるというのをあたかも他の人より二倍の利益を受けていると感じてしまう人がいて過剰反応してしまったわけでしょうね。

トピ主さんは特別な利益を得ている訳ではないですが、そのような誤解をうけないよう配慮してあげてください。そうしないとまた同じような誤解からもっと強硬な反発を受けてしまうかもしれません。

[254: 匿名さん]

>>253
>所有者と賃借人の双方が共用施設を利用できるというのを
>あたかも他の人より二倍の利益を受けていると感じてしまう人がいて

つまり「共用部分の使用権≒１住戸分の権利」であると解釈して
区分所有者と占有者とで仲良く一緒に使えば問題なかろう、という事かな・・・。

純粋に疑問を感じるんだが、スレ主さんとこの賃借人さんは
その点についてスレ主さんと同じ認識を持ってるんだろうか？
俺がもしも借りてる立場で、ゲストルーム使おうと思ったら大家が先に
押さえてて使えませんでしたなんて事態が起こり得る事を知ったら
ナルホドそうですかと納得はできないかも。

>>249が引用してる「理解」も、一応は一般的なものとして浸透してる
筈だし、少なくとも本件でも占有者の合意は必要だと思うんだよね。
まぁ、そこも含めて「根本的解決」ではなさそうだな。

[255: 物件比較中さん]

>>254
それは、するどい突っ込み．．．．いえ、現実的な問題だと思います。

賃借契約か重要事項説明ものかと。
一般的にはどういう記載があるのでしょうかね？

[256: 匿名さん]

＞結論、区分所有者の権利を理事会で奪うことはできないという形にまとまりました。ただ、区分所有者と占有者、２つの権利を同時に行使することはできない、
＞という条件がつきますが、同時に利用することはほとんど無いので、事実上、外部の区分所有者でも占有者とかぶらなければ利用可能という形に落ち着きました。

理事会は区分所有法の原則に立ったことは素晴らしいです。
競合する場合は、規約なり、細則なり、駐車場のごとく契約で優先順位の規定は当然としても、禁止出来ないことは当然です。

[257: 匿名さん]

競合？
何と何が？

[258: 匿名さん]

これは面白い問題ですね。裁判でもやってくれればよかったのに！

[259: 匿名さん]

まー所詮は、居住区分所有者にとって、非居住区分所有者は、同じマンションを所有する協調すべき隣人というよりは、利権を奪い合う敵以外の何物でもない本質を物語った案件だということですよね。
敵同士だからこそ、ある程度の話合いと、妥協、合意が必要だということなのかもしれません。やり方を間違えて、遺恨を残せば、次は「非居住区分所有者は、居住区分所有者に何かと迷惑をかける存在なので管理費を１万円上乗せする」といった攻撃的議案が総会に出てきますからね。

[260: 匿名さん]

＞次は「非居住区分所有者は、居住区分所有者に何かと迷惑をかける存在なので管理費を１万円上乗せする」といった攻撃的議案が総会に出てきますからね。

その分は家賃に上乗せするので平気ですよ。
最後は取壊し負担を避ける為に売り逃げだけを考えています。

[261: ビギナーさん]

成る程。マンションの建て替えがないと終焉は取壊しか、その費用迄出さされてはかなわんね。
俺も逃げる事を考えておこうっと。

[262: 匿名さん]

>所有者と賃借人の双方が共用施設を利用できるというのを
>あたかも他の人より二倍の利益を受けていると感じてしまう人がいて

二倍と感じる人の感覚の方が正常で正しい。
双方に利用権を認める規約、催促の不備に過ぎない。本来は居住者に限るのが正常な規約、細則。

[263: 匿名さん]

大家と店子の関係で、大家が貸した先にのこのこ出かける心理も可笑しいね。

[264: 匿名さん]

＞法律的にも、共用施設の利用を禁止するには、明確な理由と３／４以上の区分所有者の賛成が必要、かつ弁明の機会を与え、、、　と書いてありますが、「理事会で決まった」という理由一つで、決定してしまったようです。

「区分所有者でも、居住中でない場合は、共用施設を利用できなくなりました」なる規定は当該施設利用細則的なもので規制は可能ですが、規約にもよりますが、一般には原則を規約で、その細則は総会普通決議で決議します。

[265: 匿名さん]

いい加減な組合があるんだね。

[266: 匿名さん]

>まー所詮は、居住区分所有者にとって、非居住区分所有者は、同じマンションを所有する協調すべき隣人というよりは、利権を奪い合う敵以外の何物でもない本質を物語った案件だということですよね。

協調すべき隣人なんてどこにも無い。
単なる共有者の関係に過ぎない。
居住権を他人に貸したことはその共有物の使用権をも貸しているのであるから、大家と店子が同時に共有物の使用の権利を享受することが、他の区分所有者との公平性が保たれない場合は店子を優先するのは当然だ。

[267: 匿名さん]

使用するのは居住者、それに迷惑が掛からない場合にのみ非居住者の使用が認められるのは常識です。

[268: 匿名さん]

賃貸に出したという事は、そのあらゆる場所の自身の使用権も貸した事になる。

[269: 匿名さん]

両者に使用権はなく、居住者が優先は当然。

[270: 匿名さん]

両者には居住者は含まないの？

[271: 匿名さん]

＞先日、区分所有者としてマンションの共用施設の利用を申し込んだら、「区分所有者でも、居住中でない場合は、共用施設を利用できなくなりました」と言われ、管理会社に共用施設の利用を拒否されました。

管理会社の言いなりになる貴方の行為は間違いです。理事長に確認すべきです。

＞現在、私は区分所有者、部屋は賃貸として貸しに出しており、占有者がおります。過去、管理費など滞納したことは一度もありませんし、区分所有法で言う「著しく他の区分所有者に損害を与える」様なことはもちろんしておりません。
＞法律的にも、共用施設の利用を禁止するには、明確な理由と３／４以上の区分所有者の賛成が必要、かつ弁明の機会を与え、、、　と書いてありますが、「理事会で決まった」という理由一つで、決定してしまったようです。

理事会で決議するのは間違いですが、一般的には規約ではなく使用細則で制限することは可能で、総会の普通決議で可能です。


＞この決定は、何も私個人の共用施設の使用権利ではなく、外部に居住している区分所有者（つまりは、賃貸に出しているオーナーですね）全員の使用を禁止にしたそうです。

＞そこに居住している、していないにかかわらず区分所有者としての区分所有権があり、共用施設を利用する権利があると思うのですが、この理事会（総会ではないです）での決定は法的に無効ではないのでしょうか？

理事会の決議は無効ですが、上記の使用細則で居住者以外の者に制限を加える事は違法では有りません。
特に、区分所有者が部屋は賃貸として貸し出したことはその使用権も貸し出してるのですから、人数制限をせざるを得ない場合は当然に規制を受ける事になります。

[272: 匿名さん]

タワマン賃貸で借りてますが、所有者でないのでゲストルームとか使えないと思ってました。勉強になりました。
情弱のくせに背伸びしてタワマン住んでしまってお恥ずかしい限りです。