管理費見直し・管理会社変更の際のコンサルタント活用について

[理事長X]

現在、私どもの管理組合ではマンション管理費の見直しを考えており、必要ならば管理会社の変更をも視野に入れて考えていきたいと思っています。

そこで問題となるのは、見直し・変更に伴う膨大な事務作業の手間を最小限に抑え、住民間の合意形成をなるべくスムーズにストレス少なく進めたいことと、不要なサービスを除き現在の仕様をなるべく落とさずに管理費を下げ、下がった分を修繕積立金に回していきたいということです。ですが、本業の仕事をそれぞれ抱えている中で、月に何回も集まって会議を開くのは容易ではなく、作業に多くの時間を割くわけにはいきません。また、素人の集まりに過ぎない管理組合にプロの管理会社相手に適正価格・条件を引き出せるのかどうかという疑問もあります。

そこで、マンション管理士を活用して、管理費見直し・管理会社変更についてプロの視点で管理組合にコンサルしてもらうのがベターではないのかと考え検討しているところです。しかし、私達にはマンション管理士の活用に関する情報がなく、果たして導入していいものかどうか、全く未知数というところです。

このスレでは、管理費見直し及び管理会社変更にあたって、マンション管理士を活用することそのものの是非とか、問題点や落とし穴、あるいは実際に活用してみての体験談なども含めてお聞かせ頂けたらと思っています。どうぞよろしくお願いします。

[184: １８１です。]

そういう問題は、今後管理者方式（？）が出来る時に検討していく課題です。アナタもフロントの一員であれば
当然、マン管士と管業の資格をお持ちでしょうから、実務経験と併せればマンションの管理のありかたもわかっておられるでしょう。私はただ資格をもってるだけの者ですので、教科書的な考えを述べているのです。

[185: 自称マンション通]

>１８１の匿名さん

表現力がまずいと云うより言葉の意味の解釈を間違っているから指摘されるのですよ。
自主管理とは、基幹業務を管理会社等に任せないで自主的に行う事をいいます。
管理員業務・清掃・設備点検等、管理会社が「再委託」と称している業務は、正しくは請負業務です。
自主管理をする場合、これらは管理組合が直接雇用するか、各社と請負業務を結びます。
場合によっては、基幹業務の中でも会計等を専門家に依頼する場合も自主管理の範疇です。

これら業務の妥当性や、金額相場・業者選定等に適切なアドバイスをする組織（団体）があれば面白い　と
私は言ったのです。

先にも書きましたがアドバイス組織を含め、これらに関する日々の事項を決断（決定）するのは常に管理組合です。
それが将来に亘って出来るのなら、自主管理おおいに結構。

[186: １８１です。]

１８５さん

　私もそれぐらいはわかっていますよ。その中で自主管理はしていくがそのフォローをしてくれる会社の存在が
　要望されるのではといっているのです。

[187: 匿名さん]

＞要は、今の管理会社におんぶに抱っこの理事会から脱皮して、自主管理に近い状態にもっていくことなんです。

この考え方は正しい。
マンションの管理の主体は、マンションの区分所有者等で構成される管理組合であり、管理組合は、マンションの区分所有者等の意見が十分に反映されるよう、また、長期的な見通しを持って、適正な運営を行うことが重要である。特に、その経理は、 健全な会計を確保するよう、十分な配慮がなされる必要がある。また、第三者に管理事務を委託する場合は、その内容を十分に検討して契約を締結する必要がある。（適正化推進法の指針より）

[188: 自称マンション通]

>但し、部分委託とはちょっと違うんです。微妙ですが

解っているなら、「請負契約を結ぶ」と書きなさいよ。微妙でもなんでもない。
ペーパー資格者は、まず謙虚にならなければ、なかなか実務能力や説得力は付きません。

[189: 匿名さん]

自分の住んでいるマンションにマンション管理士の有資格者がいれば心強いでしょう。そのマン管士は、プロとはいえませんが、管理の手法やその他マンションについての知識は一般住民よりはるかに知識は上でしょうから。

そういったマン管士が各マンションに一人いれば、管理会社もやりにくくなるでしょうね。
いつもはコンサルタントの話しになると、不要論を唱えている管理業者も管理組合にマン管士がいればどうしようもないですからね。

組合員のみなさん、理事長になられる方は、どうせマンションについての勉強はされてるでしょう。思い切って資格獲得目指してもうひと踏ん張りしてみませんか。
私は、２年かけて資格をとりました。やる気があれば必ずとれますよ。もし、合格できなくても、実力は大幅にアップしますので、組合に貢献できますよ。

[190: 匿名さん]

１１８さんへ

　請負契約ではないですよ。自主管理していくそのフォローが必要なんです。

[191: 自称マンション通]

>１９０

118さんって誰の事？（１１８は削除されていますが）
181？自分でしょ？

話の流れがら私（１８５・１８８）の事？
自分の１８１の文章をもう一度読んで下さい（表現力がまずいと自覚しているのなら）

他人の文章もしっかり読みましょう。
アドバイスする組織と請負契約を結ぶなど、何処にも書いていませんが。

>ペーパー資格者は、まず謙虚にならなければ、なかなか実務能力や説得力は付きません。
再度、指摘しておきます。

[192: 管理侍]

181さん
ご心配頂きありがとうございます。お陰様でマンション管理士以下、マンション管理に関わる資格は全て取得しております。ちなみに実務経験は15年少々、今は実務の全線から離れております。自身の居住するマンションで理事長経験ありです。
しかし「ただ資格を持ってるだけ」と実務経験が無いことをそんなに威張らなくても。しかも「教科書的な考えを述べている」って、全然教科書からも外れてますよ。一体どんな教科書を読んだのか…。
ちょっとコメントするのもバカバカしくなってきたのでしばらく静観させていただきます。自称マンション通さんに基本から教えてもらってください。

[193: 自称マンション通]

>管理侍さんへ

静観といわず、本題に戻ってスレ主さんに参考となるご意見を聞かせて下さいよ。
知識と実務経験の豊富な方のお考えは是非知りたいですから。
私も管理士資格取得者程度の知識と、多くのマンション管理組合の実態は知っているつもりで
このコテハンを使っていますので。

[194: 管理侍]

本題に戻ってお話するならば、マンション管理の究極（最終形）は自主管理である、というのが私の意見です。しかし、それは相当なハードルを越えなければならない。越え続けなければならない、と言ってよいかもしれません。
マンション管理は建物がある限り永遠に続くものです。一方、人は歳をとり世代は交代していきます。自主管理の最大の欠点は継続性に問題があることです。一人の優秀な理事長の存在は永遠ではありません。年齢だけの問題ではなく、マンションに転居はつきものです。
また、自主管理なんて絶対に嫌だ、という区分所有者が存在することも事実です。
したがって、私の結論は自主管理は理想であり、一時的にはうまくいくことがあってもいずれは破綻する、と考えます。
管理士については、資格そのものが全く未熟であり、現段階においては意味を為さないと思います。そんな資格を自慢気に振りかざす輩は愚か者以外の何者でもありません。また、マンション管理を一個人である管理士に委ねることは、かなりリスクが高いですね。
最後にコンサルについてですが、過去にも述べたことがありますが、彼らの命題は管理会社の委託費を下げることのみです。皆さん考えてください。管理組合の命題は何でしょう？マンションをよくすることですよね？経費を削減するに越したことはないですが、ただ経費を下げることを目的としたコンサルはより良い管理をしていく上では「悪」となる場合があります。悪は言い過ぎかもしれませんが、コンサルがマンションを長い目で見た提案をすることはありません。如何に短期間で経費を削減するか、後のことは我関せず、がコンサルです。これは一区分所有者の意見として述べます。

[195: 自称マンション通]

>管理侍さん

レスポンス有難うございます。
最初の７行のお考えには共感します。
その後については、意見を述べたいのですが夜も遅いので、申し訳ありませんが寝ます。
明日レスさせてください。

[196: 匿名さん]

＞マンション管理の究極（最終形）は自主管理である、
＞私の結論は自主管理は理想であり、一時的にはうまくいくことがあってもいずれは破綻する、と考えます。

同じ人が８行間隔を置いて書いている？

[197: 匿名さん]

管理士というとすぐ抵抗感を感じるものがでてくる。管理士の中には、学歴・職歴・性格・物の考え方等千差万別です。又、経験の豊富なものもいるでしょう。そして、本当に引き受けたマンションが快適な生活が送れるよう一生懸命、理事会へのアシストをされるかたもおられるでしょう。
管理士はだめだけど、管理会社ならいいということですか？今の組合は、大半は管理会社主導で動いています。
管理費の削減問題や修繕積立金の増額にはあまり関心はみせません。しかし大規模修繕計画の実施には積極的です。
総会では、都合が悪いような時は、白紙委任状での決議をすすめ、専門委員会でもフロントの経験と管業資格者ということで主導権を握っている。力のない組合員はそれに納得せざるを得ない状況にある組合はイッパイあるのです。
自主管理で３０年以上もうまくやっているマンションも数多くあります。
コンサルは委託費を下げることのみとか長い目で見た提案をする筈はないとか、そういった偏見をもっている者が、自分のマンションの管理をうまくもっていける筈はありません。
そして、マン管士をもっているだけで、自慢気に振りかざす輩で愚か者呼ばわりする。その本人もマン管士の資格をもっているのであれば、愚か者ですね。その愚か者の持論も無意味です。
私も資格保持者でマンションの住民です。

[198: 自称マンション通]

１９５の続きを書こうかと、パソコンを立ち上げましたが、
１９６さん、１９７さんが代弁（一部は過激すぎる）してくれていましたので止めて置きます。

表現の問題ですが、マンション管理の究極（最終形）は自主管理でありたい、というのが私の願望です
なら論旨は一応一貫しますね。

[199: 匿名さん]

＞管理士というとすぐ抵抗感を感じるものがでてくる。

そりゃそうでしょう。失業対策の手段ですもの。それらの人たちに近づくのも如何かとおもいますよ。
ましてや億の予算を相談するなんて、する方が間違いでしょうよ。

[200: 管理侍]

自主管理を最終形と表現したことは誤りでした。正しくは理想形。しかも継続的実現は不可能な理想形です。
私は管理士そのものに抵抗感など持っておりません。正確にお読み頂いた方はご理解頂けると思いますが、現段階での管理士資格そのものの未熟さを言っているんです（そう言いましたよね）。誰も管理士個々の経験など言ってませんよ。先入観を持って人の意見を読むと誤った解釈になりますからご注意ください。
どんな管理士でも管理士としての経験は資格制度創設以降の年数しかないのですよ。たかだか制度自体が７年そこそこの資格を振りかざすような行為に呆れるだけです。管理士個々の経歴は様々であり尊敬できる方もおられます。
普通に読めばこんなこと説明する必要ないんですけどね。理解力の無い人にいちいちレスするのは疲れますね。本題の議論進行の妨げですよ。

[201: サラリーマンさん]

２００さんへ

　アナタのいっていることは、詭弁以外のなにものでもありません。マン管士にとっては、アナタのスレは、抵抗以　外の何ものでもないのです。そのようにかんじられます。多分他のマン管士もそう感じておられると思いますよ。
　マン管士に管理を委ねることは、リスクが高いといってますが、何も管理を委ねるのではなく、コンサルトとは読　んで字のごとく相談するのでしょう。
　又、コンサルは経費を下げることだけが命題といっているけど、それも偏見。
　それから、コンサルは、長い目で見た提案をすることはありませんとのことですが、管理会社ならそういう提案が
　できるのですか。コンサルだってやりますよ。
　又、コンサルは如何に短期間で経費を削減するか、後のことは我関せずがコンサルといってますが、全てにわたっ　て発想が貧相すぎますよ。
　よっぽどマン管士に怨みをもってるとしか思えません。
　スレ主の本題は、コンサルの活用についての相談ですよ。アナタのようにマン管士やコンサルは絶対ダメといえば
　誰に相談すればいいかを提案しなさいよ。

[202: 管理侍]

201さん
「抵抗以外の何ものでもない」？かなりの偏見をもたれているようで、文章を正確にご理解いただけないようですね。「管理士という資格自体の未熟さ」これ以上、簡単な説明は不可能ですので、どうしようもないです。
その未熟な資格である管理士にマンションに関することを相談することにリスクがあると思っているのです。
くれぐれも誤解の無いように申し上げておきますが、管理士個人個人はさまざまな知識・経験・スキルをもたれている方もいるでしょう。しかし、その知識や経験も管理士としては高々しれており、それ以外の経験によるところが大きいのです。そのあたりを見極めて相談されるならよいのではないでしょうか。
あと、管理士という個人に業務を依頼することのリスクは賠償能力の問題です。何かあったときの賠償能力は個人と法人では大きく違います。ですから短期間でちょっとした相談ならよいですが、「管理者代行」などを依頼することは避けるべきですね。
コンサルについては「管理費削減」そのものを業務にしていることをどう理解するかですね。この業務は「下げること」が目的なわけですよ。「マンションをよくする」「よりよい管理をする」「建物を綺麗にする」といった業務とは違います。ただ下げるだけです。もしもマンションのために、より良い管理のために、マンションによっては「管理費値上げ」を提案するとか、「管理費削減」そのものを業務としないコンサルがいれば、私は信頼して業務を依頼しますよ。
管理会社は長い目でみた提案をします。管理会社は管理が継続する以上逃げられません。10年後を見据えた提案をしていなければ、10年後に解約されるだけです。（それが5年後でも15年後でも同じです）
最後に、スレ主は「マンション管理士を導入していいものかどうか全く未知数。管理士活用そのものの是非、問題点、落とし穴・・・を聞かせてほしい」と言っておられるのです。人の意見はきちんと読んで、ちゃんと理解しましょうね。

[203: 匿名さん]

管理会社長い目で見た提案をしている？だったら、財政が破綻するまで放置されているマンションの多い現実をどう説明するの？大規模修繕で過剰仕様の割高な「提案」をしてくる管理会社の多い現実をどう説明するの？