理事会への提案はどうすればいいのですか。

[マンションの住民]

私は、マンションの住民です。当マンションは複数棟で構成されていますが、単棟型の管理
規約で運営されています。しかし、もし片方の棟が火災その他で多額の修繕費が必要になったり、
建て替えの時今の単棟型の規約では、問題が発生することが予想されます。
又、今回実施される大規模修繕で今までの積立金の大半を使い切ってしまう為、修繕積立金の増額を
検討する時期にきております。

そこで私は、自分なりに勉強しまして、資料をつくり理事に作成した資料を読んで検討してもらうべく、理事会で理事に渡してもらえるということで、管理員に資料をお願いしました所、理事長が理事には渡さなくていいとそのままになっている状態です。

そこで、理事長に話し合いをしたいと要請しているのですが、何回申し入れても話し合いをもとう
とされません。
私の希望は、団地管理規約の改正と修繕積立金増額検討委員会の設置の検討をしてもらいたいのです。理事長自身も私の作った資料は読まれてないとのことです。
こういった提案の仕方とか提案自体を拒否された場合の対応はどうしたらいいのかおしえて下さい。

理事長はベテラン理事長です。以前も理事の経験がある方です。

[326: 匿名さん]

>323
確かに、バカ高い管理費支出に関して、参考までに相見積もりをとってみろという提案がなぜか廃案になるから不思議だよね。
管理会社だけでなく理事会にも問題ありとみてるんですが・・・

[327: 匿名さん]

総会で言ってみたらどうですか？フロントが握りつぶしたって。理事会がそういっているのなら、フロントに内容証明郵便でだしてみたら？少なくとも受け取っていないとは言えなくなりますから。電子内容証明郵便だったらメール送るみたいに内容証明かんたんに送れますよ。おかねはかかるけど。

[328: 匿名さん]

>>326
私も相見積もりとれって同じこと言いましたよ。理事会に黙殺されたので委任状がないとか議事録がないとか不備を突いていじめてやりました。結果、運営だけは正常化されました。

[329: 匿名さん]

>↑理事長のポストに入れたらいいんですよ。それか理事会に出て行って直接言うかどっちか。

理事会の権限は総会議案の決議ですよ。
下らん提案は廃棄して終わりが一般的ですよ。
規約を読みなさい。20%以上の賛成者を集めたら何とかして上げるよとなっているの知らないの？

[330: 匿名さん]

あ、まちがい。委任状がないんじゃなくて、つかってるのおかしいぞーっていった。

[331: 匿名さん]

>>329
そんなこといったら、このスレなんなんだよ

[332: 匿名さん]

理事会を動かすための方法論ですが、やはり「威嚇」以外にありません。丁寧に提案なんかしても無視されるのが一般的ですが、威嚇の前段として丁寧な提案は不可欠です。黙殺されたときは、民事調停を使ってみましょう。勝ち負けでなく裁判所が調停案を出してくれます。理事会は無視した結果、裁判所から呼び出しがきた！とビビッて、だったらあんたがやれといってくるはず。このときが輪番制を崩すチャンスです。

[333: 匿名さん]

追記しときますが、調停申立書には、理事会の不作為によって損害が生じていると必ず書いてくださいね。

[334: 匿名さん]

理事長の問い合わせ先まで「個人情報」を盾に教えないフロントに、
理事長宛の抗議文出して「理事長に直談判するから合わせろ！」と怒鳴り込んだら、
理事会との接見の会議が設定されたよ。管理会社は理事会への直訴を阻止するね。
とにかく強行突破策しかないね。

[335: 匿名さん]

↑そのとおり。中国の対応をみてもわかりますが、日本人は押せば必ず引きます。

[336: 匿名さん]

（集会の招集）
第三十四条 　集会は、管理者が招集する。
２ 　管理者は、少なくとも毎年一回集会を招集しなければならない。
３ 　区分所有者の五分の一以上で議決権の五分の一以上を有するものは、管理者に対し、会議の目的たる事項を示して、集会の招集を請求することができる。ただし、この定数は、規約で減ずることができる。
４ 　前項の規定による請求がされた場合において、二週間以内にその請求の日から四週間以内の日を会日とする集会の招集の通知が発せられなかつたときは、その請求をした区分所有者は、集会を招集することができる。
５ 　管理者がないときは、区分所有者の五分の一以上で議決権の五分の一以上を有するものは、集会を招集することができる。ただし、この定数は、規約で減ずることができる。

[337: 匿名さん]

提案書：「理事会の下に専門委員会を創設し」
議事録：「専門委員会を創設し理事会とは別に活動」
明らかに管理会社がねじ曲げて議事録書いてた。
管理会社の新入社員が書いたのかな？
そこを突いたら「理事会とは狭義の理事会・・・」とか分けの分からないこと言ってる理事がいた。
だから、その理事を怒鳴りつけてやった。こんなレベルみたいだよ。

[338: 匿名さん]

１／５の署名集めなど、面倒なことはやってられません。民事紛争に持ち込み、そこまで言うならもういいよ、と相手に思わせ、妥協を引き出すのです。区分所有法や管理規約などいくら読んでも、民事紛争で勝つなんていう発想は出てこないんだよね。理事会の不作為は、民法の債務不履行だと認識すべきです。

[339: 匿名さん]

理事の中には管理組合業務に規定されている「居住者間のコミュニティ形成」を「住民間の親睦」と言ってるのがいた。自治会かよ？だから「管理組合で言うところのコミュニティ形成とは親睦ではなく組合員の情報共有を意味する」と反論したら、その理事は「あなたの解釈が間違ってる」と言いはなったので、語気を強めて「あなたの方こそ解釈がまちがってる！」と怒鳴ってやった。

[340: 匿名さん]

>>居住者間のコミュニティ形成
町内会主催の盆踊りに協賛金を支出してもＯＫという意味だよ

[341: 匿名さん]

３３９さんは前からいる管理組合のＩＴ化提案のひとでしょ？ケンカするには筋が悪いよ。
管理費に無駄があって減額交渉に取り組まないとかだったら調停に持ち込めるが。。。

[342: 匿名]

理事会が機能シテナイって言うかそこまで来たら管理会社に洗脳されているみたいですね！

[343: 匿名さん]

>>町内会主催の盆踊りに協賛金を支出してもＯＫという意味だよ
それは原則的には筋違いだと思う。ただし、大規模修繕とかで近隣になにがしかの不便や迷惑を掛けるので地域対策費的意味合いで町会の催事に協賛金を出すなら意味がある。
都内の新築マンションなんかは近隣対策で町会費を入居者から強制徴収してる物件がよくある。

[344: 匿名さん]

＜334,342
オモシロイのは、管理会社がバカ高い管理費支出をキープしたいのはわかるんだけど、そこを突こうとするときに、無能な理事会が邪魔になる場合、わざとボケてるフリをして二重に守りを固めたグルなのか単に無能なマジメ集団なのかの見極めが結構、ムツカシクないですか？　まさに理事長が個人情報をタテに逃げまくってる場合、あまりにみんなが怒って、恐ろしい雰囲気を醸し出しすぎてて、丸腰の理事長が逃げまくってるのかなあとも同情の視点で見てたのですが・・・

[345: 匿名さん]

>>343
たしか管理規約に「地域コミュニティに配慮した・・・・」とあるから近隣対策費は一理あると思う。
大規模修繕だと工事車両の出入りが多くなるからね。

[346: 匿名さん]

そんなんじゃ理事長は務まらないな。
「文句あんだったらかかって来い！相手してやる。」しらいの肝っ玉ないと。

[347: 匿名さん]

>>344
自分で見積もりとるのが面倒なだけでしょ。管理費削減っていうのは管理委託契約見直しを意味するから、管理会社を使えないんだよね。理事会に提案しても無視するのは当然といえば当然なんだ。輪番制理事では不可能だよ。

[348: 匿名さん]

管理会社は大変だと思うが、住民と理事会が直接コンタクトと出来ないようにフロントでブロックするのが賢い。

[349: 匿名さん]

「理事会の不作為は民法でいう債務不履行」っていいフレーズですね。確かに管理費支出が４割削減できる簡単な相見積もりを黙殺していることは、年間１億の管理費支出の場合、１年で4000万の経済価値を結果的に失わせていることになるわけだからね。10年で４億に達するわけだから、単なる知識不足で管理会社と区分所有者のあいだに入ってその不作為をやらかしたら10名の理事で一人あたり4000万の賠償責任にさらされる危険があるということですかね。こわー！

[350: 匿名さん]

>>347
第三者のマン管士にコンサルしてもらった方がいい。
先月の「ガイアの夜明け」でもやってたよ。

[351: 匿名さん]

>>346
私は録音してて追い詰めてやりました。

[352: 匿名さん]

>>349
とは言っても実際に訴訟おこす住民はいないだろう。金も時間もかかる。

[353: 匿名さん]

>>351
録音は理事長の許可なしの録音ですか？

[354: 匿名さん]

＞350
確かにあんなのガイアの夜明けでやられちゃって、そのビデオ持参で説得されたら、かなりボケてる理事連中でも納得しちゃうだろうからね。
おそらく、今年後半は管理会社のリプレイスって前年比2桁増になるんじゃないかな。
結局、解約率0.5%以下のとこを数社連れて来れば、修繕積立金さえ、ある程度、積み上げとけば、相当いい見積もりだしてくれるんじゃねえ。
修繕積立金がすっからかんだと、カネもってない男との結婚みたいな話で、よっぽど築浅じゃないと興味を示してもらえないかもしれんがね。

[355: 匿名さん]

>>353
録音に許可は不要です。裁判でも許可の有無は問題になりません。

[356: 匿名さん]

>>352
民事調停を推奨します。

[357: 匿名さん]

管理人の実働時間単価が3000円を超えている状況を正常な状況だと、全区分所有者に胸を張って説明できるのかと、総会で質問してる人がいたが、スゴいと思った。
でもそれを無視した理事会もなかなかやるなと思ったよ。マジで。

[358: 匿名さん]

隠しマイクで突撃してくる住民がいたりするから理事長は直接住民と接したくなくなると思う。
やっぱ管理会社にブロックしてもらった方がいい。

[359: 匿名さん]

現在のハローワークでの求人を見ますと、大手管理会社の管理人の時給は最低賃金の760円前後です。

[360: 匿名さん]

管理会社も都合が悪くなると、言った言わないの話にしますからね。その言い逃れも含めて、一部始終を録音しておいて、最後に「録音があります。」と文書で脅すと完勝です。私はフロントを交代させました。

[361: 匿名さん]

猿真似は、テレビの見過ぎ。単純な脳なのね。

[362: 匿名さん]

管理会社変更って大変じゃないか？まず第一に旧管理会社と引き継ぎがうまく行くのかだ。

[363: 匿名さん]

ガイアの夜明け「住まいの価値、守れてますか？」（2010/9/14）　
http://www.youtube.com/watch?v=6x87bpSVJdw&NR=1
http://www.youtube.com/watch?v=5YijeoH2_5s&NR=1

[364: 匿名]

>>363
ありがとうございます。
見逃したので気になっていました。
うちの管理会社は高いと言われていますがホントにヤバいです。
積立金が足りない足りないって工事ばかりゲットして管理会社のために払ってるみたい…。
今期の理事はよく検討してるみたいでいい感じですが、前期ろくな相見積りも取らずにドバドバ使ったからかな？
足りないから値上げと同時に高〜い工事を獲得。それも相見積りは１社…。

[365: 匿名さん]

>>363
ちょっとみましたが、これを理事会に見せても何もしないとこおおいんじゃないかな。

[366: 匿名さん]

>>363さん
ガイアの夜明けをクリックしましたが、動画を作成するには、Ａｄｏｂｅ　Ｆｌａｓｈ　Ｐｌａｙｅｒが必要
とのことなので、ダウンロードしたんですが、動きません。何故でしようか、教えてください。

[367: 匿名さん]

>>363
普段からお使いのブラウザでyoutubeの動画は見れてますか？

[368: 匿名さん]

PCを買い替えましょう。

[369: 匿名さん]

>>367
今まで、パソコンで動画とかはみたことがありません。
パソコンはＶＡＩＯで、購入して４年になります。当時は、一番新しい機種だったのですが。

[370: 匿名さん]

見なくても問題なし。要するに理事会が動けば管理費削減、管理会社変更など簡単にできる。
動かなければ何もできない。

[371: 匿名さん]

>>369
オレは６年前のHPのパソコンだけどyoutube見れてるけどな。
見れないのはハードの問題ではなくソフトの問題だと思う。
youtubeは去年だったと思うがIE(Internet Explorer)の旧バージョンでの閲覧をサポートしなくなった。
だからオレはその時IE ver6からver8にアップグレードした。
IEのバージョンを上げたらいいと思う。

[372: 匿名さん]

だいたい自分とこのマンションの管理費がどれくらい安くなるかの目安として管理人の委託費をみてみたらいいと思うよ。時間換算で、本人に800円、適正価格1200円だから、2000円の設定になってたら、だいたい４割は安くなるし、2500円になってたら半額ぐらいになるって感じ。
直接管理人にいくらもらってるかを聞いても早いしね。

[373: 匿名さん]

管理人って管理会社の正社員じゃないか？時給と言うよりも社員の年収と言う見方では？

[374: 匿名さん]

>>371
バージョンアップにトライしてみます。
ありがとうございます。

[375: 匿名さん]

去年IE ver6でyoutube見てるとこんなメッセージ出てた。
「インターネットをより楽しんでいただくためには、最新のブラウザにアップグレードしてください。 YouTube での Internet Explorer 6 のサポートはまもなく終了します。今すぐアップグレードしてください。」

[376: 匿名さん]

月給135000円で月－土に9-17時勤務っていう求人でてたら時給換算で最低賃金だなーってわかる。
社会保険料交通費足しても15万くらい。
管理会社に管理人の人件費30万払ってたら15万粗利。

[377: 匿名さん]

月給135000円じゃ可愛そう。せめて大卒初任給くらいあげなくっちゃ。よく頑張ってるよ。

[378: 匿名]

だいたい新築時の管理人費の設定って月額40万から50万のとこが多いんじゃない？

[379: サラリーマンさん]

えー！月額40万から50万！
うち25万です。それでも高いと思ってて5万なんとか引かせようとおもう。

[380: 匿名さん]

フロントの管理人は年収８００万クラスのおじさん連中か？見直した。

[381: 匿名さん]

年収800万なら、なんならマンション買って住んだらいい。区分所有者兼管理人、強いぞ。

[382: サラリーマンさん]

契約単価と本人がもらってる月給はちがうでしょ

[383: 匿名さん]

＞379
ちょうど、今、管理会社見直し中だけど、まさに月額20万の見積りがでてくるよ！
実働時間単価1200円で

[384: 匿名さん]

うちのマンションは朝8時から夜8時までが管理会社の社員が4名常駐している。夜間は警備会社に切り替わる。
単純計算すると時給1200円だと4名で一ヶ月170万円になるけど。１人あたり月40万円超えてる。

[385: 匿名さん]

>単純計算すると時給1200円だと4名で一ヶ月170万円になるけど。１人あたり月40万円超えてる。

管理組合が直接雇用すれば半分になるよ。出来るならやって御覧よ。

[386: 匿名さん]

>384
いやいや、実際は休憩２時間ぐらいつけるから実働時間は１０時間Ｘ４名Ｘ３０日　で１２００時間　それに１２００円をかけると　１４４万円ぐらいね　１人あたりにすると３６万円ぐらいが理想的な価格設定です
あくまで管理会社経由だとね

[387: 匿名さん]

健康保険、年金の企業負担分の保険料はどうなってんの？

[388: 匿名さん]

管理員は管理会社の従業員の方がいいよ。

[389: 匿名さん]

金額以外のことは何も知らない人たちなのね。

[390: 匿名さん]

管理組合が管理員を直接雇用したくらいで、健康保険の強制適用事業とみなされるか疑問なわけだが・・・

ま、派遣会社との直契約ぐらいにしておくのがいろんな意味で無難だけどね。

[391: 匿名さん]

管理組合で直接雇用したりして、もし管理員が何か大きなミスをしでかした場合、誰が責任を取るつもりなんだろうね?
目先のお金だけ気にしていたら大局を見失うよ。

[392: 匿名]

そんな大したことしてないのに、できるはずないでしょ！

[393: 匿名さん]

＞理事の中には管理組合業務に規定されている「居住者間のコミュニティ形成」を「住民間の親睦」と言ってるのが＞いた。自治会かよ？だから「管理組合で言うところのコミュニティ形成とは親睦ではなく組合員の情報共有を意味＞する」と反論したら、その理事は「あなたの解釈が間違ってる」と言いはなったので、語気を強めて「あなたの方＞こそ解釈がまちがってる！」と怒鳴ってやった。

これは大いに議論すべきことだ。
怒鳴った方が負け。

[394: 管理侍]

>>391
数年前に京都のマンションで、敷地内のマンホールに女児が転落、死亡する事故が発生し、管理員、フロント等に有罪判決が出ましたね。
管理会社は遺族に3000万円支払って和解。
自主管理、直接雇用のリスクの部分でしょう。
管理会社なら変更すればよいが、自主管理でこのような事故が発生すると居住者間でしこりも残るでしょうね。

[395: 匿名さん]

管理侍様
>>394のような事故の件で質問させていただきたいと思うのですがよろしいでしょうか？
また、そのような相応しいスレがありましたら教えていただけましたら幸いです。
よろしくお願いいたします。

[396: 匿名さん]

>>393
町内会主催の催事への協賛金や出席費用について、管理費からの支出が認められるようになった。
元々は日常生活に於けるトラブルの未然防止や大規模修繕を円滑に進めるために地域やマンションのコミュニティの重要性を説いてるわけだが、コミュニティの基本は「コミュニケーション」、これには管理組合（理事会）からの情報開示と住民の情報共有が根底にある。
コミュニティ形成を親睦と解釈して自治会もどきのことをやろうとしてる管理組合があることは事実。

[397: 匿名さん]

>コミュニティ形成を親睦と解釈して自治会もどきのことをやろうとしてる管理組合があることは事実。

官は安上がりに済む自治体主導の隣組を作りたいのが本音。
これに便乗して不評の町会の再編を企んでいるのも現実。
管理組合は共有財産の管理団体で、共済団体ではなく、生活困窮者の区分所有物は裁判ではあるが競売して追い出すことが出来る団体であることの認識が欠如しているのも現実。

[398: 匿名さん]

管理組合と自治会の両方があるマンションは、相対的に自治会の方が強いところが多い。
財産管理よりも住民親睦の方が人の結びつきが強いからね。

[399: 入居済み住民さん]

>>女児が転落、死亡
>>管理会社は遺族に3000万円支払って和解。
3000万で済むんですか?安すぎますよ

[400: 管理侍]

>>395
私で答えられることはお答えします。
相応しいスレはわかりませんね。

[401: 管理侍]

>>399
和解ですから両者が合意すれば、それで済んでしまいますね。
確かに安い。
被害者が組合員、加害者が管理組合の場合、賠償金が高くても安くても遺恨は残るでしょう。
リスクとコスト。どちらをとるか。
管理の委託とは有事の際に文句を言える相手を捕まえておく、ということですね。

[402: 匿名さん]

>>939

>町内会主催の催事への協賛金や出席費用について、管理費からの支出が認められるようになった。

協賛金出せるのにマンション内で住民同士交流の切っ掛け作りのイベントには出せないって何だか変な解釈だよ
ね。

国土交通政策研究所の報告書でも「居住者間のコミュニティを形成するための「初期設定」として、コミュニティ
活動の場となる共用施設への配慮（ハード面）や交流のきっかけづくり（ソフト面）が重要であることなどが明
らかになった。」って報告しているけど切っ掛け作りは、態々自治会を作ってやれって言うのも非合理的な気が
する。自分が、遊ぶためにってのも困るけどね。

[403: 販売関係者さん]

>>管理の委託とは有事の際に文句を言える相手を捕まえておく、ということですね。
おお！名言です。さすが管理侍。しかし、文句言っても、それは管理組合さんの問題です！っていうのが管理会社。

[404: 管理侍]

>>403
当然内容や状況によるでしょうね。
京都の事例では管理会社が責任を問われ、管理組合は責任を問われなかった。
仮に本件で管理組合が責任を問われていたとしたら、管理組合が管理会社を訴えたでしょう。

[405: 販売関係者さん]

そか。管理組合だと保険で払うんだろうね。

[406: 管理侍]

>>405
金銭面は保険で何とかなるが、気持ちの問題がねぇ。
加害者と被害者が一つ屋根の下生活していくのは辛いでしょう。
共通の敵（管理会社）がいると組織力は強くなりますから。

[407: 匿名さん]

>財産管理よりも住民親睦の方が人の結びつきが強いからね。

組織音痴の集団に過ぎない。

[408: 匿名さん]

いくら管理組合のコミュニケがとれ、いい関係が保てたとしても、お金の問題が発生すれば、人の心は急変する。
一遍にその管理組合の住民は疑心暗鬼状態になるのは明白。
お金は親子でも殺人がおこるぐらいだからね。
友達を信頼して、保証人になり、友達が支払いが滞り自分に請求がくるようになると、今までの友達関係は
簡単に崩れさってしまう。そして、恨みさえしてくる。
お金は怖いよ、住民の親睦も大切だけど、最低の基本だけはしっかりしとかないとね。財産管理のことだよ。

[409: 395]

管理侍様
ありがとうございます。
内容が長く、深刻な問題でスレ立てしたほうがよいのかわかりませんが「提案」がらみの話になりますので…。
すぐには投稿できませんが、またこのスレを見て管理侍様がいらっしゃるようでしたら質問させていただきます。よろしくお願いいたします。

[410: 匿名さん]

区分所有法、標準管理規約では、80%以上の賛成で建替え決議されると、それに賛同しない少数者を排除し、その事によって従前の団体を消滅せしめ、多数者を別個の目的を有する集団に組み替えることがあるのが管理組合の組織的原則を認識する必要がある。この中にはコミュニティ なんて甘っちょろい思考は介在しない。

[411: 販売関係者さん]

そそ。弱肉強食です。円高で自己破産増えると思います。管理会社の問題より、そっちのほうが大問題だと思うんですが。。。

[412: 匿名さん]

>>410
確かにね。。
だがその大多数になぁなぁのコミュニティが形成されていた、なんてザラだけれども。

[413: 匿名さん]

＞だがその大多数になぁなぁのコミュニティが形成されていた、なんてザラだけれども。

何も知らない組合員、特にその配偶者のリーダーシップの強い所が管理組合の何たるかを知らない傾向が強い。

[414: 匿名さん]

413

そう言う人達としっかりコミュニケーションを取らない、いや、取れない理事会に問題があるんじゃない。

コミュニケーションは、自治会の役目とか言って仕事放棄した結果か。

ただ、情報を公開するだけじゃ理解は進まない。

[415: 匿名さん]

「特にその配偶者のリーダーシップの強い所が管理組合の何たるかを知らない傾向が強い。」

日本語として意味がわからないです。解説お願い

[416: 販売関係者さん]

「雌鳥が時を告げると国は滅ぶ」ってことでは？

[417: 匿名さん]

ありがとうございました。要するに成果を出せない男の愚痴ですね

[418: 匿名さん]

誰かが会社組織みたいに言ってたけど、派閥ってあるやないですか。
管理組合員かて、同じようなもんでっせ。

規則も、気持ちもあんじょうバランスよく活用しないとうまいこといきまへん。

[419: 匿名さん]

管理組合で成果なんているのか？輪番理事を無事にこなすだけでいいだろう。

[420: 匿名さん]

共有財産の管理が目的でコミュニティー形成なんて下世話な手段に過ぎなく、思考力のない理事会が好むもの。

[421: 匿名さん]

そんなマンションあるのですか？

[422: 匿名さん]

むしろ近隣対策費の名目で管理費から金だした方がいい。町内会が強いところはうるさいから。

[423: 匿名さん]

自治会に毎年払ってるけど何にも関与したことがなく誰一人顔も知らない

[424: 管理侍]

>>409
私の意見など一個人の意見に過ぎません。
難しい問題ならスレを立てて広く意見を求めた方がいいと思いますよ。
個人的にはそのスレに興味を持てばレスします。
私個人へのご質問であればここで可能な限りお答えします。

[425: 匿名さん]

何様のつもりですか？