大規模修繕について

[入居済み住民さん]

はじめまして。恐縮ですが質問させて下さい。
第1回目の大規模修繕を迎えるマンションの住人です。


長期修繕計画書なのですが、最新の計画書と見直し前の計画書とでは
工事概算額に2倍以上の開きがあるのですが、
＆物価上昇等の社会情勢を考慮し、材料費等の市場価格をのせたうえでも
普通にありえることなんでしょうか？

最新の計画書が16年度で見直し前がそれ以前のものです。
見直しは16年度の計画書がはじめてです。
長期修繕計画標準様式からすると古いようにも
思いますがどうなんでしょうか？

あと、施工業者募集が住人しか入れないマンション内の張り紙だけだったりと
疑問に思う事があって、総会後の理事会も傍聴し続けているのですが
理事へ質問をしたり提案をすると
「理事会へ一任」ということで総会で可決されただろ！の一点張りで。。
なにぶん素人なのでどうしたらいいのか分かりません。
積立金を使い切る内容だったりと、説明がないまま進んでいるのが不安です。

[221: 匿名さん]

>地元の企業は下請けや孫請けで使うのがこれからは普通になってくるよ

昔からだよ。

[222: 匿名さん]

昔から、下請けや孫受けをしている業者たちでも出来るのに、大きな権力で押さえ込み、上前を跳ねると言う悪徳暴力団や悪徳政治家のような人種が、逆らうと仕事を出来ないようにしてやると脅かし従えている仕組みが横行し、それが当たり前だと思い込んでしまい、出来る事でさえ出来ないと勘違いしてしまっているのが、分からないのです。
いや、分かろうとしないのです。

そのやりかたを、崩さず暴利を貪り続けたいので、何も知らない人たちに、このようなやりかたが当たり前であると信じ込ませないといけないのです。

そもそも、このようになる遠い昔、人一人の力で出来る事、一人一人が持っているいろんな分野の得意な事を知り、互いに力を合わせる事で、これまで出来なかった別の事が出来るようになり、出来ないと思っていた事や、無理だと思っていた大きな事も出来る様になったのです。

その能力の１つ、人を騙し従え上前を跳ねる能力を持った人間が悪事をしても逃げ伸びられ、大金を手にし、権力までも手に出来る事を知り、自分達の利益を守ろうと考え、作り上げられた事なのですが、それに気づかず、仕方無いと諦めてしまう人が多く、更に、このように昔からの事だからと、味方になり暴利の一部をもらおうとしているような人か、何を考えているのかわかりませんが、あのような人たちを野放しにしようとしているのです。

今現在、このような昔からの手口に屈せず、全てに於いて適正な内容と値段で行おうとしているのですが、周りから大手じゃないとちゃんとした工事は出来ないとか不安を煽るようにするのです。

つまり、ちゃんとした知識が無くても、人の話しを聞き何が正しいのか判断する力さえあれば良いのです。

「昔からだよ」とか「逆らえない」など、何もさせないように誘導する、洗脳する事はかりしている人には、とうてい理解出来ないのです。
　

[223: 匿名さん]

>>222
でもね、やはり大手ゼネコンが元請になった方が絶対いいと思うよ。
大規模修繕工事については、以前は大手ゼネコンは見向きもしなかったんだけど、現在は
積極的に手がけるようになってきたからね。
だから大手ゼネコンの間でも競争は激化しているのが現状だよ。
大規模修繕の場合、施工会社の見積りを取れば地元業者と大手ゼネコンとは見積り価格で大きな差が出ている。
本気で大手が取り組めば地元の建設会社は太刀打ちできない。
私どもの工事でもそれが顕著でした。
大手の工事内容は丁寧でしっかりした工事をしますよ。勿論、下請けや孫請けの業者をしっかり監督してますしね。

[224: 匿名さん]

＞今現在、このような昔からの手口に屈せず、全てに於いて適正な内容と値段で行おうとしているのですが、周りから大手じゃないとちゃんとした工事は出来ないとか不安を煽るようにするのです。

理想を求める事は良い事ですが、民間連合協定工事請負契約約款や日弁連住宅建築工事請負契約約款くらいは勉強して下さい。

[225: 匿名さん]

なにも大手ゼネコンが悪いとは言っていません。

ごく一部の悪徳管理会社などが大きな利益を得る為に、大きな会社だから値段は高いのは当たり前、でも、地元の小さな会社だとこんな工事は出来ないのに依頼するのですか？とすることをいっているのです。

最近では大手ゼネコンの値段を下げる努力をしていますので、地元の業者と同等の値段ではないですが、許容範囲と思われるような値段にもなるため、同じ土俵で比べることが出来るようにもなってきています。

つまり、これまで名前ばかりのトンネル会社を通して下請けに仕事を回していたようなことを省き、実際に仕事をする下請け孫請けだけになってきたからです。

とはいえ、管理会社の部分、設計管理と言う部分で、トンネルかキックバックをしてしまうことが有りますからね。



ところで、「民間連合協定工事請負契約約款や日弁連住宅建築工事請負契約約款」と言う事ですが、具体的にポイントをしぼっての指摘が必要だと思います。

[226: 匿名さん]

>ところで、「民間連合協定工事請負契約約款や日弁連住宅建築工事請負契約約款」と言う事ですが、具体的にポイントをしぼっての指摘が必要だと思います。

これくらい自分でググって調べなさい。

[227: 匿名さん]

分からないから聞いているのではないのですが、それが分からなかったようですね。

それらの色んな内容のどの部分の事について、あなたが言いたいのは、どのように関わっているのか、と言う事です。

それよりも、このような掲示板には、これらの知識がなくて書き込んだ場合、無知呼ばわりされてしまうのでしょうか？
つまり、全てのことを知り、理解した上でないと書き込めないのでしょうか？

私は、そうじゃないと思います。
分からないことが沢山あるので、何をどのように調べて良いかさえ分からないので、教えてもらうために書き込んでも良いと思うのです。

それに対して、このような扱いをされてしまえば、今後、こわくて書き込むことさえ出来なくなりますよ。
また、このような扱いを受けたから、将来、同じ目にあわせてやろうとする人が出るかも知れませんよ。

そのような事を踏まえたやりとりが出来ないのは困りますね。
　

[228: 匿名さん]

＞具体的にポイントをしぼっての指摘が必要だと思います。

無知を通り越して、居直りですよ。

[229: 匿名さん]

>>225
大手ゼネコンと地元業者との価格の差は断然大手ゼネコンの方が安くなっていますよ（当然同じ仕様での話し）
又、管理会社に対するバックリベートにしても大手ゼネコンの方が安く済む又はバックリベートなしで済む
可能性は高いと思います。
それに元請け会社が下請けや孫請けに仕事を依頼するのはどこも一緒ですよ。
たとえ地元の建設会社が元請になっても下請けや孫請けを使うのは当然のこと。

[230: 匿名さん]

人に無知と言う前に、ポイントを絞れないあなたが信用できませんよ。
本当に解っているのかなぁ？

知ったかぶりをしているから、ポイントを絞れなくて逆切れしているようですよ。

ポイント絞ってあげたらどうですか？
ほんとに絞れるならですが

[231: 匿名さん]

>>230
あなたは誰にいっているんですか？

[232: 匿名さん]

本当に知りたいならこんなところよりyahoo知恵袋とか教えてgoogleの方がいいよ！

[233: 匿名さん]

>>232
yahoo知恵袋では無理ですよ。

[234: 匿名さん]

管理会社によって、同じマンションでも工事内容や、同じ工事内容でも金額がかなり違うのですね。

新築当時からの管理会社の予定では、建物の状態が新築当初の見込みよりも良いので、計画していた１０年で大規模修繕工事を行う必要はないので２～３年様子をみてからにしましょう、そうする事で、修繕積立金にも余裕が出て我々への金銭的な負担が少なくなると言う事もあり、その時、もし１３年目でやるとしてもと現状から推測した工事内容と見積もりを作ったりして、１０年目の工事が１３年目以降に伸ばそうとしていたのですが、その後、新しい理事長が管理会社を変えてしまいました。
新しい管理会社になった途端、１０年目で大規模修繕工事をしないと保証は無くなるし、事故が起こったら大変な事になると豪語して、前の管理会社が計画していた工事内容と金額とはかなり違う内容と金額を提案して来たのです。

工事範囲と言うか内容は、補修で済むと言われていた部分などは全てやり直し工事とされていて、金額も前の管理会社が見積もった金額の１．５倍以上の金額で、これまでに積み立てた修繕金を越えていたのでした。

理事長は直ぐに工事をしようと張り切っていたのですが、他の理事がおかしいと言い出して建築に詳しい人を頼み見てもらう事にしますと、新しい管理会社は大規模修繕工事を狙って管理を奪い取り、高額の工事を吹っ掛けて実は素人にはわからないような部分で手を抜いたり、通常の２倍～１０倍の金額で見積もりをする会社だとわかりました。

理事長は強引に直ぐに管理会社の言うように工事をしないと皆の責任になると大声を出していたのですが、前の管理会社の言っていることと全く違うし、建築家の話も事実らしく、新しい管理会社が出した見積書を見てもらうとおかしなしなくてもいい部分も多い内容ばかりで金額もとんでもなく高いのが判明したのです。

それで我々は、管理費は安いので、管理はしてもらうようにして、工事に関しては、この管理会社にはさせないようにしたのです。

前の管理会社は管理費は少し高かったが、新しい管理会社の言う事を聞いていたら２千万円以上、３千万円近い損をしていたでしょう。

この管理会社、管理費は安いので、このおまま工事はさせずに居てもらうつもりです。

大規模修繕工事目当てのハイエナぼったくり管理会社で、理事長が引き入れたのですが、残念ながら理事長は工事が出来なかったのでおそらくキックバックがないのでしょうね。

皆さん、代子募集善工事で騙されないようにして下さい。

[235: 匿名さん]

信用できるところの方がいいと思う
先々もへんな工事を提案されること等を考えれば前の管理会社の方が良さそう
意味のわからない支出とかされないかな

[236: 匿名はん]

＞管理会社によって、同じマンションでも工事内容や、同じ工事内容でも金額がかなり違うのですね。

違いますよ。管理会社が同じであってもその期の理事長、役員を筆頭とする組合員の意識によって、管理会社は意図的に工事内容、金額を違わせて暴利を貪るのです。

[237: 匿名さん]

管理費は信じられないほど安くて、前の管理会社の４分の３なのです。
年間で２００万円くらい違い、他に参加した管理会社とは１５０万円くらいの差がありまして、管理内容は全社同じと言う事だったので、皆この安い管理会社に賛成したのですが、こんな事になるとは誰も考えませんでした。
この掲示板でも名前が出ている「Ｇ社」だったのです。

やはり変えたほうがいいですか。

管理会社が意図的に理事などを騙せると思えば暴利を貪る事もあるのですか。

どちらも、おっしゃること分かります。

ご指摘、ありがとうございました。

[238: 匿名さん]

大規模修繕工事は管理会社には最初から最後まで一切タッチさせないのが基本。
これをやらなかったらバックリベートが取られるだけ。
そして建築会社は大手ゼネコンがいいよ。

[239: 匿名はん]

＞大規模修繕工事は管理会社には最初から最後まで一切タッチさせないのが基本。

絵に描いた餅。役員になり手がいない管理組合でどうやってやるの教えて！
まさかマン管士を使えではないでしょうね。バックリベートが倍になるだけでしょうよ。

[240: 匿名さん]

私のところは現在大規模修繕の真っ最中です。
大規模修繕にあたっては、業者の募集、修繕専門委員会、業者選定にあたっての総合評価方式や入札評価の
計算方法等全て組合でやりました。
管理会社は全てノータッチです。
私はマンションの住民でマン管の資格をもっていますが、理事でも専門委員会の役員でもありません。
ただ、情報提供だけはしてましたけどね。