理事会への提案はどうすればいいのですか。

[マンションの住民]

私は、マンションの住民です。当マンションは複数棟で構成されていますが、単棟型の管理
規約で運営されています。しかし、もし片方の棟が火災その他で多額の修繕費が必要になったり、
建て替えの時今の単棟型の規約では、問題が発生することが予想されます。
又、今回実施される大規模修繕で今までの積立金の大半を使い切ってしまう為、修繕積立金の増額を
検討する時期にきております。

そこで私は、自分なりに勉強しまして、資料をつくり理事に作成した資料を読んで検討してもらうべく、理事会で理事に渡してもらえるということで、管理員に資料をお願いしました所、理事長が理事には渡さなくていいとそのままになっている状態です。

そこで、理事長に話し合いをしたいと要請しているのですが、何回申し入れても話し合いをもとう
とされません。
私の希望は、団地管理規約の改正と修繕積立金増額検討委員会の設置の検討をしてもらいたいのです。理事長自身も私の作った資料は読まれてないとのことです。
こういった提案の仕方とか提案自体を拒否された場合の対応はどうしたらいいのかおしえて下さい。

理事長はベテラン理事長です。以前も理事の経験がある方です。

[506: 匿名さん]

逆の立場でしたら、応対は簡単ですね。無視すれば良いだけです。

[507: 匿名さん]

↑強い人。うちはノイローゼになって大騒ぎになったよ。

[508: 販売関係者さん]

私ももうちょっとで輪番理事になるけど、しょうもない提案は無視するつもりです。防犯カメラ増設を言ってるおばちゃんがいるんだけど、カネもかかるしね。リース切れでもしばらくはつかえますから。
総会とかで管理費削減の意見いっても無視されっぱなしですが、輪番理事（理事長やるつもり）になったとき、これが効いてくると思ってるんだよね。私は、総会で3年前から言ってるんだよ！とかいうと他の理事が反対できないだろうと。あなた、総会出てたんですか？っていうの。管理組合の意思決定は時間がかかるよ。

[509: 匿名さん]

>>508
防犯カメラとかも経費削減対象ですか。
必要な経費は使わないとどんどん廃墟化しますよ。
資産価値を高めるためにも、必要な経費は使うべきです。
特に大規模修繕工事については、お金はかけただけきれいになり、資産価値は高まります。
但し修繕積立金の額が小さいところは最低限の工事しかできないでしょうが。
あなたは、何の経費削減をいっていたのですか？

[510: 販売関係者さん]

自分が必要だと思ったものにはカネを使うし、必要ないと思ったら削る。
ほとんどの契約が分譲したときのままである。（←これが509への回答）
区分所有者として、いろいろ試してみたが、無自覚、無責任な輪番理事ばかりで、住民も極めて無関心だ。
しかし、これは一概に悪いことだとは言えない。変な長老がいないってことなんで。次回更新する管理委託契約から5年毎の長期修繕計画の見直しの条項が外れるらしいのだが、これは外部の専門家を入れる口実になるから損ではなくて大チャンスだよ。

[511: 匿名さん]

>>510
５年ごとの長期修繕計画の見直し条項は、管理会社の委託契約から外れたけど、それを外部に
委託すれば経費がかかるでしょう。
長期修繕計画案は、どこに依頼しても殆ど変らないし、実際工事をするときは、他の建設会社に依頼する
ことになるだろうし。見積もりも当然取るだろうし。
ただ、外部委託するんであれば、その分の管理委託費を値下げしなければならないのでは。
今までは、その経費が委託費に含まれていたのだからね、うちのマンションでもそのことが問題になり、
最終的には、管理会社が長期修繕計画案は無料で作成することになったよ。
当然、プロが現場を調査して計画案を作成するということで。単なるパソコンに打ち込まれているデータに
フロントの素人が打ち込んで作成するようなことはしないということで。
しっかり者のあんたのことだから、当然管理会社との値引き交渉はするんだろうがね。

[512: 匿名さん]

>>510
今年から、マンション管理適正化法の改正があり、財産の分別管理が変更になり、又、管理委託契約を更新
するときは、今年から、組合員全員に管理会社が説明しなければならなくなったけど、あなたのとこの組合では
説明会は行われたのかな。
うちの組合では、通常総会の前に管理会社が重要事項の説明をしたけどね。
それに、今年から財産の分別管理の方法が変更になったけど、それぐらいは知ってるんでしょうね。
理事長になろうとしてるぐらいだから。当然毎月の管理会社による説明が義務付けられたことも。

[513: 販売関係者さん]

>>今年から、マンション管理適正化法の改正があり、財産の分別管理が変更になり、又、管理委託契約を更新
>>するときは、今年から、組合員全員に管理会社が説明しなければならなくなったけど、あなたのとこの組合では
>>説明会は行われたのかな。
今年は4月の総会だったから、適正化法施行規則改正に伴う管理委託契約条件変更の重要事項説明会は来年の総会の直前にやるでしょう。財産の分別管理の件は、うちはもともと原則方式なのでほとんど変わらず、口座の分け方が変わるだけでしょう。
「今年から、組合員全員に管理会社が説明しなければならなくなったけど」の認識はまちがいです。適正化法72条は何の変更もありません。従前とおなじです。条件変更の場合は新規と同じで1項、同一条件での更新なら2項です。

「当然毎月の管理会社による説明」っていうのは現管理会社は今までも月次の収支報告は理事長に対しては、やっていますので、変わらないんじゃないですかね。やってなかった会社があるんだったら、レベルアップしていいことですね。

５年ごとの長期修繕計画の見直し条項が外れる件は、標準管理委託契約から外れた（単年度契約になじまないらしい）ことに伴うもので、別に標準に合わせる義務はなくて、反対しようかと思ってたけど、それを口実にNPO法人とでも付き合おうかと思うので、黙っとくことにした。現管理会社はいままでだって簡易版を理事長に渡してるだけで総会議案に入れたことないんだ。やる気ゼロ。頼むだけ損。

[514: 匿名さん]

＞今年は4月の総会だったから、適正化法施行規則改正に伴う管理委託契約条件変更の重要事項説明会は来年の総会の直前にやるでしょう。財産の分別管理の件は、うちはもともと原則方式なのでほとんど変わらず、口座の分け方が変わるだけでしょう。
本年5月からの契約書の更新後の契約から省令が適用だから更新時期と連動し総会なんて関係ないよ。

[515: 販売関係者さん]

↑あるにきまってるだろう。総会決議の瞬間が実体上の契約更新の瞬間だ。

[516: 匿名さん]

＞↑あるにきまってるだろう。総会決議の瞬間が実体上の契約更新の瞬間だ。

契約期間のない契約なんて今時珍しいね。

[517: 販売関係者さん]

↑ははは。契約更新の日が契約期間の始期だと思ってるの?普通は前もってやるんだよ。というか通常総会の3ヵ月後くらいが現契約満了の日になるようになってるのだ。あんたのとこは通常総会の日が契約の始期か？否決されたら即、暫定契約の話するのか？

[518: 匿名さん]

>総会決議の瞬間が実体上の契約更新の瞬間だ。

これはウソだったのね。

[519: 販売関係者さん]

ははは。すまんが、実体上の契約更新の瞬間の意味がわからんの？
意思の合致で契約が更新されてるって意味がわからんのね。管理委託契約の役務提供時期の始期が先日付だって意味がわからんの?

[520: 匿名さん]

>>513
NPO法人はやめた方がいいよ。
あなたの組合はNPOの会員になっているのかな?
そのNPOの賛助会員に設備点検業者や建築の子会社、管理会社がいるからね。
ワンクッションある分だけ、余計な経費がいるだけだよ。

[521: 販売関係者さん]

>>520
うーん。他のマンションの現場で知り合った一級建築士事務所（マン管のコンサルもやってるとこ）みたいなとこと付き合えたらいいかなと。
管理会社が結構いい加減なこというからね。自分の味方なら少々問題があってもいいんだよ。

[522: 匿名さん]

>意思の合致で契約が更新されてるって意味がわからんのね。管理委託契約の役務提供時期の始期が先日付だって意味がわからんの?

そんなの詭弁に過ぎない。当初は総会の3ヶ月後の満期を言ったかと思うといい加減な詭弁を言ってる。

[523: 匿名さん]

NPO法人マンカン、マンカン士組合等は確かに胡散臭いとの指摘どうり・・・半分は当たっているね。

疑いながら、利用出来る部分は大いに活用すべし。

問題のある理事会、理事長、管理会社は、恥など気にしない人達だからそのつもりで対応しないとね！

[524: 販売関係者さん]

>>522
なにが詭弁なんだよ。うちは8月1日から翌年7月末までが管理委託契約の役務提供期間だ。
2月末決算で規約上は4月末までに通常総会をやることになっている。
平成18年の適正化法本格実施のときに、わざわざ、契約の役務提供期間終了を7月末に変更したのだ。
（通常総会の3ヵ月後に終了させるために。管理会社を変更した場合の引継ぎは通常3ヶ月だからもっともな話だ。）
総会で決議するのは、その年の8月1日から翌年7月末までの契約だよ。契約締結日が総会の日になるのは自明のこと。
ところが総会は例年、5月にやったり6月にやったりしてたのだが、今年は4規約どおり4月にやった。
（たぶん管理会社が説明会を面倒に思ったのだろう。）
総会が5/1以降なら重要事項の説明会は必要で、4月末までにやれば必要ない。
あんたは総会の日は関係ないといってるがあるに決まってるよ。総会の日が更新の日なんだから。

[525: 管理侍]

>>524販売関係者さん
横から申し訳ないが、総会の日は更新を決定する日では？