管理費見直し・管理会社変更の際のコンサルタント活用について

[理事長X]

現在、私どもの管理組合ではマンション管理費の見直しを考えており、必要ならば管理会社の変更をも視野に入れて考えていきたいと思っています。

そこで問題となるのは、見直し・変更に伴う膨大な事務作業の手間を最小限に抑え、住民間の合意形成をなるべくスムーズにストレス少なく進めたいことと、不要なサービスを除き現在の仕様をなるべく落とさずに管理費を下げ、下がった分を修繕積立金に回していきたいということです。ですが、本業の仕事をそれぞれ抱えている中で、月に何回も集まって会議を開くのは容易ではなく、作業に多くの時間を割くわけにはいきません。また、素人の集まりに過ぎない管理組合にプロの管理会社相手に適正価格・条件を引き出せるのかどうかという疑問もあります。

そこで、マンション管理士を活用して、管理費見直し・管理会社変更についてプロの視点で管理組合にコンサルしてもらうのがベターではないのかと考え検討しているところです。しかし、私達にはマンション管理士の活用に関する情報がなく、果たして導入していいものかどうか、全く未知数というところです。

このスレでは、管理費見直し及び管理会社変更にあたって、マンション管理士を活用することそのものの是非とか、問題点や落とし穴、あるいは実際に活用してみての体験談なども含めてお聞かせ頂けたらと思っています。どうぞよろしくお願いします。

[62: 匿名さん]

＞合格率　　管理業務主任者　　約２０％
　　　　　マンション管理士　約７～８％（管理会社勤務の者がかなりを占めています）

なんか変だ。マンション管理士の合格率は70~80%ではないのか?　素人のマンション理事でも
持っている人は少なくない。

管理業務主任者は難しいから妥当。

[63: 匿名さん]

>>58
車、時計、携帯買うのにコンサル連れてくの？
管理会社と交渉するのにコンサルなんていらないってのが俺の意見。自分達で十分可能。高級志向な割りには無駄なお金遣うんだね。

[64: マンコミュファン]

>>Ｎ０．６２

　　だったらマン管士の資格簡単にとれますので、是非とってください。

[65: 自称マンション通]

>素人のマンション理事でも持っている人は少なくない。

マンション理事より、もっと素人でも合格するのが管理業務主任者。
もっとも、資格の有無より実務能力のレベルが問題。

[66: フロント経験者]

>>61フロントの力が絶対とか、力があるとか全く思っておりません。ただ多くのマンションを見て多くの理事会総会のお手伝いをしたら、多くの事例、データ、傾向のストックにつながります。そのような情報はコンサル会社や管理士個人にはありません。
確かに委託業務費の減額提案を自ら行うことはありませんが、それはコンサル会社や管理士が報酬の減額提案を自ら行わないのと同じではないでしょうか。
本来、管理会社が管理組合のコンサルであると思います。その管理会社の費用の減額交渉にコンサル会社を使うのであれば、コンサル会社の費用の減額交渉にまたコンサルを使うことになりませんか？コンサル会社も管理士も業績アップを考えていると思います。
管理士資格そのものについては実務に必要ありませんが、最近住民の方で資格を取得され、それを盾に無茶な(マンションのためにならない)ご意見を言われる方が増えましたので私も取得しました。そもそも資格は力があるかどうかではなく、試験勉強をした時間で合否が決まります。
資格を取得していても全く実務経験のない医者、弁護士、建築士等に仕事を依頼なさらないですよね？

[67: 自称マンション通]

>本来、管理会社が管理組合のコンサルであると思います。

是非　本来の仕事をして下さい。

委託管理業務費の減額を、自ら提案しないのは尤もですが、再委託の清掃業務・エレベータ保守等の
減額提案もしないのは何故だろう？
やっぱりピンハネやキックバックが常態化しているからでしょうか。

[68: 匿名さん]

というより、ウチのマンションの管理会社フロントは、管理委託費外の部分の削減提案すらしてきませんよ。例えば、各戸のセキュリティシステム使用分が含まれる管理員室電話代（契約プランの見直しで削減が可能）やインターネット使用料（他社への変更や現行プロバイダーへの交渉で削減可能）、電気代（契約プランの見直しや照明器具の交換で削減が可能）、損害保険料（契約内容の見直しや損保各社の比較などで削減が可能）なども全然提案してきません。

でも、楽をすればするほど会社も利益が上がり、管理組合のために汗を流したところで利益が上がるわけでもなく、自分も評価されないのですから、やる気がしないのかもしれませんね。そんな担当者は手を抜かせないように理事会が徹底的に監視するしかありません。サボったら容赦なくすぐにクレームを入れて委託業務を履行させる、それでも不貞腐れたりして埒あかないようなら上役にクレームを入れます。同時に管理会社の変更も示唆しながら、駆け引きするしかないと思っています。少なくとも、今の管理会社担当者に性善説で接していては全然ダメだと思っています。

[69: 匿名さん]

管理組合にコンサルは不要且つ不適切。
自分等の財産は自分等の頭で自分等の為に管理するのがあたり前。
ところが文章は読めない、文章を理解できない、文章が書けないない人が多く。
その上、口で言うばかりの人が多く、横着でコンサルを使うのではなく、無能だからコンサルを使いたがるのも現実。

[70: マンションの住民]

当然そういうことが考えられます。再委託の減額交渉は他マンションとの比較が簡単でしょうから相談に
乗ってやればいいでしょうから。

本来管理会社が組合のコンサルタントといわれるなら、組合にとってプラスになる提案もしてください。

コンサル会社の減額交渉と委託業務費や再委託の減額交渉とは別物です。

資格を持っている者の実力は依頼者にはわかりませんよ。医者でも経験がないから利用しないという訳では
ないですし、又それはわからないですしね。

理事等ができないから専門家に頼み交渉や調査をしてもらう、思ったような成果があがらなければ
やめればいいでしょう。たいした経費ではないと思いますよ。多分顧問契約で２～３万でいいと思いますよ。
但し、兼業の方は高いでしょうが。

管理会社にとっては、マン管士の存在は邪魔でしょうが、それだけでも意識はするでしよう。

[71: マンコミュファンさん]

>管理会社と交渉するのにコンサルなんていらないってのが俺の意見。自分達で十分可能。
>高級志向な割りには無駄なお金遣うんだね。

「自分達（組合員）で充分」っていうならそれで良いのでは？
　
マンション管理に限らず、コンサルタント職を雇うのは「自分達だけじゃシンドイ」
「専門知識のある第三者からのアドバイスが欲しい」と思うときに雇うわけで...

「マンション管理費安くしろー」を連呼するだけならいらないよ＞コンサル
ただし、交渉する能力・説得する能力・それらを裏付ける情報（量）・経験などが
なかったらそんなコンサルはいらないと思うよ（例：資格マニアなだけなマン管士とか...）

管理費減額交渉は成功報酬だったので、別に減額の範囲内での出費だから、無駄使いには
なっていないし...

[72: 匿名さん]

管理組合がコンスルタントを使うと言い出す場合は、理事長が無能であるとの証明だ。

[73: 匿名さん]

ただ管理費を減額することが目的なら今の仕様書を基に入札用の仕様書を作って、現管理会社も含めた5社程度に入札させればいいんだよ。コンサルは成功報酬だから無駄遣いじゃないって滅茶苦茶な理屈だね。
成功報酬は下がった額の○％って考えかたでしょ？コンサルはただ下げることしか頭になく、後の管理のことなんてどうでもいいんだよ。

[74: フロント経験者]

そんなに組合のためになる提案をするフロントが少ないのですか？そういう場合は管理会社に改善の要求をして、それでも改善されなければ解約してください。管理会社の存在意義がないですね。
再委託先などは管理会社のスケールメリットを活かせる場面ですから、当然に最初からかなり減額させてますし、電気料金、電話料金等の削減は基本です。
委託業務費を戴いている以上、あらゆる提案をし経費を削減できるところは削減し、組合に貢献するのは当然の業務かと思います。ただそういう提案力はなかなかわからない部分であることも事実ですね。
単に削減するだけなら簡単です。しかし本当に質を落とさない削減は知識と経験とネットワークが必要です。短期間でとにかく削減することを第一の目的とするコンサルの方々と、マンションをよくするために将来も見据えて責任をもって提案しなければならない管理会社。そのあたりの違いをよくご理解いたたければと思います。

[75: 匿名さん]

＞そんなに組合のためになる提案をするフロントが少ないのですか？そういう場合は管理会社に改善の要求をして、それでも改善されなければ解約してください。管理会社の存在意義がないですね。

管理員も管理会社も組合のためになる提案をする権利はありませんし、管理委託契約にもあり得ない。

[76: 自称マンション通]

>75：管理員も管理会社も組合のためになる提案をする権利はありませんし、管理委託契約にもあり得ない。

本心？おト＊＊？それとも‥

事務管理業務って何ですか？どの様な業務が含まれていると理解されていますか？

[77: 匿名さん]

>>74さん

ウチの担当フロントは、管理組合のことなんて何も考えてませんよ。
考えているのは、いかに手間をかけないで楽して仕事するかということと、
会社側からの自分に対する評価だけです。

仕様書通りに業務が履行されていなければ、容赦なくどんどんクレームを入れていくつもりです。
それでも履行しなければしつこく何度でも言い続けます。
嫌なら担当から外れてもらおうが、会社から管理委託契約を解除してもらおうが構わない、
彼にはそれくらいの態度で臨まなければダメですね。

区分所有者にも今の担当の対応ぶりについて問うていくつもりです。
特にこれまで理事長をやってきた人は彼の対応を快く思っている人も結構いるようなので…。
管理会社の変更をちらつかせながら、会社を揺さぶってみようと思います。

[78: 匿名さん]

＞76

異見？　無知？　はっきりしたらどうなの？

[79: マンションフロント経験者]

>>77さん
マンション住民に様々な方がいるようにフロントにも様々な人間がいます。仕事に対する考え方も様々なのでしょう。
但し業としてる以上、契約を履行し、対価に見合ったサービスの提供義務があります。
そのようなフロントや管理会社の存在がコンサルや管理士をつくってきたわけですよね。そういう認識は管理業務を行っている者として当事者意識をもつ必要があると思います。
一方で極端な委託業務費の値下げ要求や契約外業務の強制はフロントや管理会社のモチベーションを下げ、経費削減の動きに向かわせます。当然無駄は省かなければなりませんが、最も大きい経費である人件費はカットの対象になりやすいものです。そうした動きによって、フロントは更にやる気を失ってしまい結果的に組合の不利益となり悪循環に陥る傾向があるのではないでしょうか？管理組合と管理会社、お互いにメリットのある関係でなければよい管理は生まれないと考えます。
77さんのマンションのケースがどうかはわかりませんが、少しでもよい方向に向かわれることをお祈りします。

[80: 匿名さん]

どうやら管理委託費の削減管理会社サイドが抵抗しているようですね。

[81: 匿名さん]

マンションは何千万円もする買い物。しかも普通の人はそこが毎日の生活の場。そんなに自分の資産と生活の拠点にお金かけるのが嫌かね。
戸建なんかと比較にならない設備や施設があり、多数の人が居住する。そんな一生に何回もない買い物である建物を管理しようってのに、そんなに安物の管理をお望みかね。

[82: 自称マンション通]

>７９：同感です
>８１：ほぼ同感ですが、何も安けりゃ良いとは思いません。適正価格か否かが問題です。
　　　　費用対効果に納得いけば原則的に問題は無い。
　　　　基幹業務を含め、より良いサービスを望むならそれ相応の支払いをする事です。

多くの管理会社が、費用対効果の納得を得ていないからこの様なスレが立てられるのです。
委託管理費が一流（高い）でも、内容が伴わない（二流三流）大手管理会社が多すぎますね。

[83: 匿名さん]

＞戸建なんかと比較にならない設備や施設があり、多数の人が居住する。そんな一生に何回もない買い物である建物を管理しようってのに、そんなに安物の管理をお望みかね。

安物の戸建ては別として、戸建てに手が出ないから分譲マンションなので、それが共用部分部分がほとんどで。所詮共有財産に金を掛けたくないのは当然でしょう。

[84: 匿名さん]

＞所詮共有財産に金を掛けたくないのは当然でしょう。

「できればかけたくない」ということと「当然かけたくない」というのは意味が違います。
共有財産をないがしろにするとスラム化し、専有部分の価値（売却時に初めて私有財産が発生する）に影響が出るから、適正に管理しないといけない、ということなのですが、それが理解できない83さんのような方が多いマンションに当ると不幸ですね。
ただし、適正管理と金をできるだけかけない、ということは矛盾しません。自主管理・部分委託など、色々方策はあります。そのためにも、コンサルの活用やマンションどうしの交流などが必要なのです。

[85: 匿名さん]

84です。少し言葉足らずです。
共有財産といえど、一定の持分割合で私有財産なのだ、というべきですね。

[86: 匿名さん]

基本的にマンション住民は専有部以外のことには無関心だったりしますからね。
管理費なんて給料から天引きされる税金のような感覚に近い方が多いのではないでしょうか？
であれば、管理費なんて安ければ安い方が良いという感覚になるのはある意味自然かと。

[87: 匿名さん]

86さん
そのとおりですね。
しかしここは管理組合・理事会板ですので、素人的見地を「当然でしょう」では話が進みませんよ。

[88: 匿名さん]

何をおっしゃられますか。管理組合役員なぞ所詮素人の集まりに過ぎませぬよ。

[89: 匿名さん]

購入したときはたしかに素人ですが、会社では真面目な方々がマンションについては、そのまま素人で過ごすわけですか。しかも他人事でなく、自分の資産管理ですよ。
子供を産めば育児のことや教育事情について知ろうとしますが、住まいのことも同じでしょうに。

[90: 匿名さん]

管理会社お任せのマンションが実に多いことを鑑みれば答えは自ずと明らかですよ～。

[91: 匿名さん]

普段の日は朝早くから夜遅くまで土曜も下手すりゃ日曜だって休めないことすらある勤め人は、自分の利益に直結しない面倒なことをこれ以上抱え込みたくないんだよ。ましてや貴重な休みの時間に、よく知らない人としかめっ面突き合わせて理事会や総会に出席するなんて真っ平御免。下手にそんな所に行って、マンション内の人間関係に関わりにさらされるのはさらに面倒だし…。ましてや管理組合役員なんて損な役回りは暇人か奇特な人にやらせとけばいいんだよ。触らぬ神に祟りなしって言うじゃないか。

こんな感覚の人が多いのが現実でしょう。
だから管理委託費や修繕施工費は割高、かつ内容もお粗末という状態が続いているのです。
そして、組合財政が逼迫して否応なしに引きずり出された時はもう手遅れというパターンでしょう。

[92: 匿名さん]

＞ましてや管理組合役員なんて損な役回りは暇人か奇特な人にやらせとけばいいんだよ。触らぬ神に祟りなしって言うじゃないか。

端的に言いなさいよ。俺は無学、無能だと。

[93: マンションの住民]

マン管士の試験に合格したものと、更にチャレンジしているものとの差は教科書的にはあまり差はないと思います。
理事のみなさんも少なからず、マン管の勉強をされた方は多いと思います。

しかし、合格された方とそうでない方の大きな違いは、試験勉強とは違う勉強をしていることだと思います。
　例えば
　　＊他マンションの情報を収集して、比較検討すること。
　　＊修繕計画についても、自主点検はどうするのか。啓蒙活動の仕方は等
　　＊経費項目の平均的な相場は
　　＊弁護士費用の具体的な相場は
　　＊経費の具体的な見積もり相場　　ＥＶの保守点検費　監視カメラ　消防点検費　清掃費等
　　　　　　　　　　　　　　　　　　買取りがいいかレンタルがいいのか　独立系かデベ系か

　　＊管理会社一覧の具体的内容　　財務状況　従業員数　管理マンション棟数　資格保持者内容等
　　＊保険に関する比較検討
　　＊他マンションの問題点や改善策についてのアドバイス
　　＊委託業務費の値下げ交渉や部分委託・自主管理の問題点などの相談
　　＊毎年代わる理事の継続性を保つため
　　＊その他　使用細則に関する相談

　※これ以外にも、教科書に載っていないプロの勉強をしていくのがマン管士です。マン管士を批判される方
　　がおられますが、それは、自分も受験した経験があり、点数的には、若干足りなかっただけと思っておら　　
　　れる方ではないかと思います。

　　私は、自分が住んでいるマンションの役に立てるよう資格をとりました。開業する気は勿論ありませんが
　　プロのマン管士に負けないよう、上記項目も含め、今でも勉強しております。

　　スレ主の方の質問にもありますが、一度検討してみるのも一法かと思います。決して高くはないと思いま
　　すし、効果がなければやめればいいのですから。
　　ただ、他士業と兼務している方やコンサルト料が高い所は敬遠された方がいいと思います。そういう所を
　　みつけるのは大変かもしれませんが。インターネットを使って資格をとっているマンション在住の理事経験者
　　の方を応募されてはどうですか。以外とボランティアでやってもらえる方がおられるかも。定年退職者等で。

[94: 匿名さん]

書生は、書生に過ぎない、社会人にはなれないよ。

[95: 匿名さん]

93の文章と
94の文章を

比較すると「書生の勝ち」ですな。94は書生にも社会人にもなれないくち。

[96: 匿名さん]

>>95
94みたいなのも住むのがマンションです。管理組合をまとめるのがいかに難しいかよくわかるね。そもそも感覚が違うんだから。

[97: 匿名さん]

マンション管理業界のレベル・モラルがあまりにも低いから、コンサルの商売がこれだけ流行ってるってこと。

[98: 匿名さん]

＞マンション管理業界のレベル・モラルがあまりにも低いから、コンサルの商売がこれだけ流行ってるってこと。

コンサルが流行っている？ちょっと認識不足じゃないのでは・・・。
官の宣伝入りのマン管士も実商売しているのは、兼業も含めて３０人程度と言われている現状ですよ。
短期で下手なコンサル、マン管士に引っ掛かることより、デべ関連の管理会社を脅し空かしながら相手にしていた方が、怪我が少ないことは確実です。

[99: マンションの住民]

９８さん

　なんでアナタはそんなに、マン管士を嫌うのですか。マン管士の試験を受けられた方なんでしょうか。
　
　たぶん、アナタはマン管士を使ったことはないでしょう。使ったことがないのにそんなアドバイスをするのは無責　任でしょう。当然あなたは、マン管士の資格はもっておられないでしょうね。
　
　マン管士を使ったことのあるマンションも知らないでしょう。

　スレ主は、管理費の見直しや、管理会社変更のアドバイスをもらいたいといっているのです。自分達でやるのが
　不安で時間的にも難しいのであれば、マン管士に相談して、他マンションの相場や、ほかの管理会社の実態等
　を調べてもらって、あとは、その資料等をみて組合で判断されればいいことではないでしょうか。

　訴訟になれば、弁護士を使い、修繕計画の見積もりがあれば建築士に、設備関係ならその専門家にたのめばいいこ　とです。

[100: 匿名さん]

コンサルやってるのは30人ほどのマン管士だけじゃないでしょ。

[101: 匿名さん]

なにがなんでも管理業界はレベルが低い、ということにしないと生きていけない奴ら、それがコンサルだ。奴らは金のために管理業界全てを悪とする。そうでなければ食べていけないからだ。どんなにレベルが上がっても奴らは管理業界を低レベルと言うだろう。奴らは何も産み出さない。管理組合を食い物にしているのは奴らだ。
そもそもレベルが低いってどこの業界と比較しての話だ？レベルの高い業界ってどこだ？
物知りの97氏、是非教えてください。

[102: 匿名さん]

コンサルが出鱈目というなら、そんなに目の敵にすることもないのでは？
出鱈目コンサルに対して、ちっとも余裕が感じられませんよ。
と言うか、こんなに余裕のない書き込みをしてくること自体、
管理業界のレベルの低さを物語っているように思えてなりません。

文体変えたつもりでもちゃんと分かりますからｗ

[103: 匿名さん]

は？話をそらすテクニックは一流だな。
やっぱり質問には答えられなか？
うだうだ言わないで質問に答えてみろ。

[104: 匿名さん]

早い話がまともに社会常識が通じる相手かどうかってことでしょう。
不動産業界やその傘下の管理業界には通じないのが多いと思いますけど。
101さんも通じない人に含まれないように気を付けて下さい。

[105: 匿名さん]

104の言ってることは個人の問題。業界の話になってない。レベルの低い個人はどこにでもいる。そう言ったら「不動産業界はレベルの低い個人が多いから業界のレベルが低いんだ」とかバカな反論するなよ？そんなもの何の根拠もないんだから。
結局答えられないってことだろ。
まともに答えられる奴がいたら出ておいで。いるわけないけど。
問題は二つ。一つは管理業界がレベルが低いという根拠（どの業界と比較しての話か）。もう一つはレベルの高い業界はとはどこか。
97よ、まともに答えられないってことは根拠がないってことだ。自分がいかにいい加減なことを言ってるか反省しろ。もしくは、金儲けのために根拠のないことを言っ管理組合から金を巻き上げてました、と詫びるか？

[106: マンションの住民]

どちらのレベル云々という話しではなく、共存共栄が大切なんです。管理会社が適正マージンなら問題ないでしょう。しかし、そこが分からないからコンサルを使うこともあるのです。いろんな資料を集め、組合に提出し、組合はそれをみて判断するのです。勿論、管理内容も含めての検討ですよ。

理事が時間的に無理があり、又アシストしてもらいたい者が欲しいと願えばコンサルに頼むんです。

ただ、管理組合の理事の長老には、他士業が介入してくるのを拒むものがいるのも実際問題としてあるようです。
スレ主は理事長だからこの点は問題ないですけど。理事や組合員をまとめるのは本当に大変だと思います。

[107: 匿名さん]

それにしても105さんのような粘着質フロントは願い下げですね。そんなだから管理組合にコンサル呼ばれて他社にリプレイスされ続けてしまったのかもしれませんね…。こんなところでやり場のない欲求不満をぶつけてるなんて後ろ向きなことやってるくらいだったら、コンサルなんか呼ばれなくて済むように、適正な金額でちゃんとした仕事をして下さい。その方がずっと前向きですよ。

とは言っても、会社のボスの指示には逆らえないからムリですかね？

[108: 匿名さん]

＞理事が時間的に無理があり、又アシストしてもらいたい者が欲しいと願えばコンサルに頼むんです。

その理事を交代させた方が近道で、安く済みますよ。

[109: 匿名さん]

結局質問には答えられないってことだな。何の根拠もなく管理業界はレベルが低いと吹聴した詐欺師よ、今後はメディアの情報をそのまま垂れ流すのではなく、自分の頭の中でちゃんと解釈してから発言しろよ。ちょっとは頭使えよ。

[110: 匿名さん]

管理業界に浸かり切っていなければ、業界の常識が世間の非常識だってことくらい分かります。
根拠だの何だのと、そういう問題ではありませんよ。
まあ、世間の常識を持ち合わせていない人には分からないでしょうけどね…。

自らを省みない個人や会社に成長はなく、従って未来もありません。

[111: 匿名さん]

バカだねぇ。本当に呆れるよ。
根拠だとかそういう問題じゃない？それを単なる思い込みって言うんだよ。
世間の常識が何で業界の常識が何か説明してみろよ。
論点を理解して会話できない奴って困るよね。
結局マスコミを操る詐欺師に踊らされてる哀れな奴だな。
マンションの住民も賢い人間とバカな奴と両極端。バカな住民の多いマンションに住む人達は苦労するねぇ。
どんな屁理屈言ったって結局質問に答えられないんだろ？