総合委託している管理会社を部分委託した場合のメリット・デメリットについて

[マンションの住民]

現在当マンションは１６０戸で管理会社に総合委託しております。

　築１３年で大規模修繕を来年に控え、施行会社等も決まりました。資金は修繕積立金で賄えます。

　しかし、今後のことを考えると修繕積立金が不足するのはあきらかであり、管理費等のアップが
　問題になってきております。

　そこで、現在修繕積立金のアップのためにはということで、専門委員会をたちあげていくべく準備
　をしている所です。

　そこで問題になるのが、理事会や総会等すべて参加してもらっている管理会社の方への対応の仕方　です。修繕積立金を上げるのは当然必要なんですが、管理費とくにその大半を占めている委託業務　費（清掃費・ＥＶ保守管理費・排水管清掃費等）を直接組合で委託して経費削減を図ることも必要
　になってきます。

　もし、部分管理した場合、管理会社に出でいかれても困りますし、今の管理会社はすごく一生懸命
　やってもらっていますので。

　こういう事態になった組合の方いらっしゃいませんか。当マンションは地方ですので、出張所があ　る管理会社は少ないんです。やはり、近くに営業所や出張所があったほうがいいですので。

[2: 元理事]

同時期に多数のスレを立ち上げるのは、ちょっと賛成できないが・・・（似たような内容だし）

管理会社は「利の無い業務」は、喜んで手放してくれるはず。

スレ主は、具体的にどの部分の委託を自主管理又は組合直契約にしようと考えているのでしょうか？

その分野ごとにメリット／デメリットがあるでしょう。

＞もし、部分管理した場合、管理会社に出でいかれても困りますし、
目的を考えれば、ちょっと矛盾を感じますが。

[3: 匿名さん]

なんか変なメッセージだ。別スレッドに似たようなものがあるが、同じ人?

修繕積立金と管理費は別でしょう?　住民としては、修繕積み立て金＋管理費でトータルして
払うから同じに見えるのかもしれませんが・・・。

管理費に含まれない工事等が発生した場合、工事への立ち会い、管理料を、うちの管理会社は
要求してきます。当然ですが・・・。工事車両の置き場所とか、工事関係の管理は管理会社が
やるわけですから・・・。管理会社とは全く無関係に工事をやってもらえば、お金を払わなく
ても良いと思いますが、その場合、住民が工事の管理をすることになります。そんなことが
容易にできるのでしょうか?　

清掃にしたって、清掃業者がただやってきて、掃除して終わりではないでしょう。

絶対に安くできる方法は、住民が清掃したりすることですね。それができないのであれば、
管理費を安くするのは無理です。

[4: マンションの住民]

自主管理しやすい項目について考えています。例えば、清掃費を直で頼んだり、ＥＶ保守管理費を
独立系に頼んだり、消防点検費を組合で頼んだりと。

管理費と修繕積立金は別ですよ。修繕積立金をアップするには管理費を削減してその分を修繕積立金にまわせば
修繕積立金のアップが少なくてすみますので。

大規模修繕なら監理業務は別途頼みますが、ちょっとした工事は管理会社派遣の管理員がするのが当然でしょう。

当マンションには、工事関係者の駐車場もありますし、資材置き場も確保できます。しかし、その管理は工事
請負者の責任ですよ。マンションとしては、便宜を図ってやるだけですから。

当然このスレに対しては、管理会社の抵抗はあると思います。管理会社は商売ですので、儲けが少なくなること
には抵抗されるでしょうから。

だから、その対応策等を聞きたいのです。

[5: マンコミュファンさん]

スレ主さん　
毎日のように新しいスレ立てていますが、マン管士を取得したんだったら、
少しは用語を正しく使いましょうよ。

管理費と修繕積立金は別だから話がかみ合わないよ。
マンションとして考えるべきことは、管理費減と修繕積立金増が基本で
あることは充分に理解できます。ただし、理事会なり分科会ではもう一歩
踏み込んで「修繕計画の適宜見直し」までする必要です。

当マンションでは

①「修繕計画（30年間分）」を作成→精査→組合承認
　　　　　　　　　※2年毎の見直し（特に単価など）

②修繕積立金の増額計画の検討
　これに付随して、管理費減（減額分を修繕費に充当）交渉

って感じで検討を進めています。

管理費減策については、
－　管理会社に減額案の検討依頼（委託内容の見直し含む）
－　コンサルタントを入れての委託契約内容と金額の妥当性のチェック
を並行して実施しています。
（ちなみに初回で　委託内容・管理会社を変更せず、2割減を成功）

このあたりの話を進めるには、理事個人の意思ではなく、理事会として
組合としての総意が必要だと思います。

[6: 匿名さん]

今の管理会社にお任せ状態から、管理組合を主体性を持つ本来の姿にして、対等関係の管理委託契約書内容にすることが一番でしょう。必要な費用は避けられないものですから、それを管理組合の判断で決めることがアップを抑えることよりやるべき事でしょう。

[7: マンションの住民]

ＮＯ．５さん

　　アドバイスありがとうございます。修繕計画の３０年とか修繕計画の適宜見直しについては、当然考えています。又、これを進めていくには、理事会、総会の承認が必要なのもわかっております。
　　そういったことは当然として、私が知りたいのは、委託費を削減するのに管理会社はすんなり受け入れて
　　くれるか。又しこりは残らないかをしりたいのです。

[8: 05]

>>01

>委託費を削減するのに管理会社はすんなり受け入れてくれるか。又しこりは残らないかをしりたいのです。

13年も野放しにしていたのに急にどうにかなるとは思えませんが...
自分達の収益が減るのに「すんなり受け入れ」「しこり残らない」は都合良すぎませんか？
どんな形であれ、ある程度、血を流す覚悟必要だと思います。
　
委託内容を切り出すということは、理事会や組合員に負担が増えることですが、その辺の納得はできていますか？
あくまでも例示ですが、「ＥＶ保守管理費を独立系に変更」して、整備不良とかの事故起こったら、総会での
了承をとったとしても「誰が変更の提案した？」と後味悪いことになりかねませんよね？

ベストは、まず、現状のまま（管理会社も、委託内容も）での減額交渉でしょうね。
ドラスティックに減額したいなら、管理会社リプレースも視野にいれるべきですが、その場合も経験豊富な
交渉人（コンサルタント）が、精査に入ると割とスムーズに交渉すすむようですよ。

経験ないマン管士が、口先だけ机上の空論を展開するより、よっぽど建設的だと思う。

[9: 元理事]

スレ主は「マンションの住人」を名乗っていますが、今お住まいの組合理事は経験されたのでしょうか？

物件ごとに個性があり、意気込みだけでは解決できない問題もあります。

修繕計画から各戸負担の増額を抑制したいっというのが、そもそもの主旨だったかと思います。

今一度、現行の組合予算をじっくり調べ、削減できる分野を絞ったほうがいいでしょう。

最終ゴールとすべき「自主管理」についていきなり多数の回答を求めても、スレ主自身が消化不良になるだけだと思います。

[10: スレ主]

アドバイスありがとうございます。やはり、部分委託するにはしこりは残りそうですね。
現状のままの減額交渉がベストのように思われます。

長いこと、３０年以上マンションにすんでいますが、最初の時も、今回もまだ理事の経験はあまりせん。
来年まわってくるのでその時はやるつもりです。

NO.8さん　　No.9さんアドバイスありがとうございました。