大規模修繕について

[入居済み住民さん]

はじめまして。恐縮ですが質問させて下さい。
第1回目の大規模修繕を迎えるマンションの住人です。


長期修繕計画書なのですが、最新の計画書と見直し前の計画書とでは
工事概算額に2倍以上の開きがあるのですが、
＆物価上昇等の社会情勢を考慮し、材料費等の市場価格をのせたうえでも
普通にありえることなんでしょうか？

最新の計画書が16年度で見直し前がそれ以前のものです。
見直しは16年度の計画書がはじめてです。
長期修繕計画標準様式からすると古いようにも
思いますがどうなんでしょうか？

あと、施工業者募集が住人しか入れないマンション内の張り紙だけだったりと
疑問に思う事があって、総会後の理事会も傍聴し続けているのですが
理事へ質問をしたり提案をすると
「理事会へ一任」ということで総会で可決されただろ！の一点張りで。。
なにぶん素人なのでどうしたらいいのか分かりません。
積立金を使い切る内容だったりと、説明がないまま進んでいるのが不安です。

[42: 匿名さん]

とにかく相手にしないこと。人間が一番恐ろしい。特に管理会社はそれで飯食ってるからね。見た目に紳士的でもホントは何するかわからないよ。

十分注意してください。失敗した人間からの忠告です。

[43: 匿名さん]

>電子入札や業界紙へ募集を出す方法を提案いたしましたところ
>修繕委員会（設計事務所勤務２名、福理事１名で構成）の専門家の方に断られました。
>その方がおっしゃるには、概算に関しては、はっきり言って管理会社を信じるしかない。とのことで、全てにおいて「信じる」>というベースで進んでいる状態です。

>総会後、理事会を傍聴しているのは私１人という状態なのですが、
>修繕委員の１人が積立金の値上げも、今回使い切る可能性が大きい事も
>臨時総会では伏せておきましょうという発言もしています。
>資産価値に関る要件だと思うのですが、質問すると理事ともども苦虫を潰したような顔で無言
>になってしまいます。

これを読む限り、住民を巻き込んだできレースのように感じられます。　あなたの身が危ないですからこれ以上関わらないこと忠告いたします。

[44: 匿名さん]

>理事長は管理者権限があるんですよ。ひとりでできるから管理者なのです。
>管理会社もただの雇われ者に過ぎません。癒着を匂わせてきて管理費を食い物にしようという腹が見えたら管理会社をクビにし>て代えればよいのです。理事会に犬がいても傍聴したり総会で追及して理事長の責任を問えばよいのです。
建前はこうでも実際はこうは行きませんね。

>長期修繕委員会と管理会社担当が理事会をリードしており、
かなり怪しいですね。

>もし施工会社がイマイチだった時に、管理会社も一緒に責められるのが落ちです。
>場合によっては本業にまで影響が及ぶことになり、そうなったら受注額の３〜１０
>％ぐらいでは割りに合いません。
管理会社を責めるなんかいる？実例があったら教えてほしい。管理会社が悪くて本業のデベに影響があったってあるの？これも実例お願いします。少なくとも私は知らないので。

[45: 匿名さん]

ホントに　マンション管理会社は悪質な会社が多いよ。

[46: 匿名さん]

＞ホントに　マンション管理会社は悪質な会社が多いよ。

その様にさせる管理組合があるからです。
管理組合は、悪徳管理会社を契約で糾弾し、是正させ、改善の余地のない場合には変更する。
始めから変更する管理組合には、又、善悪の判断も出来ずに、同じ様な管理会社と契約することになり、更に、ダメージは大きくなる。

[47: 匿名さん]

>その様にさせる管理組合があるからです。

そう、住民の中に犬のように管理会社に尻尾振ってる奴がいるからな。

[48: 匿名さん]

マンション管理会社の人間は893。

[49: サラリーマンさん]

あいかわらず自立できないオトナの人が悪口だけ吠えているようですね？
マンションは自分達のもの。
いつまで「世話してもらってる」気でいるのでしょう？
管理会社くらい自分達の意のままに使いこなさなくちゃ．．．．ダメダメです。

[50: 匿名さん]

また出て来たよ。「ダメダメです」のサラリーマン。もうでてこなくていいよ。

[51: サラリーマンさん]

>>50
オトナの世界では、好き嫌いしてちゃダメダメですよ。

[52: 匿名さん]

>また出て来たよ。「ダメダメです」のサラリーマン。もうでてこなくていいよ。

とんでもありませんよ。
少なくとも、貴方より、ましな事をコメントしておりますよ。

[53: 匿名さん]

＞とんでもありませんよ。
＞少なくとも、貴方より、ましな事をコメントしておりますよ。

どこがまともなんだか。　あほか。

[54: ビギナーさん]

＞あいかわらず自立できないオトナの人が悪口だけ吠えているようですね？
＞マンションは自分達のもの。
それは当たり前。でも、管理会社が金儲けをしたいのはどこも同じ。ノルマもあるしね。売り上げあげたいでしょう？だから自分たちに都合の悪い住民は排除したいのは当たり前。あなたが管理会社の写真の立場になったらわかること。
世の中そんなきれいごとじゃあ済まないんですよ。

＞いつまで「世話してもらってる」気でいるのでしょう？
世話してもらっているわけじゃあなくて合法的に搾取されてるんだよ。管理会社側の都合のいいコメントだよね。金儲けすることしか頭にない連中が言いそうなことだね。

＞あなたよりましなコメント？
世の中の実情も理解できないおこちゃまがよくそんなこと言えるね。

[55: ビギナーさん]

写真＝社員

[56: ビギナーさん]

>その様にさせる管理組合があるからです。
きれいごと並べて結局は人のせい。自浄作用のない業界だから気をつけて相手しないと。

管理会社の写真→管理会社の社員

[57: 匿名さん]

スレ主さんへ
長いものには巻かれろっていうじゃないですか。そんなとこで大損させられては大変ですよ。もっと大人になりましょう。
とりあえずは自分の責任だけ回避するように心がけてください。
多少修繕費が上がってもほかの理事も巻き込んだ住民側の「自業自得」ですよ

[58: 匿名さん]

＞ちょっと被害妄想ぎみ。？
実際被害にあって１０００万ほどの大損させられてるんだよ。
管理会社はどこも８９３。間違いない。

[59: 元理事]

>>58さん
＞実際被害にあって１０００万ほどの大損させられてるんだよ。
これが事実だとしても、このスレにいる多くの人は「全国にいる普通の購入者＝組合員」です。
貴殿のウサを晴らす場所ではありません。

[60: 匿名さん]

＞貴殿のウサを晴らす場所ではありません。
「ウサ」ではないでしょう。あなたこそ自分の書いている事どういう事か考えていますか実際「危険」なはずですよ。お金が絡んでるんだから。しかも１億近い金がね。

[61: 匿名さん]

>>59
この匿名掲示板自体が、業界の利権そのものですのでやめますわ。

あなたのレス見ればどういう業界か一般の方はわかるはずだから。

[62: 教えてください]

＞０７さん。少なくとも当社ではそういう事はいたしておりません。って、当社ってどこの会社ですか？宣伝にもなるでしょうけど教えてください。

[63: 教えてくだされ]

>>62
匿名掲示板で、発言者個人の詮索は・・・・・マナー違反。
62さんの勤務先（会社）は？
62さんの住まれてるマンションは？

[64: 理由をつけて教えない]

マナーね。マンコミュのような匿名掲示板においては、ココ以外のスレにもマナーのないような書き込みが多いですね。

63さんの書き込み方もなんかサディスティックなものを感じますよね。意地悪な感じが。

そんなに業界を詳しく知られると困るんでしょうか？っておもいますよ。

[65: 理由をつけて教えない]

それにね
＞発言者個人の詮索
ってあなたが詮索って感じてるだけだからいやなら答えなきゃいいだけだよ！

[66: マンション住民さん]

64=65だとして、2分内の連投、文体が変ってしまうのは気分の変化が著しいか、分裂気味。
ネットに執着しないで休まれることを強くお勧めする。マジで。

[67: 管理会社社員さん]

07・08です。
久しぶりに覗いて見たら、私の発言で大変なことに・・何か申し訳ないです。

私の勤務している会社は・・やっぱりハッキリとお教えすることは・・
ヒントは、07で書き込んだとおり、大手デベ系管理会社です。もう少し言うと、旧財閥系です。
所謂、イケイケの独立系管理会社ではありません。

さて、お詫びと言う訳ではないですが、昨年、私が担当している物件で大規模修繕工事を実施
したので、その際の流れをご披露します。参考になれば幸いです。

①大規模修繕工事の際に一番重要である、『公明性・公正性』を確保するため、第三者を介入
　させることを提案しました。
　つまりは、建物調査診断〜改修設計（仕様書作成）〜概算見積書〜施工会社選定〜工事監理
　の一連の業務を、設計事務所等に委託することです。

②理事会に「管理会社でどこか設計事務所知らないの？」と聞かれましたので、過去に担当し
　ていた物件の大規模修繕工事で知り合った設計事務所と、高層住宅管理業協会のマンション
　保全診断センターを紹介し、相見積もりした結果、設計事務所に依頼することとなりました。
　※管理会社が紹介した設計事務所では信頼できないという方は、ネットで「建物調査診断」
　　等で検索すると、いくらでも設計事務所が出てきます。できる限り、マンションの大規模
　　修繕工事を専門にしている設計事務所が良いと思います。

③設計事務所が建物調査診断を実施し、それに基づき改修設計・概算見積書を作成した上で、
　５社に相見積もりを依頼しました。
　見積りを依頼した会社は、元施工会社（ゼネコン）・当社（管理会社）・設計事務所経由で
　１社・理事会経由で２社でした。

④入札の結果、理事会経由の会社に決定しました。

まぁ、こんな感じです。
『公明性・公正性』を守るために気を遣っても、結局文句を言う人はいます。
この時は理事会経由の会社に決定したので、理事会がお金を貰ってるのではないかと言う人が
約１名いました。

もちろん、理事会経由の会社から当社は一銭もバックは貰ってません。
その代わり、本工事に関わる一切の責任を負うことを、施工会社にきつく約束させました。
つまりは、居住者からのクレーム対応、完了検査の立会いなどは一切当社がしないことを。
冷たいと感じるかもしれませんが、『管理委託契約書』には大規模修繕工事に関することは含
まれていませんので。この辺りが嫌がらせと取られるかもしれません。

参考になるか分かりませんが、長文失礼しました。

[68: 58です]

>>67
大手はしっかりしてらっしゃるのですね。納得しました。
私のところはある銀行の天下り先のデベの管理会社ですが、はっきり言って仕事ぶりにはうんざりなのです。住民のレベルも低いですので。
皆様には、多少のお値段が張っても大手でデベロッパーのマンションをお買い求めになることを強くお勧めします。

[69: マンション住民さん]

デベと管理会社の質は一致するとは限らないわけだが・・・

【管理担当です。一部テキストを削除しました。】

[71: 02]

いやぁ、ほんとに67さんの会社のような管理会社は貴重な存在ですよ。
大手さんだと思いますので、ぜひ業界のリーダーとして正しい管理会社のスタイルを広めて欲しいと思います。

[74: 匿名さん]

やっぱり管理会社って問題会社ばっかりなんだね。

[75: 匿名さん]

＞やっぱり管理会社って問題会社ばっかりなんだね。

当然です。管理組合の資産内容は分かっており、役員が任せっきりにすれば、修理業者と組めば利ざやが取れますので、こんな良い商売はありません。

[76: 匿名さん A]

６７さんが実践された方法が基本的には良いでしょうね。

私どもの100戸のMSでは６７さんの方法から管理会社を外して、修繕委員会が窓口で行ないました。
大変でしたが、安心できない管理会社を入れずに修繕積立金の無駄ずかいをせずに済んだと考えております。

但し、業者選定では、建設設計事務所の紹介業者から提出された見積書を見たら談合が明白でした。(設計事務所はこの業者に落とさせるとの意志がありありでした。)

予想されていた事なので、他に２社修繕委員会が業者をさがし(同一仕様書)相見積を取る業者の中に入れておりその内の１社が総合的に良いと判断しましたが、設計事務所は当然自分達が決めるものと難色を示しました。

修繕委員会としては、設計事務所との契約は業者選定協力と成っており決定権は管理組合である。設計事務所には、契約に基ずきその業者に問題点があれば指摘するよう指示し数箇所訂正させ委員会がさがした業者に決定しました。

設計事務所に工事監理も契約で発注していましたが、監理は結構良くやってくれたと判断しています。
長くなりましたが、２年前に２回目の大規模修繕を担当しましたので参考になれば幸いです。

[77: 匿名さん]

管理会社がわるいと言うより、いまのところはそういう業界であって、管理会社の方々はそれを悪とおもっていませんので。
管理会社なんて所詮手配師なんで本来自主管理が望ましいんだろうけど、いかんせんみんな暇じゃないんだよな。

[78: 匿名さん]

手配で差益を得ようってわけだからね。それが悪いとは言わないが、いつもお世話になっている住民に仇しちゃあまずいでしょ。
自分たちが利益を得たいがために雇い主の住民に不利益をもたらすのが問題ってことだな。

[79: 匿名さん]

＞自分たちが利益を得たいがために雇い主の住民に不利益をもたらすのが問題ってことだな。

その問題は、その原因の半分は管理組合側にあることが問題です。

[80: 匿名さん]

どうしても住民や管理組合のせいにしたようだが、逆に言うと管理会社にも半分責任があるんだよ。人のせいにはしないようにな。

[81: 匿名さん]

>積立金を使い切る内容だったりと、説明がないまま進んでいるのが不安です。
積立金を使い切るのが目的の管理会社が多すぎる。この国の低モラル、何とかしてほしい。

[82: 匿名さん]

情報開示が少なすぎる。
もっとオープンな業界になるべき。
大手デベやゼネコンの子会社で非上場の会社が多いからなのかな。
根本の原因として、上記のような会社の場合、親会社の天下り先となっていて、その人たちの給料が高すぎるため、余計に利益を稼がなきゃいけない構造ができあがっている。
管理会社とデベやゼネコンとの資本関係及び天下りを禁止すれば、いい業界になるんじゃないですかねえ？

[83: 匿名さん]

＞どうしても住民や管理組合のせいにしたようだが、逆に言うと管理会社にも半分責任があるんだよ。人のせいにはしないようにな。

＞積立金を使い切るのが目的の管理会社が多すぎる。この国の低モラル、何とかしてほしい。

どうしてこうも情けないコメントが言えるのかしら。
管理会社とは委託契約でやってんでしょう。
契約は五分五分の責任ですよ。だめな契約は交渉で改善するか、管理会社を返るかは、管理組合の仕事ですよ。
甘えるのは止めましょうよ。

[84: 匿名さん]

>>82
>管理会社とデベやゼネコンとの資本関係及び天下りを禁止すれば、いい業界になるんじゃないですかね
ほぼ同意。天下りで管理会社に行くのをやめてほしい。管理会社も上場会社が出てくれるといいですね。
「契約かわしたんだからあなたの責任。こっちは関係ないみたい」なのはちょっとね。
管理会社にはもっと責任感を持って仕事してほしい。

[85: 匿名さん]

「甘えるな」は区分所有者に対してではなく管理会社に言いたい言葉だよね。こっちが素人でほかに仕事があるのをいい事に都合良く進めようとするのは問題があるよね。
「甘えるな」って言うなら管理会社変えるぞってホントは言いたいよね。多数決じゃないと決まらない事をいい事に勝手な事するなよな。

[86: 匿名さん]

この「大規模修繕」の仕事は「アンタッチャブル」の部分が多いってことだよな。世の中そんな事ばっかりでしょw

[87: 匿名さん]

自分のマンションの管理運営の実態がわかっておらず、既存の管理会社にやめられると困ってしまう管理組合が多すぎます。
だから管理会社の言いなりになって管理委託契約の解約を言いだしづらいんだよ。
管理組合としてきちんと業務の実態を把握し、管理会社と対等以上の関係にならなきゃ。
みんな管理費・修繕積立金という名の家賃を払ってるような気になっているが、あくまで自分たちのお金であり自分たちの家を守るという意識を強く持ってほしい。

お金持ちは金払って管理会社にお任せにしちゃえばいいんだけどね。

[88: 匿名さん]

>>87
管理会社の社員さん？さっきから、管理会社の立場を擁護する発言ばかり繰りかえしてるけどね。

[89: サラリーマンさん]

ん？自立志向の管理組合や理事なら、みな87さんに賛同すると思うけど？？？

管理会社を擁護するとか逆に非難だけして、自らを顧みない組合は永遠に自立は難しいでしょう。

結果論でいえば、一度でも管理会社を変えたことのある管理組合なら安心です。

[90: 匿名さん]

>>89
ほぼ同意です。ダメな管理組合もあり、管理会社を擁護して自立心がない組合役員も多い。それなら大規模修繕は最初から言い値でやればいい。
相見積もり等不要です。

[91: 匿名さん]

連投。
＞ん？自立志向の管理組合や理事なら、みな87さんに賛同すると思うけど？？？
ちょっと言葉が足りなかった。87には同意していません。それ以下の部分には同意。