専有部分の給水管更新を修繕積立金でやっていいの？

[新米理事]

管理組合の理事２年目の者です。
うちのマンション理事会では、昨年から大規模修繕の検討に着手していますが、専有部分（枝管）の給水管更新も（大規模修繕の一環として修繕積立金を充てて）やろうという話になってきています。
これに対して、私は、
●専有部分は各区分所有者に管理責任があり、管理組合主体で行うべきではない。
●専有部分の枝管は各住戸毎に個別に独立して管理することが可能であり、大規模修繕と一体的に行うべき事情もない。
●そもそも修繕積立金は共用部分を共同で管理するためのもの。それを専有部分の改修に充てることは管理規約違反であり、区分所有法（第１９条）違反の可能性もある。
●内装の床や壁を壊す大工事になるため区分所有者の協力が得られにくく、また、専有部分である以上、例え総会で決議しても改修を強制することもできないので（憲法第２９条第１項の財産権の侵害となるため）、実効性に乏しい。
という理由を挙げて反対していますが、理事長は私の忠告には全然耳を貸さず強行しそうな気配です。いいんでしょうか？　皆様の見解をお伺いします。

[2: 賃貸住まいさん]

×修繕積立金は共用部分を共同で管理するためのもの

[3: 匿名さん]

＞●専有部分の枝管は各住戸毎に個別に独立して管理することが可能であり、大規模修繕と一体的に行うべき事情もない。

個別に独立して管理できる構造かパイピングアレンジメントを確認していますか。
古い物件ですと、上下階間の床躯体を枝管が貫通している場合があり、この場合は共用部分として扱うとの判例も出ています。

[4: 匿名さん]

配管みたいなものは、専有部とはいっても、実際には共用部分と一緒に工事することに
なるのではないですか。そのほうが安いし、別に工事するのは、実際的ではないで
しょう。

細かいことは忘れましたが、うちは、一緒に工事しました。風呂などの工事の時に、
すでに配管を交換した人には、工事費を安くした覚えがあります。

このあたりは、法律を杓子定規に守るのではなく、総会で、了解を取った上で
やるべきとは思います。

配管の損傷はやっかいですよ。水ぬれは、賠償はされるでしょうが、金では
買えないものもあります。

[5: 匿名さん]

＞配管みたいなものは、専有部とはいっても、実際には共用部分と一緒に工事することになるのではないですか。そのほうが安いし、別に工事するのは、実際的ではないでしょう。

当然です。しかし、専有部分内の維持管理は、生活方法で家庭の差がでるものですから、工事の原因、内容で仕訳するするのは煩雑になるので、枝管以降のものは専有部分の費用として仕訳するのが常識です。工事業者は分割して請求書は作ってくれます。

[6: 匿名さん]

03さんが言われてるとおり、物件によって「専有部」の境界は微妙だし、
建物の全体性能を維持するために、一斉に計画的修繕する場合は、専有部に踏み込む場合もあるだろう。

一斉修繕でなくても、フローリングや壁剤の仕様、また玄関やベランダガラスにも口出すことはあると思う。

[7: 匿名さん]

給水管は専有部分にあるけれど、天井と同じで区分所有法では法定共用部分になります。
たいていのマンションでは大規模修繕の時にこれらの部分も修繕するので修繕積立金からまとめて取り崩しています。また各区分所有者で行うとムラが出てきて建物全体に影響を及ぼすので一斉に実施した方が安全だと思いますが。

[8: 匿名さん]

スレ主さんの主張は原則論では正しいと思う。
標準規約21条の２では
　２ 専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を
　　共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行
　　うことができる。

これをどう解釈するのかだが、標準規約コメントによると
標準規約21条関係
　④ 第２項の対象となる設備としては、配管、配線等がある。
　⑤ 配管の清掃等に要する費用については、第２７条第三号の「共用設備の保守
　維持費」として管理費を充当することが可能であるが、配管の取替え等に要す
　る費用のうち専有部分に係るものについては、各区分所有者が実費に応じて負
　担すべきものである。

となっています。
なお、配管、配線に関しては、メーターが設置されているものについては、
共用配管（線）からメーターまでが共用部、それ以降の部分を専有部としています。

ただ、個人的には他の方と同じように一括して行ったほうがメリットは大きいと思う。
ダメだ。というより、どうすれば一括して行えるかを考えた方がマンション全体としては
得策ではないでしょうか

[9: 匿名さん]

しかし、２、管理組合は前項の工事を速やかに実施できない場合には、当該工事を各区分所有者の責任と負担において実施することについて、細則を定めるものとする。とあるので、まず採決は必要ですね。この場合は使用細則ですから過半数の同意だと思うのですが。

[10: 1年目監事]

スレ主さんのご見解は、杓子定規に考えすぎでは？
尤も、貴組合の理事長さんは説明・説得努力不足と思いますが‥
０４さんのご意見に原則同調します。
ライフライン（給排水管・電気・ガス）や火災感知器等は、専有部分と云えどもその不具合は
共用部分や他の専有部分に多大の被害を及ぼす危険性があります。
マンション全体で劣化が認められる場合は、管理費で補修・交換工事をするのが妥当でしょう。
但し管理規約に反するなら、規約変更が先です。
百歩譲って、各戸負担だとしても修繕積立金は各戸から集めたものだから同じ事では？

財産権云々の意見もありますが、共同住宅の構造を理解すべきです。
被害が出ても保険でカバー出来ると主張する人が居そうですが、被害が出てからでは遅いですよ。

[11: 06]

あと、理事長の真意は不明ですが、
長期修繕の「計画」においては、少なく見積もるより多く見積もっておくほうが安全かな。
最終的に一時金徴収にするのか、管理費アップにするのか、専有部分は各自の負担にするのか？は実施時の協議でいいんじゃないの？

逆に、今その枝管の修繕を計画に入れず、いざ必要となった際にどうするのかな？？？

[12: 匿名理事]

スレ主の発想だと、別スレで話題の「排水管清掃」においても、専有部付近は各組合員の自腹になるのかな？　それはおおいにモメそうな議案だ。

[13: 匿名さん]

＞09さんへ
＞２、管理組合は前項の工事を速やかに実施できない場合には、当該工事を各区分所有者の責任と負担において実施することについて、細則を定めるものとする。

これは22条の窓ガラス等の改良で
開口部の問題についてですから本件と混同しないようにしましょう。
総会決議が必要の部分は同調します。
しかし、規約の解釈をどうするかですね。
後からグチャグチャ言われないためには、管理だけでなく修繕についても
「 専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を
　共用部分の（修繕）と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行
　うことができる。」旨をあらかじめ規約改正しておけば可能ですかね？

[14: 匿名さん]

「 専有部分の給水・給湯・排水配管のうち、隠蔽部分の修繕を共用部分の修繕と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。」と規約改正しておけば可能では？
実際、配管改修の総会決議の前年度に、規約を改正する管理組合が多いみたいです。

[15: 新米理事]

皆さん、さっそくのレスありがとうございます。
この板で、管理組合でやってもいいのではという容認論が多いのは意外でしたが、それはそれで参考になりました。
共用部分の修繕と同時にやることに合理性があることを前提として「容認」の方もいらっしゃるかと思いますが、先に申し上げておきますと、>>01で
＞●専有部分の枝管は各住戸毎に個別に独立して管理することが可能であり、大規模修繕と一体的に行うべき事情もない。
と書いたとおりでして、当マンションの枝管（専有部分）は、ＰＳ内の水道メーターを境に縦管（共用部分）とは完全に分離独立しており、各住戸毎に独立して管理（更新）可能な構造ですので、共用部分と同時に行う必要性も合理性もありません。
また、枝管は専有部分の床下（スラブ直上）を分岐しながら洗面所、トイレ、浴室、台所、給湯器等に引かれており、さらに給湯器からは温水管が各所に引かれていますから、総延長は私の住戸（約100平米）で３０ｍ以上あり、これらをすべて更新するためには広範囲にわたり床や壁を壊す内装工事を必要としますので、むしろ共用部分とは別に各住戸においてリフォーム時に行う方が合理的・現実的という状況です。

>>02
＞×修繕積立金は共用部分を共同で管理するためのもの
「共用部分の修繕・補修等を行うための資金」に訂正します。

>>03
＞古い物件ですと、上下階間の床躯体を枝管が貫通している場合があり、この場合は共用部分として扱うとの判例も出ています。
平成12年3月21日の最高裁判例は承知しています。現に排水管は床スラブを貫通し下階の天井裏を通っているので、その部分については規約で共用部分と定め、数年前に管理組合が主体となって一斉更新を実施した経緯があります。
今度は給水管を、という訳ですが、給水管はＰＳの水道メーターから先、末端までずっとスラブ内側を通っており躯体は貫通していないので、完全に専有部分です。
実際、私の住戸は数年前のリフォーム時に水道メーターから先の枝管をすべて更新しました。他にも更新済みの住戸は少なくないと思われます。
なお、理事長には、先のスラブ下の排水管更新とは同じではないのだと説明しているのですが、どうも理解してもらえていないようです。

>>04
＞配管みたいなものは、専有部とはいっても、実際には共用部分と一緒に工事することになるのではないですか。そのほうが安いし、別に工事するのは、実際的ではないでしょう。
04さんの事例は、標準管理規約第21条第2項の「共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があるとき」に該当するか、それに近い状況で、共用部分と一緒に行うことに合理性があったケースなのだろうと推察しますが、私のマンションは冒頭に書いたとおりです。

>>07
＞給水管は専有部分にあるけれど、天井と同じで区分所有法では法定共用部分になります。
専有部分内の給水管や天井が法定共用部分とは初めて聞きますが、区分所有法のどこでしょうか。お示しいただけませんでしょうか。
ちなみに標準管理規約第７条第２項第１号には「天井、床及び壁は、躯体部分を除く部分を専有部分とする。」とあるので、スラブより内側の天井（内張）は通常は専有部分では？
また、同第３項の「第１項又は前項の専有部分の専用に供される設備のうち共用部分内にある部分以外のものは、専有部分とする。」並びに第８条及び別表第２（共用部分の範囲）の「配線配管（給水管については、本管から各住戸メーターを含む部分、雑排水管及び汚水管については、配管継手及び立て管）等専有部分に属さない「建物の附属物」」とあるのをあわせ読めば、スラブより内側の配線配管も通常は専有部分では？

>>08
＞標準規約21条の２では
＞　２ 専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
＞これをどう解釈するのかだが、
まさにそこがポイントだと思います。当マンションの規約は古くて、そのような規定にはなっていないのですが、「共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があるとき」であれば、規約を改正してでも実施すべきだと思いますし、その必要がなくても一体として行う方が合理的・効果的であるなら、専有部分については各区分所有者に実費を負担してもらうことを前提にしつつも、一括して実施する方向で検討すべきだと思います。
しかし現実には冒頭に書いたとおりで、共用部分と一体的に行う必要性も合理性もないのですが、（本来、各区分所有者の責任において管理すべきだが）管理組合が代わりにやってあげようみたいな論調となっているため、それを牽制している次第です。

[16: 新米理事]

>>09
>>13さんの指摘のとおり。たとえばサッシが傷んできたが共用部分なので、本来なら各区分所有者が勝手に修繕することはできないが、管理組合もすぐには対応できないという場合に、細則を定めて各区分所有者の責任と負担において修繕することを可能にするための規定です。

>>10
＞ライフライン（給排水管・電気・ガス）や火災感知器等は、専有部分と云えどもその不具合は共用部分や他の専有部分に多大の被害を及ぼす危険性があります。
ですから各区分所有者は、他の専有部分に被害を与えることのないよう、自らの専用部分を責任を持って管理しなくてはなりません。
無責任な区分所有者がいるから、代わりに管理組合がやってあげようという発想はいかがなものでしょうか。
なお、火災報知器等は通常は規約共用部分かと思います。

＞百歩譲って、各戸負担だとしても修繕積立金は各戸から集めたものだから同じ事では？
同じではありません。
既に更新済みの住戸はやる必要がありません。
水回りのリフォームを予定・検討している住戸なら、その機会にやってもらえば良く、管理組合が行う必要はありません。
リフォームを検討していない住戸においても、管理組合が配管更新だけをやるとなれば、それならついでに設備交換や内装リフォームもやるという住戸が出てきて、それであれば配管更新も自分でやってくださいとなるでしょう。
そうすると、既に更新済みの住戸を含め、自分でやる（やった）住戸と管理組合がやる住戸とが発生し、公平性に問題が生じます。
それなら、自費でやる（やった）人には一定額を支払えば良いのではないかとの意見も出てきそうですが、それは修繕積立金の払い戻し行為となり問題がありますし、敢えて払い戻すにしても、修繕積立金が持ち分に応じて賦課されている以上（区分所有法第19条）、払戻額も実費にかかわらず持ち分に応じた額でないと公平性が保てないこととなり、払い戻しによる調整も良策とは言えません。

>>11
＞逆に、今その枝管の修繕を計画に入れず、いざ必要となった際にどうするのかな？？？
各区分所有者が管理すべき専有部分の枝管の修繕を、長期修繕計画に入れているマンションなんてあるのでしょうか？

>>14
08さんへのレスとかぶりますが、ご提案のような条文は必要だと思います。

to　all
あと、大規模な内装工事になってしまうので、原状回復を考慮すれば１戸当たり100万円を超えるかもしれず、敢えてやればそれだけで修繕積立金がなくなってしまい、本来やるべき修繕のための資金が残らないという問題もあります。
その結果、本来やるべき共用部分の修繕が疎かになり、結果的に共同の利益を損なったとなれば後々非難されることにもなりかねず、そうしたことも懸念しています。

漏水事故を未然に防ぎたいという気持ちは私も同じなのですが、やはり原理原則に従い各区分所有者の責任において管理してもらい、万一漏水事故が起きた場合の責任も当然に負ってもらうこととし、管理組合としては、配管更新を行っていない住戸には早期に更新するよう注意喚起をする、という対応が妥当かと思っています。

[17: 匿名さん]

新米理事さんへ
現実的な問題として、各区分所有者が責任をもって管理しないために漏水事故が多発し、規約改正して修繕積立金を値上げして、管理組合で共用部と専用部を同時に配管更新する例が多いですよ。
当然、真面目に管理している区分所有者で、リフォーム時に配管更新を済ませている区分所有者とはトラブルになる事が多いです。
でも現実は新米理事さんのような正論よりも、だらしない多数の区分所有者の論理が優先してしまうのです。
自分は配管更新の工事に携っている者ですが、毎度のごとく管理組合内のいざこざを見ています。
訴訟騒ぎは何時もの事で、悲しいかな、これが日本の分譲マンションの実態です。

[18: 元理事]

本来、性善説派ですが(笑

マンションの理事になって、痛感したことは、「できる人」だけを考えて仕方が無い、むしろ「できない人」への対応（準備）が必要だ！でした。

スレ主のマンションの環境においても、自覚をもって適正に自己修繕する人のほうが少ないのでは？
将来の理事会が困らないように、今のうちに積立金の見直しと、自分でも管理できちゃった人への返金（補償）を規約にすべきかと。

[19: 新米理事]

>>17-18
レスありがとうございます。理想と現実のギャップですか。参考にさせていただきます。
最近も漏水事故がありましたが、その原因となった区分所有者は責任を持って階下の被害に対応するとともに、ほどなく再発防止のため自ら配管更新工事を行ってくれました。無責任というより、配管の更新が必要だと認識していなかったようです。
ですから「まだ配管の更新をやっていない住戸は危険ですよ。漏水事故が起きたら責任を問われますよ。早く更新しましょう。」と呼びかければ、自主的に更新してくれる区分所有者は多いと見ています。
というのも、自分で言うのもなんですが、当マンションは都心（港区）高台の住宅地に位置しており、区分所有者は皆裕福なのです。管理費・修繕積立金は高めですが（約100平米の私の部屋で月額約５５千円）、滞納はまったくありません。
高めの管理費・修繕積立金ゆえ、これまでの管理状況は良好で、組合員の管理意識も高い方だと思います。その管理意識の高さが、逆に、専有部分も組合が見てやればいいじゃないかという風潮を作っているとも考えられます。
しかし、先に書いたように専有部分に公金（修繕積立金）をつぎ込めば本来の修繕ができなくなります。そのために、今でも高めの修繕積立金をさらに値上げする、あるいは一時金を徴収すると言えば「ちょっと待った」と言われそうです。
今しばらく理事会で議論してみたいと思います。

[20: 匿名さん]

マンションの漏水不始末は、マンション保険処理で済ませられるので、恥も罪意識も喪失しているのが、マンション住居者のモラル実態です。

[21: 1年目監事]

>１５・１６＝スレ主さんへ
長文の投稿ご苦労様ですが、スレを立ち上げられた意図が解りません。
区分所有法や標準管理規約に関する知識の履歴でしょうか？

私の所も、全戸110平米超の少世帯マンションですが、将来の各種配管の更新に備え
一体工事の合意形成の準備を始めております。
配管はスラブと床の間を通っていますのでフローリング等の原状回復費用も含めて考えています。
その一環として、配管を含む改装申請には理事会にその材質寿命を具体的に明示して頂いています。
都心のＭＳの共有設備がどの程度か解りませんが、駐車場使用料別で100平米55千円は
高すぎますね。
管理費の妥当性を検証されては如何でしょう？

[22: 匿名さん]

＞恥も罪意識も喪失しているのが、マンション住居者のモラル実態です。

冗談でしょ・・・

私は怒鳴りつけられて、平謝りでした。気の強い人なら、”金払えばいいんだろ”
って平然としてられるのかな?

[23: 匿名さん]

＞一体工事の合意形成の準備を始めております。配管はスラブと床の間を通っていますのでフローリング等の原状回復費用も含めて考えています。

防音効果などの二重床リフォームしてある床の原状回復費用も皆さんの修繕積立金で面倒みてもらるのですね。
助かります。

[24: 匿名さん]

新米理事さんへ
07です。区分所有法では給水管つまり「枝管は各専有部分に属する」で私の誤りでした。
しかし、天井スラブに関しては区分所有法では法定共用部分にあたるとして天井のひび割れを一斉に修復しました。もともと区分所有法では専有部分と共用部分の境界を統一していなかったので管理組合では内法説を採用したのです。この方法については反対意見はなくむしろ居住者にとっては有益でしたのでもめることもなく決定しました。

[25: 匿名さん]

>もめることもなく決定しました。

もめるケースもありそうですね。お住まいはいいマンションですね。住民にうるさい人が
いると大変ですよね。訴訟まで起こされちゃうことがある。

[26: 匿名さん]

そもそも配管の老朽化は個人の責任ではなく区分所有者全体の責任ですから管理費等で補うべきだったのでは？と思います。

[27: 1年目監事]

>２３さんへ
>床の原状回復費用も皆さんの修繕積立金で面倒みてもらるのですね。

面倒をみる？自分達のお金ですが‥
給排水の立て管・横引き管交換とそれに伴うフローリングや壁工事費用は1戸当り80万円位と推定。
（大半は内装費用です‥‥新築時レベルを超える希望者は超過分自己負担で考えています）
私達のマンションでは早くても１０年先の話です。
だから今、合意形成を図り修繕積立金の支出（発注）には妥当性を厳しくチェックしています。
徒に業者の言い分を鵜呑みにしていては、お金はいくらあっても足らなくなります。
現在２７年先（築４５年）までの修繕計画に基づいて修繕積立をしています。
因みに現在は、専有面積１平米当り165円／月です。１０年先までは通常なら不足しませんが、さて？

[28: 新米理事]

理事会板２

>>21
＞長文の投稿ご苦労様ですが、スレを立ち上げられた意図が解りません。
＞区分所有法や標準管理規約に関する知識の履歴でしょうか？
スレタイのとおり、専有部分の給水管更新を修繕積立金を充当して実施することの是非を問うものです。特に法的観点から適否をしっかり検討したいのです。区分所有法や標準管理規約を持ち出しているのはそのためです。
数千万円もの大金を違法に使ったとして訴えられてはかないません。規約を改正しても総会で決議しても安心できません。その規約や総会決議自体が違法で無効だとされればアウトです。手続き瑕疵が致命傷となることもあり得ます。
「杓子定規に考えすぎでは？」との意見もありましたが、私はむしろ、万が一にも訴えられたり、ましてや敗訴するようなことがないよう万全な運用を心がけております。

＞都心のＭＳの共有設備がどの程度か解りませんが、駐車場使用料別で100平米55千円は高すぎますね。
＞管理費の妥当性を検証されては如何でしょう？
実は駐車場収入がほとんどなく（使用料はなく若干の管理費のみ徴収）、それも管理費等が高い原因の一つなのですが、それを考慮しても管理会社に少しぼったくられているように思います。次の更新時に管理委託費の値下げを交渉したいと思います。
他方、やや高めの修繕積立金のおかげで、一時金は徴収せずに、先に書いたスラブ下排水管の一斉更新や耐震補強工事などの大型工事もやってこられましたが、やはり駐車場収入がほとんどないのは厳しいです。各住戸の給水管更新までやる余裕はまったくありません。

ところで監事の役目は「管理組合の業務の執行及び財産の状況を監査し、その結果を総会に報告すること」、つまり理事会があらぬ方向に脱線しないようしっかりチェックすることです。

>>24
ご確認ありがとうございました。
「天井」をスラブ内側の内装部分かと思ってしまいました。「天井スラブ」（＝上階の床スラブ）ならば躯体構造物で通常は共用部分ですので、管理組合で修繕したのは正しい判断でしたね。

[29: 匿名さん]

私の見解としては、
マンションの維持保全として大規模修繕工事は、①外壁補修　②屋上防水　③給排水管取替え、となり費用区分は修繕積立金からとなっていますので、まず大金を使ったとして訴えられることは有り得ませんよ。スレ主さんは修繕積立金を専有部分の改修に充てることが規約違反であるとおっしゃていますが給水管取替えは上記で示したとおりで何の否もありません。むしろリフォーム時に配管も取替えてしまったことで問われることがあると思います。

[30: 新米理事]

>>26、>>29
釣りだとは思いますが・・・一応マジメにレスしておきます。
給排水管のすべてが共用部分だとマジメに思っているようですが、その根拠は？

[31: 匿名さん]

もちろん枝管は専有部分です。しかし大規模修繕は専有部分の枝管も含むと判断しているのです。
それに枝管は共用部分と一体となっていますし管理の対象になります。
それともスレ主さんは枝管が給水管ではないとおっしゃりたいのですか？

[32: 1年目監事]

>２８さんへ

「知識の披瀝」は失礼な表現でしたね、ごめんなさい。
駐車場使用料が殆ど無いとは？分譲駐車場ですか？
駐車場収入がなくて５５千円はやや納得ですが‥　マンション規模や設備にもよりますが
１００平米なら管理費は１５〜２０千円が妥当な処かな（それ以上なら管理会社のカモ？）

港区なら機械式駐車場使用料相場は３５〜４５千円でしょう。それがタダ同然なんて‥
専有部分の工事の合意より、駐車場有料化？の合意を取る方が難しいでしょう。

尚、私の所は駐車場（平地）収入は、標準管理規約に反して一般管理費に入れています。
残余は修繕積立に繰入れていますが、それを勘案したら修繕積立金は２００円／平米位です。

[33: 新米理事]

>>31
＞もちろん枝管は専有部分です。しかし大規模修繕は専有部分の枝管も含むと判断しているのです。
なぜそのように判断できるのですか？　法的根拠は？

＞それに枝管は共用部分と一体となっていますし管理の対象になります。
いいえ。一般には水道メーターを介して分離独立しています。
仮に一体となっているとしても、それだけでは管理組合の管理対象とはなりません。
標準管理規約第２１条第２項のような規定に基づいて、はじめて管理組合が管理することができるのです。「できる規定」ですから管理しなくてもかまいません。

＞それともスレ主さんは枝管が給水管ではないとおっしゃりたいのですか？
論理が飛躍しているような・・・
枝管（専有部分）であっても給水管は管理組合に管理責任があるとでも？
その法的根拠は？

失礼ながら、根拠なき思いこみはこの機会に正してください。区分所有法をはじめとする関係法令をちゃんと押さえた上で議論していただきますようお願いします。また、管理規約は標準管理規約を基本としてください。

[34: 新米理事]

>>32
駐車場は分譲された専用使用権です。好ましくない形態だとして今では行われていません。
近隣の駐車場相場は５０千円／月くらいなので、月々の使用料負担がないのは助かりますが、その代わりに専用使用権を購入しているので、決して得しているわけではありません。
管理組合にとっては収入源にならないのでデメリットですね。
なお、判例を調べると、いったん分譲された駐車場専用使用権は、総会決議をもってしても剥奪することはできないとされています。有料化も不可能です。どうしてもというなら管理組合が相応の対価を支払って権利を買い取るしかありません。
住戸の約６割に駐車場があり、駐車場がない住戸は多くが賃貸なので、駐車場で問題が起きたことはありません。
あと、５５千円は管理費と修繕積立金の合計額です。

[35: 匿名さん]

＞いったん分譲された駐車場専用使用権は、総会決議をもってしても剥奪することはできないとされています。有料化も不可能です。どうしてもというなら管理組合が相応の対価を支払って権利を買い取るしかありません。

意義あり。分譲金額は分譲屋の営業利益で、管理組合の財産ではないとの判例で、駐車場敷地は区分所有者の共有であれば、その後の総会でどのようにでも決議出来ます。相応の対価で権利を買い取る必要はありません。

[36: サラリーマンさん]

＞３４　いったん分譲された駐車場専用使用権は、総会決議でも剥奪することはできない

申し訳ありませんが、具体的に判例を示していただけませんか？
私の認識は、No.35さんとおなじです。

逆の判例があるのなら、認識を変えなければなりません。

[37: 新米理事]

>>35-36
ご指摘ありがとうございました。これについてはかなり前に調べたことがあり、>>34のように記憶していたのですが、改めて判例を調べてみたら違いました。私の記憶違いでした。
最高裁判例（平成10年11月20日）では、専用使用権を消滅させるという総会決議は無効とされたものの、有料化については高裁に差し戻されていますね。

＞その後の総会でどのようにでも決議出来ます。
「どのようにでも」というわけにはいきません。個別の事情によるところも大きいと思いますが、有料化については、それが直ちに区分所有法第31条第１項の「特別な影響を及ぼす場合」に当たるとは言えず、様々な事情を総合的に考慮して社会通念上相当な額であれば可能との判示です。
以上のとおり訂正します。

[38: 匿名さん]

＞「どのようにでも」というわけにはいきません。個別の事情によるところも大きいと思いますが、有料化については、それが直ちに区分所有法第31条第１項の「特別な影響を及ぼす場合」に当たるとは言えず、様々な事情を総合的に考慮して社会通念上相当な額であれば可能との判示です。

自分の都合の良い様に嘘の判例を引用しておき乍ら、当たり前の区分所有法を引用して、自分のミスリードを繕うなんて見苦しいです。「どのようにでも」とは行かないのも、その前段の総会を意識的に省くとは増々、貴方の魂胆は見苦しいですね。
男らしく、いや、人間らしく、全ては間違いでしたと言うべきです。

[39: ビギナーさん]

やはり、使用料の変更はできても専用使用権の剥奪まではできないんでないのか。
他の居住者も入居当初に同意してマンション購入している訳だし。
これって、専用使用権を販売していなくても旧地権者が等価交換で開発された物件でも
よくありますよね。

[40: 匿名さん]

話がそれてますが、駐車場の占有使用権は、組合でも奪えないのは間違いないと思います。
ただし、有料にするか無料にするかは、管理組合が決めることですね。

法律には、穴もあるので、あまり杓子定規に考えないほうが良いと思います。

スレッドにもどると、配管の場合は、共用部分と一括で工事するのが合理的としか
考えられません。風呂や洗面所を改造したときに配管も変えた人の支払い方法を
どうするか、という問題につきるのではないでしょうか。

[41: 新米理事]

>>38
勝手な邪推に基づく言いがかりはご遠慮下さい。何か私に恨みでも？
>>37に書いたとおり単純に記憶違い。それだけです。
＞「どのようにでも」とは行かないのも、その前段の総会を意識的に省くとは
省かず丸ごと引用しても同じです。「その後の総会で『どのようにでも』決議できる」というわけではないと書いています。

>>35-36には、私の認識の誤りを正していただいたことに感謝します。

>>39
＞他の居住者も入居当初に同意してマンション購入している訳だし。
そうなんです。当マンションの規約にも（駐車場専用使用権について）「それぞれの専用使用者に属するものであることを区分所有者の全員は承認する」と明記されています。専用使用者の全員が承諾する場合には、総会決議をもって専用使用権を消滅させることも可能ですが、現実にはあり得ないですね。

>>40
＞ただし、有料にするか無料にするかは、管理組合が決めることですね。
そうですね。ただし、その額の設定に当たっては、最初の権利取得額、これまでの使用年数等を総合的に勘案する必要がありそうです。
なお、改めて我が家の管理費等の明細を確認したら、駐車場についても管理費の他に使用料・修繕積立金もありました（あわせて数千円ですが）。

いずれにせよ駐車場の専用使用権は法的解釈が難しく、本スレのテーマでもないので、このへんにしておきたいと思います。

[42: 新米理事]

さて、本題に戻ります。
今一度整理すれば、区分所有法第１９条は「各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。」と規定しているので、
１．まず規約に別段の定めをせずにやったらアウト（これは異論ないと思いますが）
２．規約に別段の定めをするにしても、その別段の定めが「一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきとき」であって、その承諾がないときは無効（区分所有法第３１条第１項）、その他公序良俗に反する規約も無効とされアウトということになろうかと思います。
論点は主に専有部分の給水管を共用部分に準じて扱うことの是非、合理性、公平性かと思いますが、様々な考え方が示されており参考になります。

>>40
＞配管の場合は、共用部分と一括で工事するのが合理的としか考えられません。
それはなぜでしょうか。私のマンションのように専有部分と共用部分が完全に分離独立し、それぞれ別個に管理が可能な場合も含めてでしょうか。
築２０年を超えるとトイレ、浴室等の水回りを交換する住戸は多数あり、３０年も経つと水回りを交換していない住戸はかなり少数かと思います。私は、こうした各住戸におけるリフォーム時に配管も更新する方が合理的だと考えます。

[43: 新米理事]

>>35
念のため補足しておきます。
＞分譲金額は分譲屋の営業利益で、管理組合の財産ではないとの判例で、
それは平成10年10月22日の最高裁判例ですね。他に同年10月30日に２件、同年11月20日にも１件ありますので調べてみてください。

[44: 匿名さん]

>>42
合理的と思える小さな理由、

居室の工事、枝管などの配管取替えとなると、工期的にも搬入や音の影響も大きい。
全戸集中で行えば、相互に許容しあえるが、戸別にバラバラに行うとか耐えられなくない？

最新の工法だと音や共用部に影響かけずに工事できるのかな？

[45: 匿名さん]

いまやリーフォームの時代。
専有部分のリフォームは理事会が予想するよりはるかに進んでいる。
従って、共用部分工事と専有部分内の派生工事は明確に仕分けしないと膨大な出費になり、それでなくとも各マンションの修繕積立金の過小が言われているのに、自費を節約せんが為の主張がはびこるのは如何なものか。
工事は公私同時に実施、費用は公私分割が当然、が理解出来ない人の感覚を疑う。

[46: 匿名さん]

>>45
修繕計画に入れるってことは、当然のごとく、その分も積み立てに含むのですから、自費を節約せんが為の主張ではないと思うのですが？？？

[47: 匿名さん]

配管は、専用部分と共用部にまたがっているから法律で割り切るのは難しい。

45さんみたいな考え方はあってもおかしくない。だから、みんなの意見を聞いて決めれば
いいだけの話だと思う。専用部分もついでにやりたい人からだけ、お金を集めれば良い
のでは・・。あるいは、専用部分が必要ない人には、該当工事と同じ金額を払う。
どっちにするかは、みんなで決めればいい。

もう充分意見はでたみたいだし、新しい意見はでないんじゃないの・・・。いつまで、
ぐずぐず続けても、似たような意見が繰り返されるだけ。

[48: 匿名さん]

長期修繕計画標準様式作成ガイドラインのお勉強をお勧め致します。

[49: 匿名さん]

ＭＳの中で一番広い部屋に済んでいます。専有面積はＭＳ平均の２倍です。なので修繕積立金もＭＳ平均の２倍支払っています。
ということは、もし組合が専有部分の配管を交換するということになれば、うちはＭＳ平均の２倍の工事をしてもらう権利がありますよね。平均１００万円かかるとしたら、うちは２００万円分の工事をしてもらうるのですよね。
しかし専有面積が２倍だからといって配管も２倍あるわけではありません。たぶん平均と同じ１００万円ほどで済んでしまうでしょう。
その場合は残りの１００万円はキャッシュバックしてもらえるということですよね。
それから、専有面積がＭＳ平均の１／２しかない部屋は５０万円分の権利しかありませんから、１００万円かかったら、半分の５０万円は自己負担させるということですよね。

[50: 匿名さん]

＞残りの１００万円はキャッシュバックしてもらえる

そんなことありえるわけがない。修繕積立金は、共用部の工事が対象ですから・・・。

共用部の修繕積立金の使い方は、別のスレッドでやってください。話が混乱しますよ。
たとえ、個人が凄く豪華な配管に変更していたとしても、当然そんなものは、払われる
わけがない。みんなと同じ工事をやったとしたら、いくら、という計算ですよ。

[51: 匿名さん]

＞修繕積立金は、共用部の工事が対象ですから・・・。

その修繕積立金で専有部分の給水管更新をやるというスレですが
それに>>49は共用部の話をしているのではなく
＞もし組合が専有部分の配管を交換するということになれば
って書いているよ

>>49の言い分は正しいよ。でなければ不公平でしょ。

[52: 匿名さん]

>>49
>>50
共に同じ考え方ですね。両者共に、配管工事などの共用部分の工事を専有部分内も同時にやれば安い場合は、両方共修繕積立金で行なえると言う誤った考え方を、批判している点では同じという事です。私も両者に大賛成です。今迄の流れのおかしなことを払拭出来ました。

[53: 匿名さん]

そろそろ浴室やキッチンも含めて大規模なリフォームをしようかなと考えていたのですが、
このスレを見てちょっと見合わせることにしました。
ざっと見たところ、配管交換は管理組合が一斉にやるべきだという意見が多いようなので、
私のところでも管理組合にやってもらおうと思います。
そのついでにキッチンやユニットバスを交換すれば工事費節約できますよね。

[54: 匿名さん]

>>49,50,53
成りすましや嘘の事例もちだしてまで、自分の考えを肯定しようとするのはいただけません。

[55: 新米理事]

本件について、マンショントラブルを多数手掛けている弁護士に相談してみました。以下そのやりとりです。
【私】うちのマンション理事会では、近年漏水事故がたびたび起きていることから、次の大規模修繕において各住戸の専有部分の給水管更新もあわせて（修繕積立金を充てて）やろうという話になってきているが、これに対して私は、次の理由を挙げて反対している。
１．そもそも専有部分は各区分所有者に管理責任があり、管理組合が管理すべきものではない。
２．共用部分と構造上一体となっているなど共用部分と同時に修繕しなければならない事情はなく、専有部分は各住戸において個別・独立に管理可能な構造である。
３．既に区分所有者により更新済みの住戸もあり、一部の住戸のみが対象となれば公平性に問題がある。修繕積立金が専有部分面積に応じて按分して課されていることからも不公平が生じる。
【弁】あなたの見解のとおりですね。
【私】総会で決議されれば．．．
【弁】ダメ
【私】規約を改正しても？
【弁】ダメ
【私】総会決議も改正規約も無効だと？
【弁】そう。修繕積立金を専有部分の修繕に充てるなんてことは許されない。
こんな感じでした。共用部分と同時にやるにしても、専有部分については各区分所有者が負担しなければならないということです。
修繕積立金を専有部分にも充てようと考えている理事の方は、万一訴えられたら負けることを覚悟しておく必要がありそうです。

[56: 匿名さん]

＞共用部分と同時にやるにしても、専有部分については各区分所有者が負担しなければならないということです。修繕積立金を専有部分にも充てようと考えている理事の方は、万一訴えられたら負けることを覚悟しておく必要がありそうです。

弁護士先生も十人十色でして、「ぼくのとうちゃんが、・・・・といってた！」に等しくて説得性はゼロですので今後は控えた方が宜しいですよ。貴方の上のコメントも正確を欠いております。区分所有法とこれに基ずく規約では言えますが、現実性はありませんが全員同意なら可能です。

[57: 匿名さん]

＞近年漏水事故がたびたび起きていることから、

後から、こういう条件をつけたら駄目ですよ。議論の筋が違ってしまう。

漏水事故の原因からはっきりさせなくてはならない。一般的には、バケツなどを倒した、
洗濯機のホースがはずれた、というのが漏水事故の原因。配水管から漏れることもある
が、数は少ない。お書き人なった漏水事故は、配水管からのものなんですか?　もし、
専用部の配水管が全体に古びているために漏水が起きているとすれば、管理組合としても、
みすごすわけにはいかないでしょう。

スレッドの最初の主旨に戻して、ここは、漏水事故とは関係のないことで議論を続けて
もらえないですか?　議論が拡散してしまいますよ。

なお、お書きになったことは納得できます。私のマンションでは、専用部、共用部一括
で工事してうまくいきました。あからさまに批判する人はいませんでした。ただ、
すべてのマンションで、そううまくいくわけではないんだなと思い直しています。
ただ、日本も貧乏国になりそうです。効率も重視しなくてはなりません。専用部から
じわじわ漏れている疑いがあるのに、その人がお金がないから、工事しませんって
言われたらたまらないです。被害は直下の階ばかりではないこともあります。お金
もらって補修しても割に合わないこともあります。個別の管理組合でよく話し合いを
するしかないかと思っています。

[58: 新米理事]

>>56
＞弁護士先生も十人十色でして、「ぼくのとうちゃんが、・・・・といってた！」に等しくて
弁護士によって判断が分かれることはあるにせよ、私は、あなたのように専門家を素人と同列においたりはしません。

＞現実性はありませんが全員同意なら可能です。
当然です。例え違法であったとしても、異論を唱える人がいなければ紛争にはなりませんから。

>>57
＞後から、こういう条件をつけたら駄目ですよ。議論の筋が違ってしまう。
条件？　背景情報を補足しただけで条件でも何でもありません。漏水事故の有無や頻度で法解釈が変わるわけでもありません。

＞漏水事故の原因からはっきりさせなくてはならない。
当然です。当マンションの場合、ここ数年の漏水事故の多くは、専有部分の給水管に原因があると判明し、いずれも当該区分所有者によって修復されています。

＞もし、専用部の配水管が全体に古びているために漏水が起きているとすれば、管理組合としても、みすごすわけにはいかないでしょう。
もちろん。だから理事会で協議されているわけです。築３０年ほどになりますので、未だ更新されていない配管はかなり老朽化が進んでいると考えられます。しかし、そのことと管理組合が主体となり修繕積立金を充当して更新することの是非は別だと考えます。

＞スレッドの最初の主旨に戻して、ここは、漏水事故とは関係のないことで議論を続けてもらえないですか?　議論が拡散してしまいますよ。
本質的に漏水事故の有無や頻度は関係ありません。そのような事情は一切無視してください。

＞専用部からじわじわ漏れている疑いがあるのに、その人がお金がないから、工事しませんって言われたらたまらないです。
「疑いがある」がどのような意味なのか不明ですが、現に漏水事故が発生し、その状況から特定住戸の専有部分に原因があると疑われる場合には、その住戸は原因の特定に協力する義務があり、その住戸に原因があると判明すれば、当然にその住戸の区分所有者は被害の拡大を防がなければならず、生じた被害については損害賠償責任を負うこととなります。あたりまえのことです。
もし、区分所有者が当然の責任を果たさない場合には仕方がないから代わりに組合がやるしかないのでは、とお考えであれば、とんでもないことです。私が理事長なら、訴訟を提起してでも当然の責任を追及します。それが理事長の勤めでしょうし、それを怠れば自らも（理事長としての）当然の責任を果たさず組合に被害を生じさせることになりますから。

＞私のマンションでは、専用部、共用部一括で工事してうまくいきました。
紛争にならずよかったですね。
専用部分の改修にも修繕積立金が充てられたのでしょうか？
不公平要因についてはどのように調整されたのでしょうか？
うまくやれたノウハウなど教えていただきませんか？

[59: 匿名さん]

＞当マンションの場合、ここ数年の漏水事故の多くは、専有部分の給水管に原因があると判明し、
＞いずれも当該区分所有者によって修復されています。

配水管じゃなくて、給水管ですか。きついですね。築30年だと、かなり傷んでいるでしょう。
もっと早く工事すべきだったと思います。私のところは、25年で工事しました。同じく、
築30年のマンションです。

＞専用部分の改修にも修繕積立金が充てられたのでしょうか？

そのことは前に書きました。すでに管を替えていた人には、お金を払いました。当然ながら、
工事したとしたら、という値段です。特にクレームつける人いませんでした。クレームつけ
て、工事する人が減ったら、被害を受けるのは自分の可能性があるので、当然かなと思いますが。

当然ながら、総会で了解を経て、工事しました。それだけのことで、別に難しくもなんとも
ないです。品のいい方が多いので、助かります。

[61: 匿名さん]

なんで無知なの?

ちゃんと、ずべてお知らせしましたよ。普段の総会もそんなに静かではありません。

でも、この件については、ほとんど議論でませんでした。

[62: 匿名さん]

＞当然です。例え違法であったとしても、異論を唱える人がいなければ紛争にはなりませんから。

違法は全員同意でも違法であり、無効です。区分所有者は限定的なものではありませんので、人が変われば無効が顕在化されます。

[63: 匿名さん]

>>62
不要な揚げ足取りかと．．．．

[64: 匿名さん]

専有部分の枝管を個人負担にする規約の変更決議があったとしても、その決議によって特別の影響を受ける区分所有者が承諾をしなけばすることができないのですが、また逆に理事長は他の区分所有者の同意を得て？強行するようですから、スレ主さんが異議を唱える立場ですので、いずれにせよ工事はできないと思います。
マンション内で意見が分かれると建物の維持管理に問題が生じ資産価値も下がるということになるので大変なことになりますよ。
うちのＭＳは給水排水管工事は早くから計画修繕工事に組まれていますけど、枝管は別だとは思っていません。念のため次回の総会で聞いてみますが。

[65: 匿名さん]

資産価値もへったくりも、水や汚水が漏れてきたら困る。

私の妹の住むマンションは、築40年だが、どこからとなく、水が漏れてきて、部屋にシミが
できる。調査してもわからなかった。結局、全戸、配管交換したら、ようやく止まった。

どうしても話し合いがつかなければ、希望者だけ行う(有料で)というのも仕方ないと
思う。というか、それ以上のやり方を組合が取れるわけがないと思う。

[66: 匿名さん]

標準管理規約はあくまで、ひな形で変更できます。
それに標準管理規約では専用部分の範囲を上塗り説適用としているので枝管を専用部分としているだけなのです。しかし区分所有法では他に内法説や壁心説等があり、専有部分と共用部分の境界については定めを置いていません。ですから標準管理規約のみで判断するのは無理があると思います。

[67: 新米理事]

>>59
＞もっと早く工事すべきだったと思います。
そうですね。ただし主語は「管理組合は」ではなく「まだ更新していない区分所有者は」ですが。

＞そのことは前に書きました。
過去レスの何番とも名乗らず不特定多数と同じ「匿名さん」でレスしておいて「前に書きました」はないでしょう。
あなたのレスの番号をすべて列記してください。また、今後は「匿名さん」ではなく私のように固定ハンドルをお使いください。

＞すでに管を替えていた人には、お金を払いました。
そうですか。多々想定される諸問題をどのようにクリアしたのか（あるいはしてないのか）強い関心がありますので、質問させてください。
●問１　あなたのマンションは全戸同じ専有面積で、修繕積立金負担額も全戸同額なのでしょうか？
●問２　すでに管を替えていた住戸にはお金を払ったとのことですが、その額は住戸の専有面積や修繕積立金負担額にかかわらず同額だったのでしょうか？
○問２−２　同額でない場合には、どのような基準を用いてどのように調整したのでしょうか？
●問３　床や壁等の内装の原状回復にかかる工事にも修繕積立金を充当したのでしょうか？
○問３−２　そうである場合には、床や壁等の内装の原状の仕様の差異については、どのように対処されたのでしょうか？（原状の仕様にかかわらず全戸同一仕様で回復したなど）
●問４　管理組合による配管一斉更新にあわせてキッチン、ユニットバス、トイレ等の設備を更新した住戸はありましたか？
○問４−２　あった場合には、管理組合負担額と当該区分所有者負担額の配分はどのように算出しましたか？
●問５　配管未更新だった住戸は、全戸が管理組合による配管一斉更新に参加しましたか？
○問５−２　配管未更新であるにもかかわらず一斉更新に参加しなかった住戸が１戸でもあった場合には、どのような理由、事情により一斉更新に参加しなかったのでしょうか？
○問５−３　配管未更新であるにもかかわらず一斉更新に参加しなかった住戸については、管理組合はどのように対処しましたか？（放置した、更新済み住戸と同様にお金を払ったなど）
●問６　あなたのマンションの管理規約は、専有部分の配管についても管理組合が修繕積立金を充当して修繕できる規定になっていたのでしょうか？
○問６−２　できる規定になっていたのであれば、その規定ぶり（条文）をお示しください。
○問６−３　できる規定ではなかったのであれば、できるようにするため管理規約の変更を行いましたか？
○問６−４　管理規約の変更を行ったのであれば、どのように変更したのか、その規定ぶり（条文）をお示しください。
●問７　専有部分の配管一斉更新の実施に伴い、修繕積立金の一時金徴収または値上げをしましたか？

たくさん聞いて恐縮ですが、これから専有部分の配管一斉更新をしようと検討されている理事さん方も是非知りたい事項だと思いますので、できる限り詳細にお答えいただきたく、よろしくお願いします。

[68: 新米理事]

>>64
＞専有部分の枝管を個人負担にする規約の変更決議があったとしても
重大な勘違いをしているようですね。「専有部分の枝管は個人負担」が原則です。標準管理規約第２１条第１項には「敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする」とあり、専有部分（枝管を含む）は対象としていません。すなわち専有部分（枝管を含む）については民法第７１７条第１項の規定により各区分所有者に管理責任があります。
それを、管理組合の責任と負担において行おうと規約変更を行うケースはあるのでしょうが、逆はないですよ。

＞その決議によって特別の影響を受ける区分所有者が承諾をしなけばすることができない
上述のとおり、あり得るのは逆（個人負担→管理組合負担）という変更でしょうけど、その場合も同じですね。
仮に専有部分の配管が規約共用部分とされたら、各住戸でリフォームする際に配管は一切変更してはならないということになり、事実上水回りのリフォームが不可能となりますので、それは「特別の影響」だと言えますね。
また、総会で管理組合が一斉更新を行うとの決議があったら、全戸に強制的に工事業者を入れさせて内装や壁を壊して更新工事をするのでしょうか。そうならそれも「特別の影響」ですね。
しかし、それ以前に憲法第２９条（財産権の保障）があるので、既に漏水が発生しているとか、放置すれば明日にでも漏水事故が発生することが確実な情勢であるといった緊急性・必然性がない限り、工事を強制することはできないでしょう。そうすると、規約変更はできたとしても、管理組合の責任において管理できない共用部分になります。意味ないですね。

＞マンション内で意見が分かれると建物の維持管理に問題が生じ資産価値も下がるということになるので大変なことになりますよ。
今のところ意見が分かれているのは理事会だけです。マンション全体では、従前より専有部分の配管は各区分所有者が責任を持って管理することになっていますので、私としては今後ともその原則に従い対応するとの理事会方針を早期に確認するよう努めたいと思います。

＞うちのＭＳは給水排水管工事は早くから計画修繕工事に組まれていますけど、枝管は別だとは思っていません。念のため次回の総会で聞いてみますが。
本当に枝管までが計画修繕に含まれていますか？
「枝管は別だとは思っていません」ではなく、規約及び修繕計画作成者にちゃんと確認してください。推測や思い込みで議論されても困るので。
本当に計画に組まれているのであれば、当然に「枝管は管理組合の責任と負担において管理する」と規約に規定されている、または枝管が規約共用部分とされていることが必要ですよ。そうでなければ規約に反する計画なので無効と言わざるを得ないでしょう。

[69: 匿名さん]

>>65
＞調査してもわからなかった。
原因が特定できない場合には管理組合が対応するのが原則です。

＞どうしても話し合いがつかなければ、希望者だけ行う(有料で)というのも仕方ないと思う。
希望者だけが有料（各区分所有者負担）で行うのは問題ないですよ。

>>66
＞標準管理規約はあくまで、ひな形で変更できます。
もちろんそうですが、いかようにでも変更できるわけではありません。専有部分と共用部分の境界についても非常識な規定は合法とはされないでしょう。
スラブ下の排水管は共用部分だとした最高裁判例が参考になります。これは、スラブ下（下階の天井裏）を通る排水管は、各区分所有者が自ら管理することが不可能な部分なので、当該部分を専有部分として所有者に管理責任を負わせることは不当だとしたものですが、逆説的には、各区分所有者が自ら管理することが可能である限りは専有部分で良いということでもあります。
仮に住戸内の配管を共用部分にしてしまうと、>>68の２パラ目のような問題が生じてしまいます。

[70: 新米理事]

↑>>69は私のレスです。うっかりハンドルを入れ忘れました。

[71: 匿名さん]

これまでここのスレを読んできましたが、なかなか進行していないようですね。
ただ一つだけハッキリしていることはスレ主さんの見解に賛同する人は誰もいないということですね
それと共同住宅に住んでいる以上大事なのは居住者の協力が必要だということが痛切に感じ勉強になりました。ありがとうございました。

[72: 初投稿]

このトピックに初投稿する者です。

私は「新米理事」さんのおっしゃることは原則論として正しいと思います。

ただ不思議なのは、なぜ「新米理事」さんはここまで正しい道理を知っているのに、匿名の掲示板で自分の正当性を認めてもらいたがっているのですか？

この場の皆さんに正当性を主張するより、ご自身の組合に理解される方法を探ったほうが建設的ではないでしょうか。

[73: サラリーマンさん]

>>1
＞理事長は私の忠告には全然耳を貸さず強行しそうな気配です。

耳を貸さないのはスレ主さんも同じように感じます。
どういう見解を待っておられるのでしょうか？

私も原則論としてスレ主さんが正しいとはおもいます。
だからといって、その他の意見が間違いだともおもいません。

今後多くの管理組合の色んな場面で同じような問題に直面するはずです。
場合によっては、理事長さんの考え方のほうが合理的なときもあるかもしれません。

あなたと違う意見の中に、理事長を説得するヒントがあるのではないですか？

[74: 匿名さん]

原則論も必要かも知れませんが、それが一部の区分所有者だけではなく全員が納得できるようにしなければならないと思います。
決して強制的ではなくもっと柔軟な考えも時には必要ではないかと思います。
「〜と思います。」が多いのはマンションの管理に関してはまだまだ手探りの段階だということを聞いたことがあるからです。

[75: 新米理事]

昨夜、>>68の２パラ目
＞しかし、それ以前に憲法第２９条（財産権の保障）があるので、既に漏水が発生しているとか、放置すれば明日にでも漏水事故が発生することが確実な情勢であるといった緊急性・必然性がない限り、工事を強制することはできないでしょう。
の部分を書いていて何か違和感を感じたのですが、これまで枝管は専有部分であるとの前提で検証していたもので、枝管が共用部分である場合を想定した検討が足りず混乱していたことに気が付きました。
枝管が共用部分になってしまえば事情が違いますね。管理組合による「共用部分の維持管理行為」であれば正当化されること、マンション全体の共同の利益が優先されることから、この場合には原則として工事を拒否することはできないと考えられます。
以上の通り訂正します。

【参考：標準管理規約第２３条第１項〜第４項】
第２３条　前２条により管理を行う者は、管理を行うために必要な範囲内において、他の者が管理する専有部分又は専用使用部分への立入りを請求することができる。
２　前項により立入りを請求された者は、正当な理由がなければこれを拒否してはならない。
３　前項の場合において、正当な理由なく立入りを拒否した者は、その結果生じた損害を賠償しなければならない。
４　立入りをした者は、速やかに立入りをした箇所を原状に復さなければならない。

[76: 新米理事]

枝管は通常は各住戸の専有部分とされていますが、これを専有部分としたまま実施する場合、規約共用部分に変更した上で実施する場合とに分けて整理してみました。

■専有部分としたまま実施する場合の長短
＝＝＝長所＝＝＝
●区分所有者が自ら経費を負担して修繕、更新等を行う必要がない。（結局は修繕積立金に跳ね返るので得するわけではないが）
●漏水事故の未然防止につながる。
●一斉に実施することが合理的な場合もある。
＝＝＝短所＝＝＝
●所要の規約変更（管理組合が専有部分である枝管の管理も行うことができる、その管理には修繕積立金を充当することができることとする）が必要。ただし、区分所有者間の利害の衡平が図られない場合には、区分所有法第３０条第３項違反であるとして当該規約変更が無効とされる可能性が高い。
●専有部分である以上、工事を強制することはできず、区分所有者の協力が得られない場合には実施できない。
●修繕積立金を大幅に増額する必要が生じる。そのため一時金徴収を行ったり、月々の修繕積立金徴収額を値上げしなくてはならなくなる可能性が高い。
●管理責任の帰属が曖昧になる。専有部分である以上、法的には区分所有者に管理責任があり、管理組合が共用部分と同等に維持管理することも不可能である。しかしながら漏水事故が起きた場合には、区分所有者は「管理組合が一斉更新を行うことになっている（行った）ので、管理組合に責任がある」と主張することとなろう。その結果、管理組合が一定の責任を負う場合には、自己の責任において配管管理を行っている住戸との間に不公平が生じるなど、新たな問題が発生する。

【参考：区分所有法　第３０条第３項】
３　前二項に規定する規約は、専有部分若しくは共用部分又は建物の敷地若しくは附属施設（建物の敷地又は附属施設に関する権利を含む。）につき、これらの形状、面積、位置関係、使用目的及び利用状況並びに区分所有者が支払つた対価その他の事情を総合的に考慮して、区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければならない。（前二項に規定する規約＝管理規約のこと）

■共用部分に変更した上で実施する場合の長短
＝＝＝長所＝＝＝
「専有部分としたまま実施する場合の長所」に加えて
●区分所有者は枝管の管理責任を免れるため、老朽化その他の管理不良により漏水事故が起きたとしても責任を負わなくてすむ。（管理組合が全面的に責任を負う）
＝＝＝短所＝＝＝
●所要の規約変更（各住戸の枝管を共用部分に変更）が必要。
●管理組合が枝管更新等を実施する場合には、当然に住戸内に工事業者が入り、床や壁をいったん壊すことともなるが（原状回復は行う）、原則としてこれを拒むことはできない。
●修繕積立金を大幅に増額する必要が生じる。そのため一時金徴収を行ったり、月々の修繕積立金徴収額を値上げしなくてはならなくなる可能性が高い。
●枝管も縦管等の他の共用部分と同様の扱いになり、区分所有者はアンタッチャブルになってしまうため（保存行為を除く）、管理組合による枝管管理と同時に行う場合を除き、水回りのリフォームはほとんど不可能となる。どうしても任意の時期にリフォームを実施しようとするなら、同時に管理組合により当該住戸の枝管の工事を行うことにつき総会の決議を得なければならない。
ただし、この点については、標準管理規約第２２条第２項のような規約及び細則を整備することで解決可能と考えられる。

【参考：標準管理規約第２２条第１項・第２項】
第２２条　共用部分のうち各住戸に附属する窓枠、窓ガラス、玄関扉その他の開口部に係る改良工事であって、防犯、防音又は断熱等の住宅の性能の向上等に資するものについては、管理組合がその責任と負担において、計画修繕としてこれを実施するものとする。
２　管理組合は、前項の工事を速やかに実施できない場合には、当該工事を各区分所有者の責任と負担において実施することについて、細則を定めるものとする。

[77: 新米理事]

以上のように整理してみると、やはり専有部分としたまま行うのは問題がありすぎます。この方式だと、良かれと思ってやったことでも、納得できない組合員がいる場合には、最悪、訴訟沙汰になって役員が責任を追求されるおそれもあります。
しかし、標準管理規約第２２条第２項のような規約・細則の整備を併せて行うことを条件に（これがないと「特別の影響」で無効となるおそれがある）、共用部分に変更して行うのであれば、区分所有者間の利害の衡平に関して疑問は残るものの、法的にはクリアできそう、との結論に至りました。
なお、弁護士には「ダメ・・・ダメ」と言われましたが（>>55）、枝管は専有部分であるとの前提での相談であり、共用部分に変更する場合については相談していません。

法的解釈についてはだいたい出尽くしたと思いますので、この辺でひとまず終わりたいと思います。様々なご意見、ご指摘ありがとうございました。

私は、基本的には各区分所有者が管理責任を果たすべきで、一部の無責任な区分所有者のツケを管理組合（というより他の責任ある区分所有者）が負うような公金（修繕積立金）の支出は安易にすべきではないとの立場です。
しかし、このスレでは管理組合が実施すべきとの意見も多いことを踏まえ、引き続き皆さんのご意見を参考にしつつ、管理組合により一斉に更新することの是非について検討していきたいと思います。

[78: 匿名さん]

＞管理組合により一斉に更新することの是非について検討していきたいと思います。

もうすでに検討したと思うけど。まだ何か足りないですか？

こういう理事がいるところの理事長は大変だ。強行したくなる気持ちもわかる。

法律は、正しいことを決めているわけではなく、社会が円滑に動くことを決めている
だけのことをご存じない。

[79: 匿名さん]

↑はたぶん管理組合にあらゆる責任を負わせようとする無責任な区分所有者ですね

[80: 匿名さん]

＞管理組合にあらゆる責任を負わせようとする無責任な区分所有者ですね

意味不明。

管理組合主導で、配管の交換したっていいと思うけど。個人だと、なにかきっかけが
ないと、わざわざ配管の交換しようと思わないし・・・・

責任、責任って、なんだかうざい。水や汚物が漏れて、建物が傷む前に対処しないほうが
よほど問題だよ。永久に法律論議やってたら・・・

もうあきれかえった。ばいばい、去ります。おたっしゃで・・・勉強にすらならん。

[81: 匿名さん]

↑やっぱり無責任な区分所有者でしたね。無知もさらけ出してるし。

[82: 匿名さん]

あとは、ひとりでやってください。

ご苦労様です。

[83: 新米理事]

スレ主です。
今日の理事会でひとまず解決しましたので報告します。（【長】＝理事長）
【私】前にも言いましたけど、住戸内の枝管は専有部分なので修繕積立金を充てるわけにはいかないんですよ。
【長】各住戸の自己負担でやれば？
【私】それなら良いですよ。
【長】では自己負担でやってもらうということで皆さんどうですか？
（理事一同賛同）
といった具合で、経費を各区分所有者の負担とすることについては即決でした。どうも経費負担の問題ではなかったようです。
さらに対応を協議した結果、
●（従前どおり）専有部分である枝管は区分所有者が管理することとする。
●漏水の危険性について注意を喚起するとともに、未更新の住戸は早期に更新するよう促す。
●あわせて理事会が一斉更新（経費は各住戸負担）をコーディネートすることも検討する。
ということになりました。
私の懸念は払拭されましたので、３点目の一斉更新については、実施する方向で私も積極的に協力していくこととします。

余談になりますが、サッシや窓（共用部分）をどうするかという話しもあり、これも管理組合がやるには修繕積立金が足りない、（規約違反ではあるが）リフォームの際に更新してしまっている住戸もあるとの指摘があったことから、私が「一定の制約の下で各区分所有者の責任と負担において更新できるように規約を整備すること（標準管理規約第２２条第２項方式）が現実的ではないか」と提案したところ賛同を得たので、その他の条項の全般的な見直しも含めて私が規約改正案（たたき台）を作成することとなりました。

[84: 新米理事]

>>78
＞法律は、正しいことを決めているわけではなく、社会が円滑に動くことを決めているだけのことをご存じない。


「社会が円滑に動くことを決めている」のであれば、なおのことそのルールに従い運用することが大事なのでは。そのルールを無視すれば紛争が起こりますし、訴訟になれば当然にルール違反をした側が敗訴します。たかが管理組合などと思ってコンプライアンスを甘く見ると、たいへんな目に遭うこともあり得ます。そうなってから後悔しても遅いのです。
今さらですが一応

[85: マンションの住民]

理事会では基本どおりの解決ができたみたいですね。
しかし、法律は全て平等で正しいとは限りません。ＴＶの法律相談でも弁護士の見解は分かれますし、裁判
でも有能な弁護士によっては、死刑が無罪になることもあるんです。
声の大きい者の意見が通ることも現実にはよくあることなんです。アナタのスレをみていますとよく判る
ような気がします。
マンションは共同生活の場です。徒に法律論をふりかざすのではなく、全員が快適な共同生活がおくれるように
することも大切ですよ。
全てノーの発想ではなく、イエスの発想もこれからのアナタの人生には必要かと思われます。

[86: 匿名さん]

周辺マンションで全戸の専有部の枝管の更新を管理組合が計画したが17％（30戸）の区分所有者が資金の拠出を拒否し、漏水問題が頻発して管理組合が対応に追われ住民間の感情のもつれが生じた。修繕積立金を使うな、と言う物事を大きな目で見れない人間は割合にしたら多くても数％だと思います。マンション住民全体の快適さを考えたらあまり法律を振りかざすのは適当でない。

[87: 匿名さん]

専有部分の管理をきちんとしなかったことによる、他の住戸、共用部分に対する損傷に対して
は、管理組合は損害賠償を請求できるように思います。

17%も反対者がいた、ということは、特殊な考え方がいたとするには、あまりに数が
多いように思います。

[88: 匿名さん]

人間が沢山集まれば間違いは起こらないだろうとは、浅はかな考えです。
常識のない人が沢山集まれば、間違いだらけの結果を招くことになる。

[89: マンションの住民]

スレ主は法律論をふりかざし、得意げに組合を牛耳ろうとしているのでは。多分、司法試験とか司法書士に
チャレンジして失敗しているものだと思うが、マンション管理士の資格でももってるのかな？憶測だけです。間違っていからごめんなさい。
マンションの住民は、できることなら別途お金は負担したくないし、積立金のアップも嫌なのが普通の考えです。
しかし、漏水があったら困る。そうならない為にはどうすればいいかということになるのだが、枝管部分は専有部分
だから各区分所有者でやりなさいといっても、やらない者もいるでしょう。その者は賠償責任が生じますといっても
保険で対応できますしね。道義的責任を感じない者もいるでしょうし。
一番いい方法は、共用部分とするのではなく、専有部分のままで、給排水管の一斉取替え工事は管理組合がその責任と費用に於いて実施すると規約改正すればいいのでは。積立金のアップは当然考えられますが。更新済みの住戸や部屋の大小による問題は別途考慮していけばいいと思います。目的は全住戸の給排水管を適正に修繕していくことにあるのですから。基本を見失ってはいけません。

[90: 匿名さん]

理事長の無知には訴訟若しくは交代以外ありません。

[91: 匿名さん]

違反覚悟でやるという手もあるね。

どうせ罰則はないんだし・・・。後で、名理事長とほめられるかも・・・。

[93: ビギナーさん]

私のマンションは建築後27年経ち分譲ﾏﾝｼｮﾝです、新築の時から給湯器が付いていましたがその配管の一部が裂け階下の部屋に水漏れを起こしました。どう見ても不可抗力と思えるのですが修理費は私に有るのでしょうか普通は配管の検査迄してﾏﾝｼｮﾝを購入する人はいないと思いますが如何判断するべきでしょうか又当ﾏﾝｼｮﾝの「管理規約にはおおざっぱで給湯器迄記載が有りません」が全戸給湯器が付いている小さな１４世帯程の建物です。
何方か経験者か、専門家の方の助言を頂きたいのですがお願いします。

[94: 悪徳管理会社フロント]

>>93
規約によりますが、給湯器は占有部ですので、
とうぜん階下のお宅から修理費を請求されます。

しかしほとんどの管理組合では、水漏れ事故などの
高額な個人請求に対応するために、マンション総合保険に加入しています。
特に個人賠償責任特約を付保してあれば、免責部分の支払いだけで大丈夫です。

管理会社・理事長さんに確認してみてください。

[95: サラリーマンさん]

マンションって本当に「うざい」ですね

[96: 匿名さん]

＞９４

コメントに同感、賛成1票。

[97: 匿名さん]

>>93
「配管」の場所は？
MBやPSとか壁の中だと、共用部にあたるんじゃない？

[98: 悪徳管理会社フロント]

>>93
>>97

NO94です　補足します
給湯器は、設置場所に関係なく占有設備に該当する場合がほとんどです
例外は建物全体に給湯する、セントラルヒーティングなどのボイラーです

また、過失が無くても建物の所有者は、賠償責任を追う事があります
つまり、階下のお宅を水浸しにしたことが、不法行為で、
この不法行為に対して、なんら過失が無くても、起こった事故の賠償をしなければなりません
これを民法では、無過失責任といいます

[99: 匿名]

マンション保険金は配管の劣化が原因ではでません。
過去に管理会社等の力関係で補償されていますしたが
昨今損害者の景気から、適正になりつつあります。

[100: 匿名さん]

>マンション保険金は配管の劣化が原因ではでません。


>94さんの、とうぜん階下のお宅から修理費を請求されます。
個人賠償責任特約を付保してあれば、免責部分の支払いだけで大丈夫です。

94さんのご意見の通り階下への賠償は、個人賠償責任保険で支払いされます。

また、マンション保険で、共用部が原因なのか、専有部分が原因なのかの、調査費用も保険適用範囲内です。
勿論、劣化した配管の取替え費用等は保険金の支払い範囲外ですが。