専有部分の給水管更新を修繕積立金でやっていいの？

[新米理事]

管理組合の理事２年目の者です。
うちのマンション理事会では、昨年から大規模修繕の検討に着手していますが、専有部分（枝管）の給水管更新も（大規模修繕の一環として修繕積立金を充てて）やろうという話になってきています。
これに対して、私は、
●専有部分は各区分所有者に管理責任があり、管理組合主体で行うべきではない。
●専有部分の枝管は各住戸毎に個別に独立して管理することが可能であり、大規模修繕と一体的に行うべき事情もない。
●そもそも修繕積立金は共用部分を共同で管理するためのもの。それを専有部分の改修に充てることは管理規約違反であり、区分所有法（第１９条）違反の可能性もある。
●内装の床や壁を壊す大工事になるため区分所有者の協力が得られにくく、また、専有部分である以上、例え総会で決議しても改修を強制することもできないので（憲法第２９条第１項の財産権の侵害となるため）、実効性に乏しい。
という理由を挙げて反対していますが、理事長は私の忠告には全然耳を貸さず強行しそうな気配です。いいんでしょうか？　皆様の見解をお伺いします。

[63: 匿名さん]

>>62
不要な揚げ足取りかと．．．．

[64: 匿名さん]

専有部分の枝管を個人負担にする規約の変更決議があったとしても、その決議によって特別の影響を受ける区分所有者が承諾をしなけばすることができないのですが、また逆に理事長は他の区分所有者の同意を得て？強行するようですから、スレ主さんが異議を唱える立場ですので、いずれにせよ工事はできないと思います。
マンション内で意見が分かれると建物の維持管理に問題が生じ資産価値も下がるということになるので大変なことになりますよ。
うちのＭＳは給水排水管工事は早くから計画修繕工事に組まれていますけど、枝管は別だとは思っていません。念のため次回の総会で聞いてみますが。

[65: 匿名さん]

資産価値もへったくりも、水や汚水が漏れてきたら困る。

私の妹の住むマンションは、築40年だが、どこからとなく、水が漏れてきて、部屋にシミが
できる。調査してもわからなかった。結局、全戸、配管交換したら、ようやく止まった。

どうしても話し合いがつかなければ、希望者だけ行う(有料で)というのも仕方ないと
思う。というか、それ以上のやり方を組合が取れるわけがないと思う。

[66: 匿名さん]

標準管理規約はあくまで、ひな形で変更できます。
それに標準管理規約では専用部分の範囲を上塗り説適用としているので枝管を専用部分としているだけなのです。しかし区分所有法では他に内法説や壁心説等があり、専有部分と共用部分の境界については定めを置いていません。ですから標準管理規約のみで判断するのは無理があると思います。

[67: 新米理事]

>>59
＞もっと早く工事すべきだったと思います。
そうですね。ただし主語は「管理組合は」ではなく「まだ更新していない区分所有者は」ですが。

＞そのことは前に書きました。
過去レスの何番とも名乗らず不特定多数と同じ「匿名さん」でレスしておいて「前に書きました」はないでしょう。
あなたのレスの番号をすべて列記してください。また、今後は「匿名さん」ではなく私のように固定ハンドルをお使いください。

＞すでに管を替えていた人には、お金を払いました。
そうですか。多々想定される諸問題をどのようにクリアしたのか（あるいはしてないのか）強い関心がありますので、質問させてください。
●問１　あなたのマンションは全戸同じ専有面積で、修繕積立金負担額も全戸同額なのでしょうか？
●問２　すでに管を替えていた住戸にはお金を払ったとのことですが、その額は住戸の専有面積や修繕積立金負担額にかかわらず同額だったのでしょうか？
○問２−２　同額でない場合には、どのような基準を用いてどのように調整したのでしょうか？
●問３　床や壁等の内装の原状回復にかかる工事にも修繕積立金を充当したのでしょうか？
○問３−２　そうである場合には、床や壁等の内装の原状の仕様の差異については、どのように対処されたのでしょうか？（原状の仕様にかかわらず全戸同一仕様で回復したなど）
●問４　管理組合による配管一斉更新にあわせてキッチン、ユニットバス、トイレ等の設備を更新した住戸はありましたか？
○問４−２　あった場合には、管理組合負担額と当該区分所有者負担額の配分はどのように算出しましたか？
●問５　配管未更新だった住戸は、全戸が管理組合による配管一斉更新に参加しましたか？
○問５−２　配管未更新であるにもかかわらず一斉更新に参加しなかった住戸が１戸でもあった場合には、どのような理由、事情により一斉更新に参加しなかったのでしょうか？
○問５−３　配管未更新であるにもかかわらず一斉更新に参加しなかった住戸については、管理組合はどのように対処しましたか？（放置した、更新済み住戸と同様にお金を払ったなど）
●問６　あなたのマンションの管理規約は、専有部分の配管についても管理組合が修繕積立金を充当して修繕できる規定になっていたのでしょうか？
○問６−２　できる規定になっていたのであれば、その規定ぶり（条文）をお示しください。
○問６−３　できる規定ではなかったのであれば、できるようにするため管理規約の変更を行いましたか？
○問６−４　管理規約の変更を行ったのであれば、どのように変更したのか、その規定ぶり（条文）をお示しください。
●問７　専有部分の配管一斉更新の実施に伴い、修繕積立金の一時金徴収または値上げをしましたか？

たくさん聞いて恐縮ですが、これから専有部分の配管一斉更新をしようと検討されている理事さん方も是非知りたい事項だと思いますので、できる限り詳細にお答えいただきたく、よろしくお願いします。

[68: 新米理事]

>>64
＞専有部分の枝管を個人負担にする規約の変更決議があったとしても
重大な勘違いをしているようですね。「専有部分の枝管は個人負担」が原則です。標準管理規約第２１条第１項には「敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする」とあり、専有部分（枝管を含む）は対象としていません。すなわち専有部分（枝管を含む）については民法第７１７条第１項の規定により各区分所有者に管理責任があります。
それを、管理組合の責任と負担において行おうと規約変更を行うケースはあるのでしょうが、逆はないですよ。

＞その決議によって特別の影響を受ける区分所有者が承諾をしなけばすることができない
上述のとおり、あり得るのは逆（個人負担→管理組合負担）という変更でしょうけど、その場合も同じですね。
仮に専有部分の配管が規約共用部分とされたら、各住戸でリフォームする際に配管は一切変更してはならないということになり、事実上水回りのリフォームが不可能となりますので、それは「特別の影響」だと言えますね。
また、総会で管理組合が一斉更新を行うとの決議があったら、全戸に強制的に工事業者を入れさせて内装や壁を壊して更新工事をするのでしょうか。そうならそれも「特別の影響」ですね。
しかし、それ以前に憲法第２９条（財産権の保障）があるので、既に漏水が発生しているとか、放置すれば明日にでも漏水事故が発生することが確実な情勢であるといった緊急性・必然性がない限り、工事を強制することはできないでしょう。そうすると、規約変更はできたとしても、管理組合の責任において管理できない共用部分になります。意味ないですね。

＞マンション内で意見が分かれると建物の維持管理に問題が生じ資産価値も下がるということになるので大変なことになりますよ。
今のところ意見が分かれているのは理事会だけです。マンション全体では、従前より専有部分の配管は各区分所有者が責任を持って管理することになっていますので、私としては今後ともその原則に従い対応するとの理事会方針を早期に確認するよう努めたいと思います。

＞うちのＭＳは給水排水管工事は早くから計画修繕工事に組まれていますけど、枝管は別だとは思っていません。念のため次回の総会で聞いてみますが。
本当に枝管までが計画修繕に含まれていますか？
「枝管は別だとは思っていません」ではなく、規約及び修繕計画作成者にちゃんと確認してください。推測や思い込みで議論されても困るので。
本当に計画に組まれているのであれば、当然に「枝管は管理組合の責任と負担において管理する」と規約に規定されている、または枝管が規約共用部分とされていることが必要ですよ。そうでなければ規約に反する計画なので無効と言わざるを得ないでしょう。

[69: 匿名さん]

>>65
＞調査してもわからなかった。
原因が特定できない場合には管理組合が対応するのが原則です。

＞どうしても話し合いがつかなければ、希望者だけ行う(有料で)というのも仕方ないと思う。
希望者だけが有料（各区分所有者負担）で行うのは問題ないですよ。

>>66
＞標準管理規約はあくまで、ひな形で変更できます。
もちろんそうですが、いかようにでも変更できるわけではありません。専有部分と共用部分の境界についても非常識な規定は合法とはされないでしょう。
スラブ下の排水管は共用部分だとした最高裁判例が参考になります。これは、スラブ下（下階の天井裏）を通る排水管は、各区分所有者が自ら管理することが不可能な部分なので、当該部分を専有部分として所有者に管理責任を負わせることは不当だとしたものですが、逆説的には、各区分所有者が自ら管理することが可能である限りは専有部分で良いということでもあります。
仮に住戸内の配管を共用部分にしてしまうと、>>68の２パラ目のような問題が生じてしまいます。

[70: 新米理事]

↑>>69は私のレスです。うっかりハンドルを入れ忘れました。

[71: 匿名さん]

これまでここのスレを読んできましたが、なかなか進行していないようですね。
ただ一つだけハッキリしていることはスレ主さんの見解に賛同する人は誰もいないということですね
それと共同住宅に住んでいる以上大事なのは居住者の協力が必要だということが痛切に感じ勉強になりました。ありがとうございました。

[72: 初投稿]

このトピックに初投稿する者です。

私は「新米理事」さんのおっしゃることは原則論として正しいと思います。

ただ不思議なのは、なぜ「新米理事」さんはここまで正しい道理を知っているのに、匿名の掲示板で自分の正当性を認めてもらいたがっているのですか？

この場の皆さんに正当性を主張するより、ご自身の組合に理解される方法を探ったほうが建設的ではないでしょうか。

[73: サラリーマンさん]

>>1
＞理事長は私の忠告には全然耳を貸さず強行しそうな気配です。

耳を貸さないのはスレ主さんも同じように感じます。
どういう見解を待っておられるのでしょうか？

私も原則論としてスレ主さんが正しいとはおもいます。
だからといって、その他の意見が間違いだともおもいません。

今後多くの管理組合の色んな場面で同じような問題に直面するはずです。
場合によっては、理事長さんの考え方のほうが合理的なときもあるかもしれません。

あなたと違う意見の中に、理事長を説得するヒントがあるのではないですか？

[74: 匿名さん]

原則論も必要かも知れませんが、それが一部の区分所有者だけではなく全員が納得できるようにしなければならないと思います。
決して強制的ではなくもっと柔軟な考えも時には必要ではないかと思います。
「〜と思います。」が多いのはマンションの管理に関してはまだまだ手探りの段階だということを聞いたことがあるからです。

[75: 新米理事]

昨夜、>>68の２パラ目
＞しかし、それ以前に憲法第２９条（財産権の保障）があるので、既に漏水が発生しているとか、放置すれば明日にでも漏水事故が発生することが確実な情勢であるといった緊急性・必然性がない限り、工事を強制することはできないでしょう。
の部分を書いていて何か違和感を感じたのですが、これまで枝管は専有部分であるとの前提で検証していたもので、枝管が共用部分である場合を想定した検討が足りず混乱していたことに気が付きました。
枝管が共用部分になってしまえば事情が違いますね。管理組合による「共用部分の維持管理行為」であれば正当化されること、マンション全体の共同の利益が優先されることから、この場合には原則として工事を拒否することはできないと考えられます。
以上の通り訂正します。

【参考：標準管理規約第２３条第１項〜第４項】
第２３条　前２条により管理を行う者は、管理を行うために必要な範囲内において、他の者が管理する専有部分又は専用使用部分への立入りを請求することができる。
２　前項により立入りを請求された者は、正当な理由がなければこれを拒否してはならない。
３　前項の場合において、正当な理由なく立入りを拒否した者は、その結果生じた損害を賠償しなければならない。
４　立入りをした者は、速やかに立入りをした箇所を原状に復さなければならない。

[76: 新米理事]

枝管は通常は各住戸の専有部分とされていますが、これを専有部分としたまま実施する場合、規約共用部分に変更した上で実施する場合とに分けて整理してみました。

■専有部分としたまま実施する場合の長短
＝＝＝長所＝＝＝
●区分所有者が自ら経費を負担して修繕、更新等を行う必要がない。（結局は修繕積立金に跳ね返るので得するわけではないが）
●漏水事故の未然防止につながる。
●一斉に実施することが合理的な場合もある。
＝＝＝短所＝＝＝
●所要の規約変更（管理組合が専有部分である枝管の管理も行うことができる、その管理には修繕積立金を充当することができることとする）が必要。ただし、区分所有者間の利害の衡平が図られない場合には、区分所有法第３０条第３項違反であるとして当該規約変更が無効とされる可能性が高い。
●専有部分である以上、工事を強制することはできず、区分所有者の協力が得られない場合には実施できない。
●修繕積立金を大幅に増額する必要が生じる。そのため一時金徴収を行ったり、月々の修繕積立金徴収額を値上げしなくてはならなくなる可能性が高い。
●管理責任の帰属が曖昧になる。専有部分である以上、法的には区分所有者に管理責任があり、管理組合が共用部分と同等に維持管理することも不可能である。しかしながら漏水事故が起きた場合には、区分所有者は「管理組合が一斉更新を行うことになっている（行った）ので、管理組合に責任がある」と主張することとなろう。その結果、管理組合が一定の責任を負う場合には、自己の責任において配管管理を行っている住戸との間に不公平が生じるなど、新たな問題が発生する。

【参考：区分所有法　第３０条第３項】
３　前二項に規定する規約は、専有部分若しくは共用部分又は建物の敷地若しくは附属施設（建物の敷地又は附属施設に関する権利を含む。）につき、これらの形状、面積、位置関係、使用目的及び利用状況並びに区分所有者が支払つた対価その他の事情を総合的に考慮して、区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければならない。（前二項に規定する規約＝管理規約のこと）

■共用部分に変更した上で実施する場合の長短
＝＝＝長所＝＝＝
「専有部分としたまま実施する場合の長所」に加えて
●区分所有者は枝管の管理責任を免れるため、老朽化その他の管理不良により漏水事故が起きたとしても責任を負わなくてすむ。（管理組合が全面的に責任を負う）
＝＝＝短所＝＝＝
●所要の規約変更（各住戸の枝管を共用部分に変更）が必要。
●管理組合が枝管更新等を実施する場合には、当然に住戸内に工事業者が入り、床や壁をいったん壊すことともなるが（原状回復は行う）、原則としてこれを拒むことはできない。
●修繕積立金を大幅に増額する必要が生じる。そのため一時金徴収を行ったり、月々の修繕積立金徴収額を値上げしなくてはならなくなる可能性が高い。
●枝管も縦管等の他の共用部分と同様の扱いになり、区分所有者はアンタッチャブルになってしまうため（保存行為を除く）、管理組合による枝管管理と同時に行う場合を除き、水回りのリフォームはほとんど不可能となる。どうしても任意の時期にリフォームを実施しようとするなら、同時に管理組合により当該住戸の枝管の工事を行うことにつき総会の決議を得なければならない。
ただし、この点については、標準管理規約第２２条第２項のような規約及び細則を整備することで解決可能と考えられる。

【参考：標準管理規約第２２条第１項・第２項】
第２２条　共用部分のうち各住戸に附属する窓枠、窓ガラス、玄関扉その他の開口部に係る改良工事であって、防犯、防音又は断熱等の住宅の性能の向上等に資するものについては、管理組合がその責任と負担において、計画修繕としてこれを実施するものとする。
２　管理組合は、前項の工事を速やかに実施できない場合には、当該工事を各区分所有者の責任と負担において実施することについて、細則を定めるものとする。

[77: 新米理事]

以上のように整理してみると、やはり専有部分としたまま行うのは問題がありすぎます。この方式だと、良かれと思ってやったことでも、納得できない組合員がいる場合には、最悪、訴訟沙汰になって役員が責任を追求されるおそれもあります。
しかし、標準管理規約第２２条第２項のような規約・細則の整備を併せて行うことを条件に（これがないと「特別の影響」で無効となるおそれがある）、共用部分に変更して行うのであれば、区分所有者間の利害の衡平に関して疑問は残るものの、法的にはクリアできそう、との結論に至りました。
なお、弁護士には「ダメ・・・ダメ」と言われましたが（>>55）、枝管は専有部分であるとの前提での相談であり、共用部分に変更する場合については相談していません。

法的解釈についてはだいたい出尽くしたと思いますので、この辺でひとまず終わりたいと思います。様々なご意見、ご指摘ありがとうございました。

私は、基本的には各区分所有者が管理責任を果たすべきで、一部の無責任な区分所有者のツケを管理組合（というより他の責任ある区分所有者）が負うような公金（修繕積立金）の支出は安易にすべきではないとの立場です。
しかし、このスレでは管理組合が実施すべきとの意見も多いことを踏まえ、引き続き皆さんのご意見を参考にしつつ、管理組合により一斉に更新することの是非について検討していきたいと思います。

[78: 匿名さん]

＞管理組合により一斉に更新することの是非について検討していきたいと思います。

もうすでに検討したと思うけど。まだ何か足りないですか？

こういう理事がいるところの理事長は大変だ。強行したくなる気持ちもわかる。

法律は、正しいことを決めているわけではなく、社会が円滑に動くことを決めている
だけのことをご存じない。

[79: 匿名さん]

↑はたぶん管理組合にあらゆる責任を負わせようとする無責任な区分所有者ですね

[80: 匿名さん]

＞管理組合にあらゆる責任を負わせようとする無責任な区分所有者ですね

意味不明。

管理組合主導で、配管の交換したっていいと思うけど。個人だと、なにかきっかけが
ないと、わざわざ配管の交換しようと思わないし・・・・

責任、責任って、なんだかうざい。水や汚物が漏れて、建物が傷む前に対処しないほうが
よほど問題だよ。永久に法律論議やってたら・・・

もうあきれかえった。ばいばい、去ります。おたっしゃで・・・勉強にすらならん。

[81: 匿名さん]

↑やっぱり無責任な区分所有者でしたね。無知もさらけ出してるし。

[82: 匿名さん]

あとは、ひとりでやってください。

ご苦労様です。