管理費見直し・管理会社変更の際のコンサルタント活用について

[理事長X]

現在、私どもの管理組合ではマンション管理費の見直しを考えており、必要ならば管理会社の変更をも視野に入れて考えていきたいと思っています。

そこで問題となるのは、見直し・変更に伴う膨大な事務作業の手間を最小限に抑え、住民間の合意形成をなるべくスムーズにストレス少なく進めたいことと、不要なサービスを除き現在の仕様をなるべく落とさずに管理費を下げ、下がった分を修繕積立金に回していきたいということです。ですが、本業の仕事をそれぞれ抱えている中で、月に何回も集まって会議を開くのは容易ではなく、作業に多くの時間を割くわけにはいきません。また、素人の集まりに過ぎない管理組合にプロの管理会社相手に適正価格・条件を引き出せるのかどうかという疑問もあります。

そこで、マンション管理士を活用して、管理費見直し・管理会社変更についてプロの視点で管理組合にコンサルしてもらうのがベターではないのかと考え検討しているところです。しかし、私達にはマンション管理士の活用に関する情報がなく、果たして導入していいものかどうか、全く未知数というところです。

このスレでは、管理費見直し及び管理会社変更にあたって、マンション管理士を活用することそのものの是非とか、問題点や落とし穴、あるいは実際に活用してみての体験談なども含めてお聞かせ頂けたらと思っています。どうぞよろしくお願いします。

[251: サラリーマンさん]

アナタは管理会社の者かもしれないが、どちらもいろんな人間がいるんだよ。お互いにその職業については、批判しあってはダメじゃないか。そういう人間がいることこそが程度が低いとみられるんだからね。
信用がおけないのは、アナタです。
つまらんスレに対しては答えるつもりはなかったが特別に忠告してあげたのでありがたく思いなさい。

[252: 管理侍]

249さん
組合直発注が必ずしも安くなるとは限りません。管理会社を通すと当然に経費（利益含む）が乗っかります。しかし、管理会社から再委託先への発注額は、その管理会社と業者との関係（総発注額等）によって安く抑えられています。
管理組合が同一の会社、または他の業者に直接発注しようとしても、業者は受けない可能性がありますし、受ける場合でも全く取引の無い管理組合からの発注額は管理会社からの発注額よりも割高になります。それが管理会社のスケールメリットです。ただ前述の通り、管理会社の経費が乗っかりますから、結局どちらも金額はあまり変わらない場合があります。であれば直接発注と管理会社を通すのとどちらがよいか…、明らかですよね。
管理会社とマンション管理士、どちらも成長していかなければならないというのは間違っていません。しかし、管理会社とマンション管理士ではその歴史が全く違います。管理会社は何十年とマンション管理の実務に携わってきたのです。まだまだ未熟なところは多々ありますが、マンション管理士や、コンサルなどと同列に扱われては困ります。歴史が全く異なるのです。
それと、コンサルとマンション管理士が利益を得るためには、管理会社が不誠実で、暴利を貪り、適正に業務を遂行しない、どうしようもない存在でなければならないのです。仮に管理会社がどんなに成長し、適正価格で誠実に業務を行ったとしても、コンサルとマンション管理士は利益をあげるために「管理会社は仕事もせず、暴利を貪っている」と言い続けるでしょうね。そうでなければ彼らは生きて行けないからです。そういう収益構造である以上、私はコンサルを認めません。他人を貶めて利益を上げているからです。

[253: 管理侍]

少なくとも管理会社は、利益を上げてために他人を貶めたりしません。
ある業界に対して、ぼったくりだ、暴利だ、などと言い続けて利益を上げているのは、マンションのコンサルくらいでしょう。

[255: 匿名さん]

>>253

>管理組合が同一の会社、または他の業者に直接発注しようとしても、業者は受けない可能性がありますし

仮に受けない会社があったとしても、受けてくれる会社と取引すれば良いだけです。設備関係など大方のことは困るに及びません。


>受ける場合でも全く取引の無い管理組合からの発注額は管理会社からの発注額よりも割高になります。それが管理会社のスケールメリットです。ただ前述の通り、管理会社の経費が乗っかりますから、結局どちらも金額はあまり変わらない場合があります。であれば直接発注と管理会社を通すのとどちらがよいか…、明らかですよね。

下請業者が管理会社に金額を叩かれて業務品質が悪くなるくらいなら、同額で業務品質が良い方が全然いいですよ。スケールメリットの恩恵がどれほどのものなのかは、非常に疑わしいところです。


>しかし、管理会社とマンション管理士ではその歴史が全く違います。マンション管理士や、コンサルなどと同列に扱われては困ります。歴史が全く異なるのです。

歴史以前に立場が全然違うでしょう。そもそも立場が違うのだから、同列なんかに扱えるわけがありません。
それにしても、一体誰が同一に扱っているというのでしょう？


>管理会社が不誠実で、暴利を貪り、適正に業務を遂行しない、どうしようもない存在

実際にそうではないのなら、何でコンサルやマン管士などが商売出来るのでしょう？管理組合が一方的に彼らに騙され続けているだけだとでも言うのでしょうか？


>仮に管理会社がどんなに成長し、適正価格で誠実に業務を行ったとしても、コンサルとマンション管理士は利益をあげるために「管理会社は仕事もせず、暴利を貪っている」と言い続けるでしょうね。

管理会社が適正料金で誠実に業務を行いコンサルやらマン管士が不要になる、大いに結構なことだと思いますよ。コンサルやマン管士が儲からず業として成り立たなくなるなら、管理組合としても出費しなくて済むのでそんなにいいことはありません。あなたがやたらと目の敵にせずとも、管理組合が必要と考えなければ、彼らは自然に消えてなくなっていきますよ。

[256: 匿名さん]

>>253

>少なくとも管理会社は、利益を上げてために他人を貶めたりしません。

そうですか？自社の利益を守るために不都合な意見を言う区分所有者を貶めたりしますけど？

[257: 管理侍]

管理会社には、あらゆる業者が営業に来ます。業者の業務にも管理会社は責任を負いますので、それだけしっかりした業者でなければならない。また、他社との価格競争もあるので安くなければならない。数ある業者の中から上記の条件を満たした業者を選んでいるのです。それ以上の業者を管理組合で探せるならどうぞお好きに。ただ業者は管理会社という品質チェックを行う機関が無くなりますから、大喜びでしょうね。
だいたい管理会社が品質悪くなるほど価格を叩くわけないじゃないですか。品質に責任を負ってるのに。多数の発注をしているということで安くしてもらうわけですよ。何も考えずにとにかく安くしようというのは組合側ですよ。そんな組合は直接発注したらいいんですよ。管理会社は責任を負わないだけですから。
それと管理会社がどんなに良くなってもコンサルは業として成り立たせるためにいつまでも管理会社をマスコミ使って悪者にし続けるんだよ。適正価格できちんとした業務を行う管理会社は、コンサル使って必要以上の価格競争に走る組合を相手にしなくなってきてるけど、コンサルが無くなるかどうかは、組合がコンサルを使うかどうかでしょう。組合がいつまでもマスコミに踊らされるなら、コンサルにお金を払い続けて彼らは生き延びるんでしょうね。

[258: サラリーマンさん]

管理侍さんへ
管理会社全てが適正価格・適正マージンで臨んでいるとはいえないでしょう。中には暴利を貪ったり、大規模修繕工事のグレードを必要以上にあげたり、工期を早めたりしてバックマージンを得ている会社もあるのです。
又組合は、現在契約している再委託の点検契約料等が高いのか安いのか又、他と比べて内容はどうなのかは判らないんですよ。
アナタの発想は、管理会社の選んだ業者はチェックしているのでしっかりした仕事をするが、それがなくなれば、品質チェックがなくなるので業者は大喜びするといっていますが、業者も生き残る為には、しっかりした仕事をしますよ。業者をそんな目でしかみていない者に仕事をもらうのはかわいそうですネ。
組合発注が必ずしも安くなるとは限りません。しかし、調べてみなければ判らないでしょう。管理会社の息のかかった業者に見積りを頼んでも今より安くはならないでしょう。圧力がかかるのと今後仕事がもらえなくなりますからね。しかし、管理会社の息のかかっていない業者が同じ内容で高い訳でもありません。
アナタの発想は、全ての管理会社が適正価格で誠実な仕事をしているという前提での話しですので意見がかみあわないのです。
流通業と一緒で商品は、仲介業者の手が増える程プライスは高くなるのは当然の理です。（スケールメリットも多少はあるでしょうが、消防点検や清掃業務といった人的作業にはあまり効果は期待できません）
アナタはまだ若いんでしょうね。もう少し頭を柔らかくして、突っ張るだけでは決してこれからの人生はプラスにはなりません。会社の同僚や組合・業者・マンションでの住民とのつきあい・友達づきあい等ひととの温かい交わりを深め、楽しく生きていけるような人生も考えてみてください。
人を信じ信じられる人間になりなさい。難しいことですね。

[259: 管理侍]

正確に読んでくださいよ。全ての管理会社が適正だなんて言ってませんよ。「全ての管理会社が適正になったとしてもコンサルは自らの利益のために管理会社は適正ではないと言い続けるでしょう」と言ってますよね？
それと「管理会社を変更したり、値引き交渉したりするのにコンサルは必要なくて、自分たちで十分可能である」というのが私の意見ですよ。先入観で人の意見を読むから理解を誤るのです。私は全ての管理会社が適正などと思ってもないですし、言ったこともありません。
生き残るために業者がノーチェックでも適正価格で必死に仕事をするんですか？すばらしいご意見ですね。その考えに基づけば、管理会社も生き残るために適正価格で必死に仕事しますよね？。もしも管理会社を疑うなら、管理会社をそんな目でしか見ない組合に仕事をもらうのはかわいそうですねよね？
言ってることが矛盾だらけです。
もう一度だけ言いますよ。私は全ての管理会社が適正だ、などと言ってません。むしろ管理会社全てを一くくりに悪者にしているのはコンサルです。
コンサルに相談して、「その管理会社の業務内容でその価格なら適正だからそのまま契約を継続しなさい」というコンサルが存在するなら、私はコンサルを高く評価します。しかしどのコンサルに相談しても恐らく「じゃあ交渉して価格を下げさせましょう。場合によっては管理会社を変更しましょう」というアドバイスしかしないでしょうね。

[260: サラリーマンさん]

まったくあなたこそわかっていません。アナタの書いていることは良く分かっていますよ。私の書いているのも良く読んでください。管理会社の中にはいろんな会社があるのも当然ですよ。そんなのは、論外です。
業者は自分の会社が生き残る為の努力はされてないんですか。中には、悪い業者もいるでしょう。
管理会社もコンサルもそれは一緒です。
そういった管理会社や業者がいるかもしれないから、チェックしてみるんですよ。組合は現在の管理会社が良心的な管理をしてくれているのかわかりませんから。
アナタの会社は良心的かもしれませんがね。
コンサルを毛嫌いするのがあまりに露骨すぎますのでそういった意見では説得力は全然感じられません。
コンサルがダメなら自分達組合で調査して部分委託や値下げ交渉するのはいいんですか。同じことじゃないんですか。それともそれもダメといわれるんじゃないでしょうね。
自分達でやるのも、コンサルを使ってやるのも同じことではあるんですけどね。管理会社にとってはどちらもプラス材料にはならないでしようが。
私は、コンサルではないんですよ。組合の住民の立場でものをいっているんです。

[261: 匿名さん]

＞コンサルがダメなら自分達組合で調査して部分委託や値下げ交渉するのはいいんですか。同じことじゃないんですか。

何が同じなのでしょうか。コンサルなしで、組合自身で主体的にやることは、費用の面からも、自主的の点からも全く違うことを理解できないほど、混乱していますね。遠慮無く白旗を掲げたら如何でしょうか。

[262: 管理侍]

悪い業者がいるからチェックが必要でしょ。私がそう言ったら、あなたは「業者も生き残るために必死で仕事する。そんな目で業者を見るのは可哀想だ」と言われたのですよ。明らかに矛盾してますね。
自分たち組合で値下げ交渉したらよいのですよ。最初から私はそう言ってるじゃないですか。そのやり方まで述べてますよ。
ちなみに私も組合員です。

[263: 管理侍]

>>221がこのスレでの私の意見。これ以上でもこれ以下でもありません。
この後、サラリーマンさんが反論されると思いますが、あとはスレ主さんを含めてこのスレを読まれた方々がご判断されること。
私も現役の身。電車の移動時間か帰宅後にレスしておりますが、新たなご意見等が出されるまでは、しばらく休憩させていただきます。

[264: サラリーマンさん]

管理侍さんへ
僕ももうお互い意見は出尽くしたと思うのでそろそろ終わりにしようと思っていたんですよ。
二人の考え方はすれ違っているけど、マンションの管理について真剣に取り組んでいく姿勢は一緒だと思います。
私は、会社をリタイアし、現在は自宅で証券会社とデイトレを使い株の売買をしているものです。株については、親が会社組織でやってましたので、自然と私もやっていました。
現在はマンションに住んでいますが、近い将来戸建てに移る予定です。マン管士の資格をとったのは、現在住んでいるマンションの皆さんのお役に立てたらと思ってとったんです。
私達は子供がいませんので、子供代わりに犬が飼いたいのが戸建てにしようと思った動機です。本当はマンションが大好きなんですけどね。
アナタとは、楽しく勉強させていただきました。私に実務経験がない分意見を交換することによって学ぶ点大なるものがありました。多少の無礼があった点はご容赦下さい。
せっかくとったマン管士ですが、２年後には無用の長物になると思いますが、勉強してよかったと思っています。
アナタはこれからの人です。是非立派な管理業者の幹部目指して頑張ってください。

[265: 管理侍]

サラリーマンさん
若輩者が大変失礼致しました。
私は管理業界に身を置いておりますので、仕事に関するこのようなスレにはついつい熱くなってしまいます。よくないですね（仕事の時は結構冷静なんですが…）。
しかし、サラリーマンさんのような管理業界に無関係の方がご自分のマンションのために勉強されているのを、実は少なからず尊敬しています。私がフロントをしていた頃にも非常に熱心に活動されている理事の方を見ると「仕事でもないのに熱心ですごいなぁ」と思ってました。また「自分はマンション管理を仕事としているのだからこの方々よりももっともっと真剣に取り組まなければ」と思ったり…。理事の方々がそんな感じだと、「この方々を裏切ってはいけない、期待に応えなければ」という気持ちで仕事していたのを思い出しました。
マンション管理に真剣に取り組んでいることに間違いはありません。同じ真剣さをサラリーマンさんにも感じました（だからとことんレスしました）。私も学ぶべき点が多々ありました。
戸建てですか。いいですね。
いずれマンション管理士として活動されてみたらいかがですか？そうしたら今度はどこかのマンションで対決しているかもしれませんね。

[266: 匿名]

不況下で新築が無くなって仕事がない小さな設計事務所はマンション管理士を取ってにわかコンサルへ。リフォーム工事を紐付きの会社へ誘導し組合と紐付き会社からバックをもらう。組合は第三者の監理、マンション管理士の先生の教えに満足。そんなのヒドくない！！

[267: 匿名さん]

そんなの見抜けない組合はもっとひどくない。

[268: 匿名]

見抜けないことだってあるでしょう

[269: 匿名]

一般の住民には見抜けないから、ＣＭ方式とか、その場しのぎのコンサルが出てくるんです。

[270: 匿名さん]

何でも他人任せ、いっそ命も預けなさいよ。

[271: 匿名]

欧米ではＣＭ、ＰＭは当たり前。しかし東洋的社会では、困難です。土壌がないですからね。

[272: 匿名さん]

日本人は字を読まない無知の集団になりつつある。縄文人の方が知能指数は上だね。

[273: 匿名さん]

コンサルタント、まんかん士、不景気で独立して食えないから、悪ばかりヤッテルヨ。

[274: 匿名さん]

>>273
もうマン管士バッシングはやめたらどうですか。
今のマン管士はもう管理費の値下げや管理会社の変更はやってませんよ。
どうしてもという組合に対してはコンサルするでしょうが、そういう管理会社は元々問題のある会社ですからね。
それに現在の流れは、組合の住民がマン管士の資格を取るようになってます。
何もその資格で開業しようとは思っていませんよ。
自己啓発的な要素が強いんです、だから今まで以上に強敵なんですよ、管理会社にとっては。
マン管士叩きを相も変らずやっているようじゃ、あなたみたいな管理会社は生き残れませんよ。

[275: 匿名]

善良なるマンション管理士は、ず〜と前からすんでいる住民から現れます。私益のみ優先のマンション管理士は、他の資格、行政書士、建築士、会計士、社労士、保険コンサル等と副業でやっていて、看板や事務所を外部に掲げ、ＨＰまで立ち上げ、ひどいのだと本の出版までやってます。これらは、殆ど紐付き業者がいます。

[276: 匿名さん]

他人を当てにしない事。自分でやりましょう。

[277: 匿名さん]

マンション管理士業を他の資格と兼務しているところはやめた方がいいでしょうね。
どちらかといえば、会社のリタイア組でボランティア感覚でやる方がおられたらそれが一番いいのでしょうが。
そういう方は捜すのが大変ですので、やはり自分達のマンションの住民で資格を取るのが一番です。
組合員が競争して勉強すれば、誰か合格するでしょうし、もし合格しなくても住民のレベルは高くなりますよ。

[278: 匿名]

正にその通り！

[279: 匿名]

結局、管理組合のレベルアップのためにマンション管理士がいるんですよね。しかし、それに反するワルがいるから困るんです。

[280: 匿名さん]

＞そういう方は捜すのが大変ですので、やはり自分達のマンションの住民で資格を取るのが一番です。

君は一万円を管理費から出させる魂胆だね。職を選ばずに働きなさいよ。

[281: 匿名さん]

１万円？何のこと。

[282: 匿名さん]

本題のコンサルタント活用の話にもどりましょう。

[283: 匿名さん]

マン管士でもＮＰＯ法人マンション管理組合連合会で活動している人であれば良いと思いますが。
それ以外だと信頼できそうも無いよ。

[284: 匿名さん]

全て他人任せの人生？
自分たちの脳は何に使うのかしら？

[285: 匿名さん]

専門家を活用するのと、丸投げは違う。

それともお前は全知全能の神か。

[286: 匿名さん]

問題点を指摘することなく他人任せにするのを丸投げと言う。

[287: 匿名さん]

自分達のマンションにマンション管理の知識がなければ勉強すればいいし、それができなければ
必要と思えばマン管士を活用すればいいだけのこと。
但し、マン管士を活用する場合は何をして欲しいと明確にして依頼すべきだね。
資料づくりであったり、調査依頼であったり、分析とかであったりと。
自分達でやるのが一番いいのかも知れないけど、管理会社にはまかせたくない、しかし自分達でやるには時間がない
という場合に活用すべき。
特に大規模修繕工事や規約改正には使えるかもしれないが。

[288: 匿名さん]

＞自分達のマンションにマンション管理の知識がなければ勉強すればいいし、それができなければ必要と思えばマン管士を活用すればいいだけのこと。

マンション管理士の活用は余分な事。
実績もなく、マンションを見た事も住んだ事もない人を活用するほど危険な事は無い。

[289: 匿名さん]

>>288
何も危険なことはありませんよ。
自分達で判断すればいいだけのことですから。
実績とか云々をすぐ持ち出すけど、それでもいいのではないの。
依頼すべきことをしっかり把握して自分達で出てきた資料等をジャッジするだけのことだから。
私のマンションではマン管士に依頼することはありませんけどね。
あなたのは単なるマン管士批判だけだからね。

[290: 匿名さん]

このスレタイからすれば、マン管士の活用はいいにくいことを交渉してもらうだけでも
価値があるのではないかな。
管理会社にしてみれば、抵抗はあるだろうが。

[291: 匿名さん]

マン管士に管理会社変更や部分委託とか値下げ交渉をされるのが嫌なんだろうな。
だから批判してるんだろう、管理会社は。そうとしか思えない。
ということは、管理組合はマン管士を旨く活用する価値があるということじゃないかな。

[292: 匿名さん]

自分達では管理会社に直接はいいにくいことを交渉してもらうのには
都合がいいかもね。
長年管理会社に委託してれば、中々値下げとかはいいにくいしね。
そういう使い方があるんだね。
今度理事会で提案してみよう。

[293: 匿名さん]

そこまで落ちたかマンカン士、値下げ屋ですとさ。

[294: 匿名さん]

マン管士を管理会社が批判すればそういうことになるのではないの。
何故マン管士を批判するのだろうと不思議に思っていたのだけど、値下げ交渉とかに活用されるから
管理組合がマン管士を無能呼ばわりして依頼しないように批判してたんだなと思うようになっただけのこと。
確かにそういうこともあるだろうね。

[295: 匿名さん]

値下げ屋になる為に資格を取るの？どこかの組に入ったらどうよ。

[296: 匿名さん]

あなた方管理会社が、管理組合に火をつけたのでしょう。
マン管士を徹底的に叩き、管理組合がマン管士を使わないようにするために。
却って火をつけたことになるのではないですか。
私はマン管士ではありませんが、いい加減マン管士を批判するのはやめた方がいいと思いますよ。

[297: 匿名]

マンションまわりの仕事って、時給1000円前後の仕事しかないわけだから、だれがなにを何時間やってるのかを暇な理事がひととおりチェックすれば、だいたいの適正価格はわかるでしょう

[298: 匿名さん]

マンション管理士は気の毒ね。お国の資格と思い一万円で買っても仕事は無い。これってダマされているとしか言い様がないよね。同じ無学でも取れる司法書士の方が・・・。

[299: 匿名さん]

しかし、マンションの住民にとってはいい勉強をしたと思っているし、組合の管理には
役にたつ資格だと思っているよ。
マンションの住民は絶対勉強すべきだね。

[300: 匿名さん]

以上はマンション管理センターの提供でした。

[301: 匿名さん]

>>300
しかし、実際問題として、組合にマン管の資格保有者がいれば助かるのは事実だよね。
うちのマンションにもマン管保有者がいるけど、いろいろ提案してもらえるし、判らない
ことがあったら聞いてるけど良く勉強してるせいか、明確な回答をしてくれてるのでね。
何も商売に結びつけるのではなく、マンション管理にはマン管の資格というか知識は絶対
必要だよ。

[304: 管理侍]

>>302>>303
議論に負けて他人のコテハンを悪用。成りすまして投稿するとは本当に卑劣な奴だ。

[305: 匿名]

管理侍の妄想が始まってるｗ

全然関係ない人にからんで何やってんだろーこの馬鹿ｗ

[306: 匿名]

で、管理侍はマンカン持ってるのか？仕事してんの？話はそれからだ。熟年ニートとかじゃないですよね？

[307: 匿名]

うちのマンション、
マンション管理士の先生にコンサルしてもらって、かなり管理費も積立金も下がった。

その先生には、重要な理事会や総会になると参加してもらっています。
管理会社のフロントより全然頼りになるし、知識も豊富でした。

やはり、フロント、特に管理業務主任者すら持っていない人は仕事に対して、
プロ意識すらなく任せることは出来ない。

無資格者はどんどん排除される方向でいってほしい。

[308: 匿名さん]

理事会がマンション管理士にコンサルを依頼すれば、マンション管理が向上
するのは確かでしょう。
マン管士もマンションのために、どうやったら快適なマンションライフが
送れるか真剣に考えるでしょうからね。
ただ、マン管士の活用を経費削減中心にするのは問題があると思います。
マン管士の活用は、理事が自分達では時間等がなく、又知識も十分ではないので
コンサルをしてもらうという方がいいと思います。

[309: 匿名さん]

＞マン管士の活用は、理事が自分達では時間等がなく、又知識も十分ではないのでコンサルをしてもらうという方がいいと思います。
その通り、マンション管理士に減額コンサルなんて出来る分けないし、コンサル費用を吹っかけられて終わりとなること受け合い。

[310: 匿名さん]

それはあまりないんじゃないかな。

[311: 匿名さん]

マンション管理士の有効活用は考えてもいいのではないかな。

[312: 匿名さん]

成功報酬は一番安くなる方法を探すことが自分達の利益になるから
こちらのニーズ度外視で費用のみを下げることになると思う
自分の知ってるとこはコンサル使ったけど
結局組合内での意見がまとまらず
何も出来ずだったのに報酬は取られた

結局自分達が何をしたいかをまとめる事が先決で
管理会社に見積もりを取ることから初めて
自分達で勉強して比較して
それでも専門家がいたほうがいいと思うなら
コンサルでも使えばいい

組合のやりたいこともわからないのに
コンサルを使うのは
騙される相手が増えるだけだから
損なりトラブルが増えると思うよ

そもそもそんな意思決定ができない組合にしたのは
自分のせいでもあると思わないといけない

とりあえず居住者にアンケートでもとって
意見を集めてはいかが？

[313: 匿名さん]

マン管士が全てだますとかいう貧相な発想しかないんだね。
組合はマン管士にコンサルを依頼した、そしてそれをジャッジするのは組合なんだけどね。
うまくいかなかったからマン管士が悪い、だまされたとかいうんではなく、それは
組合の方にも問題があったというのが分からないんだね。
コンサルは読んで字のごとくあくまで相談なんだけどな。
判断するのはあくまで、組合側にあるんだけど。

[314: 匿名さん]

大した居直り、マンカン士の正体見たり、まるで８９３気取りだ。

[315: 匿名さん]

>314
おもしろい人だね。

[316: 匿名さん]

権利主張が渦巻く、理事会でまとまらないのに
マンション管理士に委託してまとまるわけがない←管理会社からの妨害を理事会が防ぐことが出来ないなど

理事会がまとまっていれば、マンション管理士に委託すると効果が大きい

[317: 匿名さん]

>316
マンション管理士は単なる組合の相談相手じゃないのかな。
第三者の意見を聞いて参考にする程度でいいんだろうが。
何を相談するかの内容にもよるけど。
具体的には何の相談をしようとしているの？
だまされるとかいってるけど、何をだまされるのかもわからない抽象論
しかみえてこないんだけど。
具体的にいってほしいけど、それは何も考えてなくてただコンサルすれば
危険性があるといっているだけなのかな。

[318: 匿名さん]

だからおまえはいいんだよ。

[319: 匿名さん]

>318
あんたは、意見は全然いわないけど、しょっちゅうここはみてるんだね。
そして、時々　だからお前はいいんだよといっている。
おもしろいひとだね。

[320: 匿名]

うちは、理事のメンバーにマンション管理士を入れました。

それなりに費用はかかるけど、管理費の値下げ等、全体的に見れば、
かなりのコスト削減に成功。

理事にマンション管理士を入れることで、チェック機能も果たしています。
以前のように管理会社が小修繕を頻繁にやるようなこともなくなりましたので。

[321: 匿名さん]

修繕・改善工事は積立金に余裕があれば頻繁にやってもいいんですよ。
修繕をやることによってマンションの資産価値は保てますし、
第一住んでいる住民が快適なマンション生活が送れますから。
大規模修繕工事にしても、１０年でやるとこと、２０年でやるとこでは、
資産価値・快適さで雲泥の差がでてきます。
勿論、積立金次第ですけどね。
これは専有部分も同じことがいえます。
余裕のないとこでは、壁紙や障子・たたみだけしかできないが、余裕のある
とこでは、カーテン・照明器具・リビングセットの買い替え・台所の改装等が
できますからね。
一概に工事が多いから悪と決めつけるのはおかしなことですよ。

[322: 匿名さん]

自分で言って、自分で返事してる。

[323: 匿名]

修繕工事ばかりやろうとするところは、問答無用で悪徳でしょ。
今の管理会社は、小修繕で稼ぐしかなくなってきてるからねぇ。はははｗ
ここのスレは、管理会社の方々が多く紛れてますから、皆さんご注意下さい。

大規模修繕も１０年で一回などやる必要ありません。
これも協会が作った金儲けのお題目ですｗ

[324: 匿名さん]

このスレッドは悪徳業者を変更するのに別の悪徳業者を活用するらしいがこの別の悪徳業者を査定するのに更に別の悪徳業者を活用することに、更にあー疲れた。

[325: 匿名]

資産価値向上云々言うが、これも協会が考えたお題目。

過剰な修繕で住民の家計を逼迫させるのは、もってのほか。
できるだけ区分所有者の手元に金が残るようにという考えがないから、
こういう発想になるんです。

仮に、１０年間で専有部分に２００万の修繕費をかけても
１００万の修繕費をかけても、査定にはほとんど影響ありません。
共用部分についても、過剰な修繕をしすぎで金を毟り取りすぎてる。

金をかければかけるほど資産価値が上がると考えてる人は、素人か、バ管理会社の社員。
バ管理会社の方々は勉強が苦手な人が多いので、あまり知らないようですが。

[326: 匿名さん]

>323
私は管理会社の者ではありませんよ。
ただ、一般論をいったまでです。
適正価格で工事がやられ、管理会社の必要以上のバックリベートがなく、
癒着などがなかったとしたら、改修・改善工事はやってもいいのではないですか。
お金をかけただけきれいになりますからね。
誰でもきれいなマンションに住みたいと思うでしょうから。
もう一つ、管理会社経由でなく全然管理会社にリベート等が入らなかったとしたら
どうでしょうか。
修繕工事をやるということは、改善されるということですからね。
大規模修繕工事にしても、例えばの話しでいったまでですよ。
10年でやれるマンションと20年でしかやれないマンションではどちらが快適な
マンション生活が送れますか？

[327: 匿名]

ドイツのコンドミニアム修繕法は色々と参考になりますよ。
日本の管理会社のレベルの低さが窺い知れる。

[328: 匿名]

１０年で一回の大規模修繕は、明らかに管理会社の利益を考えたものだよ。
これは、玄人なら誰でも知ってること。
建築士も施行業者でも、良心的なところは皆そう言ってる。
過剰修繕で資産価値が上がるなんて、洗脳されすぎもいいところ。

マンションなんて、１０年も経てばどこも同じに緩やかに資産価値は減少され、
資産価値が維持されるのは、土地の価値が高いところ。土地ですよ土地。

ほとんどのマンションは、何回修繕しようと資産価値の向上などあまり望めない。
マンション自体に大して価値もないのですから当然・・・。
つまり、一般庶民が住むマンションなど、ゴミ同然で再流通されるということです。

[329: 匿名さん]

>328
資産価値の向上は訂正します。
いかに快適なマンションライフが送れるかに訂正します。
もし、管理会社に利益が享受されるとしても、いずれ大規模修繕工事や
小修繕等はやらなければならないでしょう。
その問題はどう解決するんですか。
それから、10年と20年の工事は例えばの話しといっているでしょう。
どちらが快適なマンションライフが送れるかといっているだけのことです。

[330: 匿名さん]

>>325
修繕やりたくないならやらなければいいんじゃない？
管理会社や協会が何を言おうが決めるのは自分たちでしかないんだから

[331: 匿名さん]

修繕積立金の少ないマンションは、大規模修繕工事は２０年過ぎてからでいいのでは。
その工事も最低限の修理だけでいいよ。
いくらきたなくなっても住めればいいんだから。積立金の値上げなんてとんでもない。
専有部分にしても、壁紙の張り替えや畳の交換はやらないし、カーテンもそのまま。
当然インテリアについては全く変えない。
快適さは期待しない、ただ節約あるのみ。東北地方の避難している者のことを考えたら
いくら汚くなっても我慢・我慢。

[332: 匿名さん]

私はそんなマンションには住みたくないね。
いかに快適なマンションライフが送れるかを大切にしたい。
自分の部屋にしても、常にきれいにしてたいね。
壁紙や畳、障子とかは時々かえないとね。
カーテンは100万程度はするので、10年は我慢するけどね。角部屋なので窓が多いので。

[333: 匿名]

管理会社はあくどいから、小修繕で金を稼ごうとしてます。
その中には、まったく不要な修繕もあったりします。
マンション管理士、建築士などの専門家は、これを指摘しています。

修繕、修繕で繰り返される鴨マンションにならないよう、気をつけて下さい。

[334: 匿名さん]

修繕で全く必要のないものって何があるのかな？
普通修繕はやればそれだけのことはある筈なんだが。
それぐらいは理事連中も分かるでしょう。
積立金に余裕があれば、修繕・改修・交換等やればいいんじゃないかな。

[335: 匿名]

馬鹿と金の亡者ほど、修繕をしたがるからね。
だから管理会社は信用ならんのよ。

管理会社＝世の中に最も必要ない業種

[336: 匿名さん]

修繕は悪と考えること自体がおかしいんでは。
修繕をするということは改善されることなんだけどね。

[337: 匿名さん]

>３３５
あんたに必要なくても俺にはある。
車に乗らない俺には車屋もＧＳも必要ない。
理髪店は必要だが美容院はいらない。
スーパーがあればデパートはいらない。
でもそれらを必要な人が存在してることくらい俺は知ってる。
あんたの職業はどれ程必要とせれてるんだい？

[338: 匿名さん]

不要ならやんなきゃいいんじゃね？
ドアクローザーとかが壊れてうるさくてもどうでもいいなら変えなきゃいいじゃん。

[339: 匿名さん]

外壁の打診、防水、鉄部の塗装、目地の打替、それぞれ何年程度ですべきかも知らない無知な風情が偉そうな書き込みをするものではありません。
古くなるとは汚くなるだけでなく、脆く（危なく）なることです。こんなこともわからない人間が結構いるのが分かるのはこの掲示板の効用ですね。
程度の低い反対意見など無視して進めていく必要を感じました。

[340: 匿名]

不必要な修繕でボッタクリばっかの管理会社は信用してませんけど。

そもそも管理会社なんてもんは、この世にいらん職業だ。

[341: 匿名さん]

＞No.339 by 匿名さん　2011-06-25 21:01:07
外壁の打診、防水、鉄部の塗装、目地の打替、それぞれ何年程度ですべきかも知らない無知な風情が偉そうな書き込みをするものではありません。
古くなるとは汚くなるだけでなく、脆く（危なく）なることです。こんなこともわからない人間が結構いるのが分かるのはこの掲示板の効用ですね。
程度の低い反対意見など無視して進めていく必要を感じました。


外壁のことですが、タイルの貼り方は湿式と乾式があり国交省の通達で危険視し且つ打診などの点検を要求しているのは湿式のほうですが、管理会社は乾式のマンションへも湿式と同様の点検を提案します。
無知な組合はだまされます。

[342: 通りすがり]

341さん
教えてください
タイルの浮きって保証期間ありますよね。
タイルの点検は保証期間前にやればいいって事ですよね。
10年保証でしたら、9年目に点検する感じですか？

[343: 匿名]

マンション管理士に相談して、管理費を３割くらい安くしてもらったって話も多いよね。
今まで管理会社がいかに金を毟り取っていたか分かるね。

[344: 匿名]

>>339
お前勘違い野郎だな。お前が何も知らんのだろうが。
業者か？

[345: 匿名さん]

タイルの落下事故は約25年経過物件だったと思います
役人の常として保身のため点検通達を出します
組合としては所有者責任と賠償責任保険のバランスを考慮されて管理されたらいいでしょう。
新築物件で大量のタイルの浮きがあれば瑕疵担保責任で売主へ補修請求されたらいいでしょう。
管理会社の言い分を鵜呑みにせず　まず理事会で話し合い　マンション管理士　建築士へ相談したほうが安全です。

[346: 通りすがり]

345さん
タイルの事でコメントいただいたのですが、一番聞きたい事がよく分かりません。
25年も経過して、瑕疵担保ってそもそもあるのですか？

お聞きしたいのは、
『適切な定期点検の時期』
です。
〜〜に相談というのは、理解していますので、宜しく御願いします。

[347: 匿名さん]

議論が完全に明後日の方向に行ってますね

コンサルなんて使うより
自分たちで頭使った方が、お金かからず下げられると思いますよ
このネットの時代、情報なんてものすごく専門的なもの以外はタダですからね
サービス変更と費用支払のバランスが取れるかどうかの選択が必要でしょうけど
それすらも自分たちで考えるべきことでしょうね

いらないサービスが高い業者なんだったら
タウンページでも見ていろんな業者に声かけてみてはいかがでしょうか
グーグルで検索した方が良いのかもしれませんけどね

[348: 匿名さん]

コンサルが必要な理事長は即変更すべきですね。
その理由は能無しを証明したものです。

[349: 匿名]

コンサルタント不要という理事長の方が能力は微妙じゃない。
能力がある方が、自分に何が不足しているか判るというもの。

[350: 匿名さん]

外壁工事で注意しておかなければならないことは、タイルの交換数です。
悪い業者にあたると、傷んでいないタイルまでをごっそり剥いでしまい
数を多くする方法です。
よくあることですので、注意が必要です。