管理費見直し・管理会社変更の際のコンサルタント活用について

[理事長X]

現在、私どもの管理組合ではマンション管理費の見直しを考えており、必要ならば管理会社の変更をも視野に入れて考えていきたいと思っています。

そこで問題となるのは、見直し・変更に伴う膨大な事務作業の手間を最小限に抑え、住民間の合意形成をなるべくスムーズにストレス少なく進めたいことと、不要なサービスを除き現在の仕様をなるべく落とさずに管理費を下げ、下がった分を修繕積立金に回していきたいということです。ですが、本業の仕事をそれぞれ抱えている中で、月に何回も集まって会議を開くのは容易ではなく、作業に多くの時間を割くわけにはいきません。また、素人の集まりに過ぎない管理組合にプロの管理会社相手に適正価格・条件を引き出せるのかどうかという疑問もあります。

そこで、マンション管理士を活用して、管理費見直し・管理会社変更についてプロの視点で管理組合にコンサルしてもらうのがベターではないのかと考え検討しているところです。しかし、私達にはマンション管理士の活用に関する情報がなく、果たして導入していいものかどうか、全く未知数というところです。

このスレでは、管理費見直し及び管理会社変更にあたって、マンション管理士を活用することそのものの是非とか、問題点や落とし穴、あるいは実際に活用してみての体験談なども含めてお聞かせ頂けたらと思っています。どうぞよろしくお願いします。

[224: 管理侍]

ドイツ語が出てきましたか。マンションの所有者が自分のマンションに関して見たこともないドイツ語のように何の知識もないなんて馬鹿すぎるでしょう。
やはり自分の家を自分で守る意識がないんですね。
エレベーター点検の相場なんてコンサルの意見は全く必要ない。５社の見積取ったらそれが最新の相場です。それ以上価値ある相場はありません。
コンサルがどんな相場の情報を持ってるって言うの？１年前の相場知っても何の役にも立たないんだから。
ところであなたはコンサルなの？コンサルの生活までご心配されて全肯定ですね。
私は全否定しているのではなく、スレ主が言ってる程度のことはコンサルに頼まなくても自分達でてきるし、自分達でやらないと結局管理会社変更後に困るよって言ってるんです。
一生コンサルにお金払い続けて横でアドバイスしてもらうなら別ですけど。

[225: サラリーマンさん]

管理侍さんへ
私はコンサルではありませんよ。もしアナタみたいな経験のあるコンサルがいた場合、理事会は時間的に余裕がなく、又経験もないのでそういったコンサルを使いたいといってきた場合でもコンサルはダメですか。
相場は見積もりをとれば確かにわかるでしょう。しかし、それで部分管理することになる場合があるので、管理会社には頼めないでしょう。委託業務費の全ての分析と見積もりをとって検討していくとなると、時間的には無理が生じるといっているのですよ。実際かなりの労力を必要とするでしょう。スレ主のいっている程度だが自分達でやるには大変なんです。だからポイントを絞ってコンサルに頼んでもなんの問題もおこらないでしょう。何故コンサル不用論をふりかざすのか私には理解できないんですよ。頼んでみればいいじゃないですか。自分達のマンションだからなんとかしようと一生懸命考えておられるんですから。
もし、最悪管理会社変更になってもいいじゃないですか。現状より悪くなるとは限らないですからね。新しい管理会社が事務管理を委託することになるだけだと思いますよ。
こういうことをいうと、管理会社勤務のアナタとしては抵抗されるでしょうね。
私は、自分の住んでいるマンションの為に資格をとりましたのでその知識とこれからの勉強で組合のお手伝いができればと思っております。

[226: 匿名さん]

さすがに侍、サラリーマンたじたじの感あり。

[227: サラリーマンさん]

全然動揺してませんよ。もっと明確にいうと、自分たちに時間がなく、力も不安であればコンサルに頼むことはかまわないのではないでしょうか。あくまで、その判断と責任は自分達で負わなければならないでしょう。
しかし、もし部分委託や値下げ交渉・管理内容の変更等で管理会社と袂を分かつことになった場合それはそれでいいんじゃないですか。組合にとっては、現状の管理内容や委託業務費がベースであり、新しい管理会社選定の時多いに役に立つ貴重な財産となるのです。
管理会社がコンサルが入って一番困る問題はそういうことではないんですか。だからコンサルやマン管士が組合に係ってくるのを必死に阻止しようとされてるとしか思えません。
管理侍さんは管理会社のいい点を力説されるでしょうが、管理会社側とコンサル側との考え方は違うんだということをまず理解すべきです。そして、組合が考えていることも違うということも理解してください。アナタがマンションの住民であることはわかってますが。
もうひとつ追加すれば、部分委託をやる場合や値下げ交渉をする場合は、あくまで適正価格・適正マージンでないことが前提です。

[228: 匿名さん]

管理侍ではなく管理ヤ○ザ、管理会社の連中の素性なんてそんなもんだと考えておいた方が良いでしょう。

[229: 匿名さん]

＞全然動揺してませんよ。

その判断は、観客がすることよ。
どう見ても、常識のコメントがコンサル、マン管士などの商売人派をやっつけている姿ね。

[230: 匿名さん]

もうちょっと長いコメントしてくださいよ。一言コメントではなにをいってるのかわからないので。

[231: 管理侍]

サラリーマンさん
そんなに時間が無いものでしょうか？しかも理事会メンバー全員が時間が無いの？中には時間のある方もおられると思いますけどね。24時間365日働いておられるのですか？少なくとも管理会社のフロントよりは時間があると思いますよ。
ところで時間が無いことがコンサルに仕事を依頼する理由にはなりません。なぜならコンサルに依頼したとしても、コンサルと打ち合わせをする時間は必要だからです。コンサルに意思決定する権利はないですからね。交渉相手が管理会社直接かコンサルを介すかの違いであって、取られる時間はさほど変わりませんよ。
コンサルに依頼するメリットを一つだけお話しましょう。それは管理組合内で合意形成をするにあたり、「コンサルの意見を採用してここの管理会社に決定しよう」というような決め方ができることです。つまり、理事会の責任をコンサルに押し付けることができます。もしも総会で組合員から「なんで理事会はそんな決定をしたのか！」という突き上げを受けても、理事会は「コンサルがそう言ったから」と逃げることができます。コンサルにお金をかけるメリットはもしもの時に理事会の責任逃れができること、これに尽きます。
まぁ、組合員から「この程度のことでコンサルにお金かけて依頼するとは何事だ。理事会の怠慢だ」という意見が出ないのならコンサルに依頼されたらどうですか？私が一般組合員なら総会で突っ込みますけどね。

[232: 管理侍]

言い忘れましたが、そんなに時間が無いなら部分委託などやめておくことです。管理会社を通さずに管理組合が業者に直接発注するのは、理事会がきちんと管理しないといけません。時間が無いのにそんなことできませんよ。

[233: 管理侍]

もう一つ言い忘れました。
価格の安さは見積の数字を見れば誰でもわかります。
それよりも業務内容など良いものは良い、悪いものは悪いと適正に判断できるコンサルなら、むしろコンサルが入ってくれた方がよいです。完全にド素人で何もわかってない管理組合は大＊＊な判断をされる場合がありますから。そういう時はまともなコンサルがまともな意見を言ってくれると管理会社も助かりますよ。

[234: マンコミュファンさん]

スレ主ではないのですが、スレ主さんは、コンサルを使った経験のある方に対して、体験談からメリット、デメリットを知りたいという趣旨かと思いますが・・・いかがでしょうか。

先に出ていたＳＪＳなどの企業について、企業側の発信による利用者の声はありますが、実際に利用した人が直接発信しているケースはあまりないようですね。

[235: 22]

>>234

あなたにハンドル名さらわれてスゲー書きにくい思いしてますｗ
さらに、勝手に、企業側ってことにされて腹立たしいんですけど...

あのね。コンサルやる企業もあの手この手で顧客の心配をクスぐって商売にしてる。

費用下がれば良いと思ってるでしょう！　・○○年保証（リプレース後、問題あったらその辺りの交渉・調整する）
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　・管理会社を変えない・質がおちないこと前提に値下げ交渉のみ実施
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　・初回報酬の1割程度で、今後の理事会支援　
とかいろいろやってるよ。
　
私の属するIT業界では、運用サービス会社の変更とか、アウトソーシング先の変更とかって日常茶飯事です。
ある程度の規模の顧客であれば、自分達だけで担保したくないので、ちょっと割高でも、コンサルティング
会社使って調査や選定支援させることも決して珍しくないよ。
そしてそのコンサルっていうのは、資格をもっていれば、誰でもよいのではなく（当然、個人じゃない）、
最後にケツまくられないように、企業（コンサルティングファーム）に依頼するケースが多いけど...

そういう意味では、不動産・管理業界はまだ未成熟だと思うよ。
財閥系大手管理会社に「SLA」とか言っても通じないし、「現行の委託契約をSLAに切り替えるには」
みたない会話も当然成り立ちません。マン管士が、資格が、とかそういうレベルから、そろそろ
脱して欲しいんだけど...

[236: SLAとは]

SLA （service level agreement）
サービスレベル・アグリーメント / サービスレベルに関する合意 / サービス品質保証契約


　サービス提供者（プロバイダ）とサービス委託者（顧客）との間で契約を行う際に、提供するサービスの内容と範囲、品質に対する要求（達成）水準を明確にして、それが達成できなかった場合のルールを含めて、あらかじめ合意しておくこと。あるいはそれを明文化した文書、契約書のこと。

　サービスは物理的な実体のある製品に比べて内容が分かりづらく、提供者と委託者の間で何がどの程度行われるのかに関する認識の食い違いが生じる可能性が高い。特に中長期にわたって提供されるサービスの場合、「最初はよかったが、次第に品質が下がった」「いい場合もあれば、悪い場合もある」といったことが少なくない。そこで、サービスレベルを数値によって明示的・定量的に定義することで、役割と責任の所在について“あいまいさ”を排除し、ルールを定めておくのがSLAである。

　SLAの基準は、客観的な方法で測定できる数値でなければ効果はない。中長期にわたるサービスであれば、定期的に測定（モニタリング）できる基準でなくてはならず、SLAの中に測定方法や測定を行う主体についても記述する。

　SLAによって、委託者にとっては支払いの対価としてどのようなサービスがどれだけ提供されるのかが事前に明確になり、機能とコストのバランスを考慮して最適なサービスを選択することが可能になる。一方、提供者にとっては（和製英語でいう）“サービス”や想定以上の品質を求められることを防ぎ、ビジネスのコスト構造をはっきりさせることができる。また、複数の担当者・事業者が共同してサービスを提供にかかわる場合、責任の所在を明らかにするためにSLAはOLA、UCとともに重要な考え方となる。

[237: SLAとは その２]

もともとは通信事業者がネットワークサービスの通信品質（QoS：Quality of Service）を保証するために行った契約形態として広まったもので、内容的には実効データ転送速度の下限や障害発生時のダウンタイムの上限などに関して基準を設け、その設定値が未達（ブリーチなどという）だった場合の罰則や補償（例：利用料金の減額）などを規定していた。これは1990年代後半ごろ、インターネットが企業や社会の基盤として使われるようになりつつある時期で、ベストエフォートで提供されていたインターネット接続サービスの品質を保証するため取り入れたものだった。現在では法人向けのネットワーク接続サービスのサービスメニューとしてごく一般的に用意されている。

　今日では、通信サービス以外の各種サービスにおいても用いられるようになっており、データセンターなどのホスティングサービス、ASPやネット証券会社のようなオンライン・アプリケーションサービス、企業情報システムの運用・保守アウトソーシング、さらにはコピー機などのOA機器の保守をはじめとする各種のメンテナンスサービスなどにもSLAは広がっている。また、企業内の情報システム部門（サービス提供者）とユーザー部門（サービス委託者）の間でSLAの概念を取り入れる例も見られる。さらにはアジャイルソフトウェア開発など継続的なシステム開発においても、SLAによるソフトウェア品質保証を契約に盛り込む場合がある。

　前述のようにSLAは単に契約時に取り交わすばかりではなく、継続的なモニタリングが大切である。また、SLAを作成する場合も最初から委託側／提供側にとって最適なSLAを得ることは困難であり、締結したSLAを継続的・定期的に見直すことが望ましい。こうした活動をSLMという。

　英国政府がITサービス管理のベストプラクティスをまとめた「ITIL」においても、SLAはサービスサポート（日常的な運用）とサービスデリバリ（中長期の改善）を結ぶ重要なツールとして扱われる。ITILでは、顧客とユーザーを区別し、サービスプロバイダは顧客とSLAを締結し、その内容に沿ってユーザーにサービスを提供することになっている。

[238: SLAとは 補足]

おそらくSLAは、IT通信業界のように、スペックが自明であり、スコアリングの妥当性が高い業界には、有用であるが、管理会社業界のように、人間相手のローテクな業界は、数字でサービスレベルを捕捉できないので、無理だといえる。

そもそもSLAを論ずる前に、管理会社のサービスレベルを数字化することがまず先だろう。

[239: 匿名さん]

無益な羅列ご苦労様です。

[240: 22]

236-238は　おれじゃないからｗ

[241: サラリーマンさん]

まだ緒についたばかりのコンサル業界でのＳＬＡシステムやＳＭＬ理論は、現状のマンション業界では役に立ちません。Ｎ０．２３５さんがいっている、コンサルもいろいろ考えている、○○年保証（リプレース後問題があったらその辺りを交渉・調整する）ということだが、そういう条件でコンサル契約を継続するのは難しいと思われます。
もし管理内容が違ってきた場合、どうやって交渉するんだろう。それで管理会社変更でもなれば、契約変更やコンサル継続の意味がなくなってくるし。
コンサルとの契約は何も顧問契約として長期にやらなくても、必要な問題に絞って依頼していけばいいのではと思います。そうすれば経費も少なくて済みますしね。こういう提案をすれば、無責任なその場限りのコンサルがいたらどうするのと反論されますが、そういったコンサルはリピートもないし、淘汰されてしまうでしょう。これは管理会社にもいえますけどね。

[242: サラリーマンさん]

管理侍さんへ
スレ主さん達の時間がないのは考えられますし、又自分達で最初から見積業者を捜して見積を提出させる交渉はかなりの努力と労力がいるでしょう。特に、未経験者中心でやり方等がよく判らなければ尚更です。
例えば、再委託している点検でもかなりあるでしょう。その工事請負業者、清掃業者、各種点検会社等を見つけそして、３～４社に見積りをとる労力はかなりのものではないですか。勿論提出された見積書の検討は理事会でやることになるでしょう。
何で組合から理事会はそんな決定をしたのかと突き上げを受けたらどうするかといっておられますが、その問題はまず発生しないでしょう。総会は１年に１回しかなく、臨時総会まで発展することもないと考えられます。一生懸命、最善としてやった結果ですから。情報は、回覧板で流し日ごろから住民とのコミュニケを図っていけばいいと思いますので。
部分委託の契約さえできれば、後は管理会社が履行確認等はやってくれますので。それは、管理会社の基幹事務の一環でもありますから。

[243: 管理侍]

管理会社から見積取ることの何が難しいのでしょう？電話して「見積お願い」と言えばあとはいろいろ教えてくれますよ。会社を探すなら、業界団体、業界新聞のランキング、インターネット、週刊誌のランキング等々いくらでも方法はあります。
あと「再委託先」というのは管理会社との契約業務を管理会社が別の業者に委託することを言います。ですから再委託先の業者を管理組合が探す必要はなく、管理会社に見積依頼すればよいだけですよ。
管理組合直接発注のことでしょうか？それは管理組合として信頼できる業者を複数探すのは難しいかもしれませんね。それはそういう大変な発注形態を選択される組合の問題ですから、コンサルに依頼されるなり自ら業者を探すなり好きにされたらよいのでは？ただ管理会社を通さずに直接発注するメリットはほとんどないと思いますけど。
一般組合員からの突き上げが無いなんてよく言えますね。それはマンション個別で違うでしょう。ずいぶん簡単にお考えのようですね。
コンサル会社の決定、コンサルとの契約締結承認、コンサル費用の予算化、管理会社変更のプレゼン、説明会、管理会社変更総会決議、後任管理会社決定決議、重要事項説明会など、これらを一度の臨時総会も開催することなく行うの？
コンサルに依頼するなら、なぜコンサルに依頼するのか、理事会だけでは対応できないのか、コンサルの業務内容に問題はないのか、費用は妥当なのか、コンサル会社をどのように選定するのか、コンサル会社決定の理由、信頼性等々、きちんと説明できる状態にしておくべきでしょう。特に理事長はコンサルと裏で繋がっている、といった疑いを一般組合員からかけられないように、注意が必要です。