理事会への提案はどうすればいいのですか。

[マンションの住民]

私は、マンションの住民です。当マンションは複数棟で構成されていますが、単棟型の管理
規約で運営されています。しかし、もし片方の棟が火災その他で多額の修繕費が必要になったり、
建て替えの時今の単棟型の規約では、問題が発生することが予想されます。
又、今回実施される大規模修繕で今までの積立金の大半を使い切ってしまう為、修繕積立金の増額を
検討する時期にきております。

そこで私は、自分なりに勉強しまして、資料をつくり理事に作成した資料を読んで検討してもらうべく、理事会で理事に渡してもらえるということで、管理員に資料をお願いしました所、理事長が理事には渡さなくていいとそのままになっている状態です。

そこで、理事長に話し合いをしたいと要請しているのですが、何回申し入れても話し合いをもとう
とされません。
私の希望は、団地管理規約の改正と修繕積立金増額検討委員会の設置の検討をしてもらいたいのです。理事長自身も私の作った資料は読まれてないとのことです。
こういった提案の仕方とか提案自体を拒否された場合の対応はどうしたらいいのかおしえて下さい。

理事長はベテラン理事長です。以前も理事の経験がある方です。

[526: 販売関係者さん]

>>管理侍
こういうときは売買契約を類推するんだよ。売りましょう、買いましょうの意思の合致で、売買契約は締結される。役務提供開始は、売買契約締結に基づく引渡しと考えれば問題ありません。
管理委託契約締結日は意思の合致のとき、つまり総会の日。役務提供開始は引渡しの日。

[527: 販売関係者さん]

>>管理侍
根拠条文出しとくよ。
民法
（有償契約への準用）
第五百五十九条 　この節の規定は、売買以外の有償契約について準用する。ただし、その有償契約の性質がこれを許さないときは、この限りでない。

[528: 管理侍]

販売関係者さん
総会決議は組合内部での合意手続きです。
契約相手との合意は別の場面、別の手続きと考えるべきでしょう。
個人や法人の売買契約と組合とは別ですよ。
結果的には貴方の言われるケースがほとんどですけど、理論上は必ずしも総会日が更新日とは限りません。

[529: 販売関係者さん]

>>管理侍
そんなことしたら、法令の適用の基準日があいまいになるでしょ。
うちの場合で、4月に総会やったけど、理事長が契約書に署名するのは5月にする、契約締結日は5月だと主張したらどうするの？

[530: 管理侍]

何が問題あるのでしょう？

[531: 匿名さん]

総会で、更新が否決されたらどうするんだろう。
３ヶ月の猶予期間が必要だから、３ヶ月は余裕がなければいけないんで、実際は総会の３ヶ月後までが
役務提供期間とみたほうがいいかもしれないな。

[532: 販売関係者さん]

>>管理侍
更新日が5月なら改正後の施行規則が適用になるはず。

[533: 販売関係者さん]

>>531
更新が否決されて、契約期間が満了してしまったら、協議して暫定契約だよ。

[534: 管理侍]

？？？
ひょっとして今年に限った話してたの？
総会が４月２０日で契約締結日が４月２５日ってことはあり得るよね。

[535: 販売関係者さん]

>>管理侍
総会が4月だったから施行規則改正の件の重要事項説明会はなかったって話してたんだよ。
>>総会が４月２０日で契約締結日が４月２５日ってことはあり得るよね。
4月25日って何の日？契約書に署名した日？会社の法務室に聞いてみてよ。
適正化法72条で「あらかじめ」っていう文言があるでしょ？
契約締結が総会決議の瞬間で、締結日は総会の日でなければ、おかしいでしょ？
何を基準に「あらかじめ」なわけ？総会の前に決まってるよ。
管理侍の理屈だと4月24日に説明会をやってもいいことになるが、
説明会の内容を総会の賛否に反映させようというのが法律の趣旨じゃないのか？

「マンション管理業者は、管理組合から管理事務の委託を受けることを内容とする契約を締結しようとするときは、あらかじめ、国土交通省令で定めるところにより説明会を開催し、」

[536: 管理侍]

販売関係者さん
私が言いたかったのは組合の意思決定の手続きである総会と、契約相手との合意は別物だってこと。
説明会は当然総会までに実施すべきです。
説明会が開催され、総会決議があり、契約が締結され、役務提供開始日が来る。
この順番になっていればそれぞれは同日でなくてもよい。
総会日が更新日とは限らないということです。

[537: 販売関係者さん]

>>536
とんでもない。管理委託契約は総会決議で効力が生じている。
>>私が言いたかったのは組合の意思決定の手続きである総会と、契約相手との合意は別物だってこと。
同じです。使者と代理の違いわかりますか？
違うことがありうるなら代理ですが同じなら使者です。
総会決議に基づく理事長の意思表示（署名捺印）は単なる使者の役割でしかありませんよ。
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E4%BD%BF%E8%80%85_(%E6%B3%95%E5%BE%8B%E7%94%A8%E8%AA%9E)

[538: 匿名さん]

＞総会決議は組合内部での合意手続きです。
＞契約相手との合意は別の場面、別の手続きと考えるべきでしょう。
正常な考え方で同意。
＞とんでもない。管理委託契約は総会決議で効力が生じている。
有効期間を含む議案を審議してるのに、どんな議案を審議しているか実態を知らないで空論を言っているに過ぎない。

[539: 匿名さん]

理事長、理事、管理人、管理会社、全て貴方の周りの人間は、ドウショウモ無い連中ですね。
これ以上何にも言えねえ～

[540: 匿名さん]

>>538
は意味不明だね。
空論だと思うのはあなたが法律を知らないから。

[541: 管理侍]

>>537
契約相手と事前合意の下で「管理委託契約は総会の決議時点から効力を発する」という議案にすればあなたの言う通りですが、普通はわざわざそんな議案にしません。
>>538の言う通り契約の有効期間を定め、総会日以降契約始期までに契約書を締結します。
契約相手との合意は、使者が契約する旨を相手に伝えた時に合意でしょう。
それが総会の翌日以降の場合もあります。
総会に契約相手が出席しており、決議されたその場で契約する旨を伝えれば契約の合意になりますけどね。

[542: 販売関係者さん]

>>管理侍
4月30日に総会決議、理事長の都合で5月1日に契約書に署名したら、あなたの見解ではどうなるの？
5月1日施行の適正化法の改正施行規則は適用されるの？
ものすごい思い込みをしてるよ。ちゃんと調べてないっていうのは丸わかりだから、親切で言ってあげてるんだよ。

[543: 匿名]

話題変えよう。理事会への提案が本スレ。

[544: 匿名さん]

＞4月30日に総会決議、理事長の都合で5月1日に契約書に署名したら

またまた空論が始まった。理事長の都合とは具体的にどの様な事？
総会決議の有効期間の終始日はどうなっているの？

有効期間開始日が本年5月1日ならば当然に改正施行規則は適用される。

[545: 匿名さん]

↑ほんとか？誰に聞いた？あんたの私見だろう？
>>有効期間開始日が本年5月1日ならば当然に改正施行規則は適用される。
そういう運用にはなっていないよ。契約締結（更新）時期と契約期間（役務提供の始期と終期）は別物。