管理費見直し・管理会社変更の際のコンサルタント活用について

[理事長X]

現在、私どもの管理組合ではマンション管理費の見直しを考えており、必要ならば管理会社の変更をも視野に入れて考えていきたいと思っています。

そこで問題となるのは、見直し・変更に伴う膨大な事務作業の手間を最小限に抑え、住民間の合意形成をなるべくスムーズにストレス少なく進めたいことと、不要なサービスを除き現在の仕様をなるべく落とさずに管理費を下げ、下がった分を修繕積立金に回していきたいということです。ですが、本業の仕事をそれぞれ抱えている中で、月に何回も集まって会議を開くのは容易ではなく、作業に多くの時間を割くわけにはいきません。また、素人の集まりに過ぎない管理組合にプロの管理会社相手に適正価格・条件を引き出せるのかどうかという疑問もあります。

そこで、マンション管理士を活用して、管理費見直し・管理会社変更についてプロの視点で管理組合にコンサルしてもらうのがベターではないのかと考え検討しているところです。しかし、私達にはマンション管理士の活用に関する情報がなく、果たして導入していいものかどうか、全く未知数というところです。

このスレでは、管理費見直し及び管理会社変更にあたって、マンション管理士を活用することそのものの是非とか、問題点や落とし穴、あるいは実際に活用してみての体験談なども含めてお聞かせ頂けたらと思っています。どうぞよろしくお願いします。

[82: 自称マンション通]

>７９：同感です
>８１：ほぼ同感ですが、何も安けりゃ良いとは思いません。適正価格か否かが問題です。
　　　　費用対効果に納得いけば原則的に問題は無い。
　　　　基幹業務を含め、より良いサービスを望むならそれ相応の支払いをする事です。

多くの管理会社が、費用対効果の納得を得ていないからこの様なスレが立てられるのです。
委託管理費が一流（高い）でも、内容が伴わない（二流三流）大手管理会社が多すぎますね。

[83: 匿名さん]

＞戸建なんかと比較にならない設備や施設があり、多数の人が居住する。そんな一生に何回もない買い物である建物を管理しようってのに、そんなに安物の管理をお望みかね。

安物の戸建ては別として、戸建てに手が出ないから分譲マンションなので、それが共用部分部分がほとんどで。所詮共有財産に金を掛けたくないのは当然でしょう。

[84: 匿名さん]

＞所詮共有財産に金を掛けたくないのは当然でしょう。

「できればかけたくない」ということと「当然かけたくない」というのは意味が違います。
共有財産をないがしろにするとスラム化し、専有部分の価値（売却時に初めて私有財産が発生する）に影響が出るから、適正に管理しないといけない、ということなのですが、それが理解できない83さんのような方が多いマンションに当ると不幸ですね。
ただし、適正管理と金をできるだけかけない、ということは矛盾しません。自主管理・部分委託など、色々方策はあります。そのためにも、コンサルの活用やマンションどうしの交流などが必要なのです。

[85: 匿名さん]

84です。少し言葉足らずです。
共有財産といえど、一定の持分割合で私有財産なのだ、というべきですね。

[86: 匿名さん]

基本的にマンション住民は専有部以外のことには無関心だったりしますからね。
管理費なんて給料から天引きされる税金のような感覚に近い方が多いのではないでしょうか？
であれば、管理費なんて安ければ安い方が良いという感覚になるのはある意味自然かと。

[87: 匿名さん]

86さん
そのとおりですね。
しかしここは管理組合・理事会板ですので、素人的見地を「当然でしょう」では話が進みませんよ。

[88: 匿名さん]

何をおっしゃられますか。管理組合役員なぞ所詮素人の集まりに過ぎませぬよ。

[89: 匿名さん]

購入したときはたしかに素人ですが、会社では真面目な方々がマンションについては、そのまま素人で過ごすわけですか。しかも他人事でなく、自分の資産管理ですよ。
子供を産めば育児のことや教育事情について知ろうとしますが、住まいのことも同じでしょうに。

[90: 匿名さん]

管理会社お任せのマンションが実に多いことを鑑みれば答えは自ずと明らかですよ～。

[91: 匿名さん]

普段の日は朝早くから夜遅くまで土曜も下手すりゃ日曜だって休めないことすらある勤め人は、自分の利益に直結しない面倒なことをこれ以上抱え込みたくないんだよ。ましてや貴重な休みの時間に、よく知らない人としかめっ面突き合わせて理事会や総会に出席するなんて真っ平御免。下手にそんな所に行って、マンション内の人間関係に関わりにさらされるのはさらに面倒だし…。ましてや管理組合役員なんて損な役回りは暇人か奇特な人にやらせとけばいいんだよ。触らぬ神に祟りなしって言うじゃないか。

こんな感覚の人が多いのが現実でしょう。
だから管理委託費や修繕施工費は割高、かつ内容もお粗末という状態が続いているのです。
そして、組合財政が逼迫して否応なしに引きずり出された時はもう手遅れというパターンでしょう。

[92: 匿名さん]

＞ましてや管理組合役員なんて損な役回りは暇人か奇特な人にやらせとけばいいんだよ。触らぬ神に祟りなしって言うじゃないか。

端的に言いなさいよ。俺は無学、無能だと。

[93: マンションの住民]

マン管士の試験に合格したものと、更にチャレンジしているものとの差は教科書的にはあまり差はないと思います。
理事のみなさんも少なからず、マン管の勉強をされた方は多いと思います。

しかし、合格された方とそうでない方の大きな違いは、試験勉強とは違う勉強をしていることだと思います。
　例えば
　　＊他マンションの情報を収集して、比較検討すること。
　　＊修繕計画についても、自主点検はどうするのか。啓蒙活動の仕方は等
　　＊経費項目の平均的な相場は
　　＊弁護士費用の具体的な相場は
　　＊経費の具体的な見積もり相場　　ＥＶの保守点検費　監視カメラ　消防点検費　清掃費等
　　　　　　　　　　　　　　　　　　買取りがいいかレンタルがいいのか　独立系かデベ系か

　　＊管理会社一覧の具体的内容　　財務状況　従業員数　管理マンション棟数　資格保持者内容等
　　＊保険に関する比較検討
　　＊他マンションの問題点や改善策についてのアドバイス
　　＊委託業務費の値下げ交渉や部分委託・自主管理の問題点などの相談
　　＊毎年代わる理事の継続性を保つため
　　＊その他　使用細則に関する相談

　※これ以外にも、教科書に載っていないプロの勉強をしていくのがマン管士です。マン管士を批判される方
　　がおられますが、それは、自分も受験した経験があり、点数的には、若干足りなかっただけと思っておら　　
　　れる方ではないかと思います。

　　私は、自分が住んでいるマンションの役に立てるよう資格をとりました。開業する気は勿論ありませんが
　　プロのマン管士に負けないよう、上記項目も含め、今でも勉強しております。

　　スレ主の方の質問にもありますが、一度検討してみるのも一法かと思います。決して高くはないと思いま
　　すし、効果がなければやめればいいのですから。
　　ただ、他士業と兼務している方やコンサルト料が高い所は敬遠された方がいいと思います。そういう所を
　　みつけるのは大変かもしれませんが。インターネットを使って資格をとっているマンション在住の理事経験者
　　の方を応募されてはどうですか。以外とボランティアでやってもらえる方がおられるかも。定年退職者等で。

[94: 匿名さん]

書生は、書生に過ぎない、社会人にはなれないよ。

[95: 匿名さん]

93の文章と
94の文章を

比較すると「書生の勝ち」ですな。94は書生にも社会人にもなれないくち。

[96: 匿名さん]

>>95
94みたいなのも住むのがマンションです。管理組合をまとめるのがいかに難しいかよくわかるね。そもそも感覚が違うんだから。

[97: 匿名さん]

マンション管理業界のレベル・モラルがあまりにも低いから、コンサルの商売がこれだけ流行ってるってこと。

[98: 匿名さん]

＞マンション管理業界のレベル・モラルがあまりにも低いから、コンサルの商売がこれだけ流行ってるってこと。

コンサルが流行っている？ちょっと認識不足じゃないのでは・・・。
官の宣伝入りのマン管士も実商売しているのは、兼業も含めて３０人程度と言われている現状ですよ。
短期で下手なコンサル、マン管士に引っ掛かることより、デべ関連の管理会社を脅し空かしながら相手にしていた方が、怪我が少ないことは確実です。

[99: マンションの住民]

９８さん

　なんでアナタはそんなに、マン管士を嫌うのですか。マン管士の試験を受けられた方なんでしょうか。
　
　たぶん、アナタはマン管士を使ったことはないでしょう。使ったことがないのにそんなアドバイスをするのは無責　任でしょう。当然あなたは、マン管士の資格はもっておられないでしょうね。
　
　マン管士を使ったことのあるマンションも知らないでしょう。

　スレ主は、管理費の見直しや、管理会社変更のアドバイスをもらいたいといっているのです。自分達でやるのが
　不安で時間的にも難しいのであれば、マン管士に相談して、他マンションの相場や、ほかの管理会社の実態等
　を調べてもらって、あとは、その資料等をみて組合で判断されればいいことではないでしょうか。

　訴訟になれば、弁護士を使い、修繕計画の見積もりがあれば建築士に、設備関係ならその専門家にたのめばいいこ　とです。

[100: 匿名さん]

コンサルやってるのは30人ほどのマン管士だけじゃないでしょ。

[101: 匿名さん]

なにがなんでも管理業界はレベルが低い、ということにしないと生きていけない奴ら、それがコンサルだ。奴らは金のために管理業界全てを悪とする。そうでなければ食べていけないからだ。どんなにレベルが上がっても奴らは管理業界を低レベルと言うだろう。奴らは何も産み出さない。管理組合を食い物にしているのは奴らだ。
そもそもレベルが低いってどこの業界と比較しての話だ？レベルの高い業界ってどこだ？
物知りの97氏、是非教えてください。