管理費見直し・管理会社変更の際のコンサルタント活用について

[理事長X]

現在、私どもの管理組合ではマンション管理費の見直しを考えており、必要ならば管理会社の変更をも視野に入れて考えていきたいと思っています。

そこで問題となるのは、見直し・変更に伴う膨大な事務作業の手間を最小限に抑え、住民間の合意形成をなるべくスムーズにストレス少なく進めたいことと、不要なサービスを除き現在の仕様をなるべく落とさずに管理費を下げ、下がった分を修繕積立金に回していきたいということです。ですが、本業の仕事をそれぞれ抱えている中で、月に何回も集まって会議を開くのは容易ではなく、作業に多くの時間を割くわけにはいきません。また、素人の集まりに過ぎない管理組合にプロの管理会社相手に適正価格・条件を引き出せるのかどうかという疑問もあります。

そこで、マンション管理士を活用して、管理費見直し・管理会社変更についてプロの視点で管理組合にコンサルしてもらうのがベターではないのかと考え検討しているところです。しかし、私達にはマンション管理士の活用に関する情報がなく、果たして導入していいものかどうか、全く未知数というところです。

このスレでは、管理費見直し及び管理会社変更にあたって、マンション管理士を活用することそのものの是非とか、問題点や落とし穴、あるいは実際に活用してみての体験談なども含めてお聞かせ頂けたらと思っています。どうぞよろしくお願いします。

[224: 管理侍]

ドイツ語が出てきましたか。マンションの所有者が自分のマンションに関して見たこともないドイツ語のように何の知識もないなんて馬鹿すぎるでしょう。
やはり自分の家を自分で守る意識がないんですね。
エレベーター点検の相場なんてコンサルの意見は全く必要ない。５社の見積取ったらそれが最新の相場です。それ以上価値ある相場はありません。
コンサルがどんな相場の情報を持ってるって言うの？１年前の相場知っても何の役にも立たないんだから。
ところであなたはコンサルなの？コンサルの生活までご心配されて全肯定ですね。
私は全否定しているのではなく、スレ主が言ってる程度のことはコンサルに頼まなくても自分達でてきるし、自分達でやらないと結局管理会社変更後に困るよって言ってるんです。
一生コンサルにお金払い続けて横でアドバイスしてもらうなら別ですけど。

[225: サラリーマンさん]

管理侍さんへ
私はコンサルではありませんよ。もしアナタみたいな経験のあるコンサルがいた場合、理事会は時間的に余裕がなく、又経験もないのでそういったコンサルを使いたいといってきた場合でもコンサルはダメですか。
相場は見積もりをとれば確かにわかるでしょう。しかし、それで部分管理することになる場合があるので、管理会社には頼めないでしょう。委託業務費の全ての分析と見積もりをとって検討していくとなると、時間的には無理が生じるといっているのですよ。実際かなりの労力を必要とするでしょう。スレ主のいっている程度だが自分達でやるには大変なんです。だからポイントを絞ってコンサルに頼んでもなんの問題もおこらないでしょう。何故コンサル不用論をふりかざすのか私には理解できないんですよ。頼んでみればいいじゃないですか。自分達のマンションだからなんとかしようと一生懸命考えておられるんですから。
もし、最悪管理会社変更になってもいいじゃないですか。現状より悪くなるとは限らないですからね。新しい管理会社が事務管理を委託することになるだけだと思いますよ。
こういうことをいうと、管理会社勤務のアナタとしては抵抗されるでしょうね。
私は、自分の住んでいるマンションの為に資格をとりましたのでその知識とこれからの勉強で組合のお手伝いができればと思っております。

[226: 匿名さん]

さすがに侍、サラリーマンたじたじの感あり。

[227: サラリーマンさん]

全然動揺してませんよ。もっと明確にいうと、自分たちに時間がなく、力も不安であればコンサルに頼むことはかまわないのではないでしょうか。あくまで、その判断と責任は自分達で負わなければならないでしょう。
しかし、もし部分委託や値下げ交渉・管理内容の変更等で管理会社と袂を分かつことになった場合それはそれでいいんじゃないですか。組合にとっては、現状の管理内容や委託業務費がベースであり、新しい管理会社選定の時多いに役に立つ貴重な財産となるのです。
管理会社がコンサルが入って一番困る問題はそういうことではないんですか。だからコンサルやマン管士が組合に係ってくるのを必死に阻止しようとされてるとしか思えません。
管理侍さんは管理会社のいい点を力説されるでしょうが、管理会社側とコンサル側との考え方は違うんだということをまず理解すべきです。そして、組合が考えていることも違うということも理解してください。アナタがマンションの住民であることはわかってますが。
もうひとつ追加すれば、部分委託をやる場合や値下げ交渉をする場合は、あくまで適正価格・適正マージンでないことが前提です。

[228: 匿名さん]

管理侍ではなく管理ヤ○ザ、管理会社の連中の素性なんてそんなもんだと考えておいた方が良いでしょう。

[229: 匿名さん]

＞全然動揺してませんよ。

その判断は、観客がすることよ。
どう見ても、常識のコメントがコンサル、マン管士などの商売人派をやっつけている姿ね。

[230: 匿名さん]

もうちょっと長いコメントしてくださいよ。一言コメントではなにをいってるのかわからないので。

[231: 管理侍]

サラリーマンさん
そんなに時間が無いものでしょうか？しかも理事会メンバー全員が時間が無いの？中には時間のある方もおられると思いますけどね。24時間365日働いておられるのですか？少なくとも管理会社のフロントよりは時間があると思いますよ。
ところで時間が無いことがコンサルに仕事を依頼する理由にはなりません。なぜならコンサルに依頼したとしても、コンサルと打ち合わせをする時間は必要だからです。コンサルに意思決定する権利はないですからね。交渉相手が管理会社直接かコンサルを介すかの違いであって、取られる時間はさほど変わりませんよ。
コンサルに依頼するメリットを一つだけお話しましょう。それは管理組合内で合意形成をするにあたり、「コンサルの意見を採用してここの管理会社に決定しよう」というような決め方ができることです。つまり、理事会の責任をコンサルに押し付けることができます。もしも総会で組合員から「なんで理事会はそんな決定をしたのか！」という突き上げを受けても、理事会は「コンサルがそう言ったから」と逃げることができます。コンサルにお金をかけるメリットはもしもの時に理事会の責任逃れができること、これに尽きます。
まぁ、組合員から「この程度のことでコンサルにお金かけて依頼するとは何事だ。理事会の怠慢だ」という意見が出ないのならコンサルに依頼されたらどうですか？私が一般組合員なら総会で突っ込みますけどね。

[232: 管理侍]

言い忘れましたが、そんなに時間が無いなら部分委託などやめておくことです。管理会社を通さずに管理組合が業者に直接発注するのは、理事会がきちんと管理しないといけません。時間が無いのにそんなことできませんよ。

[233: 管理侍]

もう一つ言い忘れました。
価格の安さは見積の数字を見れば誰でもわかります。
それよりも業務内容など良いものは良い、悪いものは悪いと適正に判断できるコンサルなら、むしろコンサルが入ってくれた方がよいです。完全にド素人で何もわかってない管理組合は大＊＊な判断をされる場合がありますから。そういう時はまともなコンサルがまともな意見を言ってくれると管理会社も助かりますよ。

[234: マンコミュファンさん]

スレ主ではないのですが、スレ主さんは、コンサルを使った経験のある方に対して、体験談からメリット、デメリットを知りたいという趣旨かと思いますが・・・いかがでしょうか。

先に出ていたＳＪＳなどの企業について、企業側の発信による利用者の声はありますが、実際に利用した人が直接発信しているケースはあまりないようですね。

[235: 22]

>>234

あなたにハンドル名さらわれてスゲー書きにくい思いしてますｗ
さらに、勝手に、企業側ってことにされて腹立たしいんですけど...

あのね。コンサルやる企業もあの手この手で顧客の心配をクスぐって商売にしてる。

費用下がれば良いと思ってるでしょう！　・○○年保証（リプレース後、問題あったらその辺りの交渉・調整する）
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　・管理会社を変えない・質がおちないこと前提に値下げ交渉のみ実施
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　・初回報酬の1割程度で、今後の理事会支援　
とかいろいろやってるよ。
　
私の属するIT業界では、運用サービス会社の変更とか、アウトソーシング先の変更とかって日常茶飯事です。
ある程度の規模の顧客であれば、自分達だけで担保したくないので、ちょっと割高でも、コンサルティング
会社使って調査や選定支援させることも決して珍しくないよ。
そしてそのコンサルっていうのは、資格をもっていれば、誰でもよいのではなく（当然、個人じゃない）、
最後にケツまくられないように、企業（コンサルティングファーム）に依頼するケースが多いけど...

そういう意味では、不動産・管理業界はまだ未成熟だと思うよ。
財閥系大手管理会社に「SLA」とか言っても通じないし、「現行の委託契約をSLAに切り替えるには」
みたない会話も当然成り立ちません。マン管士が、資格が、とかそういうレベルから、そろそろ
脱して欲しいんだけど...

[236: SLAとは]

SLA （service level agreement）
サービスレベル・アグリーメント / サービスレベルに関する合意 / サービス品質保証契約


　サービス提供者（プロバイダ）とサービス委託者（顧客）との間で契約を行う際に、提供するサービスの内容と範囲、品質に対する要求（達成）水準を明確にして、それが達成できなかった場合のルールを含めて、あらかじめ合意しておくこと。あるいはそれを明文化した文書、契約書のこと。

　サービスは物理的な実体のある製品に比べて内容が分かりづらく、提供者と委託者の間で何がどの程度行われるのかに関する認識の食い違いが生じる可能性が高い。特に中長期にわたって提供されるサービスの場合、「最初はよかったが、次第に品質が下がった」「いい場合もあれば、悪い場合もある」といったことが少なくない。そこで、サービスレベルを数値によって明示的・定量的に定義することで、役割と責任の所在について“あいまいさ”を排除し、ルールを定めておくのがSLAである。

　SLAの基準は、客観的な方法で測定できる数値でなければ効果はない。中長期にわたるサービスであれば、定期的に測定（モニタリング）できる基準でなくてはならず、SLAの中に測定方法や測定を行う主体についても記述する。

　SLAによって、委託者にとっては支払いの対価としてどのようなサービスがどれだけ提供されるのかが事前に明確になり、機能とコストのバランスを考慮して最適なサービスを選択することが可能になる。一方、提供者にとっては（和製英語でいう）“サービス”や想定以上の品質を求められることを防ぎ、ビジネスのコスト構造をはっきりさせることができる。また、複数の担当者・事業者が共同してサービスを提供にかかわる場合、責任の所在を明らかにするためにSLAはOLA、UCとともに重要な考え方となる。

[237: SLAとは その２]

もともとは通信事業者がネットワークサービスの通信品質（QoS：Quality of Service）を保証するために行った契約形態として広まったもので、内容的には実効データ転送速度の下限や障害発生時のダウンタイムの上限などに関して基準を設け、その設定値が未達（ブリーチなどという）だった場合の罰則や補償（例：利用料金の減額）などを規定していた。これは1990年代後半ごろ、インターネットが企業や社会の基盤として使われるようになりつつある時期で、ベストエフォートで提供されていたインターネット接続サービスの品質を保証するため取り入れたものだった。現在では法人向けのネットワーク接続サービスのサービスメニューとしてごく一般的に用意されている。

　今日では、通信サービス以外の各種サービスにおいても用いられるようになっており、データセンターなどのホスティングサービス、ASPやネット証券会社のようなオンライン・アプリケーションサービス、企業情報システムの運用・保守アウトソーシング、さらにはコピー機などのOA機器の保守をはじめとする各種のメンテナンスサービスなどにもSLAは広がっている。また、企業内の情報システム部門（サービス提供者）とユーザー部門（サービス委託者）の間でSLAの概念を取り入れる例も見られる。さらにはアジャイルソフトウェア開発など継続的なシステム開発においても、SLAによるソフトウェア品質保証を契約に盛り込む場合がある。

　前述のようにSLAは単に契約時に取り交わすばかりではなく、継続的なモニタリングが大切である。また、SLAを作成する場合も最初から委託側／提供側にとって最適なSLAを得ることは困難であり、締結したSLAを継続的・定期的に見直すことが望ましい。こうした活動をSLMという。

　英国政府がITサービス管理のベストプラクティスをまとめた「ITIL」においても、SLAはサービスサポート（日常的な運用）とサービスデリバリ（中長期の改善）を結ぶ重要なツールとして扱われる。ITILでは、顧客とユーザーを区別し、サービスプロバイダは顧客とSLAを締結し、その内容に沿ってユーザーにサービスを提供することになっている。

[238: SLAとは 補足]

おそらくSLAは、IT通信業界のように、スペックが自明であり、スコアリングの妥当性が高い業界には、有用であるが、管理会社業界のように、人間相手のローテクな業界は、数字でサービスレベルを捕捉できないので、無理だといえる。

そもそもSLAを論ずる前に、管理会社のサービスレベルを数字化することがまず先だろう。

[239: 匿名さん]

無益な羅列ご苦労様です。

[240: 22]

236-238は　おれじゃないからｗ

[241: サラリーマンさん]

まだ緒についたばかりのコンサル業界でのＳＬＡシステムやＳＭＬ理論は、現状のマンション業界では役に立ちません。Ｎ０．２３５さんがいっている、コンサルもいろいろ考えている、○○年保証（リプレース後問題があったらその辺りを交渉・調整する）ということだが、そういう条件でコンサル契約を継続するのは難しいと思われます。
もし管理内容が違ってきた場合、どうやって交渉するんだろう。それで管理会社変更でもなれば、契約変更やコンサル継続の意味がなくなってくるし。
コンサルとの契約は何も顧問契約として長期にやらなくても、必要な問題に絞って依頼していけばいいのではと思います。そうすれば経費も少なくて済みますしね。こういう提案をすれば、無責任なその場限りのコンサルがいたらどうするのと反論されますが、そういったコンサルはリピートもないし、淘汰されてしまうでしょう。これは管理会社にもいえますけどね。

[242: サラリーマンさん]

管理侍さんへ
スレ主さん達の時間がないのは考えられますし、又自分達で最初から見積業者を捜して見積を提出させる交渉はかなりの努力と労力がいるでしょう。特に、未経験者中心でやり方等がよく判らなければ尚更です。
例えば、再委託している点検でもかなりあるでしょう。その工事請負業者、清掃業者、各種点検会社等を見つけそして、３～４社に見積りをとる労力はかなりのものではないですか。勿論提出された見積書の検討は理事会でやることになるでしょう。
何で組合から理事会はそんな決定をしたのかと突き上げを受けたらどうするかといっておられますが、その問題はまず発生しないでしょう。総会は１年に１回しかなく、臨時総会まで発展することもないと考えられます。一生懸命、最善としてやった結果ですから。情報は、回覧板で流し日ごろから住民とのコミュニケを図っていけばいいと思いますので。
部分委託の契約さえできれば、後は管理会社が履行確認等はやってくれますので。それは、管理会社の基幹事務の一環でもありますから。

[243: 管理侍]

管理会社から見積取ることの何が難しいのでしょう？電話して「見積お願い」と言えばあとはいろいろ教えてくれますよ。会社を探すなら、業界団体、業界新聞のランキング、インターネット、週刊誌のランキング等々いくらでも方法はあります。
あと「再委託先」というのは管理会社との契約業務を管理会社が別の業者に委託することを言います。ですから再委託先の業者を管理組合が探す必要はなく、管理会社に見積依頼すればよいだけですよ。
管理組合直接発注のことでしょうか？それは管理組合として信頼できる業者を複数探すのは難しいかもしれませんね。それはそういう大変な発注形態を選択される組合の問題ですから、コンサルに依頼されるなり自ら業者を探すなり好きにされたらよいのでは？ただ管理会社を通さずに直接発注するメリットはほとんどないと思いますけど。
一般組合員からの突き上げが無いなんてよく言えますね。それはマンション個別で違うでしょう。ずいぶん簡単にお考えのようですね。
コンサル会社の決定、コンサルとの契約締結承認、コンサル費用の予算化、管理会社変更のプレゼン、説明会、管理会社変更総会決議、後任管理会社決定決議、重要事項説明会など、これらを一度の臨時総会も開催することなく行うの？
コンサルに依頼するなら、なぜコンサルに依頼するのか、理事会だけでは対応できないのか、コンサルの業務内容に問題はないのか、費用は妥当なのか、コンサル会社をどのように選定するのか、コンサル会社決定の理由、信頼性等々、きちんと説明できる状態にしておくべきでしょう。特に理事長はコンサルと裏で繋がっている、といった疑いを一般組合員からかけられないように、注意が必要です。

[244: サラリーマンさん]

管理侍さんへ
管理会社から見積りはとらないでしょう。管理会社との比較をするのですから。それと比較することによって部分委託したり、値下げ交渉をしていくのですから。
管理会社が変更になる時は、臨時総会での説明になりますが、コンサルに依頼するのにアナタが考えているほど難しいことはありませんよ。アナタみたいにコンサルアレルギーの住民はいませんし、理事会におまかせの組合が殆どですから。特にコンサルの業務内容に問題がないかとか費用は妥当かコンサルの選定の仕方とか決定の理由とかは理事会で決めて回覧板で流せば済む問題です。又、理事長がコンサルと裏で繋がっているとか普通では考えられない発想ですよ。組合員はコンサルに抵抗は全然もっていないのが普通です。
それと理事会の力はマンション管理組合では思ったより強力ですよ。一般住民が意見を述べる機会は殆どないのが実情でしょう。通常は年１回の総会がメインでしょう。

[245: 22]

コンサルの選定は、少なくとも　２~３社候補をあげて、双方の話をきいてはどうでしょう？
うちのマンションは東洋経済だか、ダイヤモンドに載っていたって理由で、２社を呼びヒアリングをして
簡単な比較表作って、理事会の多数決で判断しましたよ。

理事長の独断で決めたのでなければ、別に癒着ってことにはならないでしょう。

[246: 匿名さん]

＞アナタみたいにコンサルアレルギーの住民はいませんし、理事会におまかせの組合が殆どですから。特にコンサルの業務内容に問題がないかとか費用は妥当かコンサルの選定の仕方とか決定の理由とかは理事会で決めて回覧板で流せば済む問題です。

理事長が自分の無能をコンサルでカバーするほど浪費を認める住民はいません。その前に、理事長交代です。

[247: 管理侍]

244へ
あなたが言われているのは点検など一つ一つの見積取って管理会社と価格交渉や組合直接発注をされる話でしょ。
私が言ってるのは、現管理会社と別の複数の管理会社から見積を取り管理会社と交渉する方法です。
組合直接発注をされたければどうぞ。管理会社に大した影響はありません。一方組合にも大したメリットはなく、デメリットの方が多いと思いますけどね。
しかしあなたはご自分のマンションの組合員を知り尽くしているのですね。小規模マンションなのでしょうか？しかも相当ぬるい組合のようで…。世の中にはいろいろなマンションがあるんです。あなたのマンションの経験だけで発言されることは誤解を与えますからお気をつけください。全てのマンションがあなたのようなマンションばかりではありません。
アドバイスをされるなら、「たぶん問題ないでしょう」という内容は無責任であり、あらゆる可能性を考えてリスクを語ることの方が重要です。
「理事長がコンサルと裏で繋がっているという発想はありえない」とか「組合員はコンサルに全然抵抗もってない」とか、ご自分のマンションだけを中心に発言なされないことです。そんなことは全く無い話ではありませんし、私が言ってるのは、そういう疑いを持たれないように、コンサルを選ぶ際にも合い見積を取るなどしてきちんとした決め方をされるようにご注意ください、ということです。何か間違ってますか？
更にアドバイスするなら、もし点検等を組合から直接業者に発注されるなら、その業者との癒着も組合員から変な疑いをかけられないように注意をされた方がよいですよ。

[248: 匿名さん]

ある業界紙より、関係管理会社は指示監督を受けたらしいが・・・。

プランヴェール狭山ケ丘第１回大規模修繕工事設計コンサルタント
【５月１５日申込締切】
▽件名―プランヴェール狭山ケ丘第１回大規模修繕工事設計コンサルタント募集（埼玉県所沢市東狭山ケ丘２ノ２９７９ノ３）
▽発注者―プランヴェール狭山ケ丘管理組合
▽建物概要―ＲＣ造地下１階地上８階塔屋１階建て延べ６１７６・５５㎡、建築面積１１３０・８２㎡、８６戸、１９９５年１１月竣工
▽委託業務内容―①１次～３次建物調査診断、工事仕様書・概算工事予算書の作成、長期修繕計画見直し、工事監理業務
▽工事予定時期―２０１１年度

[249: サラリーマンさん]

管理侍さんへ
組合が直接発注すれば安くはなるでしょう。管理会社の大半は、点検費等についてバックマージンなり、リベートをとっておられるでしょうから。もし、それがなければ組合が直接発注してくれた方がその分手間が省けますのでね。
私のところのマンションは戸数１６１戸の普通の大きさです。
理事長とコンサルが裏で繋がっているのを疑えば、管理会社と理事長が裏で繋がっているのを疑うこともしなければならないでしょう。アナタとの考えの違いはこれまでもこのように管理会社側に立った考え方と組合側に立った考え方の違いなんです。この点は解消しにくい問題ではありますが。
アナタのいわれているように、コンサルや点検業者を選定する時は当然あい見積もりをとらなければ、理事会等の説得材料にはならないでしょう。そういう基本的なわかりきったことはお互い理解した中での意見交換ではなかったんでしょうか。又、お互いマン管士の資格をとっているので基本的な論点は理解しているものとしての意見だったんですけどね。
ただ、マン管士も利益追求主義に走っている者が多いということも判っております。管理会社の抵抗があるのも理解しています。
どちらもまだまだこれから成長していかなければならないんじゃないでしょうか。

[250: 匿名さん]

＞管理会社の抵抗があるのも理解しています。どちらもまだまだこれから成長していかなければならないんじゃないでしょうか。

管理会社とコンサル、マン管士を同列に扱うのは間違い。
前者は身元、経済環境が透明性が保たれているが、後者の連中は、社会的にもその経済環境、必要性は認知されていない個人契約で信用が置けないのは当然です。

[251: サラリーマンさん]

アナタは管理会社の者かもしれないが、どちらもいろんな人間がいるんだよ。お互いにその職業については、批判しあってはダメじゃないか。そういう人間がいることこそが程度が低いとみられるんだからね。
信用がおけないのは、アナタです。
つまらんスレに対しては答えるつもりはなかったが特別に忠告してあげたのでありがたく思いなさい。

[252: 管理侍]

249さん
組合直発注が必ずしも安くなるとは限りません。管理会社を通すと当然に経費（利益含む）が乗っかります。しかし、管理会社から再委託先への発注額は、その管理会社と業者との関係（総発注額等）によって安く抑えられています。
管理組合が同一の会社、または他の業者に直接発注しようとしても、業者は受けない可能性がありますし、受ける場合でも全く取引の無い管理組合からの発注額は管理会社からの発注額よりも割高になります。それが管理会社のスケールメリットです。ただ前述の通り、管理会社の経費が乗っかりますから、結局どちらも金額はあまり変わらない場合があります。であれば直接発注と管理会社を通すのとどちらがよいか…、明らかですよね。
管理会社とマンション管理士、どちらも成長していかなければならないというのは間違っていません。しかし、管理会社とマンション管理士ではその歴史が全く違います。管理会社は何十年とマンション管理の実務に携わってきたのです。まだまだ未熟なところは多々ありますが、マンション管理士や、コンサルなどと同列に扱われては困ります。歴史が全く異なるのです。
それと、コンサルとマンション管理士が利益を得るためには、管理会社が不誠実で、暴利を貪り、適正に業務を遂行しない、どうしようもない存在でなければならないのです。仮に管理会社がどんなに成長し、適正価格で誠実に業務を行ったとしても、コンサルとマンション管理士は利益をあげるために「管理会社は仕事もせず、暴利を貪っている」と言い続けるでしょうね。そうでなければ彼らは生きて行けないからです。そういう収益構造である以上、私はコンサルを認めません。他人を貶めて利益を上げているからです。

[253: 管理侍]

少なくとも管理会社は、利益を上げてために他人を貶めたりしません。
ある業界に対して、ぼったくりだ、暴利だ、などと言い続けて利益を上げているのは、マンションのコンサルくらいでしょう。

[255: 匿名さん]

>>253

>管理組合が同一の会社、または他の業者に直接発注しようとしても、業者は受けない可能性がありますし

仮に受けない会社があったとしても、受けてくれる会社と取引すれば良いだけです。設備関係など大方のことは困るに及びません。


>受ける場合でも全く取引の無い管理組合からの発注額は管理会社からの発注額よりも割高になります。それが管理会社のスケールメリットです。ただ前述の通り、管理会社の経費が乗っかりますから、結局どちらも金額はあまり変わらない場合があります。であれば直接発注と管理会社を通すのとどちらがよいか…、明らかですよね。

下請業者が管理会社に金額を叩かれて業務品質が悪くなるくらいなら、同額で業務品質が良い方が全然いいですよ。スケールメリットの恩恵がどれほどのものなのかは、非常に疑わしいところです。


>しかし、管理会社とマンション管理士ではその歴史が全く違います。マンション管理士や、コンサルなどと同列に扱われては困ります。歴史が全く異なるのです。

歴史以前に立場が全然違うでしょう。そもそも立場が違うのだから、同列なんかに扱えるわけがありません。
それにしても、一体誰が同一に扱っているというのでしょう？


>管理会社が不誠実で、暴利を貪り、適正に業務を遂行しない、どうしようもない存在

実際にそうではないのなら、何でコンサルやマン管士などが商売出来るのでしょう？管理組合が一方的に彼らに騙され続けているだけだとでも言うのでしょうか？


>仮に管理会社がどんなに成長し、適正価格で誠実に業務を行ったとしても、コンサルとマンション管理士は利益をあげるために「管理会社は仕事もせず、暴利を貪っている」と言い続けるでしょうね。

管理会社が適正料金で誠実に業務を行いコンサルやらマン管士が不要になる、大いに結構なことだと思いますよ。コンサルやマン管士が儲からず業として成り立たなくなるなら、管理組合としても出費しなくて済むのでそんなにいいことはありません。あなたがやたらと目の敵にせずとも、管理組合が必要と考えなければ、彼らは自然に消えてなくなっていきますよ。

[256: 匿名さん]

>>253

>少なくとも管理会社は、利益を上げてために他人を貶めたりしません。

そうですか？自社の利益を守るために不都合な意見を言う区分所有者を貶めたりしますけど？

[257: 管理侍]

管理会社には、あらゆる業者が営業に来ます。業者の業務にも管理会社は責任を負いますので、それだけしっかりした業者でなければならない。また、他社との価格競争もあるので安くなければならない。数ある業者の中から上記の条件を満たした業者を選んでいるのです。それ以上の業者を管理組合で探せるならどうぞお好きに。ただ業者は管理会社という品質チェックを行う機関が無くなりますから、大喜びでしょうね。
だいたい管理会社が品質悪くなるほど価格を叩くわけないじゃないですか。品質に責任を負ってるのに。多数の発注をしているということで安くしてもらうわけですよ。何も考えずにとにかく安くしようというのは組合側ですよ。そんな組合は直接発注したらいいんですよ。管理会社は責任を負わないだけですから。
それと管理会社がどんなに良くなってもコンサルは業として成り立たせるためにいつまでも管理会社をマスコミ使って悪者にし続けるんだよ。適正価格できちんとした業務を行う管理会社は、コンサル使って必要以上の価格競争に走る組合を相手にしなくなってきてるけど、コンサルが無くなるかどうかは、組合がコンサルを使うかどうかでしょう。組合がいつまでもマスコミに踊らされるなら、コンサルにお金を払い続けて彼らは生き延びるんでしょうね。

[258: サラリーマンさん]

管理侍さんへ
管理会社全てが適正価格・適正マージンで臨んでいるとはいえないでしょう。中には暴利を貪ったり、大規模修繕工事のグレードを必要以上にあげたり、工期を早めたりしてバックマージンを得ている会社もあるのです。
又組合は、現在契約している再委託の点検契約料等が高いのか安いのか又、他と比べて内容はどうなのかは判らないんですよ。
アナタの発想は、管理会社の選んだ業者はチェックしているのでしっかりした仕事をするが、それがなくなれば、品質チェックがなくなるので業者は大喜びするといっていますが、業者も生き残る為には、しっかりした仕事をしますよ。業者をそんな目でしかみていない者に仕事をもらうのはかわいそうですネ。
組合発注が必ずしも安くなるとは限りません。しかし、調べてみなければ判らないでしょう。管理会社の息のかかった業者に見積りを頼んでも今より安くはならないでしょう。圧力がかかるのと今後仕事がもらえなくなりますからね。しかし、管理会社の息のかかっていない業者が同じ内容で高い訳でもありません。
アナタの発想は、全ての管理会社が適正価格で誠実な仕事をしているという前提での話しですので意見がかみあわないのです。
流通業と一緒で商品は、仲介業者の手が増える程プライスは高くなるのは当然の理です。（スケールメリットも多少はあるでしょうが、消防点検や清掃業務といった人的作業にはあまり効果は期待できません）
アナタはまだ若いんでしょうね。もう少し頭を柔らかくして、突っ張るだけでは決してこれからの人生はプラスにはなりません。会社の同僚や組合・業者・マンションでの住民とのつきあい・友達づきあい等ひととの温かい交わりを深め、楽しく生きていけるような人生も考えてみてください。
人を信じ信じられる人間になりなさい。難しいことですね。

[259: 管理侍]

正確に読んでくださいよ。全ての管理会社が適正だなんて言ってませんよ。「全ての管理会社が適正になったとしてもコンサルは自らの利益のために管理会社は適正ではないと言い続けるでしょう」と言ってますよね？
それと「管理会社を変更したり、値引き交渉したりするのにコンサルは必要なくて、自分たちで十分可能である」というのが私の意見ですよ。先入観で人の意見を読むから理解を誤るのです。私は全ての管理会社が適正などと思ってもないですし、言ったこともありません。
生き残るために業者がノーチェックでも適正価格で必死に仕事をするんですか？すばらしいご意見ですね。その考えに基づけば、管理会社も生き残るために適正価格で必死に仕事しますよね？。もしも管理会社を疑うなら、管理会社をそんな目でしか見ない組合に仕事をもらうのはかわいそうですねよね？
言ってることが矛盾だらけです。
もう一度だけ言いますよ。私は全ての管理会社が適正だ、などと言ってません。むしろ管理会社全てを一くくりに悪者にしているのはコンサルです。
コンサルに相談して、「その管理会社の業務内容でその価格なら適正だからそのまま契約を継続しなさい」というコンサルが存在するなら、私はコンサルを高く評価します。しかしどのコンサルに相談しても恐らく「じゃあ交渉して価格を下げさせましょう。場合によっては管理会社を変更しましょう」というアドバイスしかしないでしょうね。

[260: サラリーマンさん]

まったくあなたこそわかっていません。アナタの書いていることは良く分かっていますよ。私の書いているのも良く読んでください。管理会社の中にはいろんな会社があるのも当然ですよ。そんなのは、論外です。
業者は自分の会社が生き残る為の努力はされてないんですか。中には、悪い業者もいるでしょう。
管理会社もコンサルもそれは一緒です。
そういった管理会社や業者がいるかもしれないから、チェックしてみるんですよ。組合は現在の管理会社が良心的な管理をしてくれているのかわかりませんから。
アナタの会社は良心的かもしれませんがね。
コンサルを毛嫌いするのがあまりに露骨すぎますのでそういった意見では説得力は全然感じられません。
コンサルがダメなら自分達組合で調査して部分委託や値下げ交渉するのはいいんですか。同じことじゃないんですか。それともそれもダメといわれるんじゃないでしょうね。
自分達でやるのも、コンサルを使ってやるのも同じことではあるんですけどね。管理会社にとってはどちらもプラス材料にはならないでしようが。
私は、コンサルではないんですよ。組合の住民の立場でものをいっているんです。

[261: 匿名さん]

＞コンサルがダメなら自分達組合で調査して部分委託や値下げ交渉するのはいいんですか。同じことじゃないんですか。

何が同じなのでしょうか。コンサルなしで、組合自身で主体的にやることは、費用の面からも、自主的の点からも全く違うことを理解できないほど、混乱していますね。遠慮無く白旗を掲げたら如何でしょうか。

[262: 管理侍]

悪い業者がいるからチェックが必要でしょ。私がそう言ったら、あなたは「業者も生き残るために必死で仕事する。そんな目で業者を見るのは可哀想だ」と言われたのですよ。明らかに矛盾してますね。
自分たち組合で値下げ交渉したらよいのですよ。最初から私はそう言ってるじゃないですか。そのやり方まで述べてますよ。
ちなみに私も組合員です。

[263: 管理侍]

>>221がこのスレでの私の意見。これ以上でもこれ以下でもありません。
この後、サラリーマンさんが反論されると思いますが、あとはスレ主さんを含めてこのスレを読まれた方々がご判断されること。
私も現役の身。電車の移動時間か帰宅後にレスしておりますが、新たなご意見等が出されるまでは、しばらく休憩させていただきます。

[264: サラリーマンさん]

管理侍さんへ
僕ももうお互い意見は出尽くしたと思うのでそろそろ終わりにしようと思っていたんですよ。
二人の考え方はすれ違っているけど、マンションの管理について真剣に取り組んでいく姿勢は一緒だと思います。
私は、会社をリタイアし、現在は自宅で証券会社とデイトレを使い株の売買をしているものです。株については、親が会社組織でやってましたので、自然と私もやっていました。
現在はマンションに住んでいますが、近い将来戸建てに移る予定です。マン管士の資格をとったのは、現在住んでいるマンションの皆さんのお役に立てたらと思ってとったんです。
私達は子供がいませんので、子供代わりに犬が飼いたいのが戸建てにしようと思った動機です。本当はマンションが大好きなんですけどね。
アナタとは、楽しく勉強させていただきました。私に実務経験がない分意見を交換することによって学ぶ点大なるものがありました。多少の無礼があった点はご容赦下さい。
せっかくとったマン管士ですが、２年後には無用の長物になると思いますが、勉強してよかったと思っています。
アナタはこれからの人です。是非立派な管理業者の幹部目指して頑張ってください。

[265: 管理侍]

サラリーマンさん
若輩者が大変失礼致しました。
私は管理業界に身を置いておりますので、仕事に関するこのようなスレにはついつい熱くなってしまいます。よくないですね（仕事の時は結構冷静なんですが…）。
しかし、サラリーマンさんのような管理業界に無関係の方がご自分のマンションのために勉強されているのを、実は少なからず尊敬しています。私がフロントをしていた頃にも非常に熱心に活動されている理事の方を見ると「仕事でもないのに熱心ですごいなぁ」と思ってました。また「自分はマンション管理を仕事としているのだからこの方々よりももっともっと真剣に取り組まなければ」と思ったり…。理事の方々がそんな感じだと、「この方々を裏切ってはいけない、期待に応えなければ」という気持ちで仕事していたのを思い出しました。
マンション管理に真剣に取り組んでいることに間違いはありません。同じ真剣さをサラリーマンさんにも感じました（だからとことんレスしました）。私も学ぶべき点が多々ありました。
戸建てですか。いいですね。
いずれマンション管理士として活動されてみたらいかがですか？そうしたら今度はどこかのマンションで対決しているかもしれませんね。

[266: 匿名]

不況下で新築が無くなって仕事がない小さな設計事務所はマンション管理士を取ってにわかコンサルへ。リフォーム工事を紐付きの会社へ誘導し組合と紐付き会社からバックをもらう。組合は第三者の監理、マンション管理士の先生の教えに満足。そんなのヒドくない！！

[267: 匿名さん]

そんなの見抜けない組合はもっとひどくない。

[268: 匿名]

見抜けないことだってあるでしょう

[269: 匿名]

一般の住民には見抜けないから、ＣＭ方式とか、その場しのぎのコンサルが出てくるんです。

[270: 匿名さん]

何でも他人任せ、いっそ命も預けなさいよ。

[271: 匿名]

欧米ではＣＭ、ＰＭは当たり前。しかし東洋的社会では、困難です。土壌がないですからね。

[272: 匿名さん]

日本人は字を読まない無知の集団になりつつある。縄文人の方が知能指数は上だね。

[273: 匿名さん]

コンサルタント、まんかん士、不景気で独立して食えないから、悪ばかりヤッテルヨ。

[274: 匿名さん]

>>273
もうマン管士バッシングはやめたらどうですか。
今のマン管士はもう管理費の値下げや管理会社の変更はやってませんよ。
どうしてもという組合に対してはコンサルするでしょうが、そういう管理会社は元々問題のある会社ですからね。
それに現在の流れは、組合の住民がマン管士の資格を取るようになってます。
何もその資格で開業しようとは思っていませんよ。
自己啓発的な要素が強いんです、だから今まで以上に強敵なんですよ、管理会社にとっては。
マン管士叩きを相も変らずやっているようじゃ、あなたみたいな管理会社は生き残れませんよ。

[275: 匿名]

善良なるマンション管理士は、ず〜と前からすんでいる住民から現れます。私益のみ優先のマンション管理士は、他の資格、行政書士、建築士、会計士、社労士、保険コンサル等と副業でやっていて、看板や事務所を外部に掲げ、ＨＰまで立ち上げ、ひどいのだと本の出版までやってます。これらは、殆ど紐付き業者がいます。

[276: 匿名さん]

他人を当てにしない事。自分でやりましょう。

[277: 匿名さん]

マンション管理士業を他の資格と兼務しているところはやめた方がいいでしょうね。
どちらかといえば、会社のリタイア組でボランティア感覚でやる方がおられたらそれが一番いいのでしょうが。
そういう方は捜すのが大変ですので、やはり自分達のマンションの住民で資格を取るのが一番です。
組合員が競争して勉強すれば、誰か合格するでしょうし、もし合格しなくても住民のレベルは高くなりますよ。

[278: 匿名]

正にその通り！

[279: 匿名]

結局、管理組合のレベルアップのためにマンション管理士がいるんですよね。しかし、それに反するワルがいるから困るんです。

[280: 匿名さん]

＞そういう方は捜すのが大変ですので、やはり自分達のマンションの住民で資格を取るのが一番です。

君は一万円を管理費から出させる魂胆だね。職を選ばずに働きなさいよ。

[281: 匿名さん]

１万円？何のこと。

[282: 匿名さん]

本題のコンサルタント活用の話にもどりましょう。

[283: 匿名さん]

マン管士でもＮＰＯ法人マンション管理組合連合会で活動している人であれば良いと思いますが。
それ以外だと信頼できそうも無いよ。

[284: 匿名さん]

全て他人任せの人生？
自分たちの脳は何に使うのかしら？

[285: 匿名さん]

専門家を活用するのと、丸投げは違う。

それともお前は全知全能の神か。

[286: 匿名さん]

問題点を指摘することなく他人任せにするのを丸投げと言う。

[287: 匿名さん]

自分達のマンションにマンション管理の知識がなければ勉強すればいいし、それができなければ
必要と思えばマン管士を活用すればいいだけのこと。
但し、マン管士を活用する場合は何をして欲しいと明確にして依頼すべきだね。
資料づくりであったり、調査依頼であったり、分析とかであったりと。
自分達でやるのが一番いいのかも知れないけど、管理会社にはまかせたくない、しかし自分達でやるには時間がない
という場合に活用すべき。
特に大規模修繕工事や規約改正には使えるかもしれないが。

[288: 匿名さん]

＞自分達のマンションにマンション管理の知識がなければ勉強すればいいし、それができなければ必要と思えばマン管士を活用すればいいだけのこと。

マンション管理士の活用は余分な事。
実績もなく、マンションを見た事も住んだ事もない人を活用するほど危険な事は無い。

[289: 匿名さん]

>>288
何も危険なことはありませんよ。
自分達で判断すればいいだけのことですから。
実績とか云々をすぐ持ち出すけど、それでもいいのではないの。
依頼すべきことをしっかり把握して自分達で出てきた資料等をジャッジするだけのことだから。
私のマンションではマン管士に依頼することはありませんけどね。
あなたのは単なるマン管士批判だけだからね。

[290: 匿名さん]

このスレタイからすれば、マン管士の活用はいいにくいことを交渉してもらうだけでも
価値があるのではないかな。
管理会社にしてみれば、抵抗はあるだろうが。

[291: 匿名さん]

マン管士に管理会社変更や部分委託とか値下げ交渉をされるのが嫌なんだろうな。
だから批判してるんだろう、管理会社は。そうとしか思えない。
ということは、管理組合はマン管士を旨く活用する価値があるということじゃないかな。

[292: 匿名さん]

自分達では管理会社に直接はいいにくいことを交渉してもらうのには
都合がいいかもね。
長年管理会社に委託してれば、中々値下げとかはいいにくいしね。
そういう使い方があるんだね。
今度理事会で提案してみよう。

[293: 匿名さん]

そこまで落ちたかマンカン士、値下げ屋ですとさ。

[294: 匿名さん]

マン管士を管理会社が批判すればそういうことになるのではないの。
何故マン管士を批判するのだろうと不思議に思っていたのだけど、値下げ交渉とかに活用されるから
管理組合がマン管士を無能呼ばわりして依頼しないように批判してたんだなと思うようになっただけのこと。
確かにそういうこともあるだろうね。

[295: 匿名さん]

値下げ屋になる為に資格を取るの？どこかの組に入ったらどうよ。

[296: 匿名さん]

あなた方管理会社が、管理組合に火をつけたのでしょう。
マン管士を徹底的に叩き、管理組合がマン管士を使わないようにするために。
却って火をつけたことになるのではないですか。
私はマン管士ではありませんが、いい加減マン管士を批判するのはやめた方がいいと思いますよ。

[297: 匿名]

マンションまわりの仕事って、時給1000円前後の仕事しかないわけだから、だれがなにを何時間やってるのかを暇な理事がひととおりチェックすれば、だいたいの適正価格はわかるでしょう

[298: 匿名さん]

マンション管理士は気の毒ね。お国の資格と思い一万円で買っても仕事は無い。これってダマされているとしか言い様がないよね。同じ無学でも取れる司法書士の方が・・・。

[299: 匿名さん]

しかし、マンションの住民にとってはいい勉強をしたと思っているし、組合の管理には
役にたつ資格だと思っているよ。
マンションの住民は絶対勉強すべきだね。

[300: 匿名さん]

以上はマンション管理センターの提供でした。

[301: 匿名さん]

>>300
しかし、実際問題として、組合にマン管の資格保有者がいれば助かるのは事実だよね。
うちのマンションにもマン管保有者がいるけど、いろいろ提案してもらえるし、判らない
ことがあったら聞いてるけど良く勉強してるせいか、明確な回答をしてくれてるのでね。
何も商売に結びつけるのではなく、マンション管理にはマン管の資格というか知識は絶対
必要だよ。

[304: 管理侍]

>>302>>303
議論に負けて他人のコテハンを悪用。成りすまして投稿するとは本当に卑劣な奴だ。

[305: 匿名]

管理侍の妄想が始まってるｗ

全然関係ない人にからんで何やってんだろーこの馬鹿ｗ

[306: 匿名]

で、管理侍はマンカン持ってるのか？仕事してんの？話はそれからだ。熟年ニートとかじゃないですよね？

[307: 匿名]

うちのマンション、
マンション管理士の先生にコンサルしてもらって、かなり管理費も積立金も下がった。

その先生には、重要な理事会や総会になると参加してもらっています。
管理会社のフロントより全然頼りになるし、知識も豊富でした。

やはり、フロント、特に管理業務主任者すら持っていない人は仕事に対して、
プロ意識すらなく任せることは出来ない。

無資格者はどんどん排除される方向でいってほしい。

[308: 匿名さん]

理事会がマンション管理士にコンサルを依頼すれば、マンション管理が向上
するのは確かでしょう。
マン管士もマンションのために、どうやったら快適なマンションライフが
送れるか真剣に考えるでしょうからね。
ただ、マン管士の活用を経費削減中心にするのは問題があると思います。
マン管士の活用は、理事が自分達では時間等がなく、又知識も十分ではないので
コンサルをしてもらうという方がいいと思います。

[309: 匿名さん]

＞マン管士の活用は、理事が自分達では時間等がなく、又知識も十分ではないのでコンサルをしてもらうという方がいいと思います。
その通り、マンション管理士に減額コンサルなんて出来る分けないし、コンサル費用を吹っかけられて終わりとなること受け合い。

[310: 匿名さん]

それはあまりないんじゃないかな。

[311: 匿名さん]

マンション管理士の有効活用は考えてもいいのではないかな。

[312: 匿名さん]

成功報酬は一番安くなる方法を探すことが自分達の利益になるから
こちらのニーズ度外視で費用のみを下げることになると思う
自分の知ってるとこはコンサル使ったけど
結局組合内での意見がまとまらず
何も出来ずだったのに報酬は取られた

結局自分達が何をしたいかをまとめる事が先決で
管理会社に見積もりを取ることから初めて
自分達で勉強して比較して
それでも専門家がいたほうがいいと思うなら
コンサルでも使えばいい

組合のやりたいこともわからないのに
コンサルを使うのは
騙される相手が増えるだけだから
損なりトラブルが増えると思うよ

そもそもそんな意思決定ができない組合にしたのは
自分のせいでもあると思わないといけない

とりあえず居住者にアンケートでもとって
意見を集めてはいかが？

[313: 匿名さん]

マン管士が全てだますとかいう貧相な発想しかないんだね。
組合はマン管士にコンサルを依頼した、そしてそれをジャッジするのは組合なんだけどね。
うまくいかなかったからマン管士が悪い、だまされたとかいうんではなく、それは
組合の方にも問題があったというのが分からないんだね。
コンサルは読んで字のごとくあくまで相談なんだけどな。
判断するのはあくまで、組合側にあるんだけど。

[314: 匿名さん]

大した居直り、マンカン士の正体見たり、まるで８９３気取りだ。

[315: 匿名さん]

>314
おもしろい人だね。

[316: 匿名さん]

権利主張が渦巻く、理事会でまとまらないのに
マンション管理士に委託してまとまるわけがない←管理会社からの妨害を理事会が防ぐことが出来ないなど

理事会がまとまっていれば、マンション管理士に委託すると効果が大きい

[317: 匿名さん]

>316
マンション管理士は単なる組合の相談相手じゃないのかな。
第三者の意見を聞いて参考にする程度でいいんだろうが。
何を相談するかの内容にもよるけど。
具体的には何の相談をしようとしているの？
だまされるとかいってるけど、何をだまされるのかもわからない抽象論
しかみえてこないんだけど。
具体的にいってほしいけど、それは何も考えてなくてただコンサルすれば
危険性があるといっているだけなのかな。

[318: 匿名さん]

だからおまえはいいんだよ。

[319: 匿名さん]

>318
あんたは、意見は全然いわないけど、しょっちゅうここはみてるんだね。
そして、時々　だからお前はいいんだよといっている。
おもしろいひとだね。

[320: 匿名]

うちは、理事のメンバーにマンション管理士を入れました。

それなりに費用はかかるけど、管理費の値下げ等、全体的に見れば、
かなりのコスト削減に成功。

理事にマンション管理士を入れることで、チェック機能も果たしています。
以前のように管理会社が小修繕を頻繁にやるようなこともなくなりましたので。

[321: 匿名さん]

修繕・改善工事は積立金に余裕があれば頻繁にやってもいいんですよ。
修繕をやることによってマンションの資産価値は保てますし、
第一住んでいる住民が快適なマンション生活が送れますから。
大規模修繕工事にしても、１０年でやるとこと、２０年でやるとこでは、
資産価値・快適さで雲泥の差がでてきます。
勿論、積立金次第ですけどね。
これは専有部分も同じことがいえます。
余裕のないとこでは、壁紙や障子・たたみだけしかできないが、余裕のある
とこでは、カーテン・照明器具・リビングセットの買い替え・台所の改装等が
できますからね。
一概に工事が多いから悪と決めつけるのはおかしなことですよ。

[322: 匿名さん]

自分で言って、自分で返事してる。

[323: 匿名]

修繕工事ばかりやろうとするところは、問答無用で悪徳でしょ。
今の管理会社は、小修繕で稼ぐしかなくなってきてるからねぇ。はははｗ
ここのスレは、管理会社の方々が多く紛れてますから、皆さんご注意下さい。

大規模修繕も１０年で一回などやる必要ありません。
これも協会が作った金儲けのお題目ですｗ