管理費見直し・管理会社変更の際のコンサルタント活用について

[理事長X]

現在、私どもの管理組合ではマンション管理費の見直しを考えており、必要ならば管理会社の変更をも視野に入れて考えていきたいと思っています。

そこで問題となるのは、見直し・変更に伴う膨大な事務作業の手間を最小限に抑え、住民間の合意形成をなるべくスムーズにストレス少なく進めたいことと、不要なサービスを除き現在の仕様をなるべく落とさずに管理費を下げ、下がった分を修繕積立金に回していきたいということです。ですが、本業の仕事をそれぞれ抱えている中で、月に何回も集まって会議を開くのは容易ではなく、作業に多くの時間を割くわけにはいきません。また、素人の集まりに過ぎない管理組合にプロの管理会社相手に適正価格・条件を引き出せるのかどうかという疑問もあります。

そこで、マンション管理士を活用して、管理費見直し・管理会社変更についてプロの視点で管理組合にコンサルしてもらうのがベターではないのかと考え検討しているところです。しかし、私達にはマンション管理士の活用に関する情報がなく、果たして導入していいものかどうか、全く未知数というところです。

このスレでは、管理費見直し及び管理会社変更にあたって、マンション管理士を活用することそのものの是非とか、問題点や落とし穴、あるいは実際に活用してみての体験談なども含めてお聞かせ頂けたらと思っています。どうぞよろしくお願いします。

[307: 匿名]

うちのマンション、
マンション管理士の先生にコンサルしてもらって、かなり管理費も積立金も下がった。

その先生には、重要な理事会や総会になると参加してもらっています。
管理会社のフロントより全然頼りになるし、知識も豊富でした。

やはり、フロント、特に管理業務主任者すら持っていない人は仕事に対して、
プロ意識すらなく任せることは出来ない。

無資格者はどんどん排除される方向でいってほしい。

[308: 匿名さん]

理事会がマンション管理士にコンサルを依頼すれば、マンション管理が向上
するのは確かでしょう。
マン管士もマンションのために、どうやったら快適なマンションライフが
送れるか真剣に考えるでしょうからね。
ただ、マン管士の活用を経費削減中心にするのは問題があると思います。
マン管士の活用は、理事が自分達では時間等がなく、又知識も十分ではないので
コンサルをしてもらうという方がいいと思います。

[309: 匿名さん]

＞マン管士の活用は、理事が自分達では時間等がなく、又知識も十分ではないのでコンサルをしてもらうという方がいいと思います。
その通り、マンション管理士に減額コンサルなんて出来る分けないし、コンサル費用を吹っかけられて終わりとなること受け合い。

[310: 匿名さん]

それはあまりないんじゃないかな。

[311: 匿名さん]

マンション管理士の有効活用は考えてもいいのではないかな。

[312: 匿名さん]

成功報酬は一番安くなる方法を探すことが自分達の利益になるから
こちらのニーズ度外視で費用のみを下げることになると思う
自分の知ってるとこはコンサル使ったけど
結局組合内での意見がまとまらず
何も出来ずだったのに報酬は取られた

結局自分達が何をしたいかをまとめる事が先決で
管理会社に見積もりを取ることから初めて
自分達で勉強して比較して
それでも専門家がいたほうがいいと思うなら
コンサルでも使えばいい

組合のやりたいこともわからないのに
コンサルを使うのは
騙される相手が増えるだけだから
損なりトラブルが増えると思うよ

そもそもそんな意思決定ができない組合にしたのは
自分のせいでもあると思わないといけない

とりあえず居住者にアンケートでもとって
意見を集めてはいかが？

[313: 匿名さん]

マン管士が全てだますとかいう貧相な発想しかないんだね。
組合はマン管士にコンサルを依頼した、そしてそれをジャッジするのは組合なんだけどね。
うまくいかなかったからマン管士が悪い、だまされたとかいうんではなく、それは
組合の方にも問題があったというのが分からないんだね。
コンサルは読んで字のごとくあくまで相談なんだけどな。
判断するのはあくまで、組合側にあるんだけど。

[314: 匿名さん]

大した居直り、マンカン士の正体見たり、まるで８９３気取りだ。

[315: 匿名さん]

>314
おもしろい人だね。

[316: 匿名さん]

権利主張が渦巻く、理事会でまとまらないのに
マンション管理士に委託してまとまるわけがない←管理会社からの妨害を理事会が防ぐことが出来ないなど

理事会がまとまっていれば、マンション管理士に委託すると効果が大きい

[317: 匿名さん]

>316
マンション管理士は単なる組合の相談相手じゃないのかな。
第三者の意見を聞いて参考にする程度でいいんだろうが。
何を相談するかの内容にもよるけど。
具体的には何の相談をしようとしているの？
だまされるとかいってるけど、何をだまされるのかもわからない抽象論
しかみえてこないんだけど。
具体的にいってほしいけど、それは何も考えてなくてただコンサルすれば
危険性があるといっているだけなのかな。

[318: 匿名さん]

だからおまえはいいんだよ。

[319: 匿名さん]

>318
あんたは、意見は全然いわないけど、しょっちゅうここはみてるんだね。
そして、時々　だからお前はいいんだよといっている。
おもしろいひとだね。

[320: 匿名]

うちは、理事のメンバーにマンション管理士を入れました。

それなりに費用はかかるけど、管理費の値下げ等、全体的に見れば、
かなりのコスト削減に成功。

理事にマンション管理士を入れることで、チェック機能も果たしています。
以前のように管理会社が小修繕を頻繁にやるようなこともなくなりましたので。

[321: 匿名さん]

修繕・改善工事は積立金に余裕があれば頻繁にやってもいいんですよ。
修繕をやることによってマンションの資産価値は保てますし、
第一住んでいる住民が快適なマンション生活が送れますから。
大規模修繕工事にしても、１０年でやるとこと、２０年でやるとこでは、
資産価値・快適さで雲泥の差がでてきます。
勿論、積立金次第ですけどね。
これは専有部分も同じことがいえます。
余裕のないとこでは、壁紙や障子・たたみだけしかできないが、余裕のある
とこでは、カーテン・照明器具・リビングセットの買い替え・台所の改装等が
できますからね。
一概に工事が多いから悪と決めつけるのはおかしなことですよ。

[322: 匿名さん]

自分で言って、自分で返事してる。

[323: 匿名]

修繕工事ばかりやろうとするところは、問答無用で悪徳でしょ。
今の管理会社は、小修繕で稼ぐしかなくなってきてるからねぇ。はははｗ
ここのスレは、管理会社の方々が多く紛れてますから、皆さんご注意下さい。

大規模修繕も１０年で一回などやる必要ありません。
これも協会が作った金儲けのお題目ですｗ

[324: 匿名さん]

このスレッドは悪徳業者を変更するのに別の悪徳業者を活用するらしいがこの別の悪徳業者を査定するのに更に別の悪徳業者を活用することに、更にあー疲れた。

[325: 匿名]

資産価値向上云々言うが、これも協会が考えたお題目。

過剰な修繕で住民の家計を逼迫させるのは、もってのほか。
できるだけ区分所有者の手元に金が残るようにという考えがないから、
こういう発想になるんです。

仮に、１０年間で専有部分に２００万の修繕費をかけても
１００万の修繕費をかけても、査定にはほとんど影響ありません。
共用部分についても、過剰な修繕をしすぎで金を毟り取りすぎてる。

金をかければかけるほど資産価値が上がると考えてる人は、素人か、バ管理会社の社員。
バ管理会社の方々は勉強が苦手な人が多いので、あまり知らないようですが。

[326: 匿名さん]

>323
私は管理会社の者ではありませんよ。
ただ、一般論をいったまでです。
適正価格で工事がやられ、管理会社の必要以上のバックリベートがなく、
癒着などがなかったとしたら、改修・改善工事はやってもいいのではないですか。
お金をかけただけきれいになりますからね。
誰でもきれいなマンションに住みたいと思うでしょうから。
もう一つ、管理会社経由でなく全然管理会社にリベート等が入らなかったとしたら
どうでしょうか。
修繕工事をやるということは、改善されるということですからね。
大規模修繕工事にしても、例えばの話しでいったまでですよ。
10年でやれるマンションと20年でしかやれないマンションではどちらが快適な
マンション生活が送れますか？

[327: 匿名]

ドイツのコンドミニアム修繕法は色々と参考になりますよ。
日本の管理会社のレベルの低さが窺い知れる。

[328: 匿名]

１０年で一回の大規模修繕は、明らかに管理会社の利益を考えたものだよ。
これは、玄人なら誰でも知ってること。
建築士も施行業者でも、良心的なところは皆そう言ってる。
過剰修繕で資産価値が上がるなんて、洗脳されすぎもいいところ。

マンションなんて、１０年も経てばどこも同じに緩やかに資産価値は減少され、
資産価値が維持されるのは、土地の価値が高いところ。土地ですよ土地。

ほとんどのマンションは、何回修繕しようと資産価値の向上などあまり望めない。
マンション自体に大して価値もないのですから当然・・・。
つまり、一般庶民が住むマンションなど、ゴミ同然で再流通されるということです。

[329: 匿名さん]

>328
資産価値の向上は訂正します。
いかに快適なマンションライフが送れるかに訂正します。
もし、管理会社に利益が享受されるとしても、いずれ大規模修繕工事や
小修繕等はやらなければならないでしょう。
その問題はどう解決するんですか。
それから、10年と20年の工事は例えばの話しといっているでしょう。
どちらが快適なマンションライフが送れるかといっているだけのことです。

[330: 匿名さん]

>>325
修繕やりたくないならやらなければいいんじゃない？
管理会社や協会が何を言おうが決めるのは自分たちでしかないんだから

[331: 匿名さん]

修繕積立金の少ないマンションは、大規模修繕工事は２０年過ぎてからでいいのでは。
その工事も最低限の修理だけでいいよ。
いくらきたなくなっても住めればいいんだから。積立金の値上げなんてとんでもない。
専有部分にしても、壁紙の張り替えや畳の交換はやらないし、カーテンもそのまま。
当然インテリアについては全く変えない。
快適さは期待しない、ただ節約あるのみ。東北地方の避難している者のことを考えたら
いくら汚くなっても我慢・我慢。

[332: 匿名さん]

私はそんなマンションには住みたくないね。
いかに快適なマンションライフが送れるかを大切にしたい。
自分の部屋にしても、常にきれいにしてたいね。
壁紙や畳、障子とかは時々かえないとね。
カーテンは100万程度はするので、10年は我慢するけどね。角部屋なので窓が多いので。

[333: 匿名]

管理会社はあくどいから、小修繕で金を稼ごうとしてます。
その中には、まったく不要な修繕もあったりします。
マンション管理士、建築士などの専門家は、これを指摘しています。

修繕、修繕で繰り返される鴨マンションにならないよう、気をつけて下さい。

[334: 匿名さん]

修繕で全く必要のないものって何があるのかな？
普通修繕はやればそれだけのことはある筈なんだが。
それぐらいは理事連中も分かるでしょう。
積立金に余裕があれば、修繕・改修・交換等やればいいんじゃないかな。

[335: 匿名]

馬鹿と金の亡者ほど、修繕をしたがるからね。
だから管理会社は信用ならんのよ。

管理会社＝世の中に最も必要ない業種

[336: 匿名さん]

修繕は悪と考えること自体がおかしいんでは。
修繕をするということは改善されることなんだけどね。

[337: 匿名さん]

>３３５
あんたに必要なくても俺にはある。
車に乗らない俺には車屋もＧＳも必要ない。
理髪店は必要だが美容院はいらない。
スーパーがあればデパートはいらない。
でもそれらを必要な人が存在してることくらい俺は知ってる。
あんたの職業はどれ程必要とせれてるんだい？

[338: 匿名さん]

不要ならやんなきゃいいんじゃね？
ドアクローザーとかが壊れてうるさくてもどうでもいいなら変えなきゃいいじゃん。

[339: 匿名さん]

外壁の打診、防水、鉄部の塗装、目地の打替、それぞれ何年程度ですべきかも知らない無知な風情が偉そうな書き込みをするものではありません。
古くなるとは汚くなるだけでなく、脆く（危なく）なることです。こんなこともわからない人間が結構いるのが分かるのはこの掲示板の効用ですね。
程度の低い反対意見など無視して進めていく必要を感じました。

[340: 匿名]

不必要な修繕でボッタクリばっかの管理会社は信用してませんけど。

そもそも管理会社なんてもんは、この世にいらん職業だ。

[341: 匿名さん]

＞No.339 by 匿名さん　2011-06-25 21:01:07
外壁の打診、防水、鉄部の塗装、目地の打替、それぞれ何年程度ですべきかも知らない無知な風情が偉そうな書き込みをするものではありません。
古くなるとは汚くなるだけでなく、脆く（危なく）なることです。こんなこともわからない人間が結構いるのが分かるのはこの掲示板の効用ですね。
程度の低い反対意見など無視して進めていく必要を感じました。


外壁のことですが、タイルの貼り方は湿式と乾式があり国交省の通達で危険視し且つ打診などの点検を要求しているのは湿式のほうですが、管理会社は乾式のマンションへも湿式と同様の点検を提案します。
無知な組合はだまされます。

[342: 通りすがり]

341さん
教えてください
タイルの浮きって保証期間ありますよね。
タイルの点検は保証期間前にやればいいって事ですよね。
10年保証でしたら、9年目に点検する感じですか？

[343: 匿名]

マンション管理士に相談して、管理費を３割くらい安くしてもらったって話も多いよね。
今まで管理会社がいかに金を毟り取っていたか分かるね。

[344: 匿名]

>>339
お前勘違い野郎だな。お前が何も知らんのだろうが。
業者か？

[345: 匿名さん]

タイルの落下事故は約25年経過物件だったと思います
役人の常として保身のため点検通達を出します
組合としては所有者責任と賠償責任保険のバランスを考慮されて管理されたらいいでしょう。
新築物件で大量のタイルの浮きがあれば瑕疵担保責任で売主へ補修請求されたらいいでしょう。
管理会社の言い分を鵜呑みにせず　まず理事会で話し合い　マンション管理士　建築士へ相談したほうが安全です。

[346: 通りすがり]

345さん
タイルの事でコメントいただいたのですが、一番聞きたい事がよく分かりません。
25年も経過して、瑕疵担保ってそもそもあるのですか？

お聞きしたいのは、
『適切な定期点検の時期』
です。
〜〜に相談というのは、理解していますので、宜しく御願いします。

[347: 匿名さん]

議論が完全に明後日の方向に行ってますね

コンサルなんて使うより
自分たちで頭使った方が、お金かからず下げられると思いますよ
このネットの時代、情報なんてものすごく専門的なもの以外はタダですからね
サービス変更と費用支払のバランスが取れるかどうかの選択が必要でしょうけど
それすらも自分たちで考えるべきことでしょうね

いらないサービスが高い業者なんだったら
タウンページでも見ていろんな業者に声かけてみてはいかがでしょうか
グーグルで検索した方が良いのかもしれませんけどね

[348: 匿名さん]

コンサルが必要な理事長は即変更すべきですね。
その理由は能無しを証明したものです。

[349: 匿名]

コンサルタント不要という理事長の方が能力は微妙じゃない。
能力がある方が、自分に何が不足しているか判るというもの。

[350: 匿名さん]

外壁工事で注意しておかなければならないことは、タイルの交換数です。
悪い業者にあたると、傷んでいないタイルまでをごっそり剥いでしまい
数を多くする方法です。
よくあることですので、注意が必要です。

[351: 匿名さん]

＞能力がある方が、自分に何が不足しているか判るというもの。

これ屁理屈という。

[352: 匿名さん]

＞悪い業者にあたると、傷んでいないタイルまでをごっそり剥いでしまい 数を多くする方法です。

だからコンサルを呼ぶの？
おれ理事長なら打診テストに立ち会って確認するけどね。

[353: 匿名さん]

>352
打診テストでタイルの傷んだのが何枚とわかるの？
全部やる訳ないじゃないのに。
足場でも組んで診断をするのかな？それともゴンドラで？
それにね、コンサルというか設計・監理会社も分からないよ。
何の経験もない者がいくらいってもねえ。
全然知らないのがバレバレだからね。

[354: 匿名さん]

>352
タイルの破損とかは工事をしてから後で清算することになっているんだよ。
勉強になった？見積もりも概算でしかたててないの。

[355: 匿名さん]

＞打診テストでタイルの傷んだのが何枚とわかるの？

範囲は分かるよ。じゃーコンサルはどうして分かるの？

[356: 匿名さん]

>355
設計・監理会社も分からないといっているでしょう。
後で清算するんですよ。
だから気をつけなさいと警告したでしょう。

[357: 匿名さん]

逃げた。

[358: 匿名]

>>353
数年前の建築基準法の改正で特殊建築物定期報告において湿式タイルの全面打診が義務付けられました。若干の例外はあるけどね。だから、全て調査しますよ。細かいことはググってみて。

[359: 匿名さん]

>358
そりゃあ大規模修繕工事で壁面修繕をするときは全面打診は当然しますよ。
ただ、見積もり段階ではそれは予測でしかできないということですよ。
足場を組んで１枚１枚打診して初めて分かることですからね。
乾式・湿式と全面打診とは関係ありません。

[360: 匿名]

採用するかどうかは別として、そこそこの精度で調べるには、赤外線方式もある。

[361: 匿名さん]

>360
足場を組んで1枚1枚調べるの？
それは工事の時にするもんなんだよ。

[362: 匿名]

ちっとは自分で調べろや。イチャモンだけずぅーーーーっと続けて。楽しいかい？

[363: 匿名さん]

あんたが調べる必要があるんだよ。
常識ってものがないんだからね。

[364: 匿名さん]

>362
ずっと二人のやりとりをみてましたけど、
あなたの方がどうやら不利のようにみえますけど。

[365: 匿名]

情弱と言われるぞ。ひとがせっかく、一枚一枚打診する方式じゃなく足場も関係ない赤外線方式というタイルの浮きを調査方法をだしてんのに。

[366: 匿名さん]

うん、赤外線方式は需要が増えてきてるよ。

[367: 匿名]

やっと自分で調べることを全くしないナマケモノが静かになった。

[368: 匿名]

マンション管理士のおかげか管理費３割も削減されました
リプレース検討してるみたい

[369: 匿名さん]

サービス内容はどれだけ削減された？

[371: 匿名さん]

　コンサルタントを活用するなら、マンションすべてに精通した　オールマイテイのマンション管理士が最適ですが、そのような方はまずおいでなならないので、いろいろなもめごとの解決をした方や、他の分野の専門的知識者の協力を得られる方が良いと思います。　管理会社のマンション管理士は、利益相反になる恐れがあるので、独立系のマンション管理士が良いと思います。

[373: 匿名さん]

収支報告書の項目の何を下げたいのかまずしらなければね。
もし、コンサルに依頼して管理費が下がった場合は、収支報告書の
費目が変わってくるよ。
新しい管理会社が作成する収支報告書にも費目ごとに金額が記載されるからね。