管理費見直し・管理会社変更の際のコンサルタント活用について

[理事長X]

現在、私どもの管理組合ではマンション管理費の見直しを考えており、必要ならば管理会社の変更をも視野に入れて考えていきたいと思っています。

そこで問題となるのは、見直し・変更に伴う膨大な事務作業の手間を最小限に抑え、住民間の合意形成をなるべくスムーズにストレス少なく進めたいことと、不要なサービスを除き現在の仕様をなるべく落とさずに管理費を下げ、下がった分を修繕積立金に回していきたいということです。ですが、本業の仕事をそれぞれ抱えている中で、月に何回も集まって会議を開くのは容易ではなく、作業に多くの時間を割くわけにはいきません。また、素人の集まりに過ぎない管理組合にプロの管理会社相手に適正価格・条件を引き出せるのかどうかという疑問もあります。

そこで、マンション管理士を活用して、管理費見直し・管理会社変更についてプロの視点で管理組合にコンサルしてもらうのがベターではないのかと考え検討しているところです。しかし、私達にはマンション管理士の活用に関する情報がなく、果たして導入していいものかどうか、全く未知数というところです。

このスレでは、管理費見直し及び管理会社変更にあたって、マンション管理士を活用することそのものの是非とか、問題点や落とし穴、あるいは実際に活用してみての体験談なども含めてお聞かせ頂けたらと思っています。どうぞよろしくお願いします。

[144: 匿名さん]

そうそう、無報酬なんてあり得ない話なのですよ。
無報酬ではまともなコンサルなど期待出来ません。
もし、組合役員や他の住民から提案されても絶対に反対します。

[145: 管理士]

私もマンション管理士ですが、既に述べられているように、無報酬であるならば管理士を名乗らないで頂きたい。
管理士と名乗る以上、管理士全体のことを考えた行動を望みます。

[146: 匿名さん]

報酬を貰えないくらいなら、せいぜい自宅マンションの管理組合理事長を率先してやることくらいが関の山じゃないでしょうか？

[147: 138です]

>145さんへ

私が138で「管理士を名乗らないで下さい」と書いたのは、一区分所有者の相談に乗る場合です。
管理組合の適正・円滑な運営に寄与するのが管理士ですから。

管理士活動が無報酬で行われる事に異議はありません。
但し、143さんが云われるように「甘え」のリスクは私も懸念します。
僅かでも報酬を受け取る場合と無報酬では責任感の差が生じる可能性がありそうですね。

いずれにしても、管理組合の結果に対する評価が管理士全体の評価に影響はあります。

[148: 匿名さん]

＞いずれにしても、管理組合の結果に対する評価が管理士全体の評価に影響はあります。

悪のりはしないで下さい。
そんなにマン管士の存在は評価されていませんから、ご安心下さい。

[149: 管理士]

147さんへ
私は無報酬での管理士業活動に意義を唱えており、無報酬の場合は名乗らないで頂きたい。
業として一定の成果を約束し、責任をもって確実に履行し、成果に応じた報酬を頂戴する。そういう取り組みと、個人のボランティアを同列に管理士とされるのは困ります。
ある意味での営業妨害ですし、管理士全体レベルアップ（実力は勿論、社会的認知等々）になりません。
報酬を取らない管理士はプロではありません。報酬を取れないと言ってよいのではないでしょうか。

[150: 自称マンション通]

>１４９さんへの返信

>業として一定の成果を約束し、責任をもって確実に履行し、成果に応じた報酬を頂戴する。

上記の状況に至るプロセスでは如何されていましたか？
「プロと称する限り報酬を頂く」ある意味正論でしょう。

マンコミュファンさんは、管理士として緒に就いたばかりです。（無報酬を貫くか否かは別の問題）
あなたが管理士なら成長を願ってあげたら如何ですか。
現状では営業妨害となるほど顕在需要があるとも思えませんし。

日管連の幹部を含め百数十名の管理士さん達と面識はあります（この方々は報酬を得ている比率は比較的高い）
しかし全国では、報酬を得ている人はまだまだ少ないですよ（報酬を得れるよう努力はされているとは思います）

この様な遣り取りは、スレ主の参考になるのかな？

[151: 匿名さん]

＞ある意味での営業妨害ですし、管理士全体レベルアップ（実力は勿論、社会的認知等々）になりません。報酬を取らない管理士はプロではありません。報酬を取れないと言ってよいのではないでしょうか。

おいおい、勝手に法律作るなよ。
無償のマン管士は違法ではありません。

[152: 匿名さん]

田舎でマン管士を開業しているものは少ないし、無料でコンサルしたとしてもマン管士の営業妨害になる程需要はないでしようね。そんなに頑なに拒否することではないでしょうね。

[153: 匿名さん]

150さん
管理士として緒についたばかりなど関係ありません。管理士としての意識の問題です。皆様の中で自分が業としていることをボランティアと称されたことがありますか？他人の成長を考えて仕事をされている方がおられますか？そもそもマンコミファンさんは管理士を業とするおつもりはないのでは？
151さん
法律、違法などと一言も申し上げておりません。

[154: 管理士]

失礼しました。153は管理士です。

[155: マンコミュファンさん]

私はマン管士ですが、業としてやるつもりはありません。もともと会社をリタイアした時、何かボランティアがしたくて、身近なマン管士を目指したのです。
しかし、無責任にマン管士のイメージをダウンさせることは絶対するつもりはありませんし、責任逃れをするつもり
もありません。むしろ、現在マン管士の開業が難しい状況の中で、マン管士の必要性をアピールして、その存在を
高めていきたいと思っています。
私は、せっかくとったマン管の資格が世間に認められ、必要とされて近い将来マン管士の重要が強まることを切望
しているものです。
その為に、いかにマンションの管理についてオールマイティのプロになれるか、毎日、教科書的な勉強と平行して
実務面も含めて勉強しているところです。
報酬をもらわないので、プロフェッショナルではありませんが、精神的にはプロとしてやっていくつもりです。
私は、地方都市に住んでまして、まだまだマン管士の存在自体が認知されてませんので、その知名度アップにも貢献
できたらいいと思っています。
マン管を業としてやっておられる方には、納得できないことだとは思いますが、そこのところは需要の殆どない地方
都市ということと、マン管士の知名度アップとその必要性を高める努力をしていくということでご了承下さい。

[156: 管理士]

マンコミファンさん、あなたのお気持ちはよく理解できます。しかし、無償はよろしくない。高い安いはあってもよいが、やはり無償はいかがなものでしょうか。
儲ける必要はなくとも気持ちだけでも報酬を受け取られたらいかがでしょうか。経費は掛かっておられるのですから経費分だけでもよいと思います。
あなたに仕事をご依頼される方々も、その方が気を遣われないと思いますよ。

[157: 自称マンション通]

日本人は情報はタダだと思っている人が多くいます。（この様な人々は概して得手勝手です）
一方、タダだと言えば不審に思う人も多くいます（タダより高いものは無い。何か裏がありそう）
少なくとも一定期間（お互い信頼できると判断するまで）経過後は、何がしか有償とのルールを明確にするべきです。
スレ主さん、どう思われますか？

[158: 匿名さん]

>私はマン管士ですが、業としてやるつもりはありません。もともと会社をリタイアした時、何かボランティアがしたくて、身近なマン管士を目指したのです。

＞偽善は止めましょう。資格を取って初めてこれでは食えないと分かったと言うべきでしょうに。

[159: マンコミュファンさん]

ただ、私の方からお手伝いさせてくれといってお願いにいくのに、少しでもいいから報酬をくれとはいえないでしょう。又、資料等は原本だけでいいので経費はかかりません。老後の生きがいとして、人に喜んで頂くこと、役に立つことができれば毎日が楽しくなります。それと人とのコミュニケもお金では買えない大切な財産になりますから。
ただ、規約改正・大規模修繕の見直し・修繕積立金の検討・管理費削減の提案・組合運営のアシスタント等軌道に
乗せることができ、喜んで頂くことができた時は気持ちとしてビール券でも頂けると嬉しいですね。

１５８さんへ
幸い経済的には遺産や退職金等があり、あまり心配しなくていいので、そこの所は家内も何もいいません。開業する
つもりなら、会社はリタイアしませんでしたよ。特別嘱託になりますが、健康であればいつまでも働ける会社でした
ので。

[160: 業界25年]

マンション管理士とコンサル　あまり差がなくなってきたように思う
マン管は自営　コンサルは会社といった差か？
マン管は報酬をもらって働くべき、よろず相談でも金をもらうのだから
いい加減なアドバイスはできないっしょ！
組合役員も安易にマン管やコンサルに頼むのでなくある程度予備知識つけ疑問点を整理して雇うべき。
なにもわからなければしょうがないけど。

管理会社を変えるなら、
組合に時間と力があるのだったら、予算の総額から仕様を絞るか
仕様から予算を割り出しながら、組合で管理会社変更を決めるでき
決して、一人の役員に任してはダメ　あとでゴタゴタのもと
だからマン管かコンサルが必要だけど
成功報酬は削減額にｎ％といった感じだから、たしかにコストは下り、頑張るけど
その後の対応と管理会社が×だと問題

色々、講釈を述べたが
現在の管理会社の質がよければ
基幹業務（管理費の収納代行、管理滞納対応、会計、修繕計画、組合運営）は管理会社にもちろん委託
ＥＶ保守点検会社、機械駐保守会社、清掃会社、造園屋などの管理会社お抱えの業者は組合と業者で直契約。
その業者の管理料として、年額のｎ％を管理会社に渡せば（業務内容は予定配布や監督指導）
マージンの２重取りや割合算出による不明な手数料を渡すことがなくなるのでは。
まぁ清掃や草刈りぐらいは自分達でやるつもりで、コストを削減すれば幾分懐具合がよくなるのでは！


築年数が経った分譲マンションは
高齢化、賃貸化、スラム化が今後もより一層問題となってきています。
管理のグレードダウンや住民トラブル、警備上の諸問題があります。
これらの問題にコンサルやマン管はまじめに取り組むべき時代では
商売気丸出しの管理会社、マン管、コンサルは真剣に取り組め！

[161: 匿名さん]

＞商売気丸出しの管理会社、マン管、コンサルは真剣に取り組め！

情けなし。区分所有者はお手前達の共有財産の管理を他人様のお世話にならずに、自分等で真剣に取り組め！

[162: 匿名さん]

宣伝ではありませんが、船井総研が分譲マンション管理会社経営者向けのセミナーをやるそうです（下記リンク参照）。２００９年はリプレイス市場が再び活性化する予測とのこと。

こういうセミナーも需要があるからこそ開催されるわけですよね？

http://www.f-reb.net/seminer20090415/index.html

[163: 匿名さん]

何人集まるか？