理事会への提案はどうすればいいのですか。

[マンションの住民]

私は、マンションの住民です。当マンションは複数棟で構成されていますが、単棟型の管理
規約で運営されています。しかし、もし片方の棟が火災その他で多額の修繕費が必要になったり、
建て替えの時今の単棟型の規約では、問題が発生することが予想されます。
又、今回実施される大規模修繕で今までの積立金の大半を使い切ってしまう為、修繕積立金の増額を
検討する時期にきております。

そこで私は、自分なりに勉強しまして、資料をつくり理事に作成した資料を読んで検討してもらうべく、理事会で理事に渡してもらえるということで、管理員に資料をお願いしました所、理事長が理事には渡さなくていいとそのままになっている状態です。

そこで、理事長に話し合いをしたいと要請しているのですが、何回申し入れても話し合いをもとう
とされません。
私の希望は、団地管理規約の改正と修繕積立金増額検討委員会の設置の検討をしてもらいたいのです。理事長自身も私の作った資料は読まれてないとのことです。
こういった提案の仕方とか提案自体を拒否された場合の対応はどうしたらいいのかおしえて下さい。

理事長はベテラン理事長です。以前も理事の経験がある方です。

[104: 92ですが]

私は管理組合にネットを利用することは賛成ですが、既存のプロバイダー云々には反対です。

それは理由にはならないと思う。１階住民はエレベーターを使用しない
幼児のいない住民はチャイルドルームを使わない
それと同じではないですか？

私は、既存のブロバイダーと別にブロバイダーを使用しています。株主優待があるので勿体ないのと、容量の問題です。

管理組合の運営にネットを利用することは多いに賛成ですよ

文書が読めなくともネットなら音声で利用可能な場合もありますからね

[105: 匿名さん]

１０２の管理侍って管理会社のやつだね。
そうやってうまいこと管理組合をあやつってるんだろうなあ。

[106: 92ですが]

105さん、雑談板とは質が違います。内容のあるレスをお願いします。

[107: 匿名さん]

内容のあるレスねえ。うーん。。。
情報化委員会っていうのは、５００戸とかの大きいマンションだったら有益だとおもいますけど、１００戸以下だとどうなんでしょうね。
理事会への提案ってスレ主さんみたいな、規約改正とか修繕積立金増額とか管理費削減提案とかだと、理事会に言っても輪番制理事では対応できないと思います。管理会社が、規約改正はマンション管理士などの専門家を入れないとだめです、とか言うし、管理費削減なんて言ったら、安全性に当社は責任をもてませんとか言われると、輪番制理事はやるわけないです。管理会社は動かずに管理組合でやってくれって話にされると理事はだれもやらない。
管理会社のしょうもないサービス提案は、理事が黙ってると、異議ありませんね、って話で管理会社が総会議案書つくって総会にかけられる。理事会で検討を重ねた結果、総会に上程されることになりました、って書かれる。
結果、管理会社の得する話は採用されるが、損する話は却下になる。
情報化委員会って話も、推進したければ管理会社の得する話にしないと無理でしょう。

[108: 管理侍]

>>105=107？
確かに私は管理会社の人間です。
管理組合員でもありますが…。
いきなり「やつ」呼ばわりとは驚きました。
107のご意見ですが、理事とはそこまで思考能力も判断力も無いのですか？
つまらない提案に黙ったまま異議も唱えず、総会まで進んで承認されるのですか？
事実だとすれば異議を唱えない側の問題では？お互いにいい大人ですから。
逆に管理会社から何の提案も無ければ、それはそれでご不満でしょう。

[109: 匿名]

ないよ、管理素人だし自治会レベル思考で理事会運営するからな

管理会社に洗脳されて管理組合員と相談どころかお知らせもせずに、管理運営をフロントと決めて行くのさ

[110: 匿名さん]

>>108
管理侍さんの勤務先と自宅マンションの管理会社は同じなのでしょうか？

[111: 匿名さん]

管理会社に提案されると輪番制理事が黙認して総会に上がってしまう例は下記のようなもの
・配水管清掃を2年に1回から毎年に変更（詰まったらこまりますよって言われる）
・植栽管理費の値上げ（木がのびちゃって低木が高木になった）
・防犯カメラ増設（リース切れのとき新しいに換えて増やす）
・大規模修繕工事の理事会一任（意図は言うまでもないです）
・管理費会計から支出する専有部サービス（規約違反に気づかれないように提案される）

[112: 匿名さん]

一般組合員が、マンションの管理に直接携われるのは通常総会しかありません。
そこで、何か提案したいと思ったら、理事長への意見書なりの提案しかありません。
例えば、規約改正一つとっても、提案されても理事長としては、輪番制の理事であり、理事長も仕事を
もっていれば、必要と解っていても中々専門委員会の設立には躊躇するものがあると思います。
規約や使用細則を全面改正するとなれば、それなりの知識がなければなりませんし、それに対する労力は
かなりのものになります。
そのたたき台づくりからはじめなければなりませんが、組合員の中にそういった適任者の方がおられれば
いいのですが、いなければマン管士の活用も考えなければなりません。
現状で特に問題がなければ、全面改正までする必要性はないと考え、何かあればその時点でその部分だけを
改正すればいいという考えになると思います。
特に１０年以上たったマンションでは、それまでにかなり法改正や使用細則でも改善しなければならない点が
でてきていると思われます。
規約改正と管理会社は全然関係ないですがね。

[113: 匿名]

管理会社が理事会操作で重要事項も規約も変える
どこもそうだろ

[114: 匿名さん]

>>113
重要事項は全組合員に説明義務が生じてきたし、規約を管理会社が変える？そんなことはありえないよ。
そんな情けない組合は、それなりの負担を強いられるのは仕方ないでしょう。
管理会社のいいなりになってればいいよ。

[115: 匿名]

そうなってしまってる、もしくわそうならないために、透明性の高いガラスバリの理事会にしなくては…
ネット運用を管理組合に使うように国土交通省に奨励して頂きたい。

[116: 匿名さん]

マンション管理センターで既にやってると思いますけど。。。
マンションみらいねっと
http://www.mankan.or.jp/mirai-net/guide/guide_campaign.html

マンション管理センターは国土交通省の外郭団体なので国土交通省がやってるのとおなじことですよ。
理事会がうごかないとどうしようもないですが、
マンションみらいねっとのことを理事会に言ってるんですかね。。。
たぶん、言ってないんでしょう？情報化といっても、提案の仕方が悪いのでは？

[117: 匿名さん]

＞情報化といっても、提案の仕方が悪い

多分私も、この７８さんの提案の仕方に問題があって実現しないと思いますね。
と言うより、理事会が管理会社に指示して、７８さんが直接個別の理事（長）にコンタクトしないようにしてると思います。

例えば、７８さんが自分で言ってる以下のような内容を理事会が聞いたら、
提案の内容検討以前に、理事会の議題になること自体却下することが正しいと思います。

＞組合員である提案者の私に何らコンタクト・ヒヤリングをせず、提案主旨を理解しようともせずに理事会で却下してしまい、しかも理事会報に誤った記述をする等、誠に誠意のない対応に怒りを覚えます。理事会は組合員（住民）とのコミュニケーションを敢えて避けているのではないかと推察します。

＞遂に理事会に殴り見込みをかけることに成功しました。

＞築６年目の大規模修繕のスタートです。その時に理事長になろうと考えています。今暫くは、理事をやるよりはむしろ専門委員会の委員長をやって専門分野で腕をふるうのが良いとの考えです。

理事でなくても、一般人の常識からしてこれを聞いた相手方として怒らない人はいないでしょう。

ですから、７８さんはこの提案の実現どころか、管理組合員同士の良好なコミュにケーション形成を阻害する存在として、７８さんの行うやり方をどうするのか理事会で議題になっていると考えられます。

[118: 匿名さん]

うちのマンションでは、管理用倉庫が知らぬうちに清掃員の休憩室に使われていて、今夏の猛暑でさすがギブアップしたのか管理会社がこの倉庫に空調設備を管理費から支出して設置して欲しいとの提案を堂々と理事会にして来ました。理事会もこの提案をまじめに（？）検討したのか、清掃員勤務体系の見直しと廉価空調設備の再検討を管理会社に指示して終わったようです。このことが理事会報に載っていたのでビックリしました。
これなんて「共用部分の目的外使用」ともいえるもので管理規約では組合員に対して禁止されています。理事会は完全に管理会社になめられていると思いました。
これなら管理用倉庫に住民が私物を保管しても文句いえないと思います。

[119: 匿名]

７８さんではないけどね
管理組合員からの提案や質問を管理会社経由にしてるとね、管理会社に捩曲げられるのはよくある話しだよ
これまでイロイロな掲示板で何度も見聞きしてるよ
財閥系ではないようだけどね

[120: 匿名さん]

>>117
江戸時代の大名に対して庶民が行った駕篭訴みたいなやり方ですね。
おもしろいと思います。まさか理事長に対して突撃してくる住民がいるとは夢にも思わなかったでしょう。
理事会にとっては相当なインパクトがあったと思います。

[121: 匿名さん]

組合のＩＴ化が必要がどうかは、意見が分かれるところでしょう。
ＩＴ化になっても、全てＩＴで情報発信や決議とかをする訳ではないですから。
提案事項については、ご意見箱に投函する方法とあまり変らないのでは。
全員がパソコン対応はできないこともあるし、パソコンもってない者もいるし。

[122: 匿名さん]

情報化推進したいひとのコメントで
＞築６年目の大規模修繕のスタートです。その時に理事長になろうと考えています。今暫くは、理事をやるよりはむしろ専門委員会の委員長をやって専門分野で腕をふるうのが良いとの考えです。
っていうのがありますが、そんなに見識のあるひとが、築６年目の大規模修繕（検討着手？）に疑問を感じないんでかね。着工は8年目みたいですが、うちは今年14年目にやりましたよ。

[123: 78]

私の提案書では、>>78で紹介した通り「理事会の下にITの専門知識と技能を有する住民から構成される専門委員会・・・・」ですが、理事会報には「専門委員会を創設して理事会とは別に活動・・・・」と書かれていました。

理事会の下に→理事会とは別に

誰が書き換えたのでしょうか？
最近理事長の口から「理事会とは別に活動すると書いてあったので却下した」との言質を得ましたけど。

[124: 78]

誤解を招いてすいません。大規模修繕計画に基づく最初の防水工事が６年目に始まります。言葉が適切でなかった事は謝罪します。

>>情報化委員会っていうのは、５００戸とかの大きいマンションだったら有益だとおもいますけど
戸数は500戸を遙かに超えています。住民同士も顔が見えないくらいですから理事会なんて遙か遠い存在なのかもしれません。

実は入居して管理規約見て初めて知ったのですが、このインターネット利用料は管理規約で「利用の有無に関わらず支払わなければならない」と規定されていたのです。非常に不合理な規約だと思いました。この規約は管理組合が立ち上がった時からの規約ですから、売主の作った規約で、インターネット契約は売主とプロバイダーの直接契約です。しかもこの契約を管理組合が自動継承する事も管理規約で規定されているのです。

インターネットに関しては、建物に付随してしている主としてハードに関する部分は共用設備だから「管理費」、主としてソフトに相当する使用権の部分は「利用料」で受益者負担、の考えにあらためるべきだと考えています。一律「利用料」でひっくるめてしまってる会計項目と受益者負担の利用に対する全戸強制課金がおかしいと思います。
ただ、これを規約含めて大幅な見直しをするのは、今のプロバイダーとの運用保守契約が切れる２年先が妥当と考えています。この時に業者コンペをやってプロバイダーを選定するのがベストです。今のプロバイダーは今後の提供サービス如何では切りたいと思ってます。

[125: 匿名さん]

５００戸こえてるの？？？？
そりゃすごいですが、それだけ大きいなら、人材豊富なので、心配はいりませんよ。
（やばいのは数十戸の無関心住人ばかりのマンション。）
全戸一括なら、インターネット利用料ってたぶん月2000円くらいでしょ？
他の業者連れてきて、何百円か値切って、浮いた金をマンションみらいねっとに使ったらいいのでは？

[126: 匿名さん]

正論でも、理事会の運営に水を差されてると思ってるかもしれませんね。
戸数が多くて、大変かもしれませんが他の区分所有者の意見なんかもまとめるといいかもしれませんね。
それこそ連名で上申書があれば、少し変わるかもしれませんし。
ここでも出てるように、賛否両論あると思いますので、できるだけ多くの意見(同意見)を集めた方がいいと思いますよ！

[127: 匿名さん]

少し疑問ですが
> 築６年目の大規模修繕のスタートです。その時に理事長になろうと考えています。

理事長自体は、確かになり手のない仕事ですが、自分がなるんだといってなれるものですか？
総会で承認されなければ理事にはなれないでしょうし、理事の中で互選されなければ理事長にもなれないと思うのですが・・・

そして、それだけの大きなお金が動く時だけ理事長になりたいだなんて、まるで利権狙いに見えます。
ご本人はそうでないと言うかもしれませんが、傍から見たらそう思う人もきっといると思います。

[128: 匿名さん]

７８に対する理事会の方針と予想

1　理事個人で７８と会わず、話があるときは管理会社のフロントを通してもらう。

2　７８の提案内容の検討について78の傍聴等の介入があると混乱するので、理事会が責任をもって独自で検討し、検討結果を文書化して、管理会社を通じて７８に報告するとともに、７８の提案、その検討結果を理事会報告として全区分所有者に知らせる。いっしょに７８の対応によって、理事会通常業務が遅延している旨を書き添える。

3　１と２の原則的対応をすれば、７８の主観からして「自分が一番よく知っているのにそれを聞かない理事会…」というように一方的に思い込むだろうから、
それを挑発してさらに理事会が７８に対して１と２以外の直接対応をしないと、78はイラ立って全戸ビラ配布等の「怪文書」を配布する等の行為にであろうから、やがて誰にも相手にされなくなって、早晩引っ越すだろう。

[129: 匿名さん]

500戸以上もあるマンション内の多数派工作でしたら、宗教団体に入るといいですよ。

[130: 匿名さん]

＞123
＞理事長の口から「理事会とは別に活動すると書いてあったので却下した」との言質を得ました

「言質」って、理事長の発言をケンカ腰で取り上げて78さんが得るものってなんだい？

78さんと理事長の間には、本件問題とは別のトラブルの原因があると考えられるがどうだろうか。

[131: 匿名さん]

プロバイダーだかヘアーネットだか知らないが、
それが「改善」できることよりも、

マンション内の隣人でトラブルがなく、仲良くしている方を優先するな。

お互い住みやすく、いいマンションでありたいという最大の目的を忘れたくない。

[132: 匿名さん]

うーん。。。
情報化うんぬんじゃないでしょ。
実際は、メンツの問題になってるんですよ。
おとしどころは、理事会をなんとかびびらせて、検討課題にするとか理事会議事録に書かせることですが
方法としては、裁判所に民事調停の申し立てをするといいでしょう。

[133: 匿名さん]

そうですよ、フロントは管理組合員は敵だと理事会に吹き込み自分が守ってやる言う通りにしとけという態度ですからね
住民間を対立させるのが管理費をたかるコツだと思ってるのでしょう
ネット利用で管理組合員が議論できる場所ができれば、誤解も不正も防ぐことができます。

[134: 匿名さん]

この問題は>>123で述べられてる誰かの「書き換え」が原因だろ？答え出てるじゃん。

[135: 匿名さん]

>>ネット利用で管理組合員が議論できる場所ができれば、誤解も不正も防ぐことができます。
それを一番いやがる人が潰しにかかるのだよ。

[136: 匿名さん]

例えば、理事会宛に
「フロント管理人のＡ氏は無愛想で態度が悪くしかも不気味で気持ち悪い。首にしてほしい。　」
と投書を意見箱に入れたら果たして理事会に届くのか？

[137: 匿名さん]

それは届くでしょう。
「管理人のＡ氏がセールス業者をロックを開け入れていた」は届かないでしょう。

[138: 匿名さん]

衆愚政治とは？
ある条件がそろって、選挙によって権力を握った人間が、権力を握ることによってさまざまな情報を得た状態において、
当然その情報を知らない人間との格差を感じて、それが自らの能力で得てないにもかかわらず、
自らを、エリート　その他を愚民と見ることによってますますその情報を愚民に知らすべきでないとの観点にたちながら、政治を行う事。
そしてますます、密室化、扇動を行い、自らの権力を強めようとする。
全ての情報は国民全てのものであり、その情報が全ての国民の民度を上げ、国を豊かにする力になるのであるが、情報を処理する能力において自分より優れた人間がでることは、権力から落ちてしまうことだとおびえてしまう。
国民がどんな情報に接しているかを非常に敏感に探り規制を加えようとする。

[139: 匿名さん]

＞衆愚政治とは？

なんのこっちゃ？

高校生の坊やのお勉強はママのところに行ってね。

[140: 匿名さん]

＞＞123
＞＞理事長の口から「理事会とは別に活動すると書いてあったので却下した」との言質を得ました

＞「言質」って、理事長の発言をケンカ腰で取り上げて78さんが得るものってなんだい？

＞78さんと理事長の間には、本件問題とは別のトラブルの原因があると考えられるがどうだろうか。

これは自分の意見書(?)と理事長の「言葉」が違うってことでしょ？

理事会の下でやるのと別でやるのとで違いがあるのかなー？あ、勝手にやって金使われちゃ困るか。

[141: 匿名さん]

＞理事会の下でやるのと別でやるのとで違いがあるのかなー？
専門委員会は理事会の諮問機関、理事会の下でやるのは当然だと思う。
理事会と別にやるのなら、それは専門委員会とは別の住民サークルの類だろう。
理事会とは別の住民サークルなら理事会に提案するものではなく、勝手にやればいい。

[142: 匿名さん]

スレ主さんはちょっと賢いんじゃない。
ただの好き者同好会なんだけど、それじゃパソコン同好会会長でしかない。それでは満足できない。
そこで考えた。本人も書いてるように勉強したと。そこで、知ったことは専門委員会を作ればいいと言う事。
だがしかし、そうは問屋が卸さなかったという事。そんなバカな役員は居なかったということ。

スレ主さん自身が自分の信用で集めるしか無いんだよ。会費会員を。管理組合役員を利用せず。

[143: 匿名さん]

そんな理事会と管理会社なら、誰かが書いてるように駕籠訴が一番効果があると思うけど。
これだと管理会社は阻止きないから。

[144: 匿名さん]

＞バカな役員は居なかったということ。
バカでも出来る理事業務じゃないと輪番で回ってきても誰もやらないと思う。
理事はバカでいい。管理会社が賢ければ管理組合はうまく回る。

[145: 匿名]

悪賢い管理会社がいるからな
困ったもんだよ

[146: 匿名]

>>141
文章から役割の別や関係を読み取れない人はいるよ。
うちのマンションでも、何故か理事会が、サークルや老人会について
「○○会の設立を許可します」とか「理事会の下の○○会」とか
文章にしてしまっている。

[147: 匿名さん]

逆にうちは住民に多い。管理組合を自治会と勘違いしてる人が多い。
マンション内の同好会のことを理事会に一所懸命質問してる人がいる。

[148: 匿名さん]

>>145
恐ろしい管理会社知ってます。理事長が一人で悪事を隠してあげました。
他の理事も後で聞いてビックリ。
総会で隠しきれなくなった理事長が管理会社の悪事を肯定し、今後は管理会社の変更も…って発言したけど議事録に一切載らなかった。
管理会社の悪事を総会に出席しなかった人は今でも知りません。
そんな会社と知らせずに臨時総会で修繕を承認させ、総会で委託更新も承認させたからヤバくて悪事を公表できないんでしょうけど、修繕積立金をこれからも湯水のように使われるのかと心配になります。

[149: 匿名さん]

普通は管理会社と理事会は懇ろになって、一般組合員の意見はフロントでフィルターにかけて理事会に伝えるのが一般的でしょう。

[150: 匿名]

管理組合は、共有資産の保全が任務。
情報化、特にIT活用は組合にとって、最も優先順位の低い業務。

出来ればいいが、出来なくても問題はない。

その程度のものだと認識しつつ、それでも頑張りたいならそうされればよろし。

ただ、どなたかもおっしゃってたが、まずは「６年目の大規模修繕」に疑問を持つ程度の知識を身に付けてから臨まれては？

そっちの方が、月々1500円どころじゃない問題でしょ！

[151: 匿名さん]

>>そんな理事会と管理会社なら、誰かが書いてるように駕籠訴が一番効果があると思うけど。
理事長とか理事の部屋に行ってピンポーンってならして話するの普通じゃないの?
駕籠訴なんて大げさなことのかな。。
私は逆切れされて大変でしたが一部始終を録音していたので、最終的には言うこと聞かせました。
全国的にはどうか知りませんが、大阪だとマンションで苦情（騒音の苦情でも理事会への意見でも同じ。）を相手に直接言うと必ず逆ギレしますので、それを利用しましょう。必ず失言を言うので、録音しておくとその後の展開は有利に進みます。マンションを自分の住みやすい環境にするには、理不尽に耐えるのではなく、小さな勝利を積み重ねることが大事です。結果、すみにくくどころか私の周りは異様なくらい静かで快適ですよ。

[152: 匿名さん]

フィルターにかけるんじゃなくて、選別と脚色してですよ。

[153: 匿名さん]

当マンションは「100%駐車場確保」で、100%埋まると空き区画は僅かしかありません。
当初、数棟ある最初の棟が引き渡されると同時に管理組合が立ち上がりましたが、当時の管理組合はまだ大量の
空き区画があったので駐車場収入を増やす目的で、２台目以降の希望者に空き区画の使用を認めて来ました。そのため、後で分かったことですが、自走式駐車場の屋根付き部分になんと４台も借りてる住人までいたのでした。

ところが全棟完売が近づくにつれて、空き区画を２台目以降に使用している人が大勢いるため、新たに１台目の
区画を希望する人に区画の割り付けが困難になり、理事会は２台目以降の契約者に駐車場運用細則の規定に基づき伝家の宝刀「強制解約」の通知をしました。
すると、ここで大もめになったのです。規約に基づく「強制解約」にも関わらず、ごねて解約に応じないのです。中には理事会に対して正式に「不服申し立て」をする強者まで出る始末。そして遂に全戸完売し、２区画目の返還がされないまま空き区画０、新規の１台目希望者には区画の割り当てが出来ない、「100%駐車場確保」はウソか！

この問題の解決は、理事会の力量が試されます。