管理費見直し・管理会社変更の際のコンサルタント活用について

[理事長X]

現在、私どもの管理組合ではマンション管理費の見直しを考えており、必要ならば管理会社の変更をも視野に入れて考えていきたいと思っています。

そこで問題となるのは、見直し・変更に伴う膨大な事務作業の手間を最小限に抑え、住民間の合意形成をなるべくスムーズにストレス少なく進めたいことと、不要なサービスを除き現在の仕様をなるべく落とさずに管理費を下げ、下がった分を修繕積立金に回していきたいということです。ですが、本業の仕事をそれぞれ抱えている中で、月に何回も集まって会議を開くのは容易ではなく、作業に多くの時間を割くわけにはいきません。また、素人の集まりに過ぎない管理組合にプロの管理会社相手に適正価格・条件を引き出せるのかどうかという疑問もあります。

そこで、マンション管理士を活用して、管理費見直し・管理会社変更についてプロの視点で管理組合にコンサルしてもらうのがベターではないのかと考え検討しているところです。しかし、私達にはマンション管理士の活用に関する情報がなく、果たして導入していいものかどうか、全く未知数というところです。

このスレでは、管理費見直し及び管理会社変更にあたって、マンション管理士を活用することそのものの是非とか、問題点や落とし穴、あるいは実際に活用してみての体験談なども含めてお聞かせ頂けたらと思っています。どうぞよろしくお願いします。

[22: マンコミュファンさん]

一般的なマンション管理のアドバイスしてもらう程度の第三者（コンサルトント）であれば
そんなに費用かからないと思うよ。
特に、管理委託料の見直し（管理会社のリプレース）や、長期修繕計画の精査など
目的が明確であれば

■さくら事務所
http://www.sakurajimusyo.com/mankan/mankan_pack.html
■ソーシャルジャッジメント
http://www.sjsmdn.co.jp/

なんて会社（サービス）があります。他にも類似企業があるかもしれませんが
両社とも成功報酬制もとっており、そこそこメディアへの露出もしています。

だから信用できるとは言い切れませんが、素人みたいなマン管士より、経験も
豊富でよっぽど良いと思う。

[23: 匿名さん]

＞マン管の仕事は資格がなくてもできます。しかし、マンションに詳しい人を見つけてもその人にお金を払って頼むことは組合員が反発するでしょう。資格者なら認めるでしょう。そういうことです。

マン管士は、名ばかりで誰かさんのように知識プアーで、失業対策資格では、管理組合の財産のアドバイスには余りにも不適任という言うことです。

[24: 匿名さん]

>>20
>>23
＞マン管士は、名ばかりで誰かさんのように知識プアーで、失業対策資格では、管理組合の財産のアドバイスには余りにも不適任という言うことです。
そこまで、マン管士を忌み嫌う発言は、私恨としか思えず、読んでて見苦しいです。

[25: 匿名さん]

年間削減額の何パーセントといった成功報酬制のところはどうなんでしょうか？削減すればするほど報酬が増える訳ですから、削減達成後の管理が「安かろう悪かろう」になりはしないか心配です。

[26: 匿名さん]

現段階ではマンション管理士なんて無意味。資格自体ができて何年経過した？机上の知識を数年勉強したって何の役にも立ちません。
モップを持って清掃したり、総会運営をしたり、会計決算資料や長期修繕計画を作成したり、滞納者に電話督促したり、騒音の苦情を受けて実際にマンションに音を聞きに言ったり、大規模修繕で足場に登って検査したり…。そういう実務を経験した管理士がいますか？コンサルも同様です。実際に管理をするのは他ならぬ管理会社ですよ。
車や家電を買うのにコンサルに相談しますか？管理の相談なら唯一真の管理のプロ、つまり管理会社に直接相談したらいいんですよ。適正価格を知りたいなら複数社に入札させたら競って価格を下げて提示してきます。
価格を下げさせた分に応じて報酬を取るコンサルに頼むなんて論外。

[27: 匿名さん]

確かに管理費見直しや管理会社の変更に際しては、マンション管理士の資格を持っているかどうかよりも、
その人の経歴や知識・経験によるところが大きいと思います。
なので、ここではマンション管理士の資格の有無についての是非はともかくとして、
実際にコンサル依頼をした管理組合の方はいらっしゃらないのでしょうか？

[28: 匿名さん]

知り合いのマンションがコンサルに依頼して管理会社を変更しました。結果、決定した管理会社は無名の元清掃会社。高層住宅管理業協会にも加入していないため、その会社は管理会社として必要な情報が不足しており適正化法違反も散見されたとか。
当然大手から準大手まで入札に参加したが、コンサル曰く『仕様を統一しているので価格で決めたらよい』とのこと。結果最安値の会社が選ばれたようです。
しかし当然ながら質は大幅に低下。当時の理事長は組合員から責められ現在別の理事長を中心に管理会社の再変更を検討中らしい。
大事なことは仕様書には現れない部分をいかに判断するかです。安い会社はなぜ安いのか…仕様書には現れない部分を削減するからです。安いのには安いなりの理由があるんですよ。構造計算書偽造事件でみんな気付いたはずです。
最後にもう一つ。コンサルは管理会社変更を決定して報酬もらったら後はそのマンションがどうなっても知ったことじゃない。それに何回も管理会社を変更するマンションが増えるとコンサルは儲かるから喜ぶ。住民はたまったもんじゃないよ。

[29: 経験者]

コンサルを選ぶのも組合、入札の結果で管理会社を選ぶのも組合なはずなのにコンサルに責任転嫁はひどく
ないかい？作った仕様書の通りできていなければ管理会社にクレームすればよいだけだし、仕様書に漏れが
あったなら、コンサルに文句いえばよいんじゃないかい？どっちにしても、組合の詰めが甘い部分は触れない
のは不平等だね。

うちのマンションは、いくつか評判をきいた上で、上記にもある某社にコンサル依頼した。管理会社はその
時点でビビッて、管理会社を変更することなく、植栽業者の入替とかはあったけど、仕様かわらず、3割弱
値引きできました。更改後も、2年間同社コンサルに入ってもらい、状況についてチェックしてもらってた。
別に、スゲー悪徳ではなかったですよ。

[30: 匿名さん]

コンサルに責任転嫁なんてしてないよ。おっしゃる通りコンサルに頼んだ組合が馬鹿なだけ。言いたいのはコンサルも営利を目的にしてるわけだからね。経費を下げること(＝報酬を上げること)を第一目的にしている。一方組合の第一目的はマンションをよい状態で長期間保つこと。つまりコンサルと組合の利害は必ずしも一致していないんだよ。
仕様書は共通仕様書なんだから当然同じです。それでも会社によって大きく差が出るのがマンション管理です。なんせ人がやることですから。
ちなみに頼んだのはコンサル業界で超有名な会社です。

[31: マンコミュファンさん]

アクセンチュアとか？トーマツとかですか？（笑）

[32: 匿名さん]

おしい！
あんたが必死に宣伝してる会社だよ。コンサルも大変だねぇ。宝石週刊誌に接待して巧妙な宣伝したり。みっともないよ。

[33: 匿名さん]

やはりマンション管理会社への勤務経験があって業界の内情に精通している人にコンサルしてもらわないと、その後の管理レベルの維持は難しいということなのでしょうね。後々のことを考えたら、統一仕様書の作成以前に最初からある程度候補会社も絞られていて、一定レベル以上の会社同士を集めてコンサル出来る人はそんなに多くはないような気がします。高層住宅管理業協会にも加入していない無名の元清掃会社を勧めてきた28さんの知り合いの方のマンションのコンサル会社は単なる競争見積もり屋以上のノウハウはないと見ていいでしょう。

[34: 匿名さん]

私達のマンションでは下記の辺りで検討中なのですが、実際にコンサルを受けた方などいらっしゃいますか？
会社や管理士の方の評判はいかがでしょうか？良いことも悪いことも含めて情報があればお願いします。

マンション管理総研　http://kanrisouken.com/

メルすみごこち事務所　http://e-sumigokochi.com/

峰平マンション管理士事務所　http://www.office-minehira.com/

マンション管理支援事務所　http://www.11kanri.com/index.html

[35: 匿名さん]

残念ながら各社の詳細はわかりませんが、業務内容に「管理費の削減」と堂々とアピールしているところは避けるべきでしょう。管理組合の本来の目的は何かを考えるべきです。管理費の削減は結果であり目的ではありません。組合の状況によって本当に必要ならば管理費の増額を提案するコンサルがいてもよいはずです。
マンションを適正に維持管理していくためにどのような手助けをしてくれ、どのような提案をしてくれるのかが重要です。

[36: マンコミュファンさん]

>>34

貴方のあげたのはすべて個人事務所じゃないですかｗ
選定は簡単ですよ。「どうしてこちらにしたのですか？」と他の理事、組合員に尋ねられたとき
に皆さんが納得するなら良いのでは？（私はきっと納得しませんけど...）

[37: 匿名さん]

>>36

個人事務所じゃ何でいけないのかな～？
あなた、管理の質を問わずに削減第一のコンサル会社の人？
それとも、総会とかで金切り声上げて強硬に反対するただのモンスター組合員？

[38: 匿名さん]

>>37（最近暴れている「マンション住民」）
スレ乱立だけじゃなく、あっちこっちを荒らすのはお止めなさい。

[39: 匿名さん]

言い値の管理費は往々にして割高な設定になっているものです。
価格に見合ったサービスが提供されているかというと、そうではなかったりします。
現状の無駄・ムラを徹底的に見直した上で、適正な維持管理のために増額が必要ならそれはそれでよいと思います。
それをしないで、ただ管理費の増額だけを提唱するなら組合員から納得されないでしょう。
それならコンサルなど必要なく、管理会社の割高な提案を追認していれば良いだけです。

[40: 匿名さん]

>>36
あなたがコンサルを選ぶ理由は何？まさか会社規模と組合からの依頼件数の実績とか言わないよね？もしも会社規模と依頼件数の実績でコンサルを選ぶのなら、管理会社を選定する際にも会社規模と管理戸数で選ぶのかな？それなら簡単でいいけど。
あなたが納得するコンサルはＳ２社だけでしょ。コンサル関係者なら関係者と名乗ったら？

[41: 匿名さん]

というより、上記の個人事務所よりもS２社の方が営利追求体質なんじゃないかな～？
でも、よくいますよね。よこよく中身も検分しないで、ただ大手ブランド志向の人って。