専有部分の給水管更新を修繕積立金でやっていいの？

[新米理事]

管理組合の理事２年目の者です。
うちのマンション理事会では、昨年から大規模修繕の検討に着手していますが、専有部分（枝管）の給水管更新も（大規模修繕の一環として修繕積立金を充てて）やろうという話になってきています。
これに対して、私は、
●専有部分は各区分所有者に管理責任があり、管理組合主体で行うべきではない。
●専有部分の枝管は各住戸毎に個別に独立して管理することが可能であり、大規模修繕と一体的に行うべき事情もない。
●そもそも修繕積立金は共用部分を共同で管理するためのもの。それを専有部分の改修に充てることは管理規約違反であり、区分所有法（第１９条）違反の可能性もある。
●内装の床や壁を壊す大工事になるため区分所有者の協力が得られにくく、また、専有部分である以上、例え総会で決議しても改修を強制することもできないので（憲法第２９条第１項の財産権の侵害となるため）、実効性に乏しい。
という理由を挙げて反対していますが、理事長は私の忠告には全然耳を貸さず強行しそうな気配です。いいんでしょうか？　皆様の見解をお伺いします。

[42: 新米理事]

さて、本題に戻ります。
今一度整理すれば、区分所有法第１９条は「各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。」と規定しているので、
１．まず規約に別段の定めをせずにやったらアウト（これは異論ないと思いますが）
２．規約に別段の定めをするにしても、その別段の定めが「一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきとき」であって、その承諾がないときは無効（区分所有法第３１条第１項）、その他公序良俗に反する規約も無効とされアウトということになろうかと思います。
論点は主に専有部分の給水管を共用部分に準じて扱うことの是非、合理性、公平性かと思いますが、様々な考え方が示されており参考になります。

>>40
＞配管の場合は、共用部分と一括で工事するのが合理的としか考えられません。
それはなぜでしょうか。私のマンションのように専有部分と共用部分が完全に分離独立し、それぞれ別個に管理が可能な場合も含めてでしょうか。
築２０年を超えるとトイレ、浴室等の水回りを交換する住戸は多数あり、３０年も経つと水回りを交換していない住戸はかなり少数かと思います。私は、こうした各住戸におけるリフォーム時に配管も更新する方が合理的だと考えます。

[43: 新米理事]

>>35
念のため補足しておきます。
＞分譲金額は分譲屋の営業利益で、管理組合の財産ではないとの判例で、
それは平成10年10月22日の最高裁判例ですね。他に同年10月30日に２件、同年11月20日にも１件ありますので調べてみてください。

[44: 匿名さん]

>>42
合理的と思える小さな理由、

居室の工事、枝管などの配管取替えとなると、工期的にも搬入や音の影響も大きい。
全戸集中で行えば、相互に許容しあえるが、戸別にバラバラに行うとか耐えられなくない？

最新の工法だと音や共用部に影響かけずに工事できるのかな？

[45: 匿名さん]

いまやリーフォームの時代。
専有部分のリフォームは理事会が予想するよりはるかに進んでいる。
従って、共用部分工事と専有部分内の派生工事は明確に仕分けしないと膨大な出費になり、それでなくとも各マンションの修繕積立金の過小が言われているのに、自費を節約せんが為の主張がはびこるのは如何なものか。
工事は公私同時に実施、費用は公私分割が当然、が理解出来ない人の感覚を疑う。

[46: 匿名さん]

>>45
修繕計画に入れるってことは、当然のごとく、その分も積み立てに含むのですから、自費を節約せんが為の主張ではないと思うのですが？？？

[47: 匿名さん]

配管は、専用部分と共用部にまたがっているから法律で割り切るのは難しい。

45さんみたいな考え方はあってもおかしくない。だから、みんなの意見を聞いて決めれば
いいだけの話だと思う。専用部分もついでにやりたい人からだけ、お金を集めれば良い
のでは・・。あるいは、専用部分が必要ない人には、該当工事と同じ金額を払う。
どっちにするかは、みんなで決めればいい。

もう充分意見はでたみたいだし、新しい意見はでないんじゃないの・・・。いつまで、
ぐずぐず続けても、似たような意見が繰り返されるだけ。

[48: 匿名さん]

長期修繕計画標準様式作成ガイドラインのお勉強をお勧め致します。

[49: 匿名さん]

ＭＳの中で一番広い部屋に済んでいます。専有面積はＭＳ平均の２倍です。なので修繕積立金もＭＳ平均の２倍支払っています。
ということは、もし組合が専有部分の配管を交換するということになれば、うちはＭＳ平均の２倍の工事をしてもらう権利がありますよね。平均１００万円かかるとしたら、うちは２００万円分の工事をしてもらうるのですよね。
しかし専有面積が２倍だからといって配管も２倍あるわけではありません。たぶん平均と同じ１００万円ほどで済んでしまうでしょう。
その場合は残りの１００万円はキャッシュバックしてもらえるということですよね。
それから、専有面積がＭＳ平均の１／２しかない部屋は５０万円分の権利しかありませんから、１００万円かかったら、半分の５０万円は自己負担させるということですよね。

[50: 匿名さん]

＞残りの１００万円はキャッシュバックしてもらえる

そんなことありえるわけがない。修繕積立金は、共用部の工事が対象ですから・・・。

共用部の修繕積立金の使い方は、別のスレッドでやってください。話が混乱しますよ。
たとえ、個人が凄く豪華な配管に変更していたとしても、当然そんなものは、払われる
わけがない。みんなと同じ工事をやったとしたら、いくら、という計算ですよ。

[51: 匿名さん]

＞修繕積立金は、共用部の工事が対象ですから・・・。

その修繕積立金で専有部分の給水管更新をやるというスレですが
それに>>49は共用部の話をしているのではなく
＞もし組合が専有部分の配管を交換するということになれば
って書いているよ

>>49の言い分は正しいよ。でなければ不公平でしょ。

[52: 匿名さん]

>>49
>>50
共に同じ考え方ですね。両者共に、配管工事などの共用部分の工事を専有部分内も同時にやれば安い場合は、両方共修繕積立金で行なえると言う誤った考え方を、批判している点では同じという事です。私も両者に大賛成です。今迄の流れのおかしなことを払拭出来ました。

[53: 匿名さん]

そろそろ浴室やキッチンも含めて大規模なリフォームをしようかなと考えていたのですが、
このスレを見てちょっと見合わせることにしました。
ざっと見たところ、配管交換は管理組合が一斉にやるべきだという意見が多いようなので、
私のところでも管理組合にやってもらおうと思います。
そのついでにキッチンやユニットバスを交換すれば工事費節約できますよね。

[54: 匿名さん]

>>49,50,53
成りすましや嘘の事例もちだしてまで、自分の考えを肯定しようとするのはいただけません。

[55: 新米理事]

本件について、マンショントラブルを多数手掛けている弁護士に相談してみました。以下そのやりとりです。
【私】うちのマンション理事会では、近年漏水事故がたびたび起きていることから、次の大規模修繕において各住戸の専有部分の給水管更新もあわせて（修繕積立金を充てて）やろうという話になってきているが、これに対して私は、次の理由を挙げて反対している。
１．そもそも専有部分は各区分所有者に管理責任があり、管理組合が管理すべきものではない。
２．共用部分と構造上一体となっているなど共用部分と同時に修繕しなければならない事情はなく、専有部分は各住戸において個別・独立に管理可能な構造である。
３．既に区分所有者により更新済みの住戸もあり、一部の住戸のみが対象となれば公平性に問題がある。修繕積立金が専有部分面積に応じて按分して課されていることからも不公平が生じる。
【弁】あなたの見解のとおりですね。
【私】総会で決議されれば．．．
【弁】ダメ
【私】規約を改正しても？
【弁】ダメ
【私】総会決議も改正規約も無効だと？
【弁】そう。修繕積立金を専有部分の修繕に充てるなんてことは許されない。
こんな感じでした。共用部分と同時にやるにしても、専有部分については各区分所有者が負担しなければならないということです。
修繕積立金を専有部分にも充てようと考えている理事の方は、万一訴えられたら負けることを覚悟しておく必要がありそうです。

[56: 匿名さん]

＞共用部分と同時にやるにしても、専有部分については各区分所有者が負担しなければならないということです。修繕積立金を専有部分にも充てようと考えている理事の方は、万一訴えられたら負けることを覚悟しておく必要がありそうです。

弁護士先生も十人十色でして、「ぼくのとうちゃんが、・・・・といってた！」に等しくて説得性はゼロですので今後は控えた方が宜しいですよ。貴方の上のコメントも正確を欠いております。区分所有法とこれに基ずく規約では言えますが、現実性はありませんが全員同意なら可能です。

[57: 匿名さん]

＞近年漏水事故がたびたび起きていることから、

後から、こういう条件をつけたら駄目ですよ。議論の筋が違ってしまう。

漏水事故の原因からはっきりさせなくてはならない。一般的には、バケツなどを倒した、
洗濯機のホースがはずれた、というのが漏水事故の原因。配水管から漏れることもある
が、数は少ない。お書き人なった漏水事故は、配水管からのものなんですか?　もし、
専用部の配水管が全体に古びているために漏水が起きているとすれば、管理組合としても、
みすごすわけにはいかないでしょう。

スレッドの最初の主旨に戻して、ここは、漏水事故とは関係のないことで議論を続けて
もらえないですか?　議論が拡散してしまいますよ。

なお、お書きになったことは納得できます。私のマンションでは、専用部、共用部一括
で工事してうまくいきました。あからさまに批判する人はいませんでした。ただ、
すべてのマンションで、そううまくいくわけではないんだなと思い直しています。
ただ、日本も貧乏国になりそうです。効率も重視しなくてはなりません。専用部から
じわじわ漏れている疑いがあるのに、その人がお金がないから、工事しませんって
言われたらたまらないです。被害は直下の階ばかりではないこともあります。お金
もらって補修しても割に合わないこともあります。個別の管理組合でよく話し合いを
するしかないかと思っています。

[58: 新米理事]

>>56
＞弁護士先生も十人十色でして、「ぼくのとうちゃんが、・・・・といってた！」に等しくて
弁護士によって判断が分かれることはあるにせよ、私は、あなたのように専門家を素人と同列においたりはしません。

＞現実性はありませんが全員同意なら可能です。
当然です。例え違法であったとしても、異論を唱える人がいなければ紛争にはなりませんから。

>>57
＞後から、こういう条件をつけたら駄目ですよ。議論の筋が違ってしまう。
条件？　背景情報を補足しただけで条件でも何でもありません。漏水事故の有無や頻度で法解釈が変わるわけでもありません。

＞漏水事故の原因からはっきりさせなくてはならない。
当然です。当マンションの場合、ここ数年の漏水事故の多くは、専有部分の給水管に原因があると判明し、いずれも当該区分所有者によって修復されています。

＞もし、専用部の配水管が全体に古びているために漏水が起きているとすれば、管理組合としても、みすごすわけにはいかないでしょう。
もちろん。だから理事会で協議されているわけです。築３０年ほどになりますので、未だ更新されていない配管はかなり老朽化が進んでいると考えられます。しかし、そのことと管理組合が主体となり修繕積立金を充当して更新することの是非は別だと考えます。

＞スレッドの最初の主旨に戻して、ここは、漏水事故とは関係のないことで議論を続けてもらえないですか?　議論が拡散してしまいますよ。
本質的に漏水事故の有無や頻度は関係ありません。そのような事情は一切無視してください。

＞専用部からじわじわ漏れている疑いがあるのに、その人がお金がないから、工事しませんって言われたらたまらないです。
「疑いがある」がどのような意味なのか不明ですが、現に漏水事故が発生し、その状況から特定住戸の専有部分に原因があると疑われる場合には、その住戸は原因の特定に協力する義務があり、その住戸に原因があると判明すれば、当然にその住戸の区分所有者は被害の拡大を防がなければならず、生じた被害については損害賠償責任を負うこととなります。あたりまえのことです。
もし、区分所有者が当然の責任を果たさない場合には仕方がないから代わりに組合がやるしかないのでは、とお考えであれば、とんでもないことです。私が理事長なら、訴訟を提起してでも当然の責任を追及します。それが理事長の勤めでしょうし、それを怠れば自らも（理事長としての）当然の責任を果たさず組合に被害を生じさせることになりますから。

＞私のマンションでは、専用部、共用部一括で工事してうまくいきました。
紛争にならずよかったですね。
専用部分の改修にも修繕積立金が充てられたのでしょうか？
不公平要因についてはどのように調整されたのでしょうか？
うまくやれたノウハウなど教えていただきませんか？

[59: 匿名さん]

＞当マンションの場合、ここ数年の漏水事故の多くは、専有部分の給水管に原因があると判明し、
＞いずれも当該区分所有者によって修復されています。

配水管じゃなくて、給水管ですか。きついですね。築30年だと、かなり傷んでいるでしょう。
もっと早く工事すべきだったと思います。私のところは、25年で工事しました。同じく、
築30年のマンションです。

＞専用部分の改修にも修繕積立金が充てられたのでしょうか？

そのことは前に書きました。すでに管を替えていた人には、お金を払いました。当然ながら、
工事したとしたら、という値段です。特にクレームつける人いませんでした。クレームつけ
て、工事する人が減ったら、被害を受けるのは自分の可能性があるので、当然かなと思いますが。

当然ながら、総会で了解を経て、工事しました。それだけのことで、別に難しくもなんとも
ないです。品のいい方が多いので、助かります。

[61: 匿名さん]

なんで無知なの?

ちゃんと、ずべてお知らせしましたよ。普段の総会もそんなに静かではありません。

でも、この件については、ほとんど議論でませんでした。

[62: 匿名さん]

＞当然です。例え違法であったとしても、異論を唱える人がいなければ紛争にはなりませんから。

違法は全員同意でも違法であり、無効です。区分所有者は限定的なものではありませんので、人が変われば無効が顕在化されます。