各部屋の火災報知器端末、報知器用の配線は占用部ですか？

[総会ファイヤー]

当方の管理規約は標準規約のままです。

管理規約では火災報知器、防災設備は共用部と記してますが、
各部屋の火災報知器端末とそれにつながる配線については定めていません。

管理会社は各部屋の火災報知器端末と配線は占用部だと言っています。

個人的にマンション管理士の方に聞いたところ
普通は共用部なのではないかと言っていました。

実際はどうなんでしょうか。

[2: 現役役員]

常識的には共用設備であり、各戸の専用と理解すべきでしょう。
専有部分にあるものは、全て専有と考えに縛られる必要は無いと思いますが。

経年劣化で更新が必要な場合は管理組合として実施するのが妥当です。
リフォーム等でさわる場合は自己負担であり、理事会の承認が必要とすべきです。

標準管理規約はオールマイティではありません。

[3: 総会ファイヤー]

＞管理会社は各部屋の火災報知器端末と配線は占用部
すみません。
×占用部→○専有部の間違いです。
訂正しておきます。

＞現役役員さま
ありがとうございます。

何もさわってないので、たぶん経年劣化だと思うのですが
報知器の誤作動の点検、修理代（修理箇所は未定）を
管理会社の担当者が専有部だと言い張って個人に請求してきたものですから。

とりあえず臨時総会を開く事になりました。

[4: 現役役員]

臨時総会ですか‥
決議すべき議案はどの様な内容なのでしょう？
規約で当該設備の共用範囲を明確にする（専有部分にあっても共用設備とする）でしょうか。
それならオートロックに連動した室内装置も入れておく事を勧めます。（議案未定なら）
規約改正には４分の３の賛成が必要です（念の為）

何れにしても、専有部分と言ってる管理会社とは担当のフロントマンでしょう。
不勉強な彼の思い込みでしょうから「会社として責任ある見解を持って来い」と指示して
臨時総会は、その回答を聞いてからでも好いのではありませんか？

[5: 匿名さん]

専用部分にある物で、専用部分内で保守点検できる物の維持管理の費用は、そこの区分所有者の負担であり、これ以外のものの維持管理の費用は共用部分の費用となります。判例で有名なものとしては、専用部分の床構造のスラブ部分を貫通して、下階の天井に配管されている排水管は、上階の専用部分の区分所有者が全てを保守点検出来ませんので共用部分の維持管理の費用が充当されます。
従いまして、火災報知器の配線がスラブ部分を貫通していることはないので、その保守点検費用はその専用部分の区分所有者の負担となります。

[6: 元理事]

05さんが正しいと思う。
規約に特段の定めがなければ、玄関ドアやベランダと同じ扱いでしょう。

経年劣化による補修費用は、組合によって異なるかもしれませんね。

各部屋共通にありそうなスプリンクラーや消火器は、専有部負担。

だけど、ベランダの非常階段などは一部の居室なので悩ましいところかも。＜破損時など。

[7: 現役役員]

排水管の事例は、当たり前のことを裁判にまで持ち込んで、当たり前の判決が出ただけでは？
感知器やオートロック端末は何故設置してあるのかを考えれば自ずと答えが出る。

なお、ベランダはレッキとした共用部分です。（非難ハッチも）
専有部分にある排水管更新も、区分所有者全員の合意があれば管理組合負担で更新すると規約に
定める事が可能です。

[8: 匿名さん]

＞専有部分にある排水管更新も、区分所有者全員の合意があれば管理組合負担で更新すると規約に定める事が可能です。

全員の合意は民法の定める所、ミニーマンション以外は現実的でないよ。

[9: 前理事長]

管理組合理事会の見解はどうなんでしょう？

臨時総会を開くと言うことは理事会でも意見が分かれているのか
放置（しらんふりしているのかな？）

消防検査時に絶縁不良、作動不良等の不具合が出た場合、管理組合の費用負担で
修理（交換）していますが。

私は、専用部にある共用設備だと認識しています。
端末機器および配線のみが専用部とは思えません。
集合管理機器に直結している端末機器ですよ。
端末がなければ、集合管理機器は機能しません。
一式の物です。

[10: 06]

（>>09)
敢えて言いますと、
＞私は、専用部にある共用設備だと認識しています。
これは異論なく同意します。＜規約に書かれてれば最高ですが。

＞集合管理機器に直結している端末機器ですよ。
この考えだと、
　・インターフォン
　・足元非常灯（その他の電気や水道・排水管も共用直結ですけどね。）
　・ＭＢ内の水道メーター
　・その他いろいろ
など、区別が難しいのでは？

目的が防災防犯の「共同利益」に属するものは全て組合負担だと思いがちですが、そうではないと私は思ってます。
※私も規約に記載されていない細目や判断基準を知りたいと思っています。

[11: 匿名さん]

06さんの消火器は専有部ってのは？

なら、転売のときに持ち去るのも良い様な話に…

[12: 06]

>>11
持っていくっていう行為と、消火器の設置の義務は別物だと思いますが・・・・

仮に紛失や誤操作による消火器の補充が必要な時に、どちらの費用負担にするか？がこのスレの課題ですよね？

[13: 匿名さん]

＞私は、専用部にある共用設備だと認識しています。端末機器および配線のみが専用部とは思えません。

専用部？　用語は正確に、専有部分と専用使用権のある部分の区別を理解していない前理事長さん！

[14: 前理事長]

Ｎｏ，１３さん
語句についてのご指摘ありがとうございます。

ご自分のお考えをおっしゃらないで、他人の語句についての「いやみ」を感心します。
こんな人も居るって事を忘れていました。
思い出させていただきありがとうございました。

[15: 匿名さん]

＞私は、専用部にある共用設備だと認識しています。端末機器および配線のみが専用部とは思えません。

更に、専用部＝専有部分と仮定すると、共用設備のある専有部分なども存在しませんよ前理事長さん！
又、専用部＝専用使用権のある部分と仮定すると、共用設備はあって当然ですが、スレ主の疑問からはピント外れですよ前理事長さん！　前理事長などと書いたのが運の尽きでした前理事長さん！

[16: 匿名さん]

この解釈が順当だと思います。

http://www.wendy-net.com/faq-new/05/n-163.html

[17: 総会ファイヤー]

前理事長さん、匿名さん、みなさんありがとうございます

やはり判断が多少難しい箇所なんですね。


今回の件は、実際のところ、故障箇所が端末なのかケーブルの途中なのか
集中基板の中なのか、正確にはまだどこが故障しているか判っていません。
それなのにこの部屋が怪しいのではないかという理由だけで個人あてに
5万円もの請求をしてきました。
（内訳は調査人件費2人分だそうです）

管理会社の担当者とも話し合ったのですが
端末と配線は絶対に専有部だから個人で支払ってほしいと言われました。
理事長と相談したところ管理組合で払う形にしたいので
臨時総会で説明会を開きたいということでした。

今度の臨時総会で区分を明確にする意味合いだと思っています。

担当者的には組合がOKならしぶしぶ承諾のような返事だったものですから
今度の臨時総会でモメそうな予感がしてここで質問させて頂きました。

No.16さんの引用も参考になりました。

ありがとうございました。

[18: 匿名さん]

>今度の臨時総会で区分を明確にする意味合いだと思っています。

スレ主さんへ、臨時総会で決議された内容をお知らせ頂けますか？
出来ましたら、決議根拠も宜しくお願いします。

[19: 匿名さん]

＞今回の件は、実際のところ、故障箇所が端末なのかケーブルの途中なのか集中基板の中なのか、正確にはまだどこが故障しているか判っていません。それなのにこの部屋が怪しいのではないかという理由だけで個人あてに5万円もの請求をしてきました。

理事長が関与せずに管理会社任せに原因あり、請求された区分所有者は、自身で納得し、手配した点検費以外負担義務なし。
管理会社が、勝手に不適任の業者を手配した結果。

[20: 総会ファイヤー]

スレ主です。

とりあえず臨時総会終わりました。

結論としては、
・防災設備の内、集中基板、共用部の報知器端末、各戸の中の防災用配線は共有部とする。
・各戸内の報知器端末及び報知器と接続されているインターホン（オートロック付き）は専有部とする。
ついでに
・水道管、電気配線はメータ箇所で専有、共用を区切る。
・水道管でトラブルがあった場合は組合で調査費用を持ち、各戸の過失があるとみられる場合は各戸に請求する。
・大規模修繕等で防災設備を変える際は、各戸の報知器も組合で一括で購入する。

といった内容でした。（議事録はまだ出てません）

管理会社の担当者が提示して来た資料はどこぞの公の機関が発行している資料だそうで、
通常の電気配線と水道管の区分けについて書かれた資料を自信満々に読み上げて
だから防災設備の配線も専有だと言ってました（笑）
明らかに勉強不足なようなので指摘しましたが、
配線は共用部でもいいが報知器は絶対に専有部だと言ってゆずらないので
端末は専有部扱いとなりました。

この内容で報知器端末が専有部だと管理規約に明記してしまった場合に、
No16さんの引用のケースが起こると、管理組合的に問題が出るのでは無いでしょうか。

管理会社がなぜそこまで専有にしたいのかもよくわかりませんでした。

残念なのはもともと戸数が少ないマンションなのに
急な臨時総会で出席者が1/5しかおらず、きちんと議論ができなかった事です。
もちろん委任状は出てました。

決議理由はマンション全体に影響が出る事は共有にしておこうと言う理由だったと思います。
少人数の議論（実質 私VS担当者）なので、熱くなってしまい途中で議論がそれてしまったりして
矛盾があるまま決議してしまいました。
（後で冷静になってから気づきました(^-^;）

去年管理会社を（コスト面で）変えたばかりですが、
やはり担当者がこんな状況では不安になってしまいますね。

長くなってしまいましたが報告まで。

[21: 元理事]

>>総会ファイヤーさん
臨時総会、燃え尽きたご様子(笑)でお疲れさまでした。
たぶん公的な機関が出していてもガイドラインレベルの資料ではないでしょうか？
規約又は補足資料として、明確にされたのが「正しい」と思います。

実際には故障の原因切り分けや過失の有無などで、修理費などをどちらが持つか違ってきますけど、その際にも今回の議決は意味を持ってきます。
モメてからでは面倒なので、先に決定したのは良いことだと思いますよ。