理事会への提案はどうすればいいのですか。

[マンションの住民]

私は、マンションの住民です。当マンションは複数棟で構成されていますが、単棟型の管理
規約で運営されています。しかし、もし片方の棟が火災その他で多額の修繕費が必要になったり、
建て替えの時今の単棟型の規約では、問題が発生することが予想されます。
又、今回実施される大規模修繕で今までの積立金の大半を使い切ってしまう為、修繕積立金の増額を
検討する時期にきております。

そこで私は、自分なりに勉強しまして、資料をつくり理事に作成した資料を読んで検討してもらうべく、理事会で理事に渡してもらえるということで、管理員に資料をお願いしました所、理事長が理事には渡さなくていいとそのままになっている状態です。

そこで、理事長に話し合いをしたいと要請しているのですが、何回申し入れても話し合いをもとう
とされません。
私の希望は、団地管理規約の改正と修繕積立金増額検討委員会の設置の検討をしてもらいたいのです。理事長自身も私の作った資料は読まれてないとのことです。
こういった提案の仕方とか提案自体を拒否された場合の対応はどうしたらいいのかおしえて下さい。

理事長はベテラン理事長です。以前も理事の経験がある方です。

[506: 匿名さん]

逆の立場でしたら、応対は簡単ですね。無視すれば良いだけです。

[507: 匿名さん]

↑強い人。うちはノイローゼになって大騒ぎになったよ。

[508: 販売関係者さん]

私ももうちょっとで輪番理事になるけど、しょうもない提案は無視するつもりです。防犯カメラ増設を言ってるおばちゃんがいるんだけど、カネもかかるしね。リース切れでもしばらくはつかえますから。
総会とかで管理費削減の意見いっても無視されっぱなしですが、輪番理事（理事長やるつもり）になったとき、これが効いてくると思ってるんだよね。私は、総会で3年前から言ってるんだよ！とかいうと他の理事が反対できないだろうと。あなた、総会出てたんですか？っていうの。管理組合の意思決定は時間がかかるよ。

[509: 匿名さん]

>>508
防犯カメラとかも経費削減対象ですか。
必要な経費は使わないとどんどん廃墟化しますよ。
資産価値を高めるためにも、必要な経費は使うべきです。
特に大規模修繕工事については、お金はかけただけきれいになり、資産価値は高まります。
但し修繕積立金の額が小さいところは最低限の工事しかできないでしょうが。
あなたは、何の経費削減をいっていたのですか？

[510: 販売関係者さん]

自分が必要だと思ったものにはカネを使うし、必要ないと思ったら削る。
ほとんどの契約が分譲したときのままである。（←これが509への回答）
区分所有者として、いろいろ試してみたが、無自覚、無責任な輪番理事ばかりで、住民も極めて無関心だ。
しかし、これは一概に悪いことだとは言えない。変な長老がいないってことなんで。次回更新する管理委託契約から5年毎の長期修繕計画の見直しの条項が外れるらしいのだが、これは外部の専門家を入れる口実になるから損ではなくて大チャンスだよ。

[511: 匿名さん]

>>510
５年ごとの長期修繕計画の見直し条項は、管理会社の委託契約から外れたけど、それを外部に
委託すれば経費がかかるでしょう。
長期修繕計画案は、どこに依頼しても殆ど変らないし、実際工事をするときは、他の建設会社に依頼する
ことになるだろうし。見積もりも当然取るだろうし。
ただ、外部委託するんであれば、その分の管理委託費を値下げしなければならないのでは。
今までは、その経費が委託費に含まれていたのだからね、うちのマンションでもそのことが問題になり、
最終的には、管理会社が長期修繕計画案は無料で作成することになったよ。
当然、プロが現場を調査して計画案を作成するということで。単なるパソコンに打ち込まれているデータに
フロントの素人が打ち込んで作成するようなことはしないということで。
しっかり者のあんたのことだから、当然管理会社との値引き交渉はするんだろうがね。

[512: 匿名さん]

>>510
今年から、マンション管理適正化法の改正があり、財産の分別管理が変更になり、又、管理委託契約を更新
するときは、今年から、組合員全員に管理会社が説明しなければならなくなったけど、あなたのとこの組合では
説明会は行われたのかな。
うちの組合では、通常総会の前に管理会社が重要事項の説明をしたけどね。
それに、今年から財産の分別管理の方法が変更になったけど、それぐらいは知ってるんでしょうね。
理事長になろうとしてるぐらいだから。当然毎月の管理会社による説明が義務付けられたことも。

[513: 販売関係者さん]

>>今年から、マンション管理適正化法の改正があり、財産の分別管理が変更になり、又、管理委託契約を更新
>>するときは、今年から、組合員全員に管理会社が説明しなければならなくなったけど、あなたのとこの組合では
>>説明会は行われたのかな。
今年は4月の総会だったから、適正化法施行規則改正に伴う管理委託契約条件変更の重要事項説明会は来年の総会の直前にやるでしょう。財産の分別管理の件は、うちはもともと原則方式なのでほとんど変わらず、口座の分け方が変わるだけでしょう。
「今年から、組合員全員に管理会社が説明しなければならなくなったけど」の認識はまちがいです。適正化法72条は何の変更もありません。従前とおなじです。条件変更の場合は新規と同じで1項、同一条件での更新なら2項です。

「当然毎月の管理会社による説明」っていうのは現管理会社は今までも月次の収支報告は理事長に対しては、やっていますので、変わらないんじゃないですかね。やってなかった会社があるんだったら、レベルアップしていいことですね。

５年ごとの長期修繕計画の見直し条項が外れる件は、標準管理委託契約から外れた（単年度契約になじまないらしい）ことに伴うもので、別に標準に合わせる義務はなくて、反対しようかと思ってたけど、それを口実にNPO法人とでも付き合おうかと思うので、黙っとくことにした。現管理会社はいままでだって簡易版を理事長に渡してるだけで総会議案に入れたことないんだ。やる気ゼロ。頼むだけ損。

[514: 匿名さん]

＞今年は4月の総会だったから、適正化法施行規則改正に伴う管理委託契約条件変更の重要事項説明会は来年の総会の直前にやるでしょう。財産の分別管理の件は、うちはもともと原則方式なのでほとんど変わらず、口座の分け方が変わるだけでしょう。
本年5月からの契約書の更新後の契約から省令が適用だから更新時期と連動し総会なんて関係ないよ。

[515: 販売関係者さん]

↑あるにきまってるだろう。総会決議の瞬間が実体上の契約更新の瞬間だ。

[516: 匿名さん]

＞↑あるにきまってるだろう。総会決議の瞬間が実体上の契約更新の瞬間だ。

契約期間のない契約なんて今時珍しいね。

[517: 販売関係者さん]

↑ははは。契約更新の日が契約期間の始期だと思ってるの?普通は前もってやるんだよ。というか通常総会の3ヵ月後くらいが現契約満了の日になるようになってるのだ。あんたのとこは通常総会の日が契約の始期か？否決されたら即、暫定契約の話するのか？

[518: 匿名さん]

>総会決議の瞬間が実体上の契約更新の瞬間だ。

これはウソだったのね。

[519: 販売関係者さん]

ははは。すまんが、実体上の契約更新の瞬間の意味がわからんの？
意思の合致で契約が更新されてるって意味がわからんのね。管理委託契約の役務提供時期の始期が先日付だって意味がわからんの?

[520: 匿名さん]

>>513
NPO法人はやめた方がいいよ。
あなたの組合はNPOの会員になっているのかな?
そのNPOの賛助会員に設備点検業者や建築の子会社、管理会社がいるからね。
ワンクッションある分だけ、余計な経費がいるだけだよ。

[521: 販売関係者さん]

>>520
うーん。他のマンションの現場で知り合った一級建築士事務所（マン管のコンサルもやってるとこ）みたいなとこと付き合えたらいいかなと。
管理会社が結構いい加減なこというからね。自分の味方なら少々問題があってもいいんだよ。

[522: 匿名さん]

>意思の合致で契約が更新されてるって意味がわからんのね。管理委託契約の役務提供時期の始期が先日付だって意味がわからんの?

そんなの詭弁に過ぎない。当初は総会の3ヶ月後の満期を言ったかと思うといい加減な詭弁を言ってる。

[523: 匿名さん]

NPO法人マンカン、マンカン士組合等は確かに胡散臭いとの指摘どうり・・・半分は当たっているね。

疑いながら、利用出来る部分は大いに活用すべし。

問題のある理事会、理事長、管理会社は、恥など気にしない人達だからそのつもりで対応しないとね！

[524: 販売関係者さん]

>>522
なにが詭弁なんだよ。うちは8月1日から翌年7月末までが管理委託契約の役務提供期間だ。
2月末決算で規約上は4月末までに通常総会をやることになっている。
平成18年の適正化法本格実施のときに、わざわざ、契約の役務提供期間終了を7月末に変更したのだ。
（通常総会の3ヵ月後に終了させるために。管理会社を変更した場合の引継ぎは通常3ヶ月だからもっともな話だ。）
総会で決議するのは、その年の8月1日から翌年7月末までの契約だよ。契約締結日が総会の日になるのは自明のこと。
ところが総会は例年、5月にやったり6月にやったりしてたのだが、今年は4規約どおり4月にやった。
（たぶん管理会社が説明会を面倒に思ったのだろう。）
総会が5/1以降なら重要事項の説明会は必要で、4月末までにやれば必要ない。
あんたは総会の日は関係ないといってるがあるに決まってるよ。総会の日が更新の日なんだから。

[525: 管理侍]

>>524販売関係者さん
横から申し訳ないが、総会の日は更新を決定する日では？

[526: 販売関係者さん]

>>管理侍
こういうときは売買契約を類推するんだよ。売りましょう、買いましょうの意思の合致で、売買契約は締結される。役務提供開始は、売買契約締結に基づく引渡しと考えれば問題ありません。
管理委託契約締結日は意思の合致のとき、つまり総会の日。役務提供開始は引渡しの日。

[527: 販売関係者さん]

>>管理侍
根拠条文出しとくよ。
民法
（有償契約への準用）
第五百五十九条 　この節の規定は、売買以外の有償契約について準用する。ただし、その有償契約の性質がこれを許さないときは、この限りでない。

[528: 管理侍]

販売関係者さん
総会決議は組合内部での合意手続きです。
契約相手との合意は別の場面、別の手続きと考えるべきでしょう。
個人や法人の売買契約と組合とは別ですよ。
結果的には貴方の言われるケースがほとんどですけど、理論上は必ずしも総会日が更新日とは限りません。

[529: 販売関係者さん]

>>管理侍
そんなことしたら、法令の適用の基準日があいまいになるでしょ。
うちの場合で、4月に総会やったけど、理事長が契約書に署名するのは5月にする、契約締結日は5月だと主張したらどうするの？

[530: 管理侍]

何が問題あるのでしょう？

[531: 匿名さん]

総会で、更新が否決されたらどうするんだろう。
３ヶ月の猶予期間が必要だから、３ヶ月は余裕がなければいけないんで、実際は総会の３ヶ月後までが
役務提供期間とみたほうがいいかもしれないな。

[532: 販売関係者さん]

>>管理侍
更新日が5月なら改正後の施行規則が適用になるはず。

[533: 販売関係者さん]

>>531
更新が否決されて、契約期間が満了してしまったら、協議して暫定契約だよ。

[534: 管理侍]

？？？
ひょっとして今年に限った話してたの？
総会が４月２０日で契約締結日が４月２５日ってことはあり得るよね。

[535: 販売関係者さん]

>>管理侍
総会が4月だったから施行規則改正の件の重要事項説明会はなかったって話してたんだよ。
>>総会が４月２０日で契約締結日が４月２５日ってことはあり得るよね。
4月25日って何の日？契約書に署名した日？会社の法務室に聞いてみてよ。
適正化法72条で「あらかじめ」っていう文言があるでしょ？
契約締結が総会決議の瞬間で、締結日は総会の日でなければ、おかしいでしょ？
何を基準に「あらかじめ」なわけ？総会の前に決まってるよ。
管理侍の理屈だと4月24日に説明会をやってもいいことになるが、
説明会の内容を総会の賛否に反映させようというのが法律の趣旨じゃないのか？

「マンション管理業者は、管理組合から管理事務の委託を受けることを内容とする契約を締結しようとするときは、あらかじめ、国土交通省令で定めるところにより説明会を開催し、」

[536: 管理侍]

販売関係者さん
私が言いたかったのは組合の意思決定の手続きである総会と、契約相手との合意は別物だってこと。
説明会は当然総会までに実施すべきです。
説明会が開催され、総会決議があり、契約が締結され、役務提供開始日が来る。
この順番になっていればそれぞれは同日でなくてもよい。
総会日が更新日とは限らないということです。

[537: 販売関係者さん]

>>536
とんでもない。管理委託契約は総会決議で効力が生じている。
>>私が言いたかったのは組合の意思決定の手続きである総会と、契約相手との合意は別物だってこと。
同じです。使者と代理の違いわかりますか？
違うことがありうるなら代理ですが同じなら使者です。
総会決議に基づく理事長の意思表示（署名捺印）は単なる使者の役割でしかありませんよ。
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E4%BD%BF%E8%80%85_(%E6%B3%95%E5%BE%8B%E7%94%A8%E8%AA%9E)

[538: 匿名さん]

＞総会決議は組合内部での合意手続きです。
＞契約相手との合意は別の場面、別の手続きと考えるべきでしょう。
正常な考え方で同意。
＞とんでもない。管理委託契約は総会決議で効力が生じている。
有効期間を含む議案を審議してるのに、どんな議案を審議しているか実態を知らないで空論を言っているに過ぎない。

[539: 匿名さん]

理事長、理事、管理人、管理会社、全て貴方の周りの人間は、ドウショウモ無い連中ですね。
これ以上何にも言えねえ～

[540: 匿名さん]

>>538
は意味不明だね。
空論だと思うのはあなたが法律を知らないから。

[541: 管理侍]

>>537
契約相手と事前合意の下で「管理委託契約は総会の決議時点から効力を発する」という議案にすればあなたの言う通りですが、普通はわざわざそんな議案にしません。
>>538の言う通り契約の有効期間を定め、総会日以降契約始期までに契約書を締結します。
契約相手との合意は、使者が契約する旨を相手に伝えた時に合意でしょう。
それが総会の翌日以降の場合もあります。
総会に契約相手が出席しており、決議されたその場で契約する旨を伝えれば契約の合意になりますけどね。

[542: 販売関係者さん]

>>管理侍
4月30日に総会決議、理事長の都合で5月1日に契約書に署名したら、あなたの見解ではどうなるの？
5月1日施行の適正化法の改正施行規則は適用されるの？
ものすごい思い込みをしてるよ。ちゃんと調べてないっていうのは丸わかりだから、親切で言ってあげてるんだよ。

[543: 匿名]

話題変えよう。理事会への提案が本スレ。

[544: 匿名さん]

＞4月30日に総会決議、理事長の都合で5月1日に契約書に署名したら

またまた空論が始まった。理事長の都合とは具体的にどの様な事？
総会決議の有効期間の終始日はどうなっているの？

有効期間開始日が本年5月1日ならば当然に改正施行規則は適用される。

[545: 匿名さん]

↑ほんとか？誰に聞いた？あんたの私見だろう？
>>有効期間開始日が本年5月1日ならば当然に改正施行規則は適用される。
そういう運用にはなっていないよ。契約締結（更新）時期と契約期間（役務提供の始期と終期）は別物。

[546: 管理侍]

横から腰を折ってしまいましたね。
大変失礼致しました。

[547: 販売関係者さん]

>>管理侍
管理侍の部屋で改めて確認する。うちの管理会社は戸数だけは超大手でフロントはあほだけど余りに基本的なことなので間違ってたらものすごい規模で間違った運用してることになるから。
この話題終了。

[548: 匿名さん]

重要事項の説明は、組合員全員を対象に行うので、それだけのために説明会を行うことはないでしょう。
通常総会の日に、総会の前に管理会社が説明するのが普通ではないですか。
そして、その説明会はただ聞いて、質問するだけのこと。
それから総会が始まって、管理会社と契約を更新するかどうかの決議がとられるんですね。
契約を結ぶのは、その日ということではなく、翌月１日から１年ということになるのが一般的です。
もし、総会で否決されたら、３ヶ月の猶予期間後に解約となります。
４月３０日に総会決議があり、契約を５月１日にすれば、法的には、重要事項の説明をしなければならないので
しょうが、現実では、そんな無駄な非現実的なことをする組合はないでしょう。当然、４月中に説明はするという
のが一般的です。

[549: 匿名さん]

＞No.547 by 販売関係者さん2010-11-07 09:31
＞管理侍の部屋で改めて確認する。うちの管理会社は戸数だけは超大手でフロントはあほだけど余りに基本的なことなので間違ってたらものすごい規模で間違った運用してることになるから。 この話題終了。
自分の無知をフロントの責任にして逃げるとは無能な管理組合員だね。餞にコピペを送るよ。販売関係者君！
（経過措置）
第二条 　管理組合から管理事務の委託を受けることを内容とする契約でこの省令の施行前に締結されたものに基づき行う管理事務については、この省令による改正後のマンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則（以下「新規則」という。）第八十七条の規定にかかわらず、その契約期間が満了するまでの間は、なお従前の例による。

[550: 匿名さん]

＞総会の前に管理会社が説明するのが普通ではないですか
＞それから総会が始まって、管理会社と契約を更新するかどうかの決議がとられるんですね。

無能な管理組合の行為ですね。
理事長が改定案を説明出来ないから、重説の説明にすがる悲しい姿。
議決もされてない契約の重説を説明する義務は無いので、総会での議決が先なのは当たり前だよ。
もし否決されたら「契約の重説を説明」は茶番劇だね。

[551: 販売関係者さん]

↑ものすごいのが現れたね。その上もひどい。実務しらないんだよね。
回答は管理侍の部屋にあるよ。苦情がきたから話題終了にしたのにしつこいやつだ。

[552: 匿名さん]

551が当たり前

[553: 匿名さん]

＞苦情がきたから話題終了にしたのにしつこいやつだ。

言い訳は悲しいね、逃げた事には変わりわないね。販売関係者君！

[554: 匿名さん]

>回答は管理侍の部屋にあるよ。

管理侍よ。誘導するなよ。

[555: 匿名さん]

＞私の希望は、団地管理規約の改正と修繕積立金増額検討委員会の設置の検討をしてもらいたいのです。理事長自身も私の作った資料は読まれてないとのことです。こういった提案の仕方とか提案自体を拒否された場合の対応はどうしたらいいのかおしえて下さい。

具体的な提案を検討するより、貴方のマンションの管理規約を勉強する事です。
そうすれば貴方の考えが間違っている事が理解出来る事になります。