管理費見直し・管理会社変更の際のコンサルタント活用について

[理事長X]

現在、私どもの管理組合ではマンション管理費の見直しを考えており、必要ならば管理会社の変更をも視野に入れて考えていきたいと思っています。

そこで問題となるのは、見直し・変更に伴う膨大な事務作業の手間を最小限に抑え、住民間の合意形成をなるべくスムーズにストレス少なく進めたいことと、不要なサービスを除き現在の仕様をなるべく落とさずに管理費を下げ、下がった分を修繕積立金に回していきたいということです。ですが、本業の仕事をそれぞれ抱えている中で、月に何回も集まって会議を開くのは容易ではなく、作業に多くの時間を割くわけにはいきません。また、素人の集まりに過ぎない管理組合にプロの管理会社相手に適正価格・条件を引き出せるのかどうかという疑問もあります。

そこで、マンション管理士を活用して、管理費見直し・管理会社変更についてプロの視点で管理組合にコンサルしてもらうのがベターではないのかと考え検討しているところです。しかし、私達にはマンション管理士の活用に関する情報がなく、果たして導入していいものかどうか、全く未知数というところです。

このスレでは、管理費見直し及び管理会社変更にあたって、マンション管理士を活用することそのものの是非とか、問題点や落とし穴、あるいは実際に活用してみての体験談なども含めてお聞かせ頂けたらと思っています。どうぞよろしくお願いします。

[2: 匿名さん]

マンション管理士は、素人でも受験可能。合格している理事も少なくない。

管理士の資格持っているだけでは、管理会社の選択にはほとんど役にたたない。
法律や管理方法などに詳しいだけで、実務に詳しいわけではない。

自主管理という方法があり、住民だけで管理しているマンションが実際に存在する。
そこを出発点として、管理会社に何を頼むのか決定し、その上で、管理会社を選択するという
のであれば可能だと思う。

理事会だけでは管理会社を替えるのは、不可能だと思う。専門委員会をたちあげて、
有志を集め、そこで検討することをおすすめする。

いくつか管理会社を選び、説明会を開き、その中から選択する形は可能だとは
思うが、新たな問題を抱える可能性もある。この際、管理とは何かをみんなで
勉強することが大事だと思う。

[3: 匿名さん]

２だけど、

コンサルタント＝管理士ではないということ。

コンサルタントが管理士である必要はほとんどないだろう。とりあえず、有名どころの
会社(三井とか、業界トップの３社くらいに)に電話して、相談してはいかがか?

[4: 理事長X]

>>02・03さん

レスありがとうございます。

＞管理士の資格持っているだけでは、管理会社の選択にはほとんど役にたたない。
＞法律や管理方法などに詳しいだけで、実務に詳しいわけではない。

表題では一口にマンション管理士と言ってしまいましたが、今のところ検討候補となっている管理士の方は、これまで数多くの管理組合を対象として管理委託費の削減や管理会社の変更に実績のある方のみで考えています。

＞自主管理という方法があり、住民だけで管理しているマンションが実際に存在する。
＞そこを出発点として、管理会社に何を頼むのか決定し、その上で、管理会社を選択するという
＞のであれば可能だと思う。

確かに原則としてはそういう形が一番望ましいとは思いますが、少なくとも私達の現状からするにとても現実的な選択とは言えません。

＞理事会だけでは管理会社を替えるのは、不可能だと思う。専門委員会をたちあげて、
＞有志を集め、そこで検討することをおすすめする。

私達のマンションは30戸未満と小規模のため、専門委員会を立ち上げようにも人材が集まらないことを心配しています。こちらから頼めば引き受けて下さる方もゼロではないかもしれませんが・・・。

＞いくつか管理会社を選び、説明会を開き、その中から選択する形は可能だとは
＞思うが、新たな問題を抱える可能性もある。

新たな問題を抱える可能性とは具体的にどういうことでしょうか？

＞とりあえず、有名どころの会社(三井とか、業界トップの３社くらいに)に電話して、相談してはい＞かがか?

表題でも書きましたが、素人集団の管理組合が独力で見積依頼・交渉したところで、果たして良い条件を引き出せるものでしょうか？それも私達の物件のように小規模となると・・・。

[5: 匿名さん]

なんだかよくわかりませんが、
　
問題があるから、管理会社を替えたいという話ではないのでしょうか?　その問題すら
よくわからないのでは、替えることに意義はないのではないでしょうか。そもそも、
選択すらできませんよ。

コンサルタントにまかせたいということなのかなと思いましたが、そのコンサルタントが
無能だったり変な人だったりしたら、終わりじゃないですか?

新たな問題というのは、たとえば、今までの管理会社がやってくれていて当然だと思って
いたことを、次ぎの会社はやってくれない可能性がある、ということです。

とりあえず、やるべき仕事をすべてリストアップして、今の会社がやってくれていることを
チェックすることが重要だし、必須だと思います。それすらやる気がないのであれば、
会社を替えることは不可能だし、無意味です。余計な混乱を産むだけです。

[6: 元理事]

外部の専門家を雇う必要性があるから使う．．．ただそれだけの気がする。

外部を使わず、組合員だけで充分な内容や作業が行えるなら雇う必要なし。

組合員や理事だけでは充分なものができないなら、報酬に見合う専門家を雇うだけ。

高い報酬を準備できれば、高い能力や内容を期待できるだろうし、根拠無くケチれば結果も期待できない。

※↑の考え方は、たぶん「仕事で人や業者を雇う立場か、ただ雇われる立場か」でギャップがあるかもしれませんね。

[7: 理事経験者]

別に宣伝ではありませんｗ　

第三者（コンサルトント）にサポートを貰い、管理委託料の見直し、管理会社のリプレースなど
を考えているのであれば

■さくら事務所
http://www.sakurajimusyo.com/mankan/mankan_pack.html
■ソーシャルジャッジメント
http://www.sjsmdn.co.jp/

なんて会社（サービス）があります。他にも類似企業があるかもしれませんが
両社とも成功報酬制もとっており、そこそこメディアへの露出もしています。

だから信用できるとは言い切れませんが、素人みたいなマン管士よりよっぽど良いかもよ。

[8: 匿名さん]

＞高い報酬を準備できれば、高い能力や内容を期待できるだろうし、

高い報酬と能力って比例するんですか?　そんな印象は全然ないですが・・・

[9: 匿名さん]

マン管士の宣伝？
それなら敢えて言おう、お金の裏付けのない職業には近づかないこと。ヤケドをすること請け合い、

[10: マンションの住民]

私は６２才の築１２年のマンションの住人です。来年理事がまわってくるので２年かけてマンション管理士の資格を
とり、現在登録申請中です。勿論開業のことは全然考えていません。

マンション管理士の資格は取っただけではあまり役に立ちません。私は、出来るだけ皆に貢献できるよう勉強をして
いってます。「マンションの管理六法］を新たに勉強し当マンションの規約や管理委託契約書等を読み直し、又事例
研究としてこういったスレも大いに参考にしています。

大規模修繕の仕方や修繕費のアップについてもどうやったらうまくいくのかを、パソコンや文書等を調べ研究して
いってます。
修繕費アップについては、長期修繕計画に基づいて経費試算をしていくわけですが、その前に大きくたちはだかるの
はやはり管理会社になってきます。勿論管理会社を悪くいうわけではないのですが、経費を節減していくには管理
会社の委託費も絡んでくるからです。清掃費・ＥＶ保守点検費・消防検査費・配水管清掃費・管理員経費等どうして
も管理会社が絡んでくるので。

訴訟があれば弁護士（但し、小額訴訟は理事長が原告になれば訴額の１％ですみます）修繕工事費は建築士に頼めば
いいと思います。しかし、マンションについての総合力はマンション管理士がいいのではと思っています。
プロとして看板を掲げているマン管士なら実績と経験でうまく対処してくれると思います。

管理会社を変更した方がいいかはわかりませんが、簡単に変更するのではなく他マンションの実態も研究された方が
いいのてはないかと思います。

ただ、管理会社とマン管士は相反するものがあるのは事実です。労使交渉でいえば、組合がマンションで管理会社が
使用者側といったところですかね。

私のところのマンションも現在修繕積立金のアップを検討しようという話があがっていますので、私も、でしゃばら
ない程度にお手伝いをさせていただこうとおもっています。

がんばってください。

[11: 匿名さん]

＞このスレでは、管理費見直し及び管理会社変更にあたって、マンション管理士を活用することそのものの是非とか、問題点や落とし穴、あるいは実際に活用してみての体験談なども含めてお聞かせ頂けたらと思っています。どうぞよろしくお願いします。

マン管理士の活用は危険です。それを選択する能力が管理組合側にはなく、単なる人任せにしたい、責任逃れをしたいとの発想です。
管理費改定は管理委託費が高いので、減額するのに管理会社を変更するのに、他人任せにするのは、安かろう悪かろうになった場合の理事長の責任逃れに過ぎません。
現管理会社との契約内容、その誠実な遵守の有無を全区分所有者、理事長が判断し、不具合があれば契約更新時に管理会社に改善を提起して是正する努力が必要です。それが一歩の改善の余地もない場合に、管理会社の変更すべきです。
この為の第一歩は、委託管理契約の期間を１年間として毎年の通常総会に理事会として管理会社の継続か変更かの議案を提案し諮ることです。管理会社、理事長共に、議案が否決されることも想定しなければなりませんので、契約期間には双方共に緊張状態が継続されましょう。

[12: マンションの住民]

No10です

　修繕積立金をアップする為には、現状の経費の見直しをしなければなりません。現状支払っている管理会社への
　委託費も当然検討しなければなりません。又組合で清掃会社とかＥＶ保守点検等の直接交渉もしなければなりま
　せん。管理会社に経費削減しますがサービスはどこまでしてもらえますか等の交渉もしなければなりません。

　時間がなくやり手もいなければ専門家に頼むのもいいと思います。値段が高ければやめればいいのだし。
　又、効果がでなければいつでもやめることができるんです。

　しかし、修繕費アップの段取りを管理会社に頼むことは出来ないでしょう。管理会社も商売ですので。

　自分たちでやるかできなければプロに頼むかです。建築士やマン管士等に

　特に管理会社の比較等について、管理会社の者と一緒にするわけにはいかないでしょう。調査したものを
　比較判断するのは、管理組合です。

[13: 匿名さん]

11さんも、12さんも正しいことを言っているように思う。12さんのほうが現実的だけど・・・。

資格だけで対象を判断できないのは当然だと思う。医師とか弁護士ですら、悪徳な人はいる。

あるひとつのものを判断するのは誰であっても相当難しい。しかし、比較対象が３つくらいあれば、
ど素人でも結構判断できる。下手に専門家のコンサルタントを探すより、３社くらいに見積もりを
作らせて、話を聞き、比較検討するほうがよほど良いのではないかと思う。

[14: マンションの住民]

NO.12です。

　悪徳の士業はどの世界にもいるとおもいます。しかし、そのプロを選ぶのは管理組合です。
　自分達でやるのが難しいのなら、マン管士の活用もいいのではと思います。しかし、頼んだ
　からといってまかせっぱなしは絶対だめですけどね。一緒にやる感覚が必要です。

　マンション管理士の報酬は弁護士と比べて格段に安いとおもいます。弁護士は着手金だけで１０万程度
　かかりますので。マン管の場合はかなり安いと思いますし、又マンションに関してはプロですので
　頼んでみる価値はあると思いますよ。

　別にマン管士の肩を持つわけではないですけど。マンションのことならやはりマン管士がベターでは
　ないでしょうか。

[15: 匿名さん]

マン管士は、元建設省、現国交省の宣伝隊に過ぎず、管理組合のコンサルまでの適格性はないと判断するのが常識です。

[16: マンションの住民]

マンションのことを頼むのに、マン管士に頼まなかったら誰に頼めばいいのですか。
司法書士・行政書士・社労士・建築士・税理士・弁護士・宅建士・不動産鑑定士などありますが
みんなマン管士の資格をもっていればできるけど、それ以外の者ではマンションのことには詳しく
ないし、勉強してないでしょう。マン管士に反発されるのはなぜなんですか。どの職業の人でも
誠意をもって取り組んでくれるものはいるでしょう。
悪徳云々はナンセンスです。
私もマン管士をもっていますが、現在私のマンションについてどうしたらスムースに修繕費のアップが
できるか、いかにみんなの納得いく説明ができるか資料等を集め又経費削減の具体的事例等を調べ勉強
しているところです。勿論私の場合は定年後のボランティアとしてやってんですけど。
しかし、ボランティアでも資格保持者として責任をもって勉強をしてみんなと一緒によりよい環境づくりに
取り組んでいるんです。
私はスレ主の質問に対して自分達でできなければマン管士に依頼して一緒にやっていくのはどうですかという
私の見解を述べただけです。
それをどうやるかは、その組合の問題です。

マンションコミュニティのスレだけでも全部読んでます。いろんな事例があり勉強になりますので。
これ以外にもいろいろな事例研究を調べています。時間的に余裕があるので、かなりの時間をかけて
調査できるんです。勿論本も読んでます。とりたてですがはやく他のマンションのボランティアができれば
いいなと思っています。

[17: 匿名さん]

＞マン管士の資格をもっていればできるけど、それ以外の者ではマンションのことには詳しくないし、勉強してないでしょう。マン管士に反発されるのはなぜなんですか。どの職業の人でも誠意をもって取り組んでくれるものはいるでしょう。

この様なコメントをする事そのものが、マン管士の有資格者の中には適正を欠く人がいる証拠となりましょう。
マン管士以外は、「マンションのことには詳しくない」とは非常識で、マン管士の資格そのものの認識、理解ができていない様ですね。

[18: マンションの住民]

>>１７さん

　　でもね、マンションのことを相談したいと思った時、マンションに詳しい人は確かにいるとは
　　思いますがその人を探すのは難しいでしょう。

　　スレ主さんがもし誰か詳しい人にやってもらいたいと思った時は、どうやって詳しい人を探すんですか。
　　
　　管理費アップや管理会社の変更等を相談しようと思ったら弁護士や司法書士ではマンションのことを
　　勉強していなければ難しいでしょう。
　　又、そのような問題はやってくれないでしょう。単なる顧問ではないのですから。

　　そんなものには頼まなくて自分達のマンションのことだから、自分達でやるのが当然だといえば
　　それで終わりだし。

　　マン管士を批判されるということは、資格はもっておられない方だと思いますが、あなたの知っている
　　マン管士の方は本当にダメな方ばかりなんですね。
　　しかし、マン管の勉強はされているようですが。もし、このスレ主にはアナタならどういうアドバイスを
　　されるんですか。

[19: マンションの住人]

追伸

　　マンション管理士の仕事は法令が中心ではなく、管理の手法が中心です。
　
　　訴訟になれば弁護士に、登記は司法書士へそして修繕工事の見積もりは建築士へ頼めばいいと思います。

[20: 匿名さん]

＞マンション管理士の仕事は法令が中心ではなく、管理の手法が中心です。訴訟になれば弁護士に、登記は司法書士へそして修繕工事の見積もりは建築士へ頼めばいいと思います。

弁護士、司法書士、建築士の仕事は、いくら実力があっても無資格者は出来ませんが、マン管士の仕事は、実力があれば誰でもできます、マン管士の名前を使うことが出来ないだけです。これらを同列に理解していることが貴方の不適格性の証拠の一つです。
マン管士共通の欠陥とも言えます。

[21: マンションの住人]

>>NO.20さん

　　ご指摘の通り、マン管士は名称独占資格です。資格がなくても知識があれば誰でも開業はできないでしようが
　　相談にはのれます。
　　
　　しかし、マンションで困ったことがあり、誰かに相談して一緒にやって欲しい人を探し出し、会議に参加して
　　もらったり、資料作成等を依頼した時、お礼金の支払いはしなければならないでしょう。

　　だが、その知識に詳しい人をみつけるにはどうすればいいんですか。もしみつかってもその人に何回もきて
　　もらって打ち合わせや資料提出・会議等に参加してもらえますか。
　　そういうことは、なかなか難しいと思われます。だからマン管士がそこで出てくるんだと思います。

　　弁護士に修繕積立金のアップの会議に何回も出席してもらえますか。経費削減の話に参加してもらえますか。
　　資料の作成を頼めますか。勿論依頼すれば資料を集め勉強もされるでしょうが高くつきますよ。

　　マン管の仕事は資格がなくてもできます。しかし、マンションに詳しい人を見つけてもその人にお金を払って
　　頼むことは組合員が反発するでしょう。資格者なら認めるでしょう。そういうことです。