法人が管理者になるとき登録業者であることは必要か？

[困ってます]

当マンションは築３０年以上、管理規約は販売当初のままに更新されていません。
規約の中にＡ社が管理会社として明記されています、さらにＡ社がマンションの管理者として管理業務を行っております。今回、Ａ社の管理に問題があり、区分所有者が調査した結果次の状態が判明しました。
１）Ａ社は過去、業務報告などの報告を一切行っていない。
２）Ａ社は国土交通省のマンション管理業の登録業者ではない。
３）Ａ社の代表者は２５％以上の区分所有者で、規約の改正は反対している。（Ａ社が所有者ではない）

この場合、総会にてＡ社を管理者からの解任理由として
１）登録業者ではないから管理者にはなれないといえますか？
２）管理者はＯＫだが、管理業務はできないといえますか？
３）管理者はＯＫだが、事務管理を除く管理業務のみができる？
４）いづれも問題はない。

よろしくご意見をお願いします。

[2: 匿名さん]

スレ主さん、こんな基本的なことは区分所有法か標準管理規約を読めは簡単にわかりますよ。
みんなも誰かが回答を出せばそれで後のレスは出てこないくらい簡単な質問です。

[3: 匿名さん]

架空の問題を作ったつもりが未熟でした。一層の勉強に励んで下さい。

[4: 困ってます]

皆様には簡単な問題とは思いますがどなたか模範解答をお願いします、よろしくお願いします。

[5: 困ってます]

質問の中に一部記述ミスがありました。（規約の中にＡ社が管理会社として明記されています）は（規約の中にＡ社が管理者として明記されています）の間違いです。現在はＡ社は管理者であり、管理会社でもあります。
なお、明記された管理者の解任は規約の変更になるとも考えられますが、規約の中に管理者の解任だけは過半数で決議できるとの記述が何故かあるので、規約変更についての議論は避けてください。
説明不足の点、お許しください。

[6: 解読不能]

気の毒なのでコメントしたいのですが「Ａ社の代表者は２５％以上の区分所有者で、規約の改正は反対している。
（Ａ社が所有者ではない）」の【区分所有者であって所有者ではない】って意味がよくわかりません。

また、管理規約と委託契約は違うの理解していますか？管理規約に業者名が入ることは稀だと思うのですが...

総会があるってことは、管理組合・理事会は存在しているのですよね？
規約修正・管理委託契約に必要な議決数（普通か特別決議か）を調べて下さい。

あなたのいう管理者って何？　「管理者」と「管理業務をする業者」の違いは何？

申し訳ないけど、正しい用語を使ってくれないと真っ当なコメントできません(^^ゞ


▼▼▼為参考▼▼▼

管理業務主任者の資格やマンション管理業者の登録制度等を定めた「マンションの管理の適正化の推進に
関する法律（平成１２年法律第１４９号）」が、「同法施行令（平成１３年政令第２３８号）」、
「同法施行規則（平成１３年国土交通省令第１１０号）」とともに、平成１３年８月１日から施行されました。
この法律により、分譲マンションの管理業を営む方は、国土交通省のマンション管理業者登録簿への登録が
義務付けられました。

マンション管理業とは
ここでいうマンション管理業とは、管理組合から委託を受けて基幹事務を含む管理事務を行う行為で業として行うもの（マンションの区分所有者等が当該マンションについて行うものを除く。）をいいます。

※ 「基幹事務」とは
　１. 管理組合の会計の収入及び支出の調定
　２. 出納
　３. マンション（専有部分を除く。）の維持・修繕に関する企画又は実施の調整を含む、
　　　マンションの管理に関する事務

※ 「管理事務」とは、上記「基幹事務」を含むものであって、下記の業務が含まれます。
　１. 事務管理業務
　２. 管理員業務
　３. 清掃業務
　４. 設備管理業務

例えば、基幹事務の全部または一部を行っていない場合や清掃業務だけを業として行っている場合は、
マンション管理業には該当しません。

[7: 匿名さん]

まず　１）マンション管理業者は年に１回は、管理業務主任者をして事業年度終了後遅滞なく、管理事務の報告を報　　　　告書を作成してしなければなりません。まずこれに違反してます。
　　　２）マンション管理業者は、国土交通省の登録簿に登録を受け、マンション管理業を営むことができる。
　　　　　　　これも違反しているとのことですね。営業はできません。
　　　３）代表者が４分の１以上の議決権を持っているので、規約改正は難しいと思われます。
　　　　　但し、不法行為が行われているので管理業者は解約できます。
　　　　　規約改正は４分の３以上必要ですが、使用細則でやれば、過半数で可能です。使用細則で決めていかれ
　　　　　たらどうですか。
Ａ社の解任理由

　　　１）法人でも管理者にはなれます。
　　　２）管理業務には、法的に違反しており、資格がないのでできません。罰せられます。
　　　　　多分１年以下の懲役又は５０万円以下の罰金にあたると思います。
　　　３）管理者はＯＫ、基幹事務以外は再委託は組合がＯＫすれば可能。

　あなたの報告ではめちゃくちゃな管理業者ですね。まず営業はできません。国土交通省か高層住宅管理業協会に
　連絡してください。必ず、営業はできなくなりますし、罰則があたえられますので。

[8: 匿名さん]

例え話に怒らないでください。

[9: 困ってます]

多数のコメントありがとうございます。事例が複雑なので質問の表現に至らない箇所があり、混乱を招いて申し訳ありません。

①「Ａ社の代表者は２５％以上の区分所有者で、規約の改正は反対している。
（Ａ社が所有者ではない）」の【区分所有者であって所有者ではない】って意味がよくわかりません。
Ａ社の代表者Ａ氏が２５％以上の区分所有者であって、Ａ社の名義ではないという意味です（もし、Ａ社
が区分所有者なら、自主管理となり適正化法の適用外になると聞いておりますので［適正化法第2条7項（　）内の規定］）Ｎｏ０６さんのコメントの中のマンション管理業とは（　）に該当するとマンション管理業を行っていないとの解釈のようです。
②また、管理規約と委託契約は違うの理解していますか？管理規約に業者名が入ることは稀だと思うのですが...
これが実際に管理規約に管理者として明記されてます（古いマンションによくある例とのことです）

組合も発足させましたが、管理者が明記されていることが目の上のたんこぶ的な存在になっており、何とか解任しようと検討中のところです。（管理者が2人いる状態になってます）

③議決数の件ですが、前に記述しましたように、明記された管理者の解任は規約の変更（特別決議）になるとも考えられますが、規約の中に管理者の解任だけは過半数で決議できるとの条文が何故かあるので、規約変更についての議論は避けてください。（普通決議でＯＫかなと考えています、管理規約内に矛盾がありますが、、、）

④Ｎｏ07さんコメントありがとうございます。
　　Ａ社の解任理由
　　　報告義務を怠っている点は、解任理由の最重要項目としてとらえております。
　　　それに加えて

　　　１）法人でも管理者にはなれます。　　（この点は理解しております）
　　　２）管理業務には、法的に違反しており、資格がないのでできません。罰せられます。
　　　　　多分１年以下の懲役又は５０万円以下の罰金にあたると思います。（この点も理解しております）

　　　３）管理者はＯＫ、基幹事務以外は再委託は組合がＯＫすれば可能。

　　　　　ａ、登録業者でないことは解任の理由にはならない
　　　　　ｂ、しかし、基幹業務はできないからＡ社が管理者である意味がない
　　　　　　　ということになりますか？

あなたの報告ではめちゃくちゃな管理業者ですね。まず営業はできません。国土交通省か高層住宅管理業協会に
　連絡してください。必ず、営業はできなくなりますし、罰則があたえられますので。
そのとおりです、Ａ氏が２５％以上の所有者なので、これまでは皆が無関心であったここと手が出せない状況でした、反省して動き出しております。

[10: 匿名さん]

管理者は区分所有者以外の者でもなれますしＡ社でもいいんですが、あなたの所の管理業者は管理業者にはなれないのです。法的に違反しているからです。
まず、管理業者を代えなければなりませんが、これは無条件で代えることができます。とにかく法的に違反しているので。まずそこからスタートしてみてはどうですか。

[11: 匿名さん]

もう少し整理して質問しなければ理解するのが難しい点があります。

[12: 匿名さん]

自分は難解な問題を作って得意がっているだけですよ。

[13: 困ってます]

回答をいただいた皆様ありがとうございました。
質問が整理されていないため混乱が生じたこともお詫びいたします。
しかし、現実にこのような常識はずれの状態のマンションも存在するということをご理解いただけるとありがたいと思います。特に等価交換などで、一部の所有者がかなりの議決権を保有しており、やりたいほうだいの状態の例も聞いております。
今後は、できるところまでは総会などの話し合いで、その先は多分、訴訟までいかないと解決しないことも覚悟しております。
また、何かの機会にお知恵を拝借する機会があればよろしくお願いいたします。