管理費見直し・管理会社変更の際のコンサルタント活用について

[理事長X]

現在、私どもの管理組合ではマンション管理費の見直しを考えており、必要ならば管理会社の変更をも視野に入れて考えていきたいと思っています。

そこで問題となるのは、見直し・変更に伴う膨大な事務作業の手間を最小限に抑え、住民間の合意形成をなるべくスムーズにストレス少なく進めたいことと、不要なサービスを除き現在の仕様をなるべく落とさずに管理費を下げ、下がった分を修繕積立金に回していきたいということです。ですが、本業の仕事をそれぞれ抱えている中で、月に何回も集まって会議を開くのは容易ではなく、作業に多くの時間を割くわけにはいきません。また、素人の集まりに過ぎない管理組合にプロの管理会社相手に適正価格・条件を引き出せるのかどうかという疑問もあります。

そこで、マンション管理士を活用して、管理費見直し・管理会社変更についてプロの視点で管理組合にコンサルしてもらうのがベターではないのかと考え検討しているところです。しかし、私達にはマンション管理士の活用に関する情報がなく、果たして導入していいものかどうか、全く未知数というところです。

このスレでは、管理費見直し及び管理会社変更にあたって、マンション管理士を活用することそのものの是非とか、問題点や落とし穴、あるいは実際に活用してみての体験談なども含めてお聞かせ頂けたらと思っています。どうぞよろしくお願いします。

[82: 自称マンション通]

>７９：同感です
>８１：ほぼ同感ですが、何も安けりゃ良いとは思いません。適正価格か否かが問題です。
　　　　費用対効果に納得いけば原則的に問題は無い。
　　　　基幹業務を含め、より良いサービスを望むならそれ相応の支払いをする事です。

多くの管理会社が、費用対効果の納得を得ていないからこの様なスレが立てられるのです。
委託管理費が一流（高い）でも、内容が伴わない（二流三流）大手管理会社が多すぎますね。

[83: 匿名さん]

＞戸建なんかと比較にならない設備や施設があり、多数の人が居住する。そんな一生に何回もない買い物である建物を管理しようってのに、そんなに安物の管理をお望みかね。

安物の戸建ては別として、戸建てに手が出ないから分譲マンションなので、それが共用部分部分がほとんどで。所詮共有財産に金を掛けたくないのは当然でしょう。

[84: 匿名さん]

＞所詮共有財産に金を掛けたくないのは当然でしょう。

「できればかけたくない」ということと「当然かけたくない」というのは意味が違います。
共有財産をないがしろにするとスラム化し、専有部分の価値（売却時に初めて私有財産が発生する）に影響が出るから、適正に管理しないといけない、ということなのですが、それが理解できない83さんのような方が多いマンションに当ると不幸ですね。
ただし、適正管理と金をできるだけかけない、ということは矛盾しません。自主管理・部分委託など、色々方策はあります。そのためにも、コンサルの活用やマンションどうしの交流などが必要なのです。

[85: 匿名さん]

84です。少し言葉足らずです。
共有財産といえど、一定の持分割合で私有財産なのだ、というべきですね。

[86: 匿名さん]

基本的にマンション住民は専有部以外のことには無関心だったりしますからね。
管理費なんて給料から天引きされる税金のような感覚に近い方が多いのではないでしょうか？
であれば、管理費なんて安ければ安い方が良いという感覚になるのはある意味自然かと。

[87: 匿名さん]

86さん
そのとおりですね。
しかしここは管理組合・理事会板ですので、素人的見地を「当然でしょう」では話が進みませんよ。

[88: 匿名さん]

何をおっしゃられますか。管理組合役員なぞ所詮素人の集まりに過ぎませぬよ。

[89: 匿名さん]

購入したときはたしかに素人ですが、会社では真面目な方々がマンションについては、そのまま素人で過ごすわけですか。しかも他人事でなく、自分の資産管理ですよ。
子供を産めば育児のことや教育事情について知ろうとしますが、住まいのことも同じでしょうに。

[90: 匿名さん]

管理会社お任せのマンションが実に多いことを鑑みれば答えは自ずと明らかですよ～。

[91: 匿名さん]

普段の日は朝早くから夜遅くまで土曜も下手すりゃ日曜だって休めないことすらある勤め人は、自分の利益に直結しない面倒なことをこれ以上抱え込みたくないんだよ。ましてや貴重な休みの時間に、よく知らない人としかめっ面突き合わせて理事会や総会に出席するなんて真っ平御免。下手にそんな所に行って、マンション内の人間関係に関わりにさらされるのはさらに面倒だし…。ましてや管理組合役員なんて損な役回りは暇人か奇特な人にやらせとけばいいんだよ。触らぬ神に祟りなしって言うじゃないか。

こんな感覚の人が多いのが現実でしょう。
だから管理委託費や修繕施工費は割高、かつ内容もお粗末という状態が続いているのです。
そして、組合財政が逼迫して否応なしに引きずり出された時はもう手遅れというパターンでしょう。

[92: 匿名さん]

＞ましてや管理組合役員なんて損な役回りは暇人か奇特な人にやらせとけばいいんだよ。触らぬ神に祟りなしって言うじゃないか。

端的に言いなさいよ。俺は無学、無能だと。

[93: マンションの住民]

マン管士の試験に合格したものと、更にチャレンジしているものとの差は教科書的にはあまり差はないと思います。
理事のみなさんも少なからず、マン管の勉強をされた方は多いと思います。

しかし、合格された方とそうでない方の大きな違いは、試験勉強とは違う勉強をしていることだと思います。
　例えば
　　＊他マンションの情報を収集して、比較検討すること。
　　＊修繕計画についても、自主点検はどうするのか。啓蒙活動の仕方は等
　　＊経費項目の平均的な相場は
　　＊弁護士費用の具体的な相場は
　　＊経費の具体的な見積もり相場　　ＥＶの保守点検費　監視カメラ　消防点検費　清掃費等
　　　　　　　　　　　　　　　　　　買取りがいいかレンタルがいいのか　独立系かデベ系か

　　＊管理会社一覧の具体的内容　　財務状況　従業員数　管理マンション棟数　資格保持者内容等
　　＊保険に関する比較検討
　　＊他マンションの問題点や改善策についてのアドバイス
　　＊委託業務費の値下げ交渉や部分委託・自主管理の問題点などの相談
　　＊毎年代わる理事の継続性を保つため
　　＊その他　使用細則に関する相談

　※これ以外にも、教科書に載っていないプロの勉強をしていくのがマン管士です。マン管士を批判される方
　　がおられますが、それは、自分も受験した経験があり、点数的には、若干足りなかっただけと思っておら　　
　　れる方ではないかと思います。

　　私は、自分が住んでいるマンションの役に立てるよう資格をとりました。開業する気は勿論ありませんが
　　プロのマン管士に負けないよう、上記項目も含め、今でも勉強しております。

　　スレ主の方の質問にもありますが、一度検討してみるのも一法かと思います。決して高くはないと思いま
　　すし、効果がなければやめればいいのですから。
　　ただ、他士業と兼務している方やコンサルト料が高い所は敬遠された方がいいと思います。そういう所を
　　みつけるのは大変かもしれませんが。インターネットを使って資格をとっているマンション在住の理事経験者
　　の方を応募されてはどうですか。以外とボランティアでやってもらえる方がおられるかも。定年退職者等で。

[94: 匿名さん]

書生は、書生に過ぎない、社会人にはなれないよ。

[95: 匿名さん]

93の文章と
94の文章を

比較すると「書生の勝ち」ですな。94は書生にも社会人にもなれないくち。

[96: 匿名さん]

>>95
94みたいなのも住むのがマンションです。管理組合をまとめるのがいかに難しいかよくわかるね。そもそも感覚が違うんだから。

[97: 匿名さん]

マンション管理業界のレベル・モラルがあまりにも低いから、コンサルの商売がこれだけ流行ってるってこと。

[98: 匿名さん]

＞マンション管理業界のレベル・モラルがあまりにも低いから、コンサルの商売がこれだけ流行ってるってこと。

コンサルが流行っている？ちょっと認識不足じゃないのでは・・・。
官の宣伝入りのマン管士も実商売しているのは、兼業も含めて３０人程度と言われている現状ですよ。
短期で下手なコンサル、マン管士に引っ掛かることより、デべ関連の管理会社を脅し空かしながら相手にしていた方が、怪我が少ないことは確実です。

[99: マンションの住民]

９８さん

　なんでアナタはそんなに、マン管士を嫌うのですか。マン管士の試験を受けられた方なんでしょうか。
　
　たぶん、アナタはマン管士を使ったことはないでしょう。使ったことがないのにそんなアドバイスをするのは無責　任でしょう。当然あなたは、マン管士の資格はもっておられないでしょうね。
　
　マン管士を使ったことのあるマンションも知らないでしょう。

　スレ主は、管理費の見直しや、管理会社変更のアドバイスをもらいたいといっているのです。自分達でやるのが
　不安で時間的にも難しいのであれば、マン管士に相談して、他マンションの相場や、ほかの管理会社の実態等
　を調べてもらって、あとは、その資料等をみて組合で判断されればいいことではないでしょうか。

　訴訟になれば、弁護士を使い、修繕計画の見積もりがあれば建築士に、設備関係ならその専門家にたのめばいいこ　とです。

[100: 匿名さん]

コンサルやってるのは30人ほどのマン管士だけじゃないでしょ。

[101: 匿名さん]

なにがなんでも管理業界はレベルが低い、ということにしないと生きていけない奴ら、それがコンサルだ。奴らは金のために管理業界全てを悪とする。そうでなければ食べていけないからだ。どんなにレベルが上がっても奴らは管理業界を低レベルと言うだろう。奴らは何も産み出さない。管理組合を食い物にしているのは奴らだ。
そもそもレベルが低いってどこの業界と比較しての話だ？レベルの高い業界ってどこだ？
物知りの97氏、是非教えてください。

[102: 匿名さん]

コンサルが出鱈目というなら、そんなに目の敵にすることもないのでは？
出鱈目コンサルに対して、ちっとも余裕が感じられませんよ。
と言うか、こんなに余裕のない書き込みをしてくること自体、
管理業界のレベルの低さを物語っているように思えてなりません。

文体変えたつもりでもちゃんと分かりますからｗ

[103: 匿名さん]

は？話をそらすテクニックは一流だな。
やっぱり質問には答えられなか？
うだうだ言わないで質問に答えてみろ。

[104: 匿名さん]

早い話がまともに社会常識が通じる相手かどうかってことでしょう。
不動産業界やその傘下の管理業界には通じないのが多いと思いますけど。
101さんも通じない人に含まれないように気を付けて下さい。

[105: 匿名さん]

104の言ってることは個人の問題。業界の話になってない。レベルの低い個人はどこにでもいる。そう言ったら「不動産業界はレベルの低い個人が多いから業界のレベルが低いんだ」とかバカな反論するなよ？そんなもの何の根拠もないんだから。
結局答えられないってことだろ。
まともに答えられる奴がいたら出ておいで。いるわけないけど。
問題は二つ。一つは管理業界がレベルが低いという根拠（どの業界と比較しての話か）。もう一つはレベルの高い業界はとはどこか。
97よ、まともに答えられないってことは根拠がないってことだ。自分がいかにいい加減なことを言ってるか反省しろ。もしくは、金儲けのために根拠のないことを言っ管理組合から金を巻き上げてました、と詫びるか？

[106: マンションの住民]

どちらのレベル云々という話しではなく、共存共栄が大切なんです。管理会社が適正マージンなら問題ないでしょう。しかし、そこが分からないからコンサルを使うこともあるのです。いろんな資料を集め、組合に提出し、組合はそれをみて判断するのです。勿論、管理内容も含めての検討ですよ。

理事が時間的に無理があり、又アシストしてもらいたい者が欲しいと願えばコンサルに頼むんです。

ただ、管理組合の理事の長老には、他士業が介入してくるのを拒むものがいるのも実際問題としてあるようです。
スレ主は理事長だからこの点は問題ないですけど。理事や組合員をまとめるのは本当に大変だと思います。

[107: 匿名さん]

それにしても105さんのような粘着質フロントは願い下げですね。そんなだから管理組合にコンサル呼ばれて他社にリプレイスされ続けてしまったのかもしれませんね…。こんなところでやり場のない欲求不満をぶつけてるなんて後ろ向きなことやってるくらいだったら、コンサルなんか呼ばれなくて済むように、適正な金額でちゃんとした仕事をして下さい。その方がずっと前向きですよ。

とは言っても、会社のボスの指示には逆らえないからムリですかね？

[108: 匿名さん]

＞理事が時間的に無理があり、又アシストしてもらいたい者が欲しいと願えばコンサルに頼むんです。

その理事を交代させた方が近道で、安く済みますよ。

[109: 匿名さん]

結局質問には答えられないってことだな。何の根拠もなく管理業界はレベルが低いと吹聴した詐欺師よ、今後はメディアの情報をそのまま垂れ流すのではなく、自分の頭の中でちゃんと解釈してから発言しろよ。ちょっとは頭使えよ。

[110: 匿名さん]

管理業界に浸かり切っていなければ、業界の常識が世間の非常識だってことくらい分かります。
根拠だの何だのと、そういう問題ではありませんよ。
まあ、世間の常識を持ち合わせていない人には分からないでしょうけどね…。

自らを省みない個人や会社に成長はなく、従って未来もありません。

[111: 匿名さん]

バカだねぇ。本当に呆れるよ。
根拠だとかそういう問題じゃない？それを単なる思い込みって言うんだよ。
世間の常識が何で業界の常識が何か説明してみろよ。
論点を理解して会話できない奴って困るよね。
結局マスコミを操る詐欺師に踊らされてる哀れな奴だな。
マンションの住民も賢い人間とバカな奴と両極端。バカな住民の多いマンションに住む人達は苦労するねぇ。
どんな屁理屈言ったって結局質問に答えられないんだろ？

[112: 匿名さん]

常識なんて分からない人には分かりませんからー。
あえて説明なんてしませんよ－。
自分の頭で判れる日が来るといいですねー。

[113: 匿名さん]

やっぱりかよ。期待通りの奴だな。何一つ答えられないのに無責任な発言するんじゃないよ。
いいなぁ。お前みたいに思いつきでいいたいことだけ言って、何も説明しないで済ませることができる奴って。いい性格してるよ。
まぁどんな屁理屈言っても答えられない事実は変わらないね～。ご苦労さん。

[114: 匿名さん]

常識ない、成長ない、進歩ない、当然未来はない、お先真っ暗ですね…。
どうなろうと知ったことではありませんけど。
そんな御人にはもうレスする意味はありませんね。

[115: 匿名さん]

常識ない、成長ない、進歩ない…はいはいお前の意見はわかったって。誰もそんなこと聞いてないぞ。で、業界のレベルが低い根拠は？単なる思いつきか？
あんたが言った自分の意見についての説明を求めてるだけだよ。自分の意見を説明できないんだろ？

[116: 匿名さん]

>>114
レスする意味ないかぁ。うまく逃げたねー（笑

[119: 匿名さん]

基本的にコンサルは無用です。同種のマン管士も同様です。
区分所有者は、自主管理を除けば管理会社と管理委託契約をしていますし、これも昔の様に自動更新は出来なくなり、１，２年の有限の期間契約、或いは３ヶ月事前通知で変更が可能ですので、コンサル等を利用するより管理会社の取捨選択が安易に出来るからです。各管理組合は一回は管理会社を変更してみるべきです。組合として消耗も大変ですが得るところ多く、管理会社との契約が組合主体になることは確実です。

[120: マンコミュファンさん]

組合員の総意をくみ上げる能力が理事会にあればコンサルは不要でしょうね。
ただし、多くの場合　素人集団の理事会にしてみれば何をするにも「面倒くさい」「話まとまらない」「経験ない」
というところで、セカンドオピニオンないし、アドバイザといった位置づけでコンサルを雇うケースが多いのでは？

有資格者（マン理士）が必要なのではなく、「組合員の総意をくみ上げ」「委託内容の精査（含む価格相場）」など
の作業経験の大事だと思う。

実社会でいえば、弁護士・公認会計士・○○コーディネータとかの業務の一部でしょう？＞コンサルティング
資格も大事だけど、経験に裏付けされた能力がないと無駄な出費...

[121: マンコミュファンさん]

現在の管理会社を解約するのは、法的には簡単です。しかし、実態としては、管理会社におんぶにだっこの状態の
管理組合が大半です。理事会や専門委員会等すべて管理会社が参加して頼りきっている実情の中で、簡単に部分委託
や値下げ交渉をしたりすることはできませんし、よその委託費の内容の情報は教えてくれません。
大規模修繕工事にしても、施行業者の紹介等をやるのは、息のかかった業者が中心ですし、又そうでなくても、
管理会社にバックマージンを払うのはこの業界では当たり前の世界ですから。
ましていわんや、管理会社を変えるとなるとその抵抗は大きいでしょうから、割り切って判断できる第三者が必要に
なってくるんです。
組合員の総意を組み上げる能力が備わっていて、それを実行に移せる組合は殆どないでしょう。それほど、人間関係は複雑で難しいんですよ。
困った時の神頼みではないですけど、コンサルの活用うまく使いわけていけばいいのではないかと思います。
当然管理会社は煙たく思うでしょうがその煙たがられることが管理組合にはプラスになるんです。

[122: 匿名さん]

弁護士や公認会計士とマンションのコンサルを比較されたら、前述士業の人達が可哀想ですね。
弁護士、公認会計士はその道のプロであり実務代行者ですから、例えるなら管理会社がそれにあたるでしょう。
同じ例でコンサルを表現するなら、よい弁護士や公認会計士を選ぶための助言をしてくれる人。あまり必要性を感じないですね。ダメな弁護士なら切ればいいし、悪徳なら協会等に通報すればよいです。管理会社も同様です。
管理士は本来第三者的に見解を述べる立場としてはあってよいと思いますが、現状の管理士ならやはりいらないですね。

[123: マンコミュファンさん]

でもね、裁判沙汰や会計問題で弁護士や会計士を使うことは通常は発生しないでしょう。
マン管士の役割は、理事会のアシストですよ。いろんな調査をしたり、分析したり、経費削減の方法を提案したり等。
弁護士に委託業務費の相場やＥＶ点検費の相場・専門委員会を設けた場合の顧問等を要請することはないでしょう。
別にマン管士をたてるわけではないですが、通常の諸々の相談はマン管士でいいのではと思っているんですよ。
うちのマンションでも使ったことはありませんが。
使ったことがないのに、どうこういう資格はありませんしね。でももし頼むんだったらどの士業かというと一番身近かなのはマン管士じゃないんですか。会計士や税理士、建築士・行書・社会保険労務士・弁理士・不動産鑑定士等
いろいろな士業がいますが、マン管士と兼業ならわかりますが、資格をもってなければ役に立たないでしようしね。

[124: 匿名さん]

分譲マンションを相手にコンサルやマン管士で、生計を立てようなどと考えること自体現実離れしていますよ。

[125: マンコミュファンさん]

すぐ生計云々になるけど、マン管士全てがお金の為に仕事しているんではないよ。もし僕に依頼されたら喜んで
自腹でもやるけどね。ボランティアがやりたくてマン管士の資格をとったのだから。
現在も自分のすんでいるマンションの為に、いろんな資料を作っては理事や組合員全員に資料を配布してるよ。当然経費は自腹です。
工事費の相場や経費削減するための調査等毎日勉強は今でもしてますよ。できるだけ役に立てるようになるために。

マン管士にはそういう考えでとったものが以外と多いのではないでしょうか。開業するために資格を取るものは
ごく一部のものしかいないでしょう、兼業者は別ですが。

インターネットで募集されてみたらどうでしょうか。以外と応募者がいると思いますよ。ボランティアでやられる
マン管士の方が。

[126: 匿名さん]

＞マン管士にはそういう考えでとったものが以外と多いのではないでしょうか。開業するために資格を取るものは
ごく一部のものしかいないでしょう、兼業者は別ですが。

無理を言う必要はありませんよ。皆さん趣味の段階ではなく、失業対策が殆どですよ。
結果は見ての通り国交省の宣伝セールスマンに過ぎなく生計の足しになることはなかった。
標準管理規約にまで記入宣伝しても効果のない悲劇的士業です。

[127: 匿名さん]

>>127
お金を取らないならプロじゃないね。責任とらないと宣言してるようなもの。ボランティアに自分の管理を任せたくありません。自分のマンションを他人の趣味や暇潰し、個人的な勉強の場にされたらたまらないね。
そもそも経費削減が管理士の本業のように思っているところが誤解している。もう一度基本にかえって管理士の目的を勉強してください。そんな管理士だから不要なのです。

[128: マンコミュファンさん]

私は２年前に定年で会社をやめ、これからは何かボランティアをしようとマン管士の資格をとりました。仕事は
もうする気持ちは全然ありません。趣味でとったのではありません。目的はボランティアのためでした。
国交省の宣伝マンとかさびしいことをいっておられますが、自分が住んでいるマンションにとっては、資格保持者
というか、マンションについての勉強をしているものがいるというか管理に関心をもつ者がいるのはいいことでは
ないですか。

プロじゃないものに管理はまかせたくないといわれますが、組合が主体となって管理していくのでしょう。マン管士
は単なる理事会や専門委員会のアシストにすぎないでしょう。課題を与えてそれを調査してもらい、又検討してもらったものを、組合がジャッジしていく。それが本来の姿なんです。

経費削減がマン管士の本来の仕事云々といわれていますが、私もマン管士です。マン管士の役割は良く理解しているつもりです。経費削減は一例でわかりやすいので例示しただけですよ。

失業対策で資格はとるものなんですか。そんな考えでは、会社でもダメ人間ですね。会社に勤めているものは、会社に役に立つ資格をとるならわかるけど、失業対策で資格をとるような社員は必要ないのではないですか。勿論そういった方は、こっそり勉強されてるのでしょうが。

アナタはマン管士ではないと思います、又自分の住んでいるマンションでマン管士を使ったこともない方だと思い
ます。　そういった方がなぜダメタ、ダメタというんですか。その理由がわからないですね。ノーの発想ではなく
イエスの発想をもつよう前向きに生きていってください。

[129: 自称マンション通]

色々なスレでコンサルやマン管士に話になると、こまめに中傷する「匿名さん」がいます。
以前に誰かがレスしたように怨念すら感じます。

管理会社にお勤めの方が、邪魔な存在をコケにする使命感でレスしているのかな？
（確かに区分所有者の側に立ったコンサルやマン管士は管理会社にとって邪魔な存在でしょう）
それともマン管士に挑戦して失敗したか、合格しても金にならなかった（方法を知らなかった）人？
多分前者でしょう。

暇潰しにひやかすのは自由。
確信を持って考えを述べるのなら、せめてコテハンにしてよ。

[130: 120]

120以降の「マンコミュファンさん」は別人です。

「資格としてマンション管理士をもっているから何？」って思っています。
弁護士・公認会計士・建築士etc.　実務経験がなければただの評論家では？

マン管士だから、マンション管理のコンサル出来るとは思えません。

[131: 匿名さん]

＞もうする気持ちは全然ありません。趣味でとったのではありません。目的はボランティアのためでした。

趣味とボランティアの線引きは難しいね。ボランティアと称して必要経費はちゃっかり頂くのもいるしね。