管理費見直し・管理会社変更の際のコンサルタント活用について

[理事長X]

現在、私どもの管理組合ではマンション管理費の見直しを考えており、必要ならば管理会社の変更をも視野に入れて考えていきたいと思っています。

そこで問題となるのは、見直し・変更に伴う膨大な事務作業の手間を最小限に抑え、住民間の合意形成をなるべくスムーズにストレス少なく進めたいことと、不要なサービスを除き現在の仕様をなるべく落とさずに管理費を下げ、下がった分を修繕積立金に回していきたいということです。ですが、本業の仕事をそれぞれ抱えている中で、月に何回も集まって会議を開くのは容易ではなく、作業に多くの時間を割くわけにはいきません。また、素人の集まりに過ぎない管理組合にプロの管理会社相手に適正価格・条件を引き出せるのかどうかという疑問もあります。

そこで、マンション管理士を活用して、管理費見直し・管理会社変更についてプロの視点で管理組合にコンサルしてもらうのがベターではないのかと考え検討しているところです。しかし、私達にはマンション管理士の活用に関する情報がなく、果たして導入していいものかどうか、全く未知数というところです。

このスレでは、管理費見直し及び管理会社変更にあたって、マンション管理士を活用することそのものの是非とか、問題点や落とし穴、あるいは実際に活用してみての体験談なども含めてお聞かせ頂けたらと思っています。どうぞよろしくお願いします。

[285: 匿名さん]

専門家を活用するのと、丸投げは違う。

それともお前は全知全能の神か。

[286: 匿名さん]

問題点を指摘することなく他人任せにするのを丸投げと言う。

[287: 匿名さん]

自分達のマンションにマンション管理の知識がなければ勉強すればいいし、それができなければ
必要と思えばマン管士を活用すればいいだけのこと。
但し、マン管士を活用する場合は何をして欲しいと明確にして依頼すべきだね。
資料づくりであったり、調査依頼であったり、分析とかであったりと。
自分達でやるのが一番いいのかも知れないけど、管理会社にはまかせたくない、しかし自分達でやるには時間がない
という場合に活用すべき。
特に大規模修繕工事や規約改正には使えるかもしれないが。

[288: 匿名さん]

＞自分達のマンションにマンション管理の知識がなければ勉強すればいいし、それができなければ必要と思えばマン管士を活用すればいいだけのこと。

マンション管理士の活用は余分な事。
実績もなく、マンションを見た事も住んだ事もない人を活用するほど危険な事は無い。

[289: 匿名さん]

>>288
何も危険なことはありませんよ。
自分達で判断すればいいだけのことですから。
実績とか云々をすぐ持ち出すけど、それでもいいのではないの。
依頼すべきことをしっかり把握して自分達で出てきた資料等をジャッジするだけのことだから。
私のマンションではマン管士に依頼することはありませんけどね。
あなたのは単なるマン管士批判だけだからね。

[290: 匿名さん]

このスレタイからすれば、マン管士の活用はいいにくいことを交渉してもらうだけでも
価値があるのではないかな。
管理会社にしてみれば、抵抗はあるだろうが。

[291: 匿名さん]

マン管士に管理会社変更や部分委託とか値下げ交渉をされるのが嫌なんだろうな。
だから批判してるんだろう、管理会社は。そうとしか思えない。
ということは、管理組合はマン管士を旨く活用する価値があるということじゃないかな。

[292: 匿名さん]

自分達では管理会社に直接はいいにくいことを交渉してもらうのには
都合がいいかもね。
長年管理会社に委託してれば、中々値下げとかはいいにくいしね。
そういう使い方があるんだね。
今度理事会で提案してみよう。

[293: 匿名さん]

そこまで落ちたかマンカン士、値下げ屋ですとさ。

[294: 匿名さん]

マン管士を管理会社が批判すればそういうことになるのではないの。
何故マン管士を批判するのだろうと不思議に思っていたのだけど、値下げ交渉とかに活用されるから
管理組合がマン管士を無能呼ばわりして依頼しないように批判してたんだなと思うようになっただけのこと。
確かにそういうこともあるだろうね。

[295: 匿名さん]

値下げ屋になる為に資格を取るの？どこかの組に入ったらどうよ。

[296: 匿名さん]

あなた方管理会社が、管理組合に火をつけたのでしょう。
マン管士を徹底的に叩き、管理組合がマン管士を使わないようにするために。
却って火をつけたことになるのではないですか。
私はマン管士ではありませんが、いい加減マン管士を批判するのはやめた方がいいと思いますよ。

[297: 匿名]

マンションまわりの仕事って、時給1000円前後の仕事しかないわけだから、だれがなにを何時間やってるのかを暇な理事がひととおりチェックすれば、だいたいの適正価格はわかるでしょう

[298: 匿名さん]

マンション管理士は気の毒ね。お国の資格と思い一万円で買っても仕事は無い。これってダマされているとしか言い様がないよね。同じ無学でも取れる司法書士の方が・・・。

[299: 匿名さん]

しかし、マンションの住民にとってはいい勉強をしたと思っているし、組合の管理には
役にたつ資格だと思っているよ。
マンションの住民は絶対勉強すべきだね。

[300: 匿名さん]

以上はマンション管理センターの提供でした。

[301: 匿名さん]

>>300
しかし、実際問題として、組合にマン管の資格保有者がいれば助かるのは事実だよね。
うちのマンションにもマン管保有者がいるけど、いろいろ提案してもらえるし、判らない
ことがあったら聞いてるけど良く勉強してるせいか、明確な回答をしてくれてるのでね。
何も商売に結びつけるのではなく、マンション管理にはマン管の資格というか知識は絶対
必要だよ。

[304: 管理侍]

>>302>>303
議論に負けて他人のコテハンを悪用。成りすまして投稿するとは本当に卑劣な奴だ。

[305: 匿名]

管理侍の妄想が始まってるｗ

全然関係ない人にからんで何やってんだろーこの馬鹿ｗ

[306: 匿名]

で、管理侍はマンカン持ってるのか？仕事してんの？話はそれからだ。熟年ニートとかじゃないですよね？

[307: 匿名]

うちのマンション、
マンション管理士の先生にコンサルしてもらって、かなり管理費も積立金も下がった。

その先生には、重要な理事会や総会になると参加してもらっています。
管理会社のフロントより全然頼りになるし、知識も豊富でした。

やはり、フロント、特に管理業務主任者すら持っていない人は仕事に対して、
プロ意識すらなく任せることは出来ない。

無資格者はどんどん排除される方向でいってほしい。

[308: 匿名さん]

理事会がマンション管理士にコンサルを依頼すれば、マンション管理が向上
するのは確かでしょう。
マン管士もマンションのために、どうやったら快適なマンションライフが
送れるか真剣に考えるでしょうからね。
ただ、マン管士の活用を経費削減中心にするのは問題があると思います。
マン管士の活用は、理事が自分達では時間等がなく、又知識も十分ではないので
コンサルをしてもらうという方がいいと思います。

[309: 匿名さん]

＞マン管士の活用は、理事が自分達では時間等がなく、又知識も十分ではないのでコンサルをしてもらうという方がいいと思います。
その通り、マンション管理士に減額コンサルなんて出来る分けないし、コンサル費用を吹っかけられて終わりとなること受け合い。

[310: 匿名さん]

それはあまりないんじゃないかな。

[311: 匿名さん]

マンション管理士の有効活用は考えてもいいのではないかな。

[312: 匿名さん]

成功報酬は一番安くなる方法を探すことが自分達の利益になるから
こちらのニーズ度外視で費用のみを下げることになると思う
自分の知ってるとこはコンサル使ったけど
結局組合内での意見がまとまらず
何も出来ずだったのに報酬は取られた

結局自分達が何をしたいかをまとめる事が先決で
管理会社に見積もりを取ることから初めて
自分達で勉強して比較して
それでも専門家がいたほうがいいと思うなら
コンサルでも使えばいい

組合のやりたいこともわからないのに
コンサルを使うのは
騙される相手が増えるだけだから
損なりトラブルが増えると思うよ

そもそもそんな意思決定ができない組合にしたのは
自分のせいでもあると思わないといけない

とりあえず居住者にアンケートでもとって
意見を集めてはいかが？

[313: 匿名さん]

マン管士が全てだますとかいう貧相な発想しかないんだね。
組合はマン管士にコンサルを依頼した、そしてそれをジャッジするのは組合なんだけどね。
うまくいかなかったからマン管士が悪い、だまされたとかいうんではなく、それは
組合の方にも問題があったというのが分からないんだね。
コンサルは読んで字のごとくあくまで相談なんだけどな。
判断するのはあくまで、組合側にあるんだけど。

[314: 匿名さん]

大した居直り、マンカン士の正体見たり、まるで８９３気取りだ。

[315: 匿名さん]

>314
おもしろい人だね。

[316: 匿名さん]

権利主張が渦巻く、理事会でまとまらないのに
マンション管理士に委託してまとまるわけがない←管理会社からの妨害を理事会が防ぐことが出来ないなど

理事会がまとまっていれば、マンション管理士に委託すると効果が大きい

[317: 匿名さん]

>316
マンション管理士は単なる組合の相談相手じゃないのかな。
第三者の意見を聞いて参考にする程度でいいんだろうが。
何を相談するかの内容にもよるけど。
具体的には何の相談をしようとしているの？
だまされるとかいってるけど、何をだまされるのかもわからない抽象論
しかみえてこないんだけど。
具体的にいってほしいけど、それは何も考えてなくてただコンサルすれば
危険性があるといっているだけなのかな。

[318: 匿名さん]

だからおまえはいいんだよ。

[319: 匿名さん]

>318
あんたは、意見は全然いわないけど、しょっちゅうここはみてるんだね。
そして、時々　だからお前はいいんだよといっている。
おもしろいひとだね。

[320: 匿名]

うちは、理事のメンバーにマンション管理士を入れました。

それなりに費用はかかるけど、管理費の値下げ等、全体的に見れば、
かなりのコスト削減に成功。

理事にマンション管理士を入れることで、チェック機能も果たしています。
以前のように管理会社が小修繕を頻繁にやるようなこともなくなりましたので。

[321: 匿名さん]

修繕・改善工事は積立金に余裕があれば頻繁にやってもいいんですよ。
修繕をやることによってマンションの資産価値は保てますし、
第一住んでいる住民が快適なマンション生活が送れますから。
大規模修繕工事にしても、１０年でやるとこと、２０年でやるとこでは、
資産価値・快適さで雲泥の差がでてきます。
勿論、積立金次第ですけどね。
これは専有部分も同じことがいえます。
余裕のないとこでは、壁紙や障子・たたみだけしかできないが、余裕のある
とこでは、カーテン・照明器具・リビングセットの買い替え・台所の改装等が
できますからね。
一概に工事が多いから悪と決めつけるのはおかしなことですよ。

[322: 匿名さん]

自分で言って、自分で返事してる。

[323: 匿名]

修繕工事ばかりやろうとするところは、問答無用で悪徳でしょ。
今の管理会社は、小修繕で稼ぐしかなくなってきてるからねぇ。はははｗ
ここのスレは、管理会社の方々が多く紛れてますから、皆さんご注意下さい。

大規模修繕も１０年で一回などやる必要ありません。
これも協会が作った金儲けのお題目ですｗ

[324: 匿名さん]

このスレッドは悪徳業者を変更するのに別の悪徳業者を活用するらしいがこの別の悪徳業者を査定するのに更に別の悪徳業者を活用することに、更にあー疲れた。

[325: 匿名]

資産価値向上云々言うが、これも協会が考えたお題目。

過剰な修繕で住民の家計を逼迫させるのは、もってのほか。
できるだけ区分所有者の手元に金が残るようにという考えがないから、
こういう発想になるんです。

仮に、１０年間で専有部分に２００万の修繕費をかけても
１００万の修繕費をかけても、査定にはほとんど影響ありません。
共用部分についても、過剰な修繕をしすぎで金を毟り取りすぎてる。

金をかければかけるほど資産価値が上がると考えてる人は、素人か、バ管理会社の社員。
バ管理会社の方々は勉強が苦手な人が多いので、あまり知らないようですが。

[326: 匿名さん]

>323
私は管理会社の者ではありませんよ。
ただ、一般論をいったまでです。
適正価格で工事がやられ、管理会社の必要以上のバックリベートがなく、
癒着などがなかったとしたら、改修・改善工事はやってもいいのではないですか。
お金をかけただけきれいになりますからね。
誰でもきれいなマンションに住みたいと思うでしょうから。
もう一つ、管理会社経由でなく全然管理会社にリベート等が入らなかったとしたら
どうでしょうか。
修繕工事をやるということは、改善されるということですからね。
大規模修繕工事にしても、例えばの話しでいったまでですよ。
10年でやれるマンションと20年でしかやれないマンションではどちらが快適な
マンション生活が送れますか？

[327: 匿名]

ドイツのコンドミニアム修繕法は色々と参考になりますよ。
日本の管理会社のレベルの低さが窺い知れる。

[328: 匿名]

１０年で一回の大規模修繕は、明らかに管理会社の利益を考えたものだよ。
これは、玄人なら誰でも知ってること。
建築士も施行業者でも、良心的なところは皆そう言ってる。
過剰修繕で資産価値が上がるなんて、洗脳されすぎもいいところ。

マンションなんて、１０年も経てばどこも同じに緩やかに資産価値は減少され、
資産価値が維持されるのは、土地の価値が高いところ。土地ですよ土地。

ほとんどのマンションは、何回修繕しようと資産価値の向上などあまり望めない。
マンション自体に大して価値もないのですから当然・・・。
つまり、一般庶民が住むマンションなど、ゴミ同然で再流通されるということです。

[329: 匿名さん]

>328
資産価値の向上は訂正します。
いかに快適なマンションライフが送れるかに訂正します。
もし、管理会社に利益が享受されるとしても、いずれ大規模修繕工事や
小修繕等はやらなければならないでしょう。
その問題はどう解決するんですか。
それから、10年と20年の工事は例えばの話しといっているでしょう。
どちらが快適なマンションライフが送れるかといっているだけのことです。

[330: 匿名さん]

>>325
修繕やりたくないならやらなければいいんじゃない？
管理会社や協会が何を言おうが決めるのは自分たちでしかないんだから

[331: 匿名さん]

修繕積立金の少ないマンションは、大規模修繕工事は２０年過ぎてからでいいのでは。
その工事も最低限の修理だけでいいよ。
いくらきたなくなっても住めればいいんだから。積立金の値上げなんてとんでもない。
専有部分にしても、壁紙の張り替えや畳の交換はやらないし、カーテンもそのまま。
当然インテリアについては全く変えない。
快適さは期待しない、ただ節約あるのみ。東北地方の避難している者のことを考えたら
いくら汚くなっても我慢・我慢。

[332: 匿名さん]

私はそんなマンションには住みたくないね。
いかに快適なマンションライフが送れるかを大切にしたい。
自分の部屋にしても、常にきれいにしてたいね。
壁紙や畳、障子とかは時々かえないとね。
カーテンは100万程度はするので、10年は我慢するけどね。角部屋なので窓が多いので。

[333: 匿名]

管理会社はあくどいから、小修繕で金を稼ごうとしてます。
その中には、まったく不要な修繕もあったりします。
マンション管理士、建築士などの専門家は、これを指摘しています。

修繕、修繕で繰り返される鴨マンションにならないよう、気をつけて下さい。

[334: 匿名さん]

修繕で全く必要のないものって何があるのかな？
普通修繕はやればそれだけのことはある筈なんだが。
それぐらいは理事連中も分かるでしょう。
積立金に余裕があれば、修繕・改修・交換等やればいいんじゃないかな。