管理費見直し・管理会社変更の際のコンサルタント活用について

[理事長X]

現在、私どもの管理組合ではマンション管理費の見直しを考えており、必要ならば管理会社の変更をも視野に入れて考えていきたいと思っています。

そこで問題となるのは、見直し・変更に伴う膨大な事務作業の手間を最小限に抑え、住民間の合意形成をなるべくスムーズにストレス少なく進めたいことと、不要なサービスを除き現在の仕様をなるべく落とさずに管理費を下げ、下がった分を修繕積立金に回していきたいということです。ですが、本業の仕事をそれぞれ抱えている中で、月に何回も集まって会議を開くのは容易ではなく、作業に多くの時間を割くわけにはいきません。また、素人の集まりに過ぎない管理組合にプロの管理会社相手に適正価格・条件を引き出せるのかどうかという疑問もあります。

そこで、マンション管理士を活用して、管理費見直し・管理会社変更についてプロの視点で管理組合にコンサルしてもらうのがベターではないのかと考え検討しているところです。しかし、私達にはマンション管理士の活用に関する情報がなく、果たして導入していいものかどうか、全く未知数というところです。

このスレでは、管理費見直し及び管理会社変更にあたって、マンション管理士を活用することそのものの是非とか、問題点や落とし穴、あるいは実際に活用してみての体験談なども含めてお聞かせ頂けたらと思っています。どうぞよろしくお願いします。

[42: マンションの住人より]

私は、地方のマンションに住んでいる資格保持者です。自分の住んでいるマンションをより快適に過ごせるよう
理事がまわってくる前にマン管の資格をとりました。勿論開業のことは全然考えていません。マンションのこと
で困っておられるので、私の見解を述べてみます。

マン管士の役割ですが
　
　１）理事会のアシスタント
　２）毎年変更する理事の継続性を保つのにはプラスになるのでは。
　３）管理委託業務費の検討（他マンションと比較して、高いのか安いのか。サービス内容は等）
　４）管理費増額とか経費削減の資料作成・委員会への出席・業者への交渉等・・理事と一緒に行動するのが原則
　５）修繕計画書の検討項目と工事費算定依頼（管理会社にも依頼して比較検討する）
　６）理事会・総会・専門委員会等に参加
　７）規約改正・使用細則の変更相談
　７）その他　日常発生する相談等

　※マン管士はできることならマンションの理事経験者がベターと思われます。
　　
　　マンション管理の中で訴訟（小額訴訟は理事長がやる）は実際問題として、殆ど発生することはないと思い
　　ますが、もし、発生したらそれは弁護士に依頼すればいいですし。
　　区分所有法やマンションに関する民法程度は本を読んで勉強してください。

　　又、大規模修繕の見積もり依頼は、建築士に頼めばすみます。

　※顧問料は安くて、月２～３万で（？）やってくれると思います。但し、他士業と兼務している方は高く
　　なると思います。

　以上私の見解を述べさせてもらいましたが、管理士をダメ扱いする方や管理会社の方、又管理は自分達でする
　もので、他人に頼むものではないと思っておられる方には反発もあろうかと思われます。

　しかし、私は定年退職し、ボランティアが何かできないかとこの資格をとって今も毎日勉強しています。
　プロではないですが、プロに負けないよう頑張っています。スレ主さんファイト！

[43: 匿名さん]

コンサルタントを利用して管理費等の見直しは区分追う違反で、飽くまでも総会決議によること。
コンサルタントを利用して管理会社を変更するのは、複数社からの競争入札、相見積もりの公平性が担保されないので規約に則り理事会主導で総会に諮ること。

[44: マンコミュファンさん]

別に私はコンサルではございませんし、SJS・さくらの広報担当でもございません。強いていえば、
小規模(50戸）・大規模（300戸越）の２つのマンションで理事（長）を複数期やった経験がある
だけです。（ただし、両社を、個人的に、理事会として利用したことはあります）
　
>まさか会社規模と組合からの依頼件数の実績とか言わないよね？
　
依頼（相談）する内容にもよりますが、会社規模とか実績とか大事だと思いますよ。
今住んでいるマンション自体が、やや割高ですが、規模・実績で財閥系を選択していますから...

「どうしてこの事務所（会社）に依頼したのですか？」と総会で訊かれたら「雑誌や書籍で見かけた
名前だから。別にこの会社でなくても良いのですが、どちらか今回の相談に乗ってくださる事務所
（会社）あったら紹介して下さい」って話です。

個人も企業も営利目的であるのは変わらないと思います。

まぁ、個人のファイナンシャルプランナーに資産運用の相談するのと、信託銀行なり、外資系金融機関
（プライベートバンク）に相談するのはどっちが良いかと一緒じゃないかな？100万円の運用では、
企業は相手してくれませんが、1億円の個人資産なら、企業でもほどほどの扱いしてくれますよ。

同様に20～30戸の小規模マンションでは、企業も適当にしか付き合ってくれませんが、都内　大手デベ
300戸越となれば、向こう（コンサル・管理会社）もそれなりに必死で喰いついて、誠意ある対応して
くれます。（企業にしてみれば絶好の事例になりますし...）

[45: 匿名さん]

やっぱり大した根拠のない大手ブランド志向だったってことじゃん。こういう組合員の存在が、得てして管理運営上の足枷になったりするんだろうな…。

[46: マンコミュファンさん]

>>45
ブランドの説明不要の部分の恩恵は大事じゃないの？（笑）

[47: 匿名さん]

>>46

あなたの中では説明不要＝良いという単純な図式になっちゃうのかねぇ？w

[48: サラリーマンさん]

>>44

あなたは、ずいぶんマンションを渡り歩いているけど、こういう人が理事長をやってマンション管理をかき回すのは迷惑なんだよ。

例えば、コンサル会社を入れてあれこれ改革だとやったあと、自分はなんらかの理由でお引越し、残された住民はどうなるのだろう。

すくなくとも理事長みたいなことをする人は、長期的な視点でマンション管理をしてほしいし、すぐに引っ越す人がやるべきじゃないな。

[49: 元理事]

>>48
他の物件の理事会の「経験」、ならびにマン管士資格のための卓上の「知識」、どちらも一般的なマンションの管理組合にとっては非常に貴重なものですよ。

経験者ならではの、不慣れな理事会が右往左往するのに口出ししたくなる気持ちもわかりますし(笑
※実際、このスレでも経験者と未経験者では、大きくギャップがあります。

短期だろうと長期だろうと、正しい視点で組合運営をできる人は少ないです。
「経験」「知識」を伴った人が批判するならまだマシですが。。。。

管理会社にとってはやっかいな相手でしょうね？(笑

[50: 匿名さん]

44＝46が正しい視点で組合運営出来てるかどうかは分からないけどねー。

[51: マンコミュファンさん]

>>48

マンションは2つだけだよ。マンションの住民さんと違って、マンションに関する資格は
もってません。私自身は欲しいとも思いません。

個人的には内覧会でも使ったことあるけど、理事としてコンサル入れて管理費下げたのは
今住んでいるマンションだし、管理会社・サービス内容の変更なしでの交渉だから
「組合員からはかき回した人」って印象ないと思うよ^^

ちなみに住み替えは、家族増が主な理由だけど、理事やって住民の民度が
低いのの嫌気がさして引越したくなりました。だから、理事やって引越ししたく
なるケースもあるってことで...ｗ

[52: 匿名さん]

＊＊とか、他の住民を見下した視点での理事会運営だったことは容易に想像出来るよ。

大手＝信用ある、中小・個人＝信用ないとか思い込んでいるあたりからもｗ

[53: 匿名さん]

>>43

コンサルタントを利用して管理費等を見直したら、何故区分所有法違反になるのですか？
例えコンサルタントを利用するとしても、総会決議が必要なのは言うまでもありません。

[54: フロント経験者]

>>49
経験と知識を伴った人が管理会社にとって厄介？全然違いますよ。知識と経験がある方ならむしろ話が早くてやりやすいです。
管理会社にとって一番厄介な方は知識だけがあって経験のない方(または中途半端な経験の方)です。
マン管の試験勉強の知識なんてフロント経験者２年生の実務経験よりも役に立たないと思います。
10棟のマンションを担当したら年間100回の理事会と10回以上の総会を経験し、700世帯2000名程度の方を相手に管理業務を行います。単純に考えると理事の方の10倍ですね。10年やったら述べ1000回の理事会、100回以上の総会を経験します。
管理士、コンサルの経験や知識なんて比べものになりません。
フロントやってて、管理士やコンサルが登場する場面も経験しましたが、的外れな提案、管理組合からお金を吸い上げることを必死に考えている姿が見え見えでした

[55: マンコミュファンさん]

>大手＝信用ある、中小・個人＝信用ない

（笑）　大手＝信用ある　とはいわないが、中小・個人＝信用ない　でしょうｗ
少なくとも「大手」と付き合っていれば、問題が発覚したとき相手にとって不足はない。

だから、マンションは財閥系、車はトヨタ、時計はセイコー、携帯電話はドコモですｗ
特にマンションについては、カタカナのデベの買う気がしれんよ。

[56: 匿名さん]

>>46
だったらコンサルにお金をつかわずに管理会社は管理戸数ランキングのトップを選べばいいんだよ。
コンサルまで使って管理会社と交渉した割には何も考えずにコンサルを選ぶんだな。しかもコンサルを信じきってこのスレで特定の会社を宣伝しまくってる姿はなかなかのもんだよ。

[57: サラリーマンさん]

>>55
＞だから、マンションは財閥系、車はトヨタ、時計はセイコー、携帯電話はドコモですｗ
非常に「平均的」な選択だと思います。＜みんなが選ぶのが無難だ！
生粋の日本人の人ですね？

[58: マンコミュファンさん]

>>56

>だったらコンサルにお金をつかわずに管理会社は管理戸数ランキングのトップを選べばいいんだよ。

大企業が提供する製品・サービスを、それなりに廉価で手に入れたいと思うわけだよ。
（時計を例にするなら、デパートでしか買えないなら外商経由、そうでなければ量販店で）
だから、管理会社変えずに管理費削減する策としてコンサル使ってるわけ...

脳内妄想・机上の空論は良いから、実際に理事会や組合でコンサル導入検討してごらんよ。

特に、割高な財閥系マンションに住む住民は、ブランド信仰強いから、個人・個人事務所・
企業ってならべたら、ことなかれ主義だから個人・個人事務所を選ぶケースは少ないと思うよ。

新興・カタカナデベの物件を購入する勇気のある方が住まうマンションなら、割安感をとって
個人・個人事務所を選ぶかもしれないけど...

[59: 匿名さん]

大体、管理費削減のコンサルなんかにブランドと言えるような所なんてないと思うんだけどね…。車や時計のような工業製品とかならともかく、コンサルのような形のない商品はブランドというよりは人次第だよ。コンサルする人の力量によって出来不出来の差が歴然と出る。大手だから中小・個人だからという問題ではなくて。

人の力を見ようとせずに、大手ブランドに跪き、中小だから個人だからというだけで蔑んだりするあなたはお気の毒だし、さもしい人格だと言わざるを得ないね。

[60: 匿名さん]

＞＞だから、マンションは財閥系、車はトヨタ、時計はセイコー、携帯電話はドコモです

マンションそのものと、管理会社は違う印象が・・・・。

中企業で、一生懸命やってくれるところが本当は好ましいと思っていますが、情報が
ないんですよ。評価システムもないし・・・・。時々雑誌で管理会社のランキングし
ていますが、大企業が上に来てしまうので、結局中企業の名前はでてこない。

大企業の良くないところは、全員が平均的以上ということはないこと。大きくなれば
なるほど、上と下の差は激しくなる。下の人が担当することになると悲惨。

[61: ＮＯ．５４さん]

フロントの力を絶対と思っている管理会社の人間がいますが、理事会に参加し、総会に参加する機会が多くても
それで力がある又組合に貢献できると思うのは見当違いです。

実際問題として、管理費の値下げ一つとっても、委託業務費の部分的な値下げや適正価格等を組合に提案して
ますか。この部分は組合で直接管理した方が同じ内容で経費は節約できますと提言できますか。
管理組合側にたった管理士又はコンサルタントと大きく違う点がそこにあるんです。だからあなた方フロント
にはまかせられないんです。あなた達は会社の業績アップのことを当然考えているでしょうから。もちろん
それは企業人としてやらねばならないですけど。

フロントの方は組合に助言はしてくれるでしようが、会社に不利になることはまずしないのが普通ですよ。
いくら他のマンションのすばらしい方法・手法があってもそれは隠しますよね。

それと、マン管士の資格をもってないフロントの方、それだけ力があるんだったら簡単にマン管士の資格は
とれますよ。仕事にプラスになる（管業程直接的ではないが）資格ですからとってみてください。

合格率　　管理業務主任者　　約２０％
　　　　　マンション管理士　約７～８％（管理会社勤務の者がかなりを占めています）