管理費見直し・管理会社変更の際のコンサルタント活用について

[理事長X]

現在、私どもの管理組合ではマンション管理費の見直しを考えており、必要ならば管理会社の変更をも視野に入れて考えていきたいと思っています。

そこで問題となるのは、見直し・変更に伴う膨大な事務作業の手間を最小限に抑え、住民間の合意形成をなるべくスムーズにストレス少なく進めたいことと、不要なサービスを除き現在の仕様をなるべく落とさずに管理費を下げ、下がった分を修繕積立金に回していきたいということです。ですが、本業の仕事をそれぞれ抱えている中で、月に何回も集まって会議を開くのは容易ではなく、作業に多くの時間を割くわけにはいきません。また、素人の集まりに過ぎない管理組合にプロの管理会社相手に適正価格・条件を引き出せるのかどうかという疑問もあります。

そこで、マンション管理士を活用して、管理費見直し・管理会社変更についてプロの視点で管理組合にコンサルしてもらうのがベターではないのかと考え検討しているところです。しかし、私達にはマンション管理士の活用に関する情報がなく、果たして導入していいものかどうか、全く未知数というところです。

このスレでは、管理費見直し及び管理会社変更にあたって、マンション管理士を活用することそのものの是非とか、問題点や落とし穴、あるいは実際に活用してみての体験談なども含めてお聞かせ頂けたらと思っています。どうぞよろしくお願いします。

[102: 匿名さん]

コンサルが出鱈目というなら、そんなに目の敵にすることもないのでは？
出鱈目コンサルに対して、ちっとも余裕が感じられませんよ。
と言うか、こんなに余裕のない書き込みをしてくること自体、
管理業界のレベルの低さを物語っているように思えてなりません。

文体変えたつもりでもちゃんと分かりますからｗ

[103: 匿名さん]

は？話をそらすテクニックは一流だな。
やっぱり質問には答えられなか？
うだうだ言わないで質問に答えてみろ。

[104: 匿名さん]

早い話がまともに社会常識が通じる相手かどうかってことでしょう。
不動産業界やその傘下の管理業界には通じないのが多いと思いますけど。
101さんも通じない人に含まれないように気を付けて下さい。

[105: 匿名さん]

104の言ってることは個人の問題。業界の話になってない。レベルの低い個人はどこにでもいる。そう言ったら「不動産業界はレベルの低い個人が多いから業界のレベルが低いんだ」とかバカな反論するなよ？そんなもの何の根拠もないんだから。
結局答えられないってことだろ。
まともに答えられる奴がいたら出ておいで。いるわけないけど。
問題は二つ。一つは管理業界がレベルが低いという根拠（どの業界と比較しての話か）。もう一つはレベルの高い業界はとはどこか。
97よ、まともに答えられないってことは根拠がないってことだ。自分がいかにいい加減なことを言ってるか反省しろ。もしくは、金儲けのために根拠のないことを言っ管理組合から金を巻き上げてました、と詫びるか？

[106: マンションの住民]

どちらのレベル云々という話しではなく、共存共栄が大切なんです。管理会社が適正マージンなら問題ないでしょう。しかし、そこが分からないからコンサルを使うこともあるのです。いろんな資料を集め、組合に提出し、組合はそれをみて判断するのです。勿論、管理内容も含めての検討ですよ。

理事が時間的に無理があり、又アシストしてもらいたい者が欲しいと願えばコンサルに頼むんです。

ただ、管理組合の理事の長老には、他士業が介入してくるのを拒むものがいるのも実際問題としてあるようです。
スレ主は理事長だからこの点は問題ないですけど。理事や組合員をまとめるのは本当に大変だと思います。

[107: 匿名さん]

それにしても105さんのような粘着質フロントは願い下げですね。そんなだから管理組合にコンサル呼ばれて他社にリプレイスされ続けてしまったのかもしれませんね…。こんなところでやり場のない欲求不満をぶつけてるなんて後ろ向きなことやってるくらいだったら、コンサルなんか呼ばれなくて済むように、適正な金額でちゃんとした仕事をして下さい。その方がずっと前向きですよ。

とは言っても、会社のボスの指示には逆らえないからムリですかね？

[108: 匿名さん]

＞理事が時間的に無理があり、又アシストしてもらいたい者が欲しいと願えばコンサルに頼むんです。

その理事を交代させた方が近道で、安く済みますよ。

[109: 匿名さん]

結局質問には答えられないってことだな。何の根拠もなく管理業界はレベルが低いと吹聴した詐欺師よ、今後はメディアの情報をそのまま垂れ流すのではなく、自分の頭の中でちゃんと解釈してから発言しろよ。ちょっとは頭使えよ。

[110: 匿名さん]

管理業界に浸かり切っていなければ、業界の常識が世間の非常識だってことくらい分かります。
根拠だの何だのと、そういう問題ではありませんよ。
まあ、世間の常識を持ち合わせていない人には分からないでしょうけどね…。

自らを省みない個人や会社に成長はなく、従って未来もありません。

[111: 匿名さん]

バカだねぇ。本当に呆れるよ。
根拠だとかそういう問題じゃない？それを単なる思い込みって言うんだよ。
世間の常識が何で業界の常識が何か説明してみろよ。
論点を理解して会話できない奴って困るよね。
結局マスコミを操る詐欺師に踊らされてる哀れな奴だな。
マンションの住民も賢い人間とバカな奴と両極端。バカな住民の多いマンションに住む人達は苦労するねぇ。
どんな屁理屈言ったって結局質問に答えられないんだろ？

[112: 匿名さん]

常識なんて分からない人には分かりませんからー。
あえて説明なんてしませんよ－。
自分の頭で判れる日が来るといいですねー。

[113: 匿名さん]

やっぱりかよ。期待通りの奴だな。何一つ答えられないのに無責任な発言するんじゃないよ。
いいなぁ。お前みたいに思いつきでいいたいことだけ言って、何も説明しないで済ませることができる奴って。いい性格してるよ。
まぁどんな屁理屈言っても答えられない事実は変わらないね～。ご苦労さん。

[114: 匿名さん]

常識ない、成長ない、進歩ない、当然未来はない、お先真っ暗ですね…。
どうなろうと知ったことではありませんけど。
そんな御人にはもうレスする意味はありませんね。

[115: 匿名さん]

常識ない、成長ない、進歩ない…はいはいお前の意見はわかったって。誰もそんなこと聞いてないぞ。で、業界のレベルが低い根拠は？単なる思いつきか？
あんたが言った自分の意見についての説明を求めてるだけだよ。自分の意見を説明できないんだろ？

[116: 匿名さん]

>>114
レスする意味ないかぁ。うまく逃げたねー（笑

[119: 匿名さん]

基本的にコンサルは無用です。同種のマン管士も同様です。
区分所有者は、自主管理を除けば管理会社と管理委託契約をしていますし、これも昔の様に自動更新は出来なくなり、１，２年の有限の期間契約、或いは３ヶ月事前通知で変更が可能ですので、コンサル等を利用するより管理会社の取捨選択が安易に出来るからです。各管理組合は一回は管理会社を変更してみるべきです。組合として消耗も大変ですが得るところ多く、管理会社との契約が組合主体になることは確実です。

[120: マンコミュファンさん]

組合員の総意をくみ上げる能力が理事会にあればコンサルは不要でしょうね。
ただし、多くの場合　素人集団の理事会にしてみれば何をするにも「面倒くさい」「話まとまらない」「経験ない」
というところで、セカンドオピニオンないし、アドバイザといった位置づけでコンサルを雇うケースが多いのでは？

有資格者（マン理士）が必要なのではなく、「組合員の総意をくみ上げ」「委託内容の精査（含む価格相場）」など
の作業経験の大事だと思う。

実社会でいえば、弁護士・公認会計士・○○コーディネータとかの業務の一部でしょう？＞コンサルティング
資格も大事だけど、経験に裏付けされた能力がないと無駄な出費...

[121: マンコミュファンさん]

現在の管理会社を解約するのは、法的には簡単です。しかし、実態としては、管理会社におんぶにだっこの状態の
管理組合が大半です。理事会や専門委員会等すべて管理会社が参加して頼りきっている実情の中で、簡単に部分委託
や値下げ交渉をしたりすることはできませんし、よその委託費の内容の情報は教えてくれません。
大規模修繕工事にしても、施行業者の紹介等をやるのは、息のかかった業者が中心ですし、又そうでなくても、
管理会社にバックマージンを払うのはこの業界では当たり前の世界ですから。
ましていわんや、管理会社を変えるとなるとその抵抗は大きいでしょうから、割り切って判断できる第三者が必要に
なってくるんです。
組合員の総意を組み上げる能力が備わっていて、それを実行に移せる組合は殆どないでしょう。それほど、人間関係は複雑で難しいんですよ。
困った時の神頼みではないですけど、コンサルの活用うまく使いわけていけばいいのではないかと思います。
当然管理会社は煙たく思うでしょうがその煙たがられることが管理組合にはプラスになるんです。

[122: 匿名さん]

弁護士や公認会計士とマンションのコンサルを比較されたら、前述士業の人達が可哀想ですね。
弁護士、公認会計士はその道のプロであり実務代行者ですから、例えるなら管理会社がそれにあたるでしょう。
同じ例でコンサルを表現するなら、よい弁護士や公認会計士を選ぶための助言をしてくれる人。あまり必要性を感じないですね。ダメな弁護士なら切ればいいし、悪徳なら協会等に通報すればよいです。管理会社も同様です。
管理士は本来第三者的に見解を述べる立場としてはあってよいと思いますが、現状の管理士ならやはりいらないですね。

[123: マンコミュファンさん]

でもね、裁判沙汰や会計問題で弁護士や会計士を使うことは通常は発生しないでしょう。
マン管士の役割は、理事会のアシストですよ。いろんな調査をしたり、分析したり、経費削減の方法を提案したり等。
弁護士に委託業務費の相場やＥＶ点検費の相場・専門委員会を設けた場合の顧問等を要請することはないでしょう。
別にマン管士をたてるわけではないですが、通常の諸々の相談はマン管士でいいのではと思っているんですよ。
うちのマンションでも使ったことはありませんが。
使ったことがないのに、どうこういう資格はありませんしね。でももし頼むんだったらどの士業かというと一番身近かなのはマン管士じゃないんですか。会計士や税理士、建築士・行書・社会保険労務士・弁理士・不動産鑑定士等
いろいろな士業がいますが、マン管士と兼業ならわかりますが、資格をもってなければ役に立たないでしようしね。

[124: 匿名さん]

分譲マンションを相手にコンサルやマン管士で、生計を立てようなどと考えること自体現実離れしていますよ。

[125: マンコミュファンさん]

すぐ生計云々になるけど、マン管士全てがお金の為に仕事しているんではないよ。もし僕に依頼されたら喜んで
自腹でもやるけどね。ボランティアがやりたくてマン管士の資格をとったのだから。
現在も自分のすんでいるマンションの為に、いろんな資料を作っては理事や組合員全員に資料を配布してるよ。当然経費は自腹です。
工事費の相場や経費削減するための調査等毎日勉強は今でもしてますよ。できるだけ役に立てるようになるために。

マン管士にはそういう考えでとったものが以外と多いのではないでしょうか。開業するために資格を取るものは
ごく一部のものしかいないでしょう、兼業者は別ですが。

インターネットで募集されてみたらどうでしょうか。以外と応募者がいると思いますよ。ボランティアでやられる
マン管士の方が。

[126: 匿名さん]

＞マン管士にはそういう考えでとったものが以外と多いのではないでしょうか。開業するために資格を取るものは
ごく一部のものしかいないでしょう、兼業者は別ですが。

無理を言う必要はありませんよ。皆さん趣味の段階ではなく、失業対策が殆どですよ。
結果は見ての通り国交省の宣伝セールスマンに過ぎなく生計の足しになることはなかった。
標準管理規約にまで記入宣伝しても効果のない悲劇的士業です。

[127: 匿名さん]

>>127
お金を取らないならプロじゃないね。責任とらないと宣言してるようなもの。ボランティアに自分の管理を任せたくありません。自分のマンションを他人の趣味や暇潰し、個人的な勉強の場にされたらたまらないね。
そもそも経費削減が管理士の本業のように思っているところが誤解している。もう一度基本にかえって管理士の目的を勉強してください。そんな管理士だから不要なのです。

[128: マンコミュファンさん]

私は２年前に定年で会社をやめ、これからは何かボランティアをしようとマン管士の資格をとりました。仕事は
もうする気持ちは全然ありません。趣味でとったのではありません。目的はボランティアのためでした。
国交省の宣伝マンとかさびしいことをいっておられますが、自分が住んでいるマンションにとっては、資格保持者
というか、マンションについての勉強をしているものがいるというか管理に関心をもつ者がいるのはいいことでは
ないですか。

プロじゃないものに管理はまかせたくないといわれますが、組合が主体となって管理していくのでしょう。マン管士
は単なる理事会や専門委員会のアシストにすぎないでしょう。課題を与えてそれを調査してもらい、又検討してもらったものを、組合がジャッジしていく。それが本来の姿なんです。

経費削減がマン管士の本来の仕事云々といわれていますが、私もマン管士です。マン管士の役割は良く理解しているつもりです。経費削減は一例でわかりやすいので例示しただけですよ。

失業対策で資格はとるものなんですか。そんな考えでは、会社でもダメ人間ですね。会社に勤めているものは、会社に役に立つ資格をとるならわかるけど、失業対策で資格をとるような社員は必要ないのではないですか。勿論そういった方は、こっそり勉強されてるのでしょうが。

アナタはマン管士ではないと思います、又自分の住んでいるマンションでマン管士を使ったこともない方だと思い
ます。　そういった方がなぜダメタ、ダメタというんですか。その理由がわからないですね。ノーの発想ではなく
イエスの発想をもつよう前向きに生きていってください。

[129: 自称マンション通]

色々なスレでコンサルやマン管士に話になると、こまめに中傷する「匿名さん」がいます。
以前に誰かがレスしたように怨念すら感じます。

管理会社にお勤めの方が、邪魔な存在をコケにする使命感でレスしているのかな？
（確かに区分所有者の側に立ったコンサルやマン管士は管理会社にとって邪魔な存在でしょう）
それともマン管士に挑戦して失敗したか、合格しても金にならなかった（方法を知らなかった）人？
多分前者でしょう。

暇潰しにひやかすのは自由。
確信を持って考えを述べるのなら、せめてコテハンにしてよ。

[130: 120]

120以降の「マンコミュファンさん」は別人です。

「資格としてマンション管理士をもっているから何？」って思っています。
弁護士・公認会計士・建築士etc.　実務経験がなければただの評論家では？

マン管士だから、マンション管理のコンサル出来るとは思えません。

[131: 匿名さん]

＞もうする気持ちは全然ありません。趣味でとったのではありません。目的はボランティアのためでした。

趣味とボランティアの線引きは難しいね。ボランティアと称して必要経費はちゃっかり頂くのもいるしね。

[132: 自称マンション通]

マンション対象のコンサルタントやマンション管理士さんへ

世の中には「ボランティア＝無料（タタ）」と考える人が多いですね。
地震被災者の支援等、短期的に活動するボランティアは別として
長期的にボランティア活動をするには、持ち出しが続くと活動を休止せざるを得なくなりますよ。
（それでよいとする奇特な人も居るでしょうが）
活動全体の経費が賄える程度の報酬は、堂々と頂ける（価値を認めて頂ける）よう実務能力向上努力をして下さい。

[133: マンコミュファンさん]

私はボランティアでやるのですから、当然かかった経費、資料の用紙やガソリン代等もらうつもりはありません。
普通ボランティアとはそういうものではありませんか。家庭をもっているもの・会社勤めをしている者は、長期的なボランティア活動は無償ではできないと思います。有償であればボランティアとはいいません。

それから、実務経験がなければコンサルにはなれないといわれますが、弁護士や会計士の方も最初は実務経験は
ありません。わからない点は先輩に聞き、又自分で調べて答えているんだと思いますよ。
マン管士も一緒です。

会社をリタイアしたものの中には、ボランティアをやりたいと思っている者は大勢いるんです。お金をもらうことは
全然考えていない人が数多くいることも頭にいれておいて下さい。奇特な人ではないんです。それを生きがいにして
生きていこうとしているのですから。

[134: 匿名さん]

余りウソは書かないことですね。下記の記述はどうなの？
ボランティア活動を通して、さまざまな人々と何かを成し遂げたり、つくりあげた時、お金では得られない出会いや発見、感動、そしてよろこびがあることでしょう。ボランティア活動では、報酬や金銭的な見返りを目的にするのではなく、精神的な報酬を得るための活動なのです。
ただし、交通費や食費、材料費などの実費弁償については無償の範囲としています。

[135: マンコミュファンさん]

うそとかそんな発想自体がおかしいのでは。アナタみたいな人はボランティアはできません。
ボランティアするものの中にはいろんな考えの人がいるでしょう。
私も、ボランティアをすることによって、お金では得られない感動や出会い、そして喜びを求めてやるんです。
交通費やその他の経費も自腹でやってもいいではないですか。私は金銭面の見返りはしません。

しかし、マン管士であるため、そういうふうにとられるのかもしれませんけどね。もっと純粋なボランティア？
をすればいいのかもしれませんけど、今はマン管士でボランティアをやってみます。

私達夫婦は子供がいませんので、そういうつながりが欲しいんです。

[136: 匿名さん]

＞今はマン管士でボランティアをやってみます。

このことの表現自体が、無償＜＞ボランティアーの誤解です。

[137: マンコミュファンさん]

要するに、私はボライティアでマンションの役に立てるよう頑張るんです。喜んで頂ければそれでいいのです。
表現の問題とかいう以前の問題です。難しくまた理屈っぽく考えることはないでしょう。
本人がそれでいいのですから。

[138: 自称マンション通]

>133　135　137

あなたのスタンスは解りました。
コツコツと実務で経験を積んで、信頼されるマンション管理士になって下さい。

老婆心ながら、アドバイスを幾つか。
1）マン管資格を取得する為に得た知識は、そのままでは実務には殆ど役に立ちません。
　　意見や価値観の違う人々の集団を、一つの方向に導く能力は資格とは別物です。
2）貴方の持たない知識や経験を持ち、貴方と同じ価値観（将来とも無償で活動する）の方々と協労する事です。
　　独りよがりに陥ると管理組合をミスリードする恐れがあります。
3）あくまでも、管理組合（理事会）に対してアドバイスしてください。
　　一区分所有者の相談に乗る事は、反乱分子の手助けになる恐れがあります。
　　もし、個人の相談に応じるのなら、管理士を名乗らないで下さい（他の管理士が迷惑を受けます）
4）例え、無償でも理事会（場合によっては管理組合）と助言に関する契約をして下さい。
　　他人のマンション運営に介入する根拠が必要です。

[139: マンコミュファンさん]

138さんへ

　ありがとうございます。私も人間関係の重要さ、又コミュニュケーションの大切さを忘れずにいきたいと
　思います。
　又、当然勝手によそのマンションのことに口出しをするつもりはありません。
　マン管の資格をとるための教科書的な知識と実務が違うのは重々理解しているつもりです。その実務面の勉強は
　今後の経験と勉強にかかっていると思います。
　老後の生きがいとして、力まず皆さんのお役に立てるよう頑張っていきます。ご忠告ありがとうございました。

[140: 匿名さん]

＞本人がそれでいいのですから。

その様な態度ではボランティアとは言えません、単なる自己満足で、相手はありがた迷惑です。

[141: マンコミュファンさん]

ありがた迷惑なら受け入れなければいいんです。

[142: 匿名さん]

スレ主の聞きたいことに建設的な意見をいうようにしましょう。実際コンサルを使われた方、そして、それは
具体的にどうだったのか等も含めて。
管理会社の方のスレとマン管士とのスレは当然違って当たり前ですけど。
できれば、管理会社の方はこのスレには参加されない方がいいのではと思います。

[143: 匿名さん]

個人的な感動や出会い、喜びのためにやるなら、ご自分のマンションで管理士業としてではなく、好きなだけどうぞ。
ボランティアで報酬を受けない関係は、お互いに必ず甘えができます。絶対に依頼したくないですね。

[144: 匿名さん]

そうそう、無報酬なんてあり得ない話なのですよ。
無報酬ではまともなコンサルなど期待出来ません。
もし、組合役員や他の住民から提案されても絶対に反対します。

[145: 管理士]

私もマンション管理士ですが、既に述べられているように、無報酬であるならば管理士を名乗らないで頂きたい。
管理士と名乗る以上、管理士全体のことを考えた行動を望みます。

[146: 匿名さん]

報酬を貰えないくらいなら、せいぜい自宅マンションの管理組合理事長を率先してやることくらいが関の山じゃないでしょうか？

[147: 138です]

>145さんへ

私が138で「管理士を名乗らないで下さい」と書いたのは、一区分所有者の相談に乗る場合です。
管理組合の適正・円滑な運営に寄与するのが管理士ですから。

管理士活動が無報酬で行われる事に異議はありません。
但し、143さんが云われるように「甘え」のリスクは私も懸念します。
僅かでも報酬を受け取る場合と無報酬では責任感の差が生じる可能性がありそうですね。

いずれにしても、管理組合の結果に対する評価が管理士全体の評価に影響はあります。

[148: 匿名さん]

＞いずれにしても、管理組合の結果に対する評価が管理士全体の評価に影響はあります。

悪のりはしないで下さい。
そんなにマン管士の存在は評価されていませんから、ご安心下さい。

[149: 管理士]

147さんへ
私は無報酬での管理士業活動に意義を唱えており、無報酬の場合は名乗らないで頂きたい。
業として一定の成果を約束し、責任をもって確実に履行し、成果に応じた報酬を頂戴する。そういう取り組みと、個人のボランティアを同列に管理士とされるのは困ります。
ある意味での営業妨害ですし、管理士全体レベルアップ（実力は勿論、社会的認知等々）になりません。
報酬を取らない管理士はプロではありません。報酬を取れないと言ってよいのではないでしょうか。

[150: 自称マンション通]

>１４９さんへの返信

>業として一定の成果を約束し、責任をもって確実に履行し、成果に応じた報酬を頂戴する。

上記の状況に至るプロセスでは如何されていましたか？
「プロと称する限り報酬を頂く」ある意味正論でしょう。

マンコミュファンさんは、管理士として緒に就いたばかりです。（無報酬を貫くか否かは別の問題）
あなたが管理士なら成長を願ってあげたら如何ですか。
現状では営業妨害となるほど顕在需要があるとも思えませんし。

日管連の幹部を含め百数十名の管理士さん達と面識はあります（この方々は報酬を得ている比率は比較的高い）
しかし全国では、報酬を得ている人はまだまだ少ないですよ（報酬を得れるよう努力はされているとは思います）

この様な遣り取りは、スレ主の参考になるのかな？

[151: 匿名さん]

＞ある意味での営業妨害ですし、管理士全体レベルアップ（実力は勿論、社会的認知等々）になりません。報酬を取らない管理士はプロではありません。報酬を取れないと言ってよいのではないでしょうか。

おいおい、勝手に法律作るなよ。
無償のマン管士は違法ではありません。

[152: 匿名さん]

田舎でマン管士を開業しているものは少ないし、無料でコンサルしたとしてもマン管士の営業妨害になる程需要はないでしようね。そんなに頑なに拒否することではないでしょうね。

[153: 匿名さん]

150さん
管理士として緒についたばかりなど関係ありません。管理士としての意識の問題です。皆様の中で自分が業としていることをボランティアと称されたことがありますか？他人の成長を考えて仕事をされている方がおられますか？そもそもマンコミファンさんは管理士を業とするおつもりはないのでは？
151さん
法律、違法などと一言も申し上げておりません。

[154: 管理士]

失礼しました。153は管理士です。

[155: マンコミュファンさん]

私はマン管士ですが、業としてやるつもりはありません。もともと会社をリタイアした時、何かボランティアがしたくて、身近なマン管士を目指したのです。
しかし、無責任にマン管士のイメージをダウンさせることは絶対するつもりはありませんし、責任逃れをするつもり
もありません。むしろ、現在マン管士の開業が難しい状況の中で、マン管士の必要性をアピールして、その存在を
高めていきたいと思っています。
私は、せっかくとったマン管の資格が世間に認められ、必要とされて近い将来マン管士の重要が強まることを切望
しているものです。
その為に、いかにマンションの管理についてオールマイティのプロになれるか、毎日、教科書的な勉強と平行して
実務面も含めて勉強しているところです。
報酬をもらわないので、プロフェッショナルではありませんが、精神的にはプロとしてやっていくつもりです。
私は、地方都市に住んでまして、まだまだマン管士の存在自体が認知されてませんので、その知名度アップにも貢献
できたらいいと思っています。
マン管を業としてやっておられる方には、納得できないことだとは思いますが、そこのところは需要の殆どない地方
都市ということと、マン管士の知名度アップとその必要性を高める努力をしていくということでご了承下さい。

[156: 管理士]

マンコミファンさん、あなたのお気持ちはよく理解できます。しかし、無償はよろしくない。高い安いはあってもよいが、やはり無償はいかがなものでしょうか。
儲ける必要はなくとも気持ちだけでも報酬を受け取られたらいかがでしょうか。経費は掛かっておられるのですから経費分だけでもよいと思います。
あなたに仕事をご依頼される方々も、その方が気を遣われないと思いますよ。

[157: 自称マンション通]

日本人は情報はタダだと思っている人が多くいます。（この様な人々は概して得手勝手です）
一方、タダだと言えば不審に思う人も多くいます（タダより高いものは無い。何か裏がありそう）
少なくとも一定期間（お互い信頼できると判断するまで）経過後は、何がしか有償とのルールを明確にするべきです。
スレ主さん、どう思われますか？

[158: 匿名さん]

>私はマン管士ですが、業としてやるつもりはありません。もともと会社をリタイアした時、何かボランティアがしたくて、身近なマン管士を目指したのです。

＞偽善は止めましょう。資格を取って初めてこれでは食えないと分かったと言うべきでしょうに。

[159: マンコミュファンさん]

ただ、私の方からお手伝いさせてくれといってお願いにいくのに、少しでもいいから報酬をくれとはいえないでしょう。又、資料等は原本だけでいいので経費はかかりません。老後の生きがいとして、人に喜んで頂くこと、役に立つことができれば毎日が楽しくなります。それと人とのコミュニケもお金では買えない大切な財産になりますから。
ただ、規約改正・大規模修繕の見直し・修繕積立金の検討・管理費削減の提案・組合運営のアシスタント等軌道に
乗せることができ、喜んで頂くことができた時は気持ちとしてビール券でも頂けると嬉しいですね。

１５８さんへ
幸い経済的には遺産や退職金等があり、あまり心配しなくていいので、そこの所は家内も何もいいません。開業する
つもりなら、会社はリタイアしませんでしたよ。特別嘱託になりますが、健康であればいつまでも働ける会社でした
ので。

[160: 業界25年]

マンション管理士とコンサル　あまり差がなくなってきたように思う
マン管は自営　コンサルは会社といった差か？
マン管は報酬をもらって働くべき、よろず相談でも金をもらうのだから
いい加減なアドバイスはできないっしょ！
組合役員も安易にマン管やコンサルに頼むのでなくある程度予備知識つけ疑問点を整理して雇うべき。
なにもわからなければしょうがないけど。

管理会社を変えるなら、
組合に時間と力があるのだったら、予算の総額から仕様を絞るか
仕様から予算を割り出しながら、組合で管理会社変更を決めるでき
決して、一人の役員に任してはダメ　あとでゴタゴタのもと
だからマン管かコンサルが必要だけど
成功報酬は削減額にｎ％といった感じだから、たしかにコストは下り、頑張るけど
その後の対応と管理会社が×だと問題

色々、講釈を述べたが
現在の管理会社の質がよければ
基幹業務（管理費の収納代行、管理滞納対応、会計、修繕計画、組合運営）は管理会社にもちろん委託
ＥＶ保守点検会社、機械駐保守会社、清掃会社、造園屋などの管理会社お抱えの業者は組合と業者で直契約。
その業者の管理料として、年額のｎ％を管理会社に渡せば（業務内容は予定配布や監督指導）
マージンの２重取りや割合算出による不明な手数料を渡すことがなくなるのでは。
まぁ清掃や草刈りぐらいは自分達でやるつもりで、コストを削減すれば幾分懐具合がよくなるのでは！


築年数が経った分譲マンションは
高齢化、賃貸化、スラム化が今後もより一層問題となってきています。
管理のグレードダウンや住民トラブル、警備上の諸問題があります。
これらの問題にコンサルやマン管はまじめに取り組むべき時代では
商売気丸出しの管理会社、マン管、コンサルは真剣に取り組め！

[161: 匿名さん]

＞商売気丸出しの管理会社、マン管、コンサルは真剣に取り組め！

情けなし。区分所有者はお手前達の共有財産の管理を他人様のお世話にならずに、自分等で真剣に取り組め！

[162: 匿名さん]

宣伝ではありませんが、船井総研が分譲マンション管理会社経営者向けのセミナーをやるそうです（下記リンク参照）。２００９年はリプレイス市場が再び活性化する予測とのこと。

こういうセミナーも需要があるからこそ開催されるわけですよね？

http://www.f-reb.net/seminer20090415/index.html

[163: 匿名さん]

何人集まるか？

[164: 匿名さん]

それは４月１５日になってみなければ分かりません。

[165: 匿名さん]

需要なんてないよ。需要のないセミナーなんて世の中いっぱい開催されてます。
お付き合いで参加する会社はあるでしょうけどね。
だいたい最近管理会社はリプレイスみたいな手間ばかり掛かって、大して儲からないやり方にはあまり力入れてない。

[166: 匿名さん]

＞需要のないセミナーなんて世の中いっぱい開催されてます。

そうそう、需要がないからセミナーの名目で宣伝し、需要を作ろうと画策しても無理というものですな。

[167: 匿名さん]

全ての管理会社が妥当な管理費できちんと管理してくれるならこんな需要はおのずから無くなるだろう。

[168: 匿名さん]

＞全ての管理会社が妥当な管理費できちんと管理してくれるならこんな需要はおのずから無くなるだろう。

自分の身は自分で守りましょう。

[169: 匿名さん]

管理組合にコンサル等が入ってきて一番困るのは、誰ですか？当然管理会社ですよね。だからマン管士はダメ・コンサルはダメと必死に訴えているのでしょうね。しかし、いくら抵抗してもいずれコンサルは組合に入ってきますよ。
管理会社の暴利を見過ごすことはできないでしょうから。経費削減をしなければならない経済情勢です。経費削減の一番は、管理会社に支払っている委託業務費ですよ。部分委託や値下げ交渉をされて一番困るのはやはり、管理会社です。管理組合は全然困らないですからね。

[170: 匿名さん]

暴利、暴利って馬鹿丸出しだな。暴利の定義は？じゃあ、あんたの会社の暴利も見過ごすなよ。毎週買い物してる近所のスーパーの暴利はどうなんだ？
コンサルに頼むような価格競争に走る組合はもう普通の管理会社は相手にしないよ。
どこの管理会社からも管理を受けてもらえなくて一番困るのは誰ですか？

[171: 匿名さん]

＞管理組合は全然困らないですからね。

いずれにせよ、他人任せの組合が一番情けない。

[172: 匿名さん]

コンサルに頼むような組合は管理会社は相手しなくなる。上等じゃないですか。いずれ全ての管理組合が自主管理することになれば、あなたの会社はなくなりますよ。
そういったことに真摯に立ち向かっていく管理会社が生き残っていくんです。
いずれ、管理組合を自主管理していく会社が出来、管理組合は自主管理の方向に向かっていきますよ。
この会社ができれば、管理員の派遣・清掃業者・ＥＶ保守点検・消防点検等まとめて交渉出来るようになるので、経費削減に多いに役立つと思いますよ。勿論、理事会のアドバイス等も含めて管理全般を請け負っていくことも出来る会社です。
管理会社の方もコンサルをただ批判するだけでなく、将来を見据えた考えをもっていなくては、生き残れませんよ。
ただ、コンサルが組合に介入してくると面倒くさいと思ってコンサル不要論を唱えてもいずれ、組合はわかってきますよ。

[173: 匿名さん]

172さん…コメントするならもう少し勉強しようよ。
日本の世の中は高齢化に向かってることくらい知ってますよね？
「マンション化率、建物長寿命化、建て替え問題」これらのキーワードをヒントとして教えてあげるから、もう少し勉強して出直してきなさい。
ちなみに今管理会社には、築30年を超えた自主管理マンションから管理の依頼が結構来ています。理由は「自主管理は手に負えなくなった。理事にお金の不正が発生した。高齢化で理事会活動ができない」等々。結果はマンションの状況によって受けたり断ったり。
全てのマンションが自主管理？コメントが情けなさ過ぎます。
管理組合を自主管理していく会社？何それ？それって自主管理？委託？後の説明読むとまさに管理会社がやってることじゃない。
「理事会のアドバイス等も含めて管理全般を請け負っていくこともできる会社」？？もはや自主管理でもなければ部分委託でもない、全てをどこかの会社に一括委託するの？無責任の極みだな。

[174: 自称マンション通]

173の匿名さんが、それ以前にレスしたと思われる内容には異論もありますが、このスレには概ね同感です。

172さんは、自主管理をサポートする会社（団体）のできる可能性を言いたいのでは？（文言は言葉足らず）
将来にわたって、自主（区分所有者主導）ができる組合ならこの様なサポート組織があれば面白い。

老齢化等で、委託管理のチェックもできなくなった組合は、コンサルタント意見のチェックもできない。
第三者管理でも検討するしかないでしょう。
この場合、妥当性・公正性の担保方法が課題ですね。

[175: 匿名さん]

コンサルなんてのは口だけ出すだけで、これからの老齢化するマンションでは役に立たないね。
老齢化は理屈の問題ではなく、肉体的に管理組合が成り立たずに、管理会社でも不十分で、理事会の機能も含めた第三者管理委託が選挙後には立法されることになってますよ。管理会社は老人の被害予防で内部チェックが厳しくなるので、尻込みしているようだ。デべ系でなく、信託系の管理会社が加わることが計画されているよ。

[176: 匿名さん]

何を言ってるのか分からん

[177: 匿名さん]

１７２です。

　そうなんです。自主管理をサポートする会社のことです。組合は自主管理していくが、その中で大規模修繕計画の
　作成とか清掃業者の手配・消防点検の業者依頼等管理会社に委託管理している部分をその会社にやってもらうので　す。今後こういった会社の台頭が出現することが予想されますし、組合も望んでいるのです。

　発想の転換ですよ。今の管理会社のやり方では必ずいきづまってきます。どちらかというと、マン管士がつくった
　会社というか、組合側にたった会社の存在が必要なんです。どうでしょうか。この考え方は。

[178: 管理侍]

173です。どうもコンサルや管理士の話に異論を唱えているのは一人の「匿名さん」と思われており、様々な匿名さんの意見を十把一絡げで押し付けられてるようなので、きちんと名乗りますよ。
自称マンション通さん、あなたと私の意見は異なるところも多いですが、あなたは勉強されていることが十分うかがえます。
皆さん、語るならせめて最低限の知識、一定の根拠と論理性を伴った意見をお願いしますよ。
マスコミの受け売りを無邪気に垂れ流すのだけはご勘弁願いたい。管理者方式のポイントは監事のあり方だね。

[179: 管理侍]

177よ、もうそのあたりでやめとけって。恥の上塗りは見ていて可哀想過ぎる。
「大規模修繕計画の作成とか、清掃業者の手配・消防点検の業者依頼等、管理会社に委託管理している部分をその会社にやってもらう…」
その会社と管理会社は何が違うの？結局あなたは人にやってもらうんだろ？それを委託管理って呼ぶんだよ。

[180: 匿名さん]

＞管理者方式のポイントは監事のあり方だね。

認識不足だね。監事は不正摘発の権限あるのみで、あとは権現の裏付けなしの形式的な業務だけ。盲腸と一緒よ。

[181: １７２ １７７です。]

表現力がまずいのか、微妙なニュアンスが旨く伝わらないようですね。
要は、今の管理会社におんぶに抱っこの理事会から脱皮して、自主管理に近い状態にもっていくことなんです。
管理会社に業務委託すれば、そこが再委託して諸々の額が提案されます。管理会社は事務管理費をとっているので、
再委託した部分のマージンを本来はとらなくてもいいのではと思います。
そこで、自主管理して運営していくが、委託管理している部分を紹介してもらい、組合が直接契約を結ぶ方式です。
（但し、、部分委託とはちょっと違うんです。微妙ですが）勿論そうした場合でも、その会社にバックマージン（
紹介料）は入るのです。
しかし、最も違う点は、その会社が自社が管理している相場を掴んでいるので、紹介料は平均化してくるのです。
もし、良心的な運営がされなければ、マンション同士の横のつながりで適正価格かどうかはすぐ判ることになります。そういった住民側にたったマンション管理士的感覚の管理会社（？）の出現が待たれているのです。
管理員にしても、その会社で基本的な教育を行った者を紹介したり、理事長等の研修も当然その会社が実施していく会社ですよ。

勿論この案は、私個人の見解を述べているので、詳細や中身の検討は、もしこういう商売も成り立つと思って取り組む方がおられればその方が考えていかれればいいのではと思っております。

[182: １７２ １７７です。]

追伸
　上のスレでは、部分委託をいっているのではなく、あくまで自主管理が基本です。

[183: 管理侍]

理事会方式では複数の理事が存在することが、牽制機能になっているので監事が形式的業務であってもやってこれた（本来あるべき姿ではないが）。
しかし管理者方式の場合は監査機能を実効性のあるものにしなければならない。そのようなところがポイントだと思いますが。理解できたかな？

[184: １８１です。]

そういう問題は、今後管理者方式（？）が出来る時に検討していく課題です。アナタもフロントの一員であれば
当然、マン管士と管業の資格をお持ちでしょうから、実務経験と併せればマンションの管理のありかたもわかっておられるでしょう。私はただ資格をもってるだけの者ですので、教科書的な考えを述べているのです。

[185: 自称マンション通]

>１８１の匿名さん

表現力がまずいと云うより言葉の意味の解釈を間違っているから指摘されるのですよ。
自主管理とは、基幹業務を管理会社等に任せないで自主的に行う事をいいます。
管理員業務・清掃・設備点検等、管理会社が「再委託」と称している業務は、正しくは請負業務です。
自主管理をする場合、これらは管理組合が直接雇用するか、各社と請負業務を結びます。
場合によっては、基幹業務の中でも会計等を専門家に依頼する場合も自主管理の範疇です。

これら業務の妥当性や、金額相場・業者選定等に適切なアドバイスをする組織（団体）があれば面白い　と
私は言ったのです。

先にも書きましたがアドバイス組織を含め、これらに関する日々の事項を決断（決定）するのは常に管理組合です。
それが将来に亘って出来るのなら、自主管理おおいに結構。

[186: １８１です。]

１８５さん

　私もそれぐらいはわかっていますよ。その中で自主管理はしていくがそのフォローをしてくれる会社の存在が
　要望されるのではといっているのです。

[187: 匿名さん]

＞要は、今の管理会社におんぶに抱っこの理事会から脱皮して、自主管理に近い状態にもっていくことなんです。

この考え方は正しい。
マンションの管理の主体は、マンションの区分所有者等で構成される管理組合であり、管理組合は、マンションの区分所有者等の意見が十分に反映されるよう、また、長期的な見通しを持って、適正な運営を行うことが重要である。特に、その経理は、 健全な会計を確保するよう、十分な配慮がなされる必要がある。また、第三者に管理事務を委託する場合は、その内容を十分に検討して契約を締結する必要がある。（適正化推進法の指針より）

[188: 自称マンション通]

>但し、部分委託とはちょっと違うんです。微妙ですが

解っているなら、「請負契約を結ぶ」と書きなさいよ。微妙でもなんでもない。
ペーパー資格者は、まず謙虚にならなければ、なかなか実務能力や説得力は付きません。

[189: 匿名さん]

自分の住んでいるマンションにマンション管理士の有資格者がいれば心強いでしょう。そのマン管士は、プロとはいえませんが、管理の手法やその他マンションについての知識は一般住民よりはるかに知識は上でしょうから。

そういったマン管士が各マンションに一人いれば、管理会社もやりにくくなるでしょうね。
いつもはコンサルタントの話しになると、不要論を唱えている管理業者も管理組合にマン管士がいればどうしようもないですからね。

組合員のみなさん、理事長になられる方は、どうせマンションについての勉強はされてるでしょう。思い切って資格獲得目指してもうひと踏ん張りしてみませんか。
私は、２年かけて資格をとりました。やる気があれば必ずとれますよ。もし、合格できなくても、実力は大幅にアップしますので、組合に貢献できますよ。

[190: 匿名さん]

１１８さんへ

　請負契約ではないですよ。自主管理していくそのフォローが必要なんです。

[191: 自称マンション通]

>１９０

118さんって誰の事？（１１８は削除されていますが）
181？自分でしょ？

話の流れがら私（１８５・１８８）の事？
自分の１８１の文章をもう一度読んで下さい（表現力がまずいと自覚しているのなら）

他人の文章もしっかり読みましょう。
アドバイスする組織と請負契約を結ぶなど、何処にも書いていませんが。

>ペーパー資格者は、まず謙虚にならなければ、なかなか実務能力や説得力は付きません。
再度、指摘しておきます。

[192: 管理侍]

181さん
ご心配頂きありがとうございます。お陰様でマンション管理士以下、マンション管理に関わる資格は全て取得しております。ちなみに実務経験は15年少々、今は実務の全線から離れております。自身の居住するマンションで理事長経験ありです。
しかし「ただ資格を持ってるだけ」と実務経験が無いことをそんなに威張らなくても。しかも「教科書的な考えを述べている」って、全然教科書からも外れてますよ。一体どんな教科書を読んだのか…。
ちょっとコメントするのもバカバカしくなってきたのでしばらく静観させていただきます。自称マンション通さんに基本から教えてもらってください。

[193: 自称マンション通]

>管理侍さんへ

静観といわず、本題に戻ってスレ主さんに参考となるご意見を聞かせて下さいよ。
知識と実務経験の豊富な方のお考えは是非知りたいですから。
私も管理士資格取得者程度の知識と、多くのマンション管理組合の実態は知っているつもりで
このコテハンを使っていますので。

[194: 管理侍]

本題に戻ってお話するならば、マンション管理の究極（最終形）は自主管理である、というのが私の意見です。しかし、それは相当なハードルを越えなければならない。越え続けなければならない、と言ってよいかもしれません。
マンション管理は建物がある限り永遠に続くものです。一方、人は歳をとり世代は交代していきます。自主管理の最大の欠点は継続性に問題があることです。一人の優秀な理事長の存在は永遠ではありません。年齢だけの問題ではなく、マンションに転居はつきものです。
また、自主管理なんて絶対に嫌だ、という区分所有者が存在することも事実です。
したがって、私の結論は自主管理は理想であり、一時的にはうまくいくことがあってもいずれは破綻する、と考えます。
管理士については、資格そのものが全く未熟であり、現段階においては意味を為さないと思います。そんな資格を自慢気に振りかざす輩は愚か者以外の何者でもありません。また、マンション管理を一個人である管理士に委ねることは、かなりリスクが高いですね。
最後にコンサルについてですが、過去にも述べたことがありますが、彼らの命題は管理会社の委託費を下げることのみです。皆さん考えてください。管理組合の命題は何でしょう？マンションをよくすることですよね？経費を削減するに越したことはないですが、ただ経費を下げることを目的としたコンサルはより良い管理をしていく上では「悪」となる場合があります。悪は言い過ぎかもしれませんが、コンサルがマンションを長い目で見た提案をすることはありません。如何に短期間で経費を削減するか、後のことは我関せず、がコンサルです。これは一区分所有者の意見として述べます。

[195: 自称マンション通]

>管理侍さん

レスポンス有難うございます。
最初の７行のお考えには共感します。
その後については、意見を述べたいのですが夜も遅いので、申し訳ありませんが寝ます。
明日レスさせてください。

[196: 匿名さん]

＞マンション管理の究極（最終形）は自主管理である、
＞私の結論は自主管理は理想であり、一時的にはうまくいくことがあってもいずれは破綻する、と考えます。

同じ人が８行間隔を置いて書いている？

[197: 匿名さん]

管理士というとすぐ抵抗感を感じるものがでてくる。管理士の中には、学歴・職歴・性格・物の考え方等千差万別です。又、経験の豊富なものもいるでしょう。そして、本当に引き受けたマンションが快適な生活が送れるよう一生懸命、理事会へのアシストをされるかたもおられるでしょう。
管理士はだめだけど、管理会社ならいいということですか？今の組合は、大半は管理会社主導で動いています。
管理費の削減問題や修繕積立金の増額にはあまり関心はみせません。しかし大規模修繕計画の実施には積極的です。
総会では、都合が悪いような時は、白紙委任状での決議をすすめ、専門委員会でもフロントの経験と管業資格者ということで主導権を握っている。力のない組合員はそれに納得せざるを得ない状況にある組合はイッパイあるのです。
自主管理で３０年以上もうまくやっているマンションも数多くあります。
コンサルは委託費を下げることのみとか長い目で見た提案をする筈はないとか、そういった偏見をもっている者が、自分のマンションの管理をうまくもっていける筈はありません。
そして、マン管士をもっているだけで、自慢気に振りかざす輩で愚か者呼ばわりする。その本人もマン管士の資格をもっているのであれば、愚か者ですね。その愚か者の持論も無意味です。
私も資格保持者でマンションの住民です。

[198: 自称マンション通]

１９５の続きを書こうかと、パソコンを立ち上げましたが、
１９６さん、１９７さんが代弁（一部は過激すぎる）してくれていましたので止めて置きます。

表現の問題ですが、マンション管理の究極（最終形）は自主管理でありたい、というのが私の願望です
なら論旨は一応一貫しますね。

[199: 匿名さん]

＞管理士というとすぐ抵抗感を感じるものがでてくる。

そりゃそうでしょう。失業対策の手段ですもの。それらの人たちに近づくのも如何かとおもいますよ。
ましてや億の予算を相談するなんて、する方が間違いでしょうよ。

[200: 管理侍]

自主管理を最終形と表現したことは誤りでした。正しくは理想形。しかも継続的実現は不可能な理想形です。
私は管理士そのものに抵抗感など持っておりません。正確にお読み頂いた方はご理解頂けると思いますが、現段階での管理士資格そのものの未熟さを言っているんです（そう言いましたよね）。誰も管理士個々の経験など言ってませんよ。先入観を持って人の意見を読むと誤った解釈になりますからご注意ください。
どんな管理士でも管理士としての経験は資格制度創設以降の年数しかないのですよ。たかだか制度自体が７年そこそこの資格を振りかざすような行為に呆れるだけです。管理士個々の経歴は様々であり尊敬できる方もおられます。
普通に読めばこんなこと説明する必要ないんですけどね。理解力の無い人にいちいちレスするのは疲れますね。本題の議論進行の妨げですよ。

[201: サラリーマンさん]

２００さんへ

　アナタのいっていることは、詭弁以外のなにものでもありません。マン管士にとっては、アナタのスレは、抵抗以　外の何ものでもないのです。そのようにかんじられます。多分他のマン管士もそう感じておられると思いますよ。
　マン管士に管理を委ねることは、リスクが高いといってますが、何も管理を委ねるのではなく、コンサルトとは読　んで字のごとく相談するのでしょう。
　又、コンサルは経費を下げることだけが命題といっているけど、それも偏見。
　それから、コンサルは、長い目で見た提案をすることはありませんとのことですが、管理会社ならそういう提案が
　できるのですか。コンサルだってやりますよ。
　又、コンサルは如何に短期間で経費を削減するか、後のことは我関せずがコンサルといってますが、全てにわたっ　て発想が貧相すぎますよ。
　よっぽどマン管士に怨みをもってるとしか思えません。
　スレ主の本題は、コンサルの活用についての相談ですよ。アナタのようにマン管士やコンサルは絶対ダメといえば
　誰に相談すればいいかを提案しなさいよ。