専有部分の給水管更新を修繕積立金でやっていいの？

[新米理事]

管理組合の理事２年目の者です。
うちのマンション理事会では、昨年から大規模修繕の検討に着手していますが、専有部分（枝管）の給水管更新も（大規模修繕の一環として修繕積立金を充てて）やろうという話になってきています。
これに対して、私は、
●専有部分は各区分所有者に管理責任があり、管理組合主体で行うべきではない。
●専有部分の枝管は各住戸毎に個別に独立して管理することが可能であり、大規模修繕と一体的に行うべき事情もない。
●そもそも修繕積立金は共用部分を共同で管理するためのもの。それを専有部分の改修に充てることは管理規約違反であり、区分所有法（第１９条）違反の可能性もある。
●内装の床や壁を壊す大工事になるため区分所有者の協力が得られにくく、また、専有部分である以上、例え総会で決議しても改修を強制することもできないので（憲法第２９条第１項の財産権の侵害となるため）、実効性に乏しい。
という理由を挙げて反対していますが、理事長は私の忠告には全然耳を貸さず強行しそうな気配です。いいんでしょうか？　皆様の見解をお伺いします。

[2: 賃貸住まいさん]

×修繕積立金は共用部分を共同で管理するためのもの

[3: 匿名さん]

＞●専有部分の枝管は各住戸毎に個別に独立して管理することが可能であり、大規模修繕と一体的に行うべき事情もない。

個別に独立して管理できる構造かパイピングアレンジメントを確認していますか。
古い物件ですと、上下階間の床躯体を枝管が貫通している場合があり、この場合は共用部分として扱うとの判例も出ています。

[4: 匿名さん]

配管みたいなものは、専有部とはいっても、実際には共用部分と一緒に工事することに
なるのではないですか。そのほうが安いし、別に工事するのは、実際的ではないで
しょう。

細かいことは忘れましたが、うちは、一緒に工事しました。風呂などの工事の時に、
すでに配管を交換した人には、工事費を安くした覚えがあります。

このあたりは、法律を杓子定規に守るのではなく、総会で、了解を取った上で
やるべきとは思います。

配管の損傷はやっかいですよ。水ぬれは、賠償はされるでしょうが、金では
買えないものもあります。

[5: 匿名さん]

＞配管みたいなものは、専有部とはいっても、実際には共用部分と一緒に工事することになるのではないですか。そのほうが安いし、別に工事するのは、実際的ではないでしょう。

当然です。しかし、専有部分内の維持管理は、生活方法で家庭の差がでるものですから、工事の原因、内容で仕訳するするのは煩雑になるので、枝管以降のものは専有部分の費用として仕訳するのが常識です。工事業者は分割して請求書は作ってくれます。

[6: 匿名さん]

03さんが言われてるとおり、物件によって「専有部」の境界は微妙だし、
建物の全体性能を維持するために、一斉に計画的修繕する場合は、専有部に踏み込む場合もあるだろう。

一斉修繕でなくても、フローリングや壁剤の仕様、また玄関やベランダガラスにも口出すことはあると思う。

[7: 匿名さん]

給水管は専有部分にあるけれど、天井と同じで区分所有法では法定共用部分になります。
たいていのマンションでは大規模修繕の時にこれらの部分も修繕するので修繕積立金からまとめて取り崩しています。また各区分所有者で行うとムラが出てきて建物全体に影響を及ぼすので一斉に実施した方が安全だと思いますが。

[8: 匿名さん]

スレ主さんの主張は原則論では正しいと思う。
標準規約21条の２では
　２ 専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を
　　共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行
　　うことができる。

これをどう解釈するのかだが、標準規約コメントによると
標準規約21条関係
　④ 第２項の対象となる設備としては、配管、配線等がある。
　⑤ 配管の清掃等に要する費用については、第２７条第三号の「共用設備の保守
　維持費」として管理費を充当することが可能であるが、配管の取替え等に要す
　る費用のうち専有部分に係るものについては、各区分所有者が実費に応じて負
　担すべきものである。

となっています。
なお、配管、配線に関しては、メーターが設置されているものについては、
共用配管（線）からメーターまでが共用部、それ以降の部分を専有部としています。

ただ、個人的には他の方と同じように一括して行ったほうがメリットは大きいと思う。
ダメだ。というより、どうすれば一括して行えるかを考えた方がマンション全体としては
得策ではないでしょうか

[9: 匿名さん]

しかし、２、管理組合は前項の工事を速やかに実施できない場合には、当該工事を各区分所有者の責任と負担において実施することについて、細則を定めるものとする。とあるので、まず採決は必要ですね。この場合は使用細則ですから過半数の同意だと思うのですが。

[10: 1年目監事]

スレ主さんのご見解は、杓子定規に考えすぎでは？
尤も、貴組合の理事長さんは説明・説得努力不足と思いますが‥
０４さんのご意見に原則同調します。
ライフライン（給排水管・電気・ガス）や火災感知器等は、専有部分と云えどもその不具合は
共用部分や他の専有部分に多大の被害を及ぼす危険性があります。
マンション全体で劣化が認められる場合は、管理費で補修・交換工事をするのが妥当でしょう。
但し管理規約に反するなら、規約変更が先です。
百歩譲って、各戸負担だとしても修繕積立金は各戸から集めたものだから同じ事では？

財産権云々の意見もありますが、共同住宅の構造を理解すべきです。
被害が出ても保険でカバー出来ると主張する人が居そうですが、被害が出てからでは遅いですよ。

[11: 06]

あと、理事長の真意は不明ですが、
長期修繕の「計画」においては、少なく見積もるより多く見積もっておくほうが安全かな。
最終的に一時金徴収にするのか、管理費アップにするのか、専有部分は各自の負担にするのか？は実施時の協議でいいんじゃないの？

逆に、今その枝管の修繕を計画に入れず、いざ必要となった際にどうするのかな？？？

[12: 匿名理事]

スレ主の発想だと、別スレで話題の「排水管清掃」においても、専有部付近は各組合員の自腹になるのかな？　それはおおいにモメそうな議案だ。

[13: 匿名さん]

＞09さんへ
＞２、管理組合は前項の工事を速やかに実施できない場合には、当該工事を各区分所有者の責任と負担において実施することについて、細則を定めるものとする。

これは22条の窓ガラス等の改良で
開口部の問題についてですから本件と混同しないようにしましょう。
総会決議が必要の部分は同調します。
しかし、規約の解釈をどうするかですね。
後からグチャグチャ言われないためには、管理だけでなく修繕についても
「 専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を
　共用部分の（修繕）と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行
　うことができる。」旨をあらかじめ規約改正しておけば可能ですかね？

[14: 匿名さん]

「 専有部分の給水・給湯・排水配管のうち、隠蔽部分の修繕を共用部分の修繕と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。」と規約改正しておけば可能では？
実際、配管改修の総会決議の前年度に、規約を改正する管理組合が多いみたいです。

[15: 新米理事]

皆さん、さっそくのレスありがとうございます。
この板で、管理組合でやってもいいのではという容認論が多いのは意外でしたが、それはそれで参考になりました。
共用部分の修繕と同時にやることに合理性があることを前提として「容認」の方もいらっしゃるかと思いますが、先に申し上げておきますと、>>01で
＞●専有部分の枝管は各住戸毎に個別に独立して管理することが可能であり、大規模修繕と一体的に行うべき事情もない。
と書いたとおりでして、当マンションの枝管（専有部分）は、ＰＳ内の水道メーターを境に縦管（共用部分）とは完全に分離独立しており、各住戸毎に独立して管理（更新）可能な構造ですので、共用部分と同時に行う必要性も合理性もありません。
また、枝管は専有部分の床下（スラブ直上）を分岐しながら洗面所、トイレ、浴室、台所、給湯器等に引かれており、さらに給湯器からは温水管が各所に引かれていますから、総延長は私の住戸（約100平米）で３０ｍ以上あり、これらをすべて更新するためには広範囲にわたり床や壁を壊す内装工事を必要としますので、むしろ共用部分とは別に各住戸においてリフォーム時に行う方が合理的・現実的という状況です。

>>02
＞×修繕積立金は共用部分を共同で管理するためのもの
「共用部分の修繕・補修等を行うための資金」に訂正します。

>>03
＞古い物件ですと、上下階間の床躯体を枝管が貫通している場合があり、この場合は共用部分として扱うとの判例も出ています。
平成12年3月21日の最高裁判例は承知しています。現に排水管は床スラブを貫通し下階の天井裏を通っているので、その部分については規約で共用部分と定め、数年前に管理組合が主体となって一斉更新を実施した経緯があります。
今度は給水管を、という訳ですが、給水管はＰＳの水道メーターから先、末端までずっとスラブ内側を通っており躯体は貫通していないので、完全に専有部分です。
実際、私の住戸は数年前のリフォーム時に水道メーターから先の枝管をすべて更新しました。他にも更新済みの住戸は少なくないと思われます。
なお、理事長には、先のスラブ下の排水管更新とは同じではないのだと説明しているのですが、どうも理解してもらえていないようです。

>>04
＞配管みたいなものは、専有部とはいっても、実際には共用部分と一緒に工事することになるのではないですか。そのほうが安いし、別に工事するのは、実際的ではないでしょう。
04さんの事例は、標準管理規約第21条第2項の「共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があるとき」に該当するか、それに近い状況で、共用部分と一緒に行うことに合理性があったケースなのだろうと推察しますが、私のマンションは冒頭に書いたとおりです。

>>07
＞給水管は専有部分にあるけれど、天井と同じで区分所有法では法定共用部分になります。
専有部分内の給水管や天井が法定共用部分とは初めて聞きますが、区分所有法のどこでしょうか。お示しいただけませんでしょうか。
ちなみに標準管理規約第７条第２項第１号には「天井、床及び壁は、躯体部分を除く部分を専有部分とする。」とあるので、スラブより内側の天井（内張）は通常は専有部分では？
また、同第３項の「第１項又は前項の専有部分の専用に供される設備のうち共用部分内にある部分以外のものは、専有部分とする。」並びに第８条及び別表第２（共用部分の範囲）の「配線配管（給水管については、本管から各住戸メーターを含む部分、雑排水管及び汚水管については、配管継手及び立て管）等専有部分に属さない「建物の附属物」」とあるのをあわせ読めば、スラブより内側の配線配管も通常は専有部分では？

>>08
＞標準規約21条の２では
＞　２ 専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
＞これをどう解釈するのかだが、
まさにそこがポイントだと思います。当マンションの規約は古くて、そのような規定にはなっていないのですが、「共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があるとき」であれば、規約を改正してでも実施すべきだと思いますし、その必要がなくても一体として行う方が合理的・効果的であるなら、専有部分については各区分所有者に実費を負担してもらうことを前提にしつつも、一括して実施する方向で検討すべきだと思います。
しかし現実には冒頭に書いたとおりで、共用部分と一体的に行う必要性も合理性もないのですが、（本来、各区分所有者の責任において管理すべきだが）管理組合が代わりにやってあげようみたいな論調となっているため、それを牽制している次第です。

[16: 新米理事]

>>09
>>13さんの指摘のとおり。たとえばサッシが傷んできたが共用部分なので、本来なら各区分所有者が勝手に修繕することはできないが、管理組合もすぐには対応できないという場合に、細則を定めて各区分所有者の責任と負担において修繕することを可能にするための規定です。

>>10
＞ライフライン（給排水管・電気・ガス）や火災感知器等は、専有部分と云えどもその不具合は共用部分や他の専有部分に多大の被害を及ぼす危険性があります。
ですから各区分所有者は、他の専有部分に被害を与えることのないよう、自らの専用部分を責任を持って管理しなくてはなりません。
無責任な区分所有者がいるから、代わりに管理組合がやってあげようという発想はいかがなものでしょうか。
なお、火災報知器等は通常は規約共用部分かと思います。

＞百歩譲って、各戸負担だとしても修繕積立金は各戸から集めたものだから同じ事では？
同じではありません。
既に更新済みの住戸はやる必要がありません。
水回りのリフォームを予定・検討している住戸なら、その機会にやってもらえば良く、管理組合が行う必要はありません。
リフォームを検討していない住戸においても、管理組合が配管更新だけをやるとなれば、それならついでに設備交換や内装リフォームもやるという住戸が出てきて、それであれば配管更新も自分でやってくださいとなるでしょう。
そうすると、既に更新済みの住戸を含め、自分でやる（やった）住戸と管理組合がやる住戸とが発生し、公平性に問題が生じます。
それなら、自費でやる（やった）人には一定額を支払えば良いのではないかとの意見も出てきそうですが、それは修繕積立金の払い戻し行為となり問題がありますし、敢えて払い戻すにしても、修繕積立金が持ち分に応じて賦課されている以上（区分所有法第19条）、払戻額も実費にかかわらず持ち分に応じた額でないと公平性が保てないこととなり、払い戻しによる調整も良策とは言えません。

>>11
＞逆に、今その枝管の修繕を計画に入れず、いざ必要となった際にどうするのかな？？？
各区分所有者が管理すべき専有部分の枝管の修繕を、長期修繕計画に入れているマンションなんてあるのでしょうか？

>>14
08さんへのレスとかぶりますが、ご提案のような条文は必要だと思います。

to　all
あと、大規模な内装工事になってしまうので、原状回復を考慮すれば１戸当たり100万円を超えるかもしれず、敢えてやればそれだけで修繕積立金がなくなってしまい、本来やるべき修繕のための資金が残らないという問題もあります。
その結果、本来やるべき共用部分の修繕が疎かになり、結果的に共同の利益を損なったとなれば後々非難されることにもなりかねず、そうしたことも懸念しています。

漏水事故を未然に防ぎたいという気持ちは私も同じなのですが、やはり原理原則に従い各区分所有者の責任において管理してもらい、万一漏水事故が起きた場合の責任も当然に負ってもらうこととし、管理組合としては、配管更新を行っていない住戸には早期に更新するよう注意喚起をする、という対応が妥当かと思っています。

[17: 匿名さん]

新米理事さんへ
現実的な問題として、各区分所有者が責任をもって管理しないために漏水事故が多発し、規約改正して修繕積立金を値上げして、管理組合で共用部と専用部を同時に配管更新する例が多いですよ。
当然、真面目に管理している区分所有者で、リフォーム時に配管更新を済ませている区分所有者とはトラブルになる事が多いです。
でも現実は新米理事さんのような正論よりも、だらしない多数の区分所有者の論理が優先してしまうのです。
自分は配管更新の工事に携っている者ですが、毎度のごとく管理組合内のいざこざを見ています。
訴訟騒ぎは何時もの事で、悲しいかな、これが日本の分譲マンションの実態です。

[18: 元理事]

本来、性善説派ですが(笑

マンションの理事になって、痛感したことは、「できる人」だけを考えて仕方が無い、むしろ「できない人」への対応（準備）が必要だ！でした。

スレ主のマンションの環境においても、自覚をもって適正に自己修繕する人のほうが少ないのでは？
将来の理事会が困らないように、今のうちに積立金の見直しと、自分でも管理できちゃった人への返金（補償）を規約にすべきかと。

[19: 新米理事]

>>17-18
レスありがとうございます。理想と現実のギャップですか。参考にさせていただきます。
最近も漏水事故がありましたが、その原因となった区分所有者は責任を持って階下の被害に対応するとともに、ほどなく再発防止のため自ら配管更新工事を行ってくれました。無責任というより、配管の更新が必要だと認識していなかったようです。
ですから「まだ配管の更新をやっていない住戸は危険ですよ。漏水事故が起きたら責任を問われますよ。早く更新しましょう。」と呼びかければ、自主的に更新してくれる区分所有者は多いと見ています。
というのも、自分で言うのもなんですが、当マンションは都心（港区）高台の住宅地に位置しており、区分所有者は皆裕福なのです。管理費・修繕積立金は高めですが（約100平米の私の部屋で月額約５５千円）、滞納はまったくありません。
高めの管理費・修繕積立金ゆえ、これまでの管理状況は良好で、組合員の管理意識も高い方だと思います。その管理意識の高さが、逆に、専有部分も組合が見てやればいいじゃないかという風潮を作っているとも考えられます。
しかし、先に書いたように専有部分に公金（修繕積立金）をつぎ込めば本来の修繕ができなくなります。そのために、今でも高めの修繕積立金をさらに値上げする、あるいは一時金を徴収すると言えば「ちょっと待った」と言われそうです。
今しばらく理事会で議論してみたいと思います。

[20: 匿名さん]

マンションの漏水不始末は、マンション保険処理で済ませられるので、恥も罪意識も喪失しているのが、マンション住居者のモラル実態です。

[21: 1年目監事]

>１５・１６＝スレ主さんへ
長文の投稿ご苦労様ですが、スレを立ち上げられた意図が解りません。
区分所有法や標準管理規約に関する知識の履歴でしょうか？

私の所も、全戸110平米超の少世帯マンションですが、将来の各種配管の更新に備え
一体工事の合意形成の準備を始めております。
配管はスラブと床の間を通っていますのでフローリング等の原状回復費用も含めて考えています。
その一環として、配管を含む改装申請には理事会にその材質寿命を具体的に明示して頂いています。
都心のＭＳの共有設備がどの程度か解りませんが、駐車場使用料別で100平米55千円は
高すぎますね。
管理費の妥当性を検証されては如何でしょう？