専有部分の給水管更新を修繕積立金でやっていいの？

[新米理事]

管理組合の理事２年目の者です。
うちのマンション理事会では、昨年から大規模修繕の検討に着手していますが、専有部分（枝管）の給水管更新も（大規模修繕の一環として修繕積立金を充てて）やろうという話になってきています。
これに対して、私は、
●専有部分は各区分所有者に管理責任があり、管理組合主体で行うべきではない。
●専有部分の枝管は各住戸毎に個別に独立して管理することが可能であり、大規模修繕と一体的に行うべき事情もない。
●そもそも修繕積立金は共用部分を共同で管理するためのもの。それを専有部分の改修に充てることは管理規約違反であり、区分所有法（第１９条）違反の可能性もある。
●内装の床や壁を壊す大工事になるため区分所有者の協力が得られにくく、また、専有部分である以上、例え総会で決議しても改修を強制することもできないので（憲法第２９条第１項の財産権の侵害となるため）、実効性に乏しい。
という理由を挙げて反対していますが、理事長は私の忠告には全然耳を貸さず強行しそうな気配です。いいんでしょうか？　皆様の見解をお伺いします。

[42: 新米理事]

さて、本題に戻ります。
今一度整理すれば、区分所有法第１９条は「各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。」と規定しているので、
１．まず規約に別段の定めをせずにやったらアウト（これは異論ないと思いますが）
２．規約に別段の定めをするにしても、その別段の定めが「一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきとき」であって、その承諾がないときは無効（区分所有法第３１条第１項）、その他公序良俗に反する規約も無効とされアウトということになろうかと思います。
論点は主に専有部分の給水管を共用部分に準じて扱うことの是非、合理性、公平性かと思いますが、様々な考え方が示されており参考になります。

>>40
＞配管の場合は、共用部分と一括で工事するのが合理的としか考えられません。
それはなぜでしょうか。私のマンションのように専有部分と共用部分が完全に分離独立し、それぞれ別個に管理が可能な場合も含めてでしょうか。
築２０年を超えるとトイレ、浴室等の水回りを交換する住戸は多数あり、３０年も経つと水回りを交換していない住戸はかなり少数かと思います。私は、こうした各住戸におけるリフォーム時に配管も更新する方が合理的だと考えます。

[43: 新米理事]

>>35
念のため補足しておきます。
＞分譲金額は分譲屋の営業利益で、管理組合の財産ではないとの判例で、
それは平成10年10月22日の最高裁判例ですね。他に同年10月30日に２件、同年11月20日にも１件ありますので調べてみてください。

[44: 匿名さん]

>>42
合理的と思える小さな理由、

居室の工事、枝管などの配管取替えとなると、工期的にも搬入や音の影響も大きい。
全戸集中で行えば、相互に許容しあえるが、戸別にバラバラに行うとか耐えられなくない？

最新の工法だと音や共用部に影響かけずに工事できるのかな？

[45: 匿名さん]

いまやリーフォームの時代。
専有部分のリフォームは理事会が予想するよりはるかに進んでいる。
従って、共用部分工事と専有部分内の派生工事は明確に仕分けしないと膨大な出費になり、それでなくとも各マンションの修繕積立金の過小が言われているのに、自費を節約せんが為の主張がはびこるのは如何なものか。
工事は公私同時に実施、費用は公私分割が当然、が理解出来ない人の感覚を疑う。

[46: 匿名さん]

>>45
修繕計画に入れるってことは、当然のごとく、その分も積み立てに含むのですから、自費を節約せんが為の主張ではないと思うのですが？？？

[47: 匿名さん]

配管は、専用部分と共用部にまたがっているから法律で割り切るのは難しい。

45さんみたいな考え方はあってもおかしくない。だから、みんなの意見を聞いて決めれば
いいだけの話だと思う。専用部分もついでにやりたい人からだけ、お金を集めれば良い
のでは・・。あるいは、専用部分が必要ない人には、該当工事と同じ金額を払う。
どっちにするかは、みんなで決めればいい。

もう充分意見はでたみたいだし、新しい意見はでないんじゃないの・・・。いつまで、
ぐずぐず続けても、似たような意見が繰り返されるだけ。

[48: 匿名さん]

長期修繕計画標準様式作成ガイドラインのお勉強をお勧め致します。

[49: 匿名さん]

ＭＳの中で一番広い部屋に済んでいます。専有面積はＭＳ平均の２倍です。なので修繕積立金もＭＳ平均の２倍支払っています。
ということは、もし組合が専有部分の配管を交換するということになれば、うちはＭＳ平均の２倍の工事をしてもらう権利がありますよね。平均１００万円かかるとしたら、うちは２００万円分の工事をしてもらうるのですよね。
しかし専有面積が２倍だからといって配管も２倍あるわけではありません。たぶん平均と同じ１００万円ほどで済んでしまうでしょう。
その場合は残りの１００万円はキャッシュバックしてもらえるということですよね。
それから、専有面積がＭＳ平均の１／２しかない部屋は５０万円分の権利しかありませんから、１００万円かかったら、半分の５０万円は自己負担させるということですよね。

[50: 匿名さん]

＞残りの１００万円はキャッシュバックしてもらえる

そんなことありえるわけがない。修繕積立金は、共用部の工事が対象ですから・・・。

共用部の修繕積立金の使い方は、別のスレッドでやってください。話が混乱しますよ。
たとえ、個人が凄く豪華な配管に変更していたとしても、当然そんなものは、払われる
わけがない。みんなと同じ工事をやったとしたら、いくら、という計算ですよ。

[51: 匿名さん]

＞修繕積立金は、共用部の工事が対象ですから・・・。

その修繕積立金で専有部分の給水管更新をやるというスレですが
それに>>49は共用部の話をしているのではなく
＞もし組合が専有部分の配管を交換するということになれば
って書いているよ

>>49の言い分は正しいよ。でなければ不公平でしょ。

[52: 匿名さん]

>>49
>>50
共に同じ考え方ですね。両者共に、配管工事などの共用部分の工事を専有部分内も同時にやれば安い場合は、両方共修繕積立金で行なえると言う誤った考え方を、批判している点では同じという事です。私も両者に大賛成です。今迄の流れのおかしなことを払拭出来ました。

[53: 匿名さん]

そろそろ浴室やキッチンも含めて大規模なリフォームをしようかなと考えていたのですが、
このスレを見てちょっと見合わせることにしました。
ざっと見たところ、配管交換は管理組合が一斉にやるべきだという意見が多いようなので、
私のところでも管理組合にやってもらおうと思います。
そのついでにキッチンやユニットバスを交換すれば工事費節約できますよね。

[54: 匿名さん]

>>49,50,53
成りすましや嘘の事例もちだしてまで、自分の考えを肯定しようとするのはいただけません。

[55: 新米理事]

本件について、マンショントラブルを多数手掛けている弁護士に相談してみました。以下そのやりとりです。
【私】うちのマンション理事会では、近年漏水事故がたびたび起きていることから、次の大規模修繕において各住戸の専有部分の給水管更新もあわせて（修繕積立金を充てて）やろうという話になってきているが、これに対して私は、次の理由を挙げて反対している。
１．そもそも専有部分は各区分所有者に管理責任があり、管理組合が管理すべきものではない。
２．共用部分と構造上一体となっているなど共用部分と同時に修繕しなければならない事情はなく、専有部分は各住戸において個別・独立に管理可能な構造である。
３．既に区分所有者により更新済みの住戸もあり、一部の住戸のみが対象となれば公平性に問題がある。修繕積立金が専有部分面積に応じて按分して課されていることからも不公平が生じる。
【弁】あなたの見解のとおりですね。
【私】総会で決議されれば．．．
【弁】ダメ
【私】規約を改正しても？
【弁】ダメ
【私】総会決議も改正規約も無効だと？
【弁】そう。修繕積立金を専有部分の修繕に充てるなんてことは許されない。
こんな感じでした。共用部分と同時にやるにしても、専有部分については各区分所有者が負担しなければならないということです。
修繕積立金を専有部分にも充てようと考えている理事の方は、万一訴えられたら負けることを覚悟しておく必要がありそうです。

[56: 匿名さん]

＞共用部分と同時にやるにしても、専有部分については各区分所有者が負担しなければならないということです。修繕積立金を専有部分にも充てようと考えている理事の方は、万一訴えられたら負けることを覚悟しておく必要がありそうです。

弁護士先生も十人十色でして、「ぼくのとうちゃんが、・・・・といってた！」に等しくて説得性はゼロですので今後は控えた方が宜しいですよ。貴方の上のコメントも正確を欠いております。区分所有法とこれに基ずく規約では言えますが、現実性はありませんが全員同意なら可能です。

[57: 匿名さん]

＞近年漏水事故がたびたび起きていることから、

後から、こういう条件をつけたら駄目ですよ。議論の筋が違ってしまう。

漏水事故の原因からはっきりさせなくてはならない。一般的には、バケツなどを倒した、
洗濯機のホースがはずれた、というのが漏水事故の原因。配水管から漏れることもある
が、数は少ない。お書き人なった漏水事故は、配水管からのものなんですか?　もし、
専用部の配水管が全体に古びているために漏水が起きているとすれば、管理組合としても、
みすごすわけにはいかないでしょう。

スレッドの最初の主旨に戻して、ここは、漏水事故とは関係のないことで議論を続けて
もらえないですか?　議論が拡散してしまいますよ。

なお、お書きになったことは納得できます。私のマンションでは、専用部、共用部一括
で工事してうまくいきました。あからさまに批判する人はいませんでした。ただ、
すべてのマンションで、そううまくいくわけではないんだなと思い直しています。
ただ、日本も貧乏国になりそうです。効率も重視しなくてはなりません。専用部から
じわじわ漏れている疑いがあるのに、その人がお金がないから、工事しませんって
言われたらたまらないです。被害は直下の階ばかりではないこともあります。お金
もらって補修しても割に合わないこともあります。個別の管理組合でよく話し合いを
するしかないかと思っています。

[58: 新米理事]

>>56
＞弁護士先生も十人十色でして、「ぼくのとうちゃんが、・・・・といってた！」に等しくて
弁護士によって判断が分かれることはあるにせよ、私は、あなたのように専門家を素人と同列においたりはしません。

＞現実性はありませんが全員同意なら可能です。
当然です。例え違法であったとしても、異論を唱える人がいなければ紛争にはなりませんから。

>>57
＞後から、こういう条件をつけたら駄目ですよ。議論の筋が違ってしまう。
条件？　背景情報を補足しただけで条件でも何でもありません。漏水事故の有無や頻度で法解釈が変わるわけでもありません。

＞漏水事故の原因からはっきりさせなくてはならない。
当然です。当マンションの場合、ここ数年の漏水事故の多くは、専有部分の給水管に原因があると判明し、いずれも当該区分所有者によって修復されています。

＞もし、専用部の配水管が全体に古びているために漏水が起きているとすれば、管理組合としても、みすごすわけにはいかないでしょう。
もちろん。だから理事会で協議されているわけです。築３０年ほどになりますので、未だ更新されていない配管はかなり老朽化が進んでいると考えられます。しかし、そのことと管理組合が主体となり修繕積立金を充当して更新することの是非は別だと考えます。

＞スレッドの最初の主旨に戻して、ここは、漏水事故とは関係のないことで議論を続けてもらえないですか?　議論が拡散してしまいますよ。
本質的に漏水事故の有無や頻度は関係ありません。そのような事情は一切無視してください。

＞専用部からじわじわ漏れている疑いがあるのに、その人がお金がないから、工事しませんって言われたらたまらないです。
「疑いがある」がどのような意味なのか不明ですが、現に漏水事故が発生し、その状況から特定住戸の専有部分に原因があると疑われる場合には、その住戸は原因の特定に協力する義務があり、その住戸に原因があると判明すれば、当然にその住戸の区分所有者は被害の拡大を防がなければならず、生じた被害については損害賠償責任を負うこととなります。あたりまえのことです。
もし、区分所有者が当然の責任を果たさない場合には仕方がないから代わりに組合がやるしかないのでは、とお考えであれば、とんでもないことです。私が理事長なら、訴訟を提起してでも当然の責任を追及します。それが理事長の勤めでしょうし、それを怠れば自らも（理事長としての）当然の責任を果たさず組合に被害を生じさせることになりますから。

＞私のマンションでは、専用部、共用部一括で工事してうまくいきました。
紛争にならずよかったですね。
専用部分の改修にも修繕積立金が充てられたのでしょうか？
不公平要因についてはどのように調整されたのでしょうか？
うまくやれたノウハウなど教えていただきませんか？

[59: 匿名さん]

＞当マンションの場合、ここ数年の漏水事故の多くは、専有部分の給水管に原因があると判明し、
＞いずれも当該区分所有者によって修復されています。

配水管じゃなくて、給水管ですか。きついですね。築30年だと、かなり傷んでいるでしょう。
もっと早く工事すべきだったと思います。私のところは、25年で工事しました。同じく、
築30年のマンションです。

＞専用部分の改修にも修繕積立金が充てられたのでしょうか？

そのことは前に書きました。すでに管を替えていた人には、お金を払いました。当然ながら、
工事したとしたら、という値段です。特にクレームつける人いませんでした。クレームつけ
て、工事する人が減ったら、被害を受けるのは自分の可能性があるので、当然かなと思いますが。

当然ながら、総会で了解を経て、工事しました。それだけのことで、別に難しくもなんとも
ないです。品のいい方が多いので、助かります。

[61: 匿名さん]

なんで無知なの?

ちゃんと、ずべてお知らせしましたよ。普段の総会もそんなに静かではありません。

でも、この件については、ほとんど議論でませんでした。

[62: 匿名さん]

＞当然です。例え違法であったとしても、異論を唱える人がいなければ紛争にはなりませんから。

違法は全員同意でも違法であり、無効です。区分所有者は限定的なものではありませんので、人が変われば無効が顕在化されます。

[63: 匿名さん]

>>62
不要な揚げ足取りかと．．．．

[64: 匿名さん]

専有部分の枝管を個人負担にする規約の変更決議があったとしても、その決議によって特別の影響を受ける区分所有者が承諾をしなけばすることができないのですが、また逆に理事長は他の区分所有者の同意を得て？強行するようですから、スレ主さんが異議を唱える立場ですので、いずれにせよ工事はできないと思います。
マンション内で意見が分かれると建物の維持管理に問題が生じ資産価値も下がるということになるので大変なことになりますよ。
うちのＭＳは給水排水管工事は早くから計画修繕工事に組まれていますけど、枝管は別だとは思っていません。念のため次回の総会で聞いてみますが。

[65: 匿名さん]

資産価値もへったくりも、水や汚水が漏れてきたら困る。

私の妹の住むマンションは、築40年だが、どこからとなく、水が漏れてきて、部屋にシミが
できる。調査してもわからなかった。結局、全戸、配管交換したら、ようやく止まった。

どうしても話し合いがつかなければ、希望者だけ行う(有料で)というのも仕方ないと
思う。というか、それ以上のやり方を組合が取れるわけがないと思う。

[66: 匿名さん]

標準管理規約はあくまで、ひな形で変更できます。
それに標準管理規約では専用部分の範囲を上塗り説適用としているので枝管を専用部分としているだけなのです。しかし区分所有法では他に内法説や壁心説等があり、専有部分と共用部分の境界については定めを置いていません。ですから標準管理規約のみで判断するのは無理があると思います。

[67: 新米理事]

>>59
＞もっと早く工事すべきだったと思います。
そうですね。ただし主語は「管理組合は」ではなく「まだ更新していない区分所有者は」ですが。

＞そのことは前に書きました。
過去レスの何番とも名乗らず不特定多数と同じ「匿名さん」でレスしておいて「前に書きました」はないでしょう。
あなたのレスの番号をすべて列記してください。また、今後は「匿名さん」ではなく私のように固定ハンドルをお使いください。

＞すでに管を替えていた人には、お金を払いました。
そうですか。多々想定される諸問題をどのようにクリアしたのか（あるいはしてないのか）強い関心がありますので、質問させてください。
●問１　あなたのマンションは全戸同じ専有面積で、修繕積立金負担額も全戸同額なのでしょうか？
●問２　すでに管を替えていた住戸にはお金を払ったとのことですが、その額は住戸の専有面積や修繕積立金負担額にかかわらず同額だったのでしょうか？
○問２−２　同額でない場合には、どのような基準を用いてどのように調整したのでしょうか？
●問３　床や壁等の内装の原状回復にかかる工事にも修繕積立金を充当したのでしょうか？
○問３−２　そうである場合には、床や壁等の内装の原状の仕様の差異については、どのように対処されたのでしょうか？（原状の仕様にかかわらず全戸同一仕様で回復したなど）
●問４　管理組合による配管一斉更新にあわせてキッチン、ユニットバス、トイレ等の設備を更新した住戸はありましたか？
○問４−２　あった場合には、管理組合負担額と当該区分所有者負担額の配分はどのように算出しましたか？
●問５　配管未更新だった住戸は、全戸が管理組合による配管一斉更新に参加しましたか？
○問５−２　配管未更新であるにもかかわらず一斉更新に参加しなかった住戸が１戸でもあった場合には、どのような理由、事情により一斉更新に参加しなかったのでしょうか？
○問５−３　配管未更新であるにもかかわらず一斉更新に参加しなかった住戸については、管理組合はどのように対処しましたか？（放置した、更新済み住戸と同様にお金を払ったなど）
●問６　あなたのマンションの管理規約は、専有部分の配管についても管理組合が修繕積立金を充当して修繕できる規定になっていたのでしょうか？
○問６−２　できる規定になっていたのであれば、その規定ぶり（条文）をお示しください。
○問６−３　できる規定ではなかったのであれば、できるようにするため管理規約の変更を行いましたか？
○問６−４　管理規約の変更を行ったのであれば、どのように変更したのか、その規定ぶり（条文）をお示しください。
●問７　専有部分の配管一斉更新の実施に伴い、修繕積立金の一時金徴収または値上げをしましたか？

たくさん聞いて恐縮ですが、これから専有部分の配管一斉更新をしようと検討されている理事さん方も是非知りたい事項だと思いますので、できる限り詳細にお答えいただきたく、よろしくお願いします。

[68: 新米理事]

>>64
＞専有部分の枝管を個人負担にする規約の変更決議があったとしても
重大な勘違いをしているようですね。「専有部分の枝管は個人負担」が原則です。標準管理規約第２１条第１項には「敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする」とあり、専有部分（枝管を含む）は対象としていません。すなわち専有部分（枝管を含む）については民法第７１７条第１項の規定により各区分所有者に管理責任があります。
それを、管理組合の責任と負担において行おうと規約変更を行うケースはあるのでしょうが、逆はないですよ。

＞その決議によって特別の影響を受ける区分所有者が承諾をしなけばすることができない
上述のとおり、あり得るのは逆（個人負担→管理組合負担）という変更でしょうけど、その場合も同じですね。
仮に専有部分の配管が規約共用部分とされたら、各住戸でリフォームする際に配管は一切変更してはならないということになり、事実上水回りのリフォームが不可能となりますので、それは「特別の影響」だと言えますね。
また、総会で管理組合が一斉更新を行うとの決議があったら、全戸に強制的に工事業者を入れさせて内装や壁を壊して更新工事をするのでしょうか。そうならそれも「特別の影響」ですね。
しかし、それ以前に憲法第２９条（財産権の保障）があるので、既に漏水が発生しているとか、放置すれば明日にでも漏水事故が発生することが確実な情勢であるといった緊急性・必然性がない限り、工事を強制することはできないでしょう。そうすると、規約変更はできたとしても、管理組合の責任において管理できない共用部分になります。意味ないですね。

＞マンション内で意見が分かれると建物の維持管理に問題が生じ資産価値も下がるということになるので大変なことになりますよ。
今のところ意見が分かれているのは理事会だけです。マンション全体では、従前より専有部分の配管は各区分所有者が責任を持って管理することになっていますので、私としては今後ともその原則に従い対応するとの理事会方針を早期に確認するよう努めたいと思います。

＞うちのＭＳは給水排水管工事は早くから計画修繕工事に組まれていますけど、枝管は別だとは思っていません。念のため次回の総会で聞いてみますが。
本当に枝管までが計画修繕に含まれていますか？
「枝管は別だとは思っていません」ではなく、規約及び修繕計画作成者にちゃんと確認してください。推測や思い込みで議論されても困るので。
本当に計画に組まれているのであれば、当然に「枝管は管理組合の責任と負担において管理する」と規約に規定されている、または枝管が規約共用部分とされていることが必要ですよ。そうでなければ規約に反する計画なので無効と言わざるを得ないでしょう。

[69: 匿名さん]

>>65
＞調査してもわからなかった。
原因が特定できない場合には管理組合が対応するのが原則です。

＞どうしても話し合いがつかなければ、希望者だけ行う(有料で)というのも仕方ないと思う。
希望者だけが有料（各区分所有者負担）で行うのは問題ないですよ。

>>66
＞標準管理規約はあくまで、ひな形で変更できます。
もちろんそうですが、いかようにでも変更できるわけではありません。専有部分と共用部分の境界についても非常識な規定は合法とはされないでしょう。
スラブ下の排水管は共用部分だとした最高裁判例が参考になります。これは、スラブ下（下階の天井裏）を通る排水管は、各区分所有者が自ら管理することが不可能な部分なので、当該部分を専有部分として所有者に管理責任を負わせることは不当だとしたものですが、逆説的には、各区分所有者が自ら管理することが可能である限りは専有部分で良いということでもあります。
仮に住戸内の配管を共用部分にしてしまうと、>>68の２パラ目のような問題が生じてしまいます。

[70: 新米理事]

↑>>69は私のレスです。うっかりハンドルを入れ忘れました。

[71: 匿名さん]

これまでここのスレを読んできましたが、なかなか進行していないようですね。
ただ一つだけハッキリしていることはスレ主さんの見解に賛同する人は誰もいないということですね
それと共同住宅に住んでいる以上大事なのは居住者の協力が必要だということが痛切に感じ勉強になりました。ありがとうございました。

[72: 初投稿]

このトピックに初投稿する者です。

私は「新米理事」さんのおっしゃることは原則論として正しいと思います。

ただ不思議なのは、なぜ「新米理事」さんはここまで正しい道理を知っているのに、匿名の掲示板で自分の正当性を認めてもらいたがっているのですか？

この場の皆さんに正当性を主張するより、ご自身の組合に理解される方法を探ったほうが建設的ではないでしょうか。

[73: サラリーマンさん]

>>1
＞理事長は私の忠告には全然耳を貸さず強行しそうな気配です。

耳を貸さないのはスレ主さんも同じように感じます。
どういう見解を待っておられるのでしょうか？

私も原則論としてスレ主さんが正しいとはおもいます。
だからといって、その他の意見が間違いだともおもいません。

今後多くの管理組合の色んな場面で同じような問題に直面するはずです。
場合によっては、理事長さんの考え方のほうが合理的なときもあるかもしれません。

あなたと違う意見の中に、理事長を説得するヒントがあるのではないですか？

[74: 匿名さん]

原則論も必要かも知れませんが、それが一部の区分所有者だけではなく全員が納得できるようにしなければならないと思います。
決して強制的ではなくもっと柔軟な考えも時には必要ではないかと思います。
「〜と思います。」が多いのはマンションの管理に関してはまだまだ手探りの段階だということを聞いたことがあるからです。

[75: 新米理事]

昨夜、>>68の２パラ目
＞しかし、それ以前に憲法第２９条（財産権の保障）があるので、既に漏水が発生しているとか、放置すれば明日にでも漏水事故が発生することが確実な情勢であるといった緊急性・必然性がない限り、工事を強制することはできないでしょう。
の部分を書いていて何か違和感を感じたのですが、これまで枝管は専有部分であるとの前提で検証していたもので、枝管が共用部分である場合を想定した検討が足りず混乱していたことに気が付きました。
枝管が共用部分になってしまえば事情が違いますね。管理組合による「共用部分の維持管理行為」であれば正当化されること、マンション全体の共同の利益が優先されることから、この場合には原則として工事を拒否することはできないと考えられます。
以上の通り訂正します。

【参考：標準管理規約第２３条第１項〜第４項】
第２３条　前２条により管理を行う者は、管理を行うために必要な範囲内において、他の者が管理する専有部分又は専用使用部分への立入りを請求することができる。
２　前項により立入りを請求された者は、正当な理由がなければこれを拒否してはならない。
３　前項の場合において、正当な理由なく立入りを拒否した者は、その結果生じた損害を賠償しなければならない。
４　立入りをした者は、速やかに立入りをした箇所を原状に復さなければならない。

[76: 新米理事]

枝管は通常は各住戸の専有部分とされていますが、これを専有部分としたまま実施する場合、規約共用部分に変更した上で実施する場合とに分けて整理してみました。

■専有部分としたまま実施する場合の長短
＝＝＝長所＝＝＝
●区分所有者が自ら経費を負担して修繕、更新等を行う必要がない。（結局は修繕積立金に跳ね返るので得するわけではないが）
●漏水事故の未然防止につながる。
●一斉に実施することが合理的な場合もある。
＝＝＝短所＝＝＝
●所要の規約変更（管理組合が専有部分である枝管の管理も行うことができる、その管理には修繕積立金を充当することができることとする）が必要。ただし、区分所有者間の利害の衡平が図られない場合には、区分所有法第３０条第３項違反であるとして当該規約変更が無効とされる可能性が高い。
●専有部分である以上、工事を強制することはできず、区分所有者の協力が得られない場合には実施できない。
●修繕積立金を大幅に増額する必要が生じる。そのため一時金徴収を行ったり、月々の修繕積立金徴収額を値上げしなくてはならなくなる可能性が高い。
●管理責任の帰属が曖昧になる。専有部分である以上、法的には区分所有者に管理責任があり、管理組合が共用部分と同等に維持管理することも不可能である。しかしながら漏水事故が起きた場合には、区分所有者は「管理組合が一斉更新を行うことになっている（行った）ので、管理組合に責任がある」と主張することとなろう。その結果、管理組合が一定の責任を負う場合には、自己の責任において配管管理を行っている住戸との間に不公平が生じるなど、新たな問題が発生する。

【参考：区分所有法　第３０条第３項】
３　前二項に規定する規約は、専有部分若しくは共用部分又は建物の敷地若しくは附属施設（建物の敷地又は附属施設に関する権利を含む。）につき、これらの形状、面積、位置関係、使用目的及び利用状況並びに区分所有者が支払つた対価その他の事情を総合的に考慮して、区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければならない。（前二項に規定する規約＝管理規約のこと）

■共用部分に変更した上で実施する場合の長短
＝＝＝長所＝＝＝
「専有部分としたまま実施する場合の長所」に加えて
●区分所有者は枝管の管理責任を免れるため、老朽化その他の管理不良により漏水事故が起きたとしても責任を負わなくてすむ。（管理組合が全面的に責任を負う）
＝＝＝短所＝＝＝
●所要の規約変更（各住戸の枝管を共用部分に変更）が必要。
●管理組合が枝管更新等を実施する場合には、当然に住戸内に工事業者が入り、床や壁をいったん壊すことともなるが（原状回復は行う）、原則としてこれを拒むことはできない。
●修繕積立金を大幅に増額する必要が生じる。そのため一時金徴収を行ったり、月々の修繕積立金徴収額を値上げしなくてはならなくなる可能性が高い。
●枝管も縦管等の他の共用部分と同様の扱いになり、区分所有者はアンタッチャブルになってしまうため（保存行為を除く）、管理組合による枝管管理と同時に行う場合を除き、水回りのリフォームはほとんど不可能となる。どうしても任意の時期にリフォームを実施しようとするなら、同時に管理組合により当該住戸の枝管の工事を行うことにつき総会の決議を得なければならない。
ただし、この点については、標準管理規約第２２条第２項のような規約及び細則を整備することで解決可能と考えられる。

【参考：標準管理規約第２２条第１項・第２項】
第２２条　共用部分のうち各住戸に附属する窓枠、窓ガラス、玄関扉その他の開口部に係る改良工事であって、防犯、防音又は断熱等の住宅の性能の向上等に資するものについては、管理組合がその責任と負担において、計画修繕としてこれを実施するものとする。
２　管理組合は、前項の工事を速やかに実施できない場合には、当該工事を各区分所有者の責任と負担において実施することについて、細則を定めるものとする。

[77: 新米理事]

以上のように整理してみると、やはり専有部分としたまま行うのは問題がありすぎます。この方式だと、良かれと思ってやったことでも、納得できない組合員がいる場合には、最悪、訴訟沙汰になって役員が責任を追求されるおそれもあります。
しかし、標準管理規約第２２条第２項のような規約・細則の整備を併せて行うことを条件に（これがないと「特別の影響」で無効となるおそれがある）、共用部分に変更して行うのであれば、区分所有者間の利害の衡平に関して疑問は残るものの、法的にはクリアできそう、との結論に至りました。
なお、弁護士には「ダメ・・・ダメ」と言われましたが（>>55）、枝管は専有部分であるとの前提での相談であり、共用部分に変更する場合については相談していません。

法的解釈についてはだいたい出尽くしたと思いますので、この辺でひとまず終わりたいと思います。様々なご意見、ご指摘ありがとうございました。

私は、基本的には各区分所有者が管理責任を果たすべきで、一部の無責任な区分所有者のツケを管理組合（というより他の責任ある区分所有者）が負うような公金（修繕積立金）の支出は安易にすべきではないとの立場です。
しかし、このスレでは管理組合が実施すべきとの意見も多いことを踏まえ、引き続き皆さんのご意見を参考にしつつ、管理組合により一斉に更新することの是非について検討していきたいと思います。

[78: 匿名さん]

＞管理組合により一斉に更新することの是非について検討していきたいと思います。

もうすでに検討したと思うけど。まだ何か足りないですか？

こういう理事がいるところの理事長は大変だ。強行したくなる気持ちもわかる。

法律は、正しいことを決めているわけではなく、社会が円滑に動くことを決めている
だけのことをご存じない。

[79: 匿名さん]

↑はたぶん管理組合にあらゆる責任を負わせようとする無責任な区分所有者ですね

[80: 匿名さん]

＞管理組合にあらゆる責任を負わせようとする無責任な区分所有者ですね

意味不明。

管理組合主導で、配管の交換したっていいと思うけど。個人だと、なにかきっかけが
ないと、わざわざ配管の交換しようと思わないし・・・・

責任、責任って、なんだかうざい。水や汚物が漏れて、建物が傷む前に対処しないほうが
よほど問題だよ。永久に法律論議やってたら・・・

もうあきれかえった。ばいばい、去ります。おたっしゃで・・・勉強にすらならん。

[81: 匿名さん]

↑やっぱり無責任な区分所有者でしたね。無知もさらけ出してるし。

[82: 匿名さん]

あとは、ひとりでやってください。

ご苦労様です。

[83: 新米理事]

スレ主です。
今日の理事会でひとまず解決しましたので報告します。（【長】＝理事長）
【私】前にも言いましたけど、住戸内の枝管は専有部分なので修繕積立金を充てるわけにはいかないんですよ。
【長】各住戸の自己負担でやれば？
【私】それなら良いですよ。
【長】では自己負担でやってもらうということで皆さんどうですか？
（理事一同賛同）
といった具合で、経費を各区分所有者の負担とすることについては即決でした。どうも経費負担の問題ではなかったようです。
さらに対応を協議した結果、
●（従前どおり）専有部分である枝管は区分所有者が管理することとする。
●漏水の危険性について注意を喚起するとともに、未更新の住戸は早期に更新するよう促す。
●あわせて理事会が一斉更新（経費は各住戸負担）をコーディネートすることも検討する。
ということになりました。
私の懸念は払拭されましたので、３点目の一斉更新については、実施する方向で私も積極的に協力していくこととします。

余談になりますが、サッシや窓（共用部分）をどうするかという話しもあり、これも管理組合がやるには修繕積立金が足りない、（規約違反ではあるが）リフォームの際に更新してしまっている住戸もあるとの指摘があったことから、私が「一定の制約の下で各区分所有者の責任と負担において更新できるように規約を整備すること（標準管理規約第２２条第２項方式）が現実的ではないか」と提案したところ賛同を得たので、その他の条項の全般的な見直しも含めて私が規約改正案（たたき台）を作成することとなりました。

[84: 新米理事]

>>78
＞法律は、正しいことを決めているわけではなく、社会が円滑に動くことを決めているだけのことをご存じない。


「社会が円滑に動くことを決めている」のであれば、なおのことそのルールに従い運用することが大事なのでは。そのルールを無視すれば紛争が起こりますし、訴訟になれば当然にルール違反をした側が敗訴します。たかが管理組合などと思ってコンプライアンスを甘く見ると、たいへんな目に遭うこともあり得ます。そうなってから後悔しても遅いのです。
今さらですが一応

[85: マンションの住民]

理事会では基本どおりの解決ができたみたいですね。
しかし、法律は全て平等で正しいとは限りません。ＴＶの法律相談でも弁護士の見解は分かれますし、裁判
でも有能な弁護士によっては、死刑が無罪になることもあるんです。
声の大きい者の意見が通ることも現実にはよくあることなんです。アナタのスレをみていますとよく判る
ような気がします。
マンションは共同生活の場です。徒に法律論をふりかざすのではなく、全員が快適な共同生活がおくれるように
することも大切ですよ。
全てノーの発想ではなく、イエスの発想もこれからのアナタの人生には必要かと思われます。

[86: 匿名さん]

周辺マンションで全戸の専有部の枝管の更新を管理組合が計画したが17％（30戸）の区分所有者が資金の拠出を拒否し、漏水問題が頻発して管理組合が対応に追われ住民間の感情のもつれが生じた。修繕積立金を使うな、と言う物事を大きな目で見れない人間は割合にしたら多くても数％だと思います。マンション住民全体の快適さを考えたらあまり法律を振りかざすのは適当でない。

[87: 匿名さん]

専有部分の管理をきちんとしなかったことによる、他の住戸、共用部分に対する損傷に対して
は、管理組合は損害賠償を請求できるように思います。

17%も反対者がいた、ということは、特殊な考え方がいたとするには、あまりに数が
多いように思います。

[88: 匿名さん]

人間が沢山集まれば間違いは起こらないだろうとは、浅はかな考えです。
常識のない人が沢山集まれば、間違いだらけの結果を招くことになる。

[89: マンションの住民]

スレ主は法律論をふりかざし、得意げに組合を牛耳ろうとしているのでは。多分、司法試験とか司法書士に
チャレンジして失敗しているものだと思うが、マンション管理士の資格でももってるのかな？憶測だけです。間違っていからごめんなさい。
マンションの住民は、できることなら別途お金は負担したくないし、積立金のアップも嫌なのが普通の考えです。
しかし、漏水があったら困る。そうならない為にはどうすればいいかということになるのだが、枝管部分は専有部分
だから各区分所有者でやりなさいといっても、やらない者もいるでしょう。その者は賠償責任が生じますといっても
保険で対応できますしね。道義的責任を感じない者もいるでしょうし。
一番いい方法は、共用部分とするのではなく、専有部分のままで、給排水管の一斉取替え工事は管理組合がその責任と費用に於いて実施すると規約改正すればいいのでは。積立金のアップは当然考えられますが。更新済みの住戸や部屋の大小による問題は別途考慮していけばいいと思います。目的は全住戸の給排水管を適正に修繕していくことにあるのですから。基本を見失ってはいけません。

[90: 匿名さん]

理事長の無知には訴訟若しくは交代以外ありません。

[91: 匿名さん]

違反覚悟でやるという手もあるね。

どうせ罰則はないんだし・・・。後で、名理事長とほめられるかも・・・。

[93: ビギナーさん]

私のマンションは建築後27年経ち分譲ﾏﾝｼｮﾝです、新築の時から給湯器が付いていましたがその配管の一部が裂け階下の部屋に水漏れを起こしました。どう見ても不可抗力と思えるのですが修理費は私に有るのでしょうか普通は配管の検査迄してﾏﾝｼｮﾝを購入する人はいないと思いますが如何判断するべきでしょうか又当ﾏﾝｼｮﾝの「管理規約にはおおざっぱで給湯器迄記載が有りません」が全戸給湯器が付いている小さな１４世帯程の建物です。
何方か経験者か、専門家の方の助言を頂きたいのですがお願いします。

[94: 悪徳管理会社フロント]

>>93
規約によりますが、給湯器は占有部ですので、
とうぜん階下のお宅から修理費を請求されます。

しかしほとんどの管理組合では、水漏れ事故などの
高額な個人請求に対応するために、マンション総合保険に加入しています。
特に個人賠償責任特約を付保してあれば、免責部分の支払いだけで大丈夫です。

管理会社・理事長さんに確認してみてください。

[95: サラリーマンさん]

マンションって本当に「うざい」ですね

[96: 匿名さん]

＞９４

コメントに同感、賛成1票。

[97: 匿名さん]

>>93
「配管」の場所は？
MBやPSとか壁の中だと、共用部にあたるんじゃない？

[98: 悪徳管理会社フロント]

>>93
>>97

NO94です　補足します
給湯器は、設置場所に関係なく占有設備に該当する場合がほとんどです
例外は建物全体に給湯する、セントラルヒーティングなどのボイラーです

また、過失が無くても建物の所有者は、賠償責任を追う事があります
つまり、階下のお宅を水浸しにしたことが、不法行為で、
この不法行為に対して、なんら過失が無くても、起こった事故の賠償をしなければなりません
これを民法では、無過失責任といいます

[99: 匿名]

マンション保険金は配管の劣化が原因ではでません。
過去に管理会社等の力関係で補償されていますしたが
昨今損害者の景気から、適正になりつつあります。

[100: 匿名さん]

>マンション保険金は配管の劣化が原因ではでません。


>94さんの、とうぜん階下のお宅から修理費を請求されます。
個人賠償責任特約を付保してあれば、免責部分の支払いだけで大丈夫です。

94さんのご意見の通り階下への賠償は、個人賠償責任保険で支払いされます。

また、マンション保険で、共用部が原因なのか、専有部分が原因なのかの、調査費用も保険適用範囲内です。
勿論、劣化した配管の取替え費用等は保険金の支払い範囲外ですが。

[101: 悪徳管理会社フロント]

>>100
No.94です
補足の説明をいただき有難うございます

[102: 匿名さん]

総戸数１３００戸のマンションです。

給水管ではなく専有部である玄関の床を一斉に補修しました。
補修内容は床のコンクリートの上塗りとタイルの張り替えです。
自前で補修済みの各戸には、補修相当の費用を戻しました。

補修前、各戸の状況把握に「補修の要否のアンケート」を実施してから工事をしました。
誰一人異議は唱えませんでした。

[103: 匿名さん]

玄関の内側を修繕積立で補修したのか．．．経年劣化で？
よほど積立金に余裕があるのか、組合員の意識が低いのか。
正当な理由がないのなら、あまり誇れることではないと思うけど。

[104: 匿名さん]

大規模修繕の時に各戸平均30万円の一時金を徴収する事になりましょう。

[105: 匿名さん]

No.102　です。
総戸数１３００戸、１１階建、専有部が平均８０㎡、管理会社は大手デベの子会社です。
管理費が月４０００円と安く、修繕積立は１３０００円です。

もちろん、大規模修繕時の一時金の徴収などと馬鹿げた計画はないのです。
一回目の大規模修繕は終わっています。
大規模だから管理費が安いのでなく頭を使って安くしているのです。

No.１０４さんのマンションは管理費をいくら徴収しているのかな？

[106: 匿名さん]

４，５００円／戸／月

[107: 匿名さん]

私のところは、管理費8000円、修繕積立金10000円、駐車場１台平均15000円（180戸の住戸に対し
280台分）
修繕積立金で長期修繕計画分を十分賄えます。

[108: 匿名さん]

平成20年度マンション総合調査結果
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/tenpu/so-03.pdf
月/戸当たり管理費
平成20年度　10,990　円
　　　　　　15,848　円（駐車場使用料等からの充当額を含む額）
月/戸当たり修繕積立金
平成20年度　10,898　円
　　　　　　11,877　円（駐車場使用料等からの充当額を含む額）

[109: yattaro]

理事会や総会で同意があればできるでしょう。　国土交通省の更新マンション標準規約では共有部分とつながり一体となる部分は
積立金使用を勧めることを書いてあります。　また、追加二重窓の設置さえ、総会での了承が得られれば可能と考えられます。

[110: 匿名さん]

貧乏人は公金を流用したがるもの。

[111: 匿名さん]

No.109さん

第21条には「できる」とは書いてるけど「勧めて」はないはずだし
昨年更新されたコメントには下のが追加されてますよ。

(5)　配管の清掃等に要する費用については、第２７条第三号の「共用設備の保守維持費」として管理費を充当することが可能であるが、配管の取替え等に要する費用のうち専有部分に係るものについては、各区分所有者が実費に応じて負担すべきものである。

[112: 匿名さん]

標準管理規約はあくまで参考よ。自分のマンションの管理規約を変更してしまえばよい話。

[113: 匿名]

マンション内の金をマンション外の人間がガタガタ言うのは筋違い。妬みか嫉みだな。

[114: 匿名さん]

そのとおり。
限られた組合員の団体だから、みんなで決めたことならいいよ。

[115: 匿名さん]

みんなできめればいいのだが、普通決議か特別決議かで大きくちがってくるし、自費ですでに工事を終えたひとには金あえすべきでしょ
要は社会主義化だから、だんだん自分でやらなくなり、管理組合による工事待ちになってスラム化が進む原因になりそうね

[116: 匿名さん]

いちいち返す訳ないだろ。

[117: 匿名さん]

共用部分でも、自分でやらなければならないとこあるよね。
ガラスの破損とか錠の交換、網戸の張り替え等
給排水管の専有部分についても、積立金でやるようにした方がいいね。
長期修繕計画化するのと規約の改正が必要だけど。
それに積立金の値上げもね。

[118: 匿名さん]

スレタイについて、皆さんもう一度考えてみませんか。
経年劣化による漏水については、保険の適用もないといっていますし。
どう取り組んでいけばいいのかを、皆さんの知識を知恵に変えて
今後の指針としていきましょう。

[119: 匿名さん]

結論はもう出ているのでは？
専有部分といえども漏水の実害や懸念があるのであれば、規約を変更して修繕積立金の取り崩しで改修工事を実施するる。現行規約等に基づき各区分所有者の責任と言い続けても問題は解決しないのでしょう？
管理組合で一括して工事を実施すれば、工事の費用面以外にも仕様の統一や配管状況の把握が出来るなどのメリットもあり、共同の利益になるのでは？
漏水の被害者や加害者にでもならないとスレ主みたいな机上だけの知識で理事会や総会がかき乱されることはよくあります。

[120: 匿名さん]

まだこんなことを考えている者（スレ主）がいるんですね。
結論からいいますと、専有部分の配管の更新工事を管理組合として
一斉にやることは全然問題はありません。
専有部分の配管を共用部分とする訳ではなく、単に経費の負担を
するだけのことですから。
ただ、先行工事者とかのフォローも細則で決めていないと公平の
観点から矛盾が生じてきますけどね。
一斉にやれば、まず工事費が安くなります。そして、工事期間中の
負担も一度で済みます。
特に、共用部分の工事と一緒にやれば、かなり安くやることができます。
各戸が個人で更新工事をすれば、５０万～６０万はかかるでしょう。
それを共用部分の工事と一緒にやれば、３０万～４０万でできますよ。
２５年の長期修繕計画でみれば、１戸当り１，０００円から１，３００円の
積立金の値上げで済みます。
全戸でやれば、工事期間中のトイレとかの仮設トイレの準備もできますしね。

[121: 匿名さん]

借り入れをする場合は、住宅支援機構が貸してくれます。
専有部分の配管でもね。

[122: マンション検討中さん]

専用部の工事費は所有者が払うべきは法でも規約でも決まっている。
一部左翼政治グループと一部管理会社が結託して積立金を食い荒らしている。　この水道屋はやがて特定される。
つまり、皆さんだまされているのです。　一体化工事とは主管と枝管が一緒に工事するという
意味だ。　金額はもっとふくらむ。騙されるなよ。　このブログも皆水道屋のブログだ信用するなよ。
水漏れが科学的に立証され、緊急ならみなで考えて一体化で工事するならわかるけど。総会の上程議案の
段階で食い止めろ！　静かに考えろ。　積立金は理由なく目減りさせるべきではない。

[123: 匿名さん]

ところで共用部の排水管と専有部の排水管、どちらも管理組合が管理費で工事したマンションてありますの？
当マンションの理事会もここのところがアヤフヤで、既に専有部の排水管工事を済ませている御宅へのフォローの予定も聞かない。
このままでは老朽マンションは出て新築マンションを探すほうが賢明なのか。。。

[124: 匿名さん]

　建て替え前のマンションで、台所が外壁に接していたため、竪管を外に出し、雑排水管をそこへ接続し、両方、修繕積立金で修理しました。
　スレ主さんのおっしゃることはその通りですが、現実的対応として、全体で修繕したほうが、規模の利益や、今後の修理に備えられます。
　余計なことですが、老朽マンションでもめ事がある場合は、新築マンションを探すほうが賢明でしょう。

[125: 匿名さん]

　管理規約の確認と、規模の利益があるなら、皆さんの意見を聞いて、総会議決し、修繕積立金で、管理費でもいいけど、後が大変。

[126: 匿名さん]

管理を人任せにして自分でメンテナンスする意識がない
残念ながらこれが日本のマンション住民に多く見られる現象です
そこに一部の意識高い系住民が論破しようとするからまとまるものもまとまらなくなる

[127: 周辺住民さん]

専有部分の配管を共用部分として更新するのは違法行為です。幾ら理事長が決めようが、マンション管理士は何て言ってますか？合法といってますか？ただ、部屋内配管がスラブ埋設されている場合は共用部となりますので、マンションの修繕費積立から出すようになります。あまり酷いようなら訴えてみてば。案外マンションと言うのは、人の事を気にしませんから、勝手な事を平気でやる人もいますね。訴えてやるでも良いのでは？

[128: huzakewaiyayo]

専有部分の修繕は法令違反。個人の裁量。規約に盛り込めばできるとされるが、それは法令で政府の業者への利益供与。法理上は個人所有のものでできない。おそらくそれをやあったのは建築申請と違う仕様でやったが為、それがばれないよう取り替えたのだと思われる。そのマンションはおそらくあちこちで建築基準法違反を行っていると推認できる。いとど総点検をした方がいい。私の穴吹マンションでも、汚水管からトイレのクソの落ちる音がするの、クレーム言ったところパイプが確認申請で鋼管となっていたもんが塩ビにされておりネットで調べると塩ビでは遮音性がほとんどないとされていた。その他、部屋が暗くこれも調べると採光計算の適格が建築基準に違反して建てられていた。詐欺だとして契約解除を申し込んでいるが返答がない。このマンションでも給水管も専有部分を塩ビのライナー交換をやすい塩ビ管に去年変えたが81戸で1千300万ほどだったと思うが使って帰られた。もちろん高すぎるし、変える必要のないものだったので反対したが穴吹が理事会で提案し穴吹が理事会で司会決議を誘導して理事会が承認、総会にかけ議決とされたが、技研つ権行使の票が81のうち総会出席の理事6人を除く76で、2の反対票？いがい賛成とされたので検査のため見せてほしいといったところ穴吹コミュニティの社員が見せないと拒んだ。その時の修繕積み経って金の処分する金額は4300万ほどあった。これは犯罪だと思うが、こんなことを政府は業者にさせている。建築会社の瑕疵責任かもしれない建物の修繕を区分所有者に負担させて証拠隠滅させているとおもわれる。自民の政治家や高級官僚が業者から金をもらっているのではないのか。この区分所有法も廃止、改善すべき。塩ビ管だからかなり安い。シャフトの中だから2mも配管工事はなく工事費はメーター当たり1万円しない。200万のあればできるところを性能の劣る塩ビ管にかえられた。27年目のマンションで赤さびも全く出ておらず。

[129: huzakewaiyayo]

技研つ権行使＝議決権行使
反対票を確かめようと議決権行使をした票の閲覧を求めたが、事前にその議決権の文書を穴吹の社員が集計したものだった。私としては、賛成票ばかりだろうと思っていたので拒否されたのは意外だった。そこの集計でも不正がされたと思う。金額はエレベーター機種の廃版で部品がなくなるので今リフォームしなければならない、説明を聞くと付け替える更新する部品は今後も生産するという、故障していない火災警報器のメーカー定価42万を46万で更新という穴吹グループのブラフで数千万に及ぶ。　故障すればそこだけ修繕すればいいし、エレベーターは建設当時のものを使って建物と一緒に古くなるほうが、昨日も、デザイン的にはいいと考えている。

[130: huzakewaiyayo]

昨日＝機能
12階エレベーターのリフォーム　部品を、操作盤を変える、ワイヤーの交換？　一階だけ3方枠を変える
他の業者に一般的な簡単な見積もりを言ってもらい350万から700万加750万？ほどとの発言を録音しそれを理事会で聞かせたが、他の区分所有者にはこのことを知らせず、穴吹は1740万ほどで議決させた。