各部屋の火災報知器端末、報知器用の配線は占用部ですか？

[総会ファイヤー]

当方の管理規約は標準規約のままです。

管理規約では火災報知器、防災設備は共用部と記してますが、
各部屋の火災報知器端末とそれにつながる配線については定めていません。

管理会社は各部屋の火災報知器端末と配線は占用部だと言っています。

個人的にマンション管理士の方に聞いたところ
普通は共用部なのではないかと言っていました。

実際はどうなんでしょうか。

[2: 現役役員]

常識的には共用設備であり、各戸の専用と理解すべきでしょう。
専有部分にあるものは、全て専有と考えに縛られる必要は無いと思いますが。

経年劣化で更新が必要な場合は管理組合として実施するのが妥当です。
リフォーム等でさわる場合は自己負担であり、理事会の承認が必要とすべきです。

標準管理規約はオールマイティではありません。

[3: 総会ファイヤー]

＞管理会社は各部屋の火災報知器端末と配線は占用部
すみません。
×占用部→○専有部の間違いです。
訂正しておきます。

＞現役役員さま
ありがとうございます。

何もさわってないので、たぶん経年劣化だと思うのですが
報知器の誤作動の点検、修理代（修理箇所は未定）を
管理会社の担当者が専有部だと言い張って個人に請求してきたものですから。

とりあえず臨時総会を開く事になりました。

[4: 現役役員]

臨時総会ですか‥
決議すべき議案はどの様な内容なのでしょう？
規約で当該設備の共用範囲を明確にする（専有部分にあっても共用設備とする）でしょうか。
それならオートロックに連動した室内装置も入れておく事を勧めます。（議案未定なら）
規約改正には４分の３の賛成が必要です（念の為）

何れにしても、専有部分と言ってる管理会社とは担当のフロントマンでしょう。
不勉強な彼の思い込みでしょうから「会社として責任ある見解を持って来い」と指示して
臨時総会は、その回答を聞いてからでも好いのではありませんか？

[5: 匿名さん]

専用部分にある物で、専用部分内で保守点検できる物の維持管理の費用は、そこの区分所有者の負担であり、これ以外のものの維持管理の費用は共用部分の費用となります。判例で有名なものとしては、専用部分の床構造のスラブ部分を貫通して、下階の天井に配管されている排水管は、上階の専用部分の区分所有者が全てを保守点検出来ませんので共用部分の維持管理の費用が充当されます。
従いまして、火災報知器の配線がスラブ部分を貫通していることはないので、その保守点検費用はその専用部分の区分所有者の負担となります。

[6: 元理事]

05さんが正しいと思う。
規約に特段の定めがなければ、玄関ドアやベランダと同じ扱いでしょう。

経年劣化による補修費用は、組合によって異なるかもしれませんね。

各部屋共通にありそうなスプリンクラーや消火器は、専有部負担。

だけど、ベランダの非常階段などは一部の居室なので悩ましいところかも。＜破損時など。

[7: 現役役員]

排水管の事例は、当たり前のことを裁判にまで持ち込んで、当たり前の判決が出ただけでは？
感知器やオートロック端末は何故設置してあるのかを考えれば自ずと答えが出る。

なお、ベランダはレッキとした共用部分です。（非難ハッチも）
専有部分にある排水管更新も、区分所有者全員の合意があれば管理組合負担で更新すると規約に
定める事が可能です。

[8: 匿名さん]

＞専有部分にある排水管更新も、区分所有者全員の合意があれば管理組合負担で更新すると規約に定める事が可能です。

全員の合意は民法の定める所、ミニーマンション以外は現実的でないよ。

[9: 前理事長]

管理組合理事会の見解はどうなんでしょう？

臨時総会を開くと言うことは理事会でも意見が分かれているのか
放置（しらんふりしているのかな？）

消防検査時に絶縁不良、作動不良等の不具合が出た場合、管理組合の費用負担で
修理（交換）していますが。

私は、専用部にある共用設備だと認識しています。
端末機器および配線のみが専用部とは思えません。
集合管理機器に直結している端末機器ですよ。
端末がなければ、集合管理機器は機能しません。
一式の物です。

[10: 06]

（>>09)
敢えて言いますと、
＞私は、専用部にある共用設備だと認識しています。
これは異論なく同意します。＜規約に書かれてれば最高ですが。

＞集合管理機器に直結している端末機器ですよ。
この考えだと、
　・インターフォン
　・足元非常灯（その他の電気や水道・排水管も共用直結ですけどね。）
　・ＭＢ内の水道メーター
　・その他いろいろ
など、区別が難しいのでは？

目的が防災防犯の「共同利益」に属するものは全て組合負担だと思いがちですが、そうではないと私は思ってます。
※私も規約に記載されていない細目や判断基準を知りたいと思っています。

[11: 匿名さん]

06さんの消火器は専有部ってのは？

なら、転売のときに持ち去るのも良い様な話に…

[12: 06]

>>11
持っていくっていう行為と、消火器の設置の義務は別物だと思いますが・・・・

仮に紛失や誤操作による消火器の補充が必要な時に、どちらの費用負担にするか？がこのスレの課題ですよね？

[13: 匿名さん]

＞私は、専用部にある共用設備だと認識しています。端末機器および配線のみが専用部とは思えません。

専用部？　用語は正確に、専有部分と専用使用権のある部分の区別を理解していない前理事長さん！

[14: 前理事長]

Ｎｏ，１３さん
語句についてのご指摘ありがとうございます。

ご自分のお考えをおっしゃらないで、他人の語句についての「いやみ」を感心します。
こんな人も居るって事を忘れていました。
思い出させていただきありがとうございました。

[15: 匿名さん]

＞私は、専用部にある共用設備だと認識しています。端末機器および配線のみが専用部とは思えません。

更に、専用部＝専有部分と仮定すると、共用設備のある専有部分なども存在しませんよ前理事長さん！
又、専用部＝専用使用権のある部分と仮定すると、共用設備はあって当然ですが、スレ主の疑問からはピント外れですよ前理事長さん！　前理事長などと書いたのが運の尽きでした前理事長さん！

[16: 匿名さん]

この解釈が順当だと思います。

http://www.wendy-net.com/faq-new/05/n-163.html

[17: 総会ファイヤー]

前理事長さん、匿名さん、みなさんありがとうございます

やはり判断が多少難しい箇所なんですね。


今回の件は、実際のところ、故障箇所が端末なのかケーブルの途中なのか
集中基板の中なのか、正確にはまだどこが故障しているか判っていません。
それなのにこの部屋が怪しいのではないかという理由だけで個人あてに
5万円もの請求をしてきました。
（内訳は調査人件費2人分だそうです）

管理会社の担当者とも話し合ったのですが
端末と配線は絶対に専有部だから個人で支払ってほしいと言われました。
理事長と相談したところ管理組合で払う形にしたいので
臨時総会で説明会を開きたいということでした。

今度の臨時総会で区分を明確にする意味合いだと思っています。

担当者的には組合がOKならしぶしぶ承諾のような返事だったものですから
今度の臨時総会でモメそうな予感がしてここで質問させて頂きました。

No.16さんの引用も参考になりました。

ありがとうございました。

[18: 匿名さん]

>今度の臨時総会で区分を明確にする意味合いだと思っています。

スレ主さんへ、臨時総会で決議された内容をお知らせ頂けますか？
出来ましたら、決議根拠も宜しくお願いします。

[19: 匿名さん]

＞今回の件は、実際のところ、故障箇所が端末なのかケーブルの途中なのか集中基板の中なのか、正確にはまだどこが故障しているか判っていません。それなのにこの部屋が怪しいのではないかという理由だけで個人あてに5万円もの請求をしてきました。

理事長が関与せずに管理会社任せに原因あり、請求された区分所有者は、自身で納得し、手配した点検費以外負担義務なし。
管理会社が、勝手に不適任の業者を手配した結果。

[20: 総会ファイヤー]

スレ主です。

とりあえず臨時総会終わりました。

結論としては、
・防災設備の内、集中基板、共用部の報知器端末、各戸の中の防災用配線は共有部とする。
・各戸内の報知器端末及び報知器と接続されているインターホン（オートロック付き）は専有部とする。
ついでに
・水道管、電気配線はメータ箇所で専有、共用を区切る。
・水道管でトラブルがあった場合は組合で調査費用を持ち、各戸の過失があるとみられる場合は各戸に請求する。
・大規模修繕等で防災設備を変える際は、各戸の報知器も組合で一括で購入する。

といった内容でした。（議事録はまだ出てません）

管理会社の担当者が提示して来た資料はどこぞの公の機関が発行している資料だそうで、
通常の電気配線と水道管の区分けについて書かれた資料を自信満々に読み上げて
だから防災設備の配線も専有だと言ってました（笑）
明らかに勉強不足なようなので指摘しましたが、
配線は共用部でもいいが報知器は絶対に専有部だと言ってゆずらないので
端末は専有部扱いとなりました。

この内容で報知器端末が専有部だと管理規約に明記してしまった場合に、
No16さんの引用のケースが起こると、管理組合的に問題が出るのでは無いでしょうか。

管理会社がなぜそこまで専有にしたいのかもよくわかりませんでした。

残念なのはもともと戸数が少ないマンションなのに
急な臨時総会で出席者が1/5しかおらず、きちんと議論ができなかった事です。
もちろん委任状は出てました。

決議理由はマンション全体に影響が出る事は共有にしておこうと言う理由だったと思います。
少人数の議論（実質 私VS担当者）なので、熱くなってしまい途中で議論がそれてしまったりして
矛盾があるまま決議してしまいました。
（後で冷静になってから気づきました(^-^;）

去年管理会社を（コスト面で）変えたばかりですが、
やはり担当者がこんな状況では不安になってしまいますね。

長くなってしまいましたが報告まで。

[21: 元理事]

>>総会ファイヤーさん
臨時総会、燃え尽きたご様子(笑)でお疲れさまでした。
たぶん公的な機関が出していてもガイドラインレベルの資料ではないでしょうか？
規約又は補足資料として、明確にされたのが「正しい」と思います。

実際には故障の原因切り分けや過失の有無などで、修理費などをどちらが持つか違ってきますけど、その際にも今回の議決は意味を持ってきます。
モメてからでは面倒なので、先に決定したのは良いことだと思いますよ。

[22: 020=04=07です]

>２０：スレ主さんへ

>配線は共用部でもいいが報知器は絶対に専有部だと言ってゆずらないので端末は専有部扱いとなりました。

管理会社として、責任ある回答を求めるようアドバイスしましたが如何だったのですか？
フロント個人の見解なら同人のミスリードが問題になります。
管理会社としての公式見解なら、高管協（大方の管理会社が所属する上部団体）に確認を要します。
トラブルが起きてからでは遅いですよ。
彼らは「決めたのは管理組合だ」として責任回避するのは目に見えています。

[23: Ｍ管理士ＤＪ]

火報については、消防法の平成7年消防予220号通達以前か以後かによって、専有か共用かの違いが
出てきます。以前ならば共用、以後ならな専有でしょう。

[24: 匿名さん]

下記の７０ページなどを参考にして、管理組合独自でご自分の規約を作成の努力が望まれます。

http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mankanhshishin/kiyakusakusei...

[25: 総会ファイヤー]

>管理会社として、責任ある回答を求めるようアドバイスしましたが如何だったのですか？

総会前に電話で個人の見解なのか会社の見解なのか確認しましたが、
然るべき所で確認を取ったから間違いないと言う返事の一点張りのままで当日を迎えました。
（ここで相談する前にも電話で確認しましたが同じ返事でした。）
当日に自信満々に読み上げていた資料がその答えだったようです。

迷ったのですが担当者の上司に確認の電話を入れるべきだったかもしれません。

＞元理事さん

管理会社の組合？のような説明でした。
ガイドラインの雰囲気でした。（配布されなかったので）

＞火報については、消防法の平成7年消防予220号通達以前か以後かによって

今手元に資料が無いので正確ではないのですが、築10年のはずです。
Ｍ管理士ＤＪさんのお話の通りだと専有となるのでしょうが
自分で平成7年消防予220号通達を読んだ感じでは、
感知器を設置すべきマンションの共有部の説明は書いてありましたが、
感知器が専有設備か共用設備かは読み取れませんでした。
（平成7年消防予220号通達廃止後の総務省令第40号も確認しました。）
どちらにか明記されているのでしょうか。

＞No.24さん
規約作成、結局自分たちで勉強しないといけないんでしょうね。
リンクしてくれたPDFが重くて落ちてきません。40分以上。(^-^;
あとでゆっくり見てみます。

ちなみに管理会社を無視して管理規約を作っても問題はないのでしょうか。
もちろんどこだかが出している標準管理規約ベースになるとは思いますが。

[26: 総会ファイヤー]

自己訂正です。
＞感知器を設置すべきマンションの共有部の説明は書いてありました
共用　の間違いですね。

「専有」とか「共用」とかどうにも使い慣れないので思わず間違えてしまいます。

失礼しました。

[27: 22です]

>25：スレ主さんへ

管理会社へ確認をするようアドバイスした真意は、いい加減な仕事を牽制する為です。
今後この様なケースでは文書で回答（見解）を求める方がよいでしょう。（少しは慎重に対応するかも）
高管協（社団法人　高層住宅管理業協会）のガイドは承知していませんが、
仮にガイドラインがあったとしても参考情報として提供するものであって、他人（管理組合）に強制する
性格のものではありません。

規約の改正についてもアドバイスは聞いてよいと思いますが、従う必要はありません。
関係する法律に違反してはいけませんが、それは強行規定（違反してはならない規定）のみです。
区分所有法等には強行・任意が混在しています。

>Ｍ管理士ＤＪさんへ
他のスレでの「匿名ＤＪさん」と同一の方ですか？（懐かしい）

[28: Ｍ管理士ＤＪ]

>自分で平成7年消防予220号通達を読んだ感じでは、
>感知器を設置すべきマンションの共有部の説明は書いてありましたが、
>感知器が専有設備か共用設備かは読み取れませんでした。
>（平成7年消防予220号通達廃止後の総務省令第40号も確認しました。）
>どちらにか明記されているのでしょうか。

明記はされてませんが、法の趣旨から考慮すればそう考えるのが
妥当と考えました。簡単に言うと
２２０号以前は、マンション全体を一つの建物と考えてましたが、
不都合があるため、戸々完結型の防災設備となったのが２２０号だからです。


＞他のスレでの「匿名ＤＪさん」と同一の方ですか？（懐かしい）

たぶんそうだと思います。よろしく

[29: 匿名さん]

>２２０号以前は、マンション全体を一つの建物と考えてましたが、
>不都合があるため、戸々完結型の防災設備となったのが２２０号だからです。

かなりいいところまで近づいていると思います。
２２０号のシステムと、旧来システムを、比べてみるとよく分かります。
点検方法の違いや、区分所有保護なども含まれての、不都合であり、
ハードウェアの進展によって、新しいシステムも組めるようになったからです。

２２０号では、専有部分の感知器配線と感知器は専有品であるが、共用部分と全体に大いに関わるので
独自な施工はできず、共用に従う。　とかの言い方でしょうか。

[30: 入居済み住民さん]

スレ違いならごめんなさい。

区分所有者が管理組合に無断で部屋の間仕切りを行い、
火災報知器（感知器？）のない部屋ができてしまった場合、
火災報知器の増設を行う必要があると思いますが、費用の
負担はどうなるのでしょうか？

感知器配線及び感知器は専有品ということであれば、区分
所有者の負担になるような気がします。ただし、勝手に付
けられては困るので、管理組合または管理会社と相談して、
施工業者、スケジュール等を決定するということでしょうか？

http://www.wendy-net.com/faq-new/05/n-163.html

では、共用だと言っていますが、元からあったのであれば
共用と考えてもいいですけれど、勝手に部屋を増やしてそこ
に感知器がないというのはなんだかなと思いまして。

[31: 匿名さん]

　火災報知の発信機（感知器）にはいろいろ種類があり、熱感知、煙感知等の種類があります。
　不安なら、管理会社には防火管理資格保持者の一人や二人はいると思いますので、管理会社に確認した方が良いと思います。
　ただし、管理組合の防火管理者は、管理組合の管理権原者（理事長）が指定しますので、理事長が防火管理者として最適です。
　３０さんの場合は、構造部分は共用部分ですから、管理規約等によりますが、管理組合に無断で間仕切りは通常あり得ませんので、管理会社に確認されたらいかがでしょうか？
　

[32: 名無しさん]

自分でやったんだから、共用か専有かに関わらず、個人が負担すべきでしょう。リフォームで壊したのであれば、当然自分で直す必要がありますからね。
むしろ、そんな工事は違法貸しルームみたいなものですけどね。

[33: 匿名さん]

　マンションにより設備が異なるため、管理会社に防火管理者の資格を持った社員がいると思いますから、無知な住友不動産建物サービスのマンション管理士のフロントには頼らず、管理組合員の中の防火管理者に聞くのが良いでしょう。

[34: 名無しさん]

防火管理者は設備わかりませんよ。
間仕切りは壁式でもなければ、構造部分でもないですよ。

[35: 匿名さん]

　無知で、消防訓練さえまともにできない住友不動産建物サービスのマンション管理士の社員が、ここ数年むちゃくちゃな消防訓練をしています。　実務経験のある管理組合員の防火管理者の消防訓練の方がはるかに上質です。

[36: 匿名さん]

　マンションにもよりますが、火災報知設備等は、専有部分にあっても共用と考えた方が良いでしょう。　最近の各戸の分電盤でも、主幹（メイン）ブレーカーとは別に、容易に切断できないよう、火災報知機用（インターホン用電源も含む）ブレーカーがついています。　配線も同様の考え方で良いと思いますし、現実的です。