大規模修繕について

[入居済み住民さん]

はじめまして。恐縮ですが質問させて下さい。
第1回目の大規模修繕を迎えるマンションの住人です。


長期修繕計画書なのですが、最新の計画書と見直し前の計画書とでは
工事概算額に2倍以上の開きがあるのですが、
＆物価上昇等の社会情勢を考慮し、材料費等の市場価格をのせたうえでも
普通にありえることなんでしょうか？

最新の計画書が16年度で見直し前がそれ以前のものです。
見直しは16年度の計画書がはじめてです。
長期修繕計画標準様式からすると古いようにも
思いますがどうなんでしょうか？

あと、施工業者募集が住人しか入れないマンション内の張り紙だけだったりと
疑問に思う事があって、総会後の理事会も傍聴し続けているのですが
理事へ質問をしたり提案をすると
「理事会へ一任」ということで総会で可決されただろ！の一点張りで。。
なにぶん素人なのでどうしたらいいのか分かりません。
積立金を使い切る内容だったりと、説明がないまま進んでいるのが不安です。

[181: 匿名さん]

外壁塗装の保証は、通常は5年だと言ってる業者もあるし、15年のとこもあるみたい。
大規模修繕工事の専門業者というのは、施工の元請になりますので、
管理組合から見れば1社に発注ですよ。
いま言ってるゼネコンというのは大手総合建設業者のことで、
統括請負会社の意味ではないと思います。

[182: 匿名さん]

総括請負会社として大手ゼネコンに依頼しました。

[183: ななし]

設計監理方式じゃないなら総括管理をさせるのにゼネコンに頼むのはまだいーかもね。
コンサルがおるのにゼネコンに頼んでもあまり意味ないよ。
俺は改修工事の現場監督20年しててゼネコンの下でやったこともあるけど、改修工事の事全然わかってないよ。住所対応から仕事の事まで全部下請け任せです。
外壁塗装の保証は現在一瞬的に使用される塗料で基本5年です。メーカーは5年しか出さないよ。15年は聞いたことない。特殊なものなら10年ならあるかも。
防水材は20年とかあるけど。

[184: 匿名さん]

設計・監理方式なんですけど、大手ゼネコンに総括管理を委託してます。
設計・監理会社が逆に工事期間中はすることがあまりないようです。
設計・監理会社にかなりの経費を投入したんですけど。
大手ゼネコンがちゃんとした仕事をしてくれれば、責任施行方式がいいんでしょうがね。

[185: あんまん]

私の住んでいるマンションの管理会社は西日本では大手ですが最低最悪です2昨年中規模修繕工事で見積書が自分の会社関係が約230万円又調べてみると、その孫受関係で事務員も居ないような会社の約240万円の見積書を提出して来ました、たまたま、輪番制で廻って来た副理事でしたので管理会社の影響のない工事業者に見積書をとった所約128万円でした理事会で検討した結果私の推薦した最低価格の業者に決まりましたが同席した管理会社の担当二人から随分クレームを付けられ、他の理事長、理事は何の事だか判ってません、理事も一年限りの輪番制なので管理会社の言いなりで、今年度の理事長なんかは、総会の冒頭の挨拶から全て管理会社に書いてもらい小さい声で読んでました、今7年目で大規模修繕工事計画が出ました、今は理事ではありませんこんな悪質な管理会社と一人戦っいくにはどうしたらと、ストレスたまります。

[186: 匿名さん]

私も同じような状況です。管理会社は日本○〇○〇〇です。理事の輪番制は立候補、推薦を妨げるものか裁判所に確認訴訟を起こしてください。管理規約に輪番制と書いてるわけではないと思います。輪番表は分譲時に管理会社が作っただけではないですか？たぶん勝てますよ。勝てば立候補して理事になれます。

[187: 匿名さん]

普通管理規約には、輪番制が謳ってあるところが殆どでしよう。

[188: 匿名さん]

>>187
管理規約でそこまで謳っているところが殆どだという根拠を示してください。

[189: 匿名さん]

私のところは輪番制が規約に謳ってあります。

[190: 匿名さん]

規約に理事の選出方法が規定されてないところがあるんですか？
その場合は輪番制が規定されてるのでは。

[191: 匿名さん]

私のところは理事は総会で選出するとなっているだけですが輪番制です。規約には輪番制のことは何も書いてありません。

[192: 匿名さん]

あんまんさんのような人がいれば、管理会社の言いなりにならず住民も無駄に高い金を払う必要はなくなりますよね。

輪番制でも、危機感とか意識を植え付けつつ自覚してってもらえればいいですね！

[193: 匿名さん]

規約にないなら昔の総会決議では？
それでも一応影響力はあると思いますよ

規約にあるなら仕方ないですが普通は立候補を輪番制だと言って突っぱねないでしょうけどね

[194: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により投稿を削除しました。管理人】

[195: 匿名さん]

＞私のところは理事は総会で選出するとなっているだけですが輪番制です。規約には輪番制のことは何も書いてありません。


輪番制とは誰もやりたくない、責任もなければ、仕方なくいやいややるだけのシステムで、管理会社は大歓迎のシステムです。

[197: 匿名さん]

知り合いのマンションの修繕工事で、職人がほとんど中国人だったって話ききました。
仕事もけっこういい加減だったとか。
日本は建設業で外国人なんか受け入れていませんから、名目は研修生なんでしょうね。
ゼネコンは外国人を使わないので、少なくともそういう心配はありません。

[198: 匿名さん]

修繕工事ほど、安かろう悪かろうって業界はありませんよ。
実際に建物自体が建っているため、適当に施工してもわからないからです。
安いのには理由がある。高いのにも理由がある。
同じ仕様で大きな金額差はありえません。
特に顧客の立場になると、企業努力のみで魔法のように高品質低価格が実現できると思い込んでいる方がいますが、実際にはそんなことは不可能です。
他社より歴然と安い場合。絶対に理由があります。
なので、入札の際は最高・最低価格を提示した業者は切るべきですね。

[199: 匿名さん]

戸数１８０戸のマンションです。今回１３年が経過し、第１回目の大規模修繕を実施しました。
施工会社は７社の中から総合評価方式で大手ゼネコンに決まりました。工事費は１戸当り１００万の範囲でやることにしてたんですが、最終的には９０万程度で済みそうです。（第１回目の相場は７０万程度といわれていますが、積立金に余裕があるので鍵の交換や網戸の張替え、駐車場工事、プールの改善、集会室の改装とかのグレードアップも図りました。）
兎に角丁寧な工事で感心させられています。手抜きとかはまずやっていないと思われます。
例えば、私の部屋は１４階東南の角部屋でルーバル付きの部屋なんですが、そのルーバルの修繕工事を参照したいと思います。これをみただけでも丁寧な工事がされているのではと思います。

ウレタン塗膜防水工事（床面だけに限定して説明します）素人の説明になります。

まず高圧洗浄　→　シーリングの撤去　→　隅のシーリング剥がしとアルミ部分の撤去　→　コンクリートで床面を
薄く塗る　→　目地をつける　→　タールを前面に塗る　→　シート（オルタックシートを前面にかぶぜる　→　その上に前面シートをかぶせる　→　ブルーのタールを床面と側面・柵の台のところに塗る　→　又、同じブルーのタールを
床全面に流しこむ　→　グレーのタールを全面に流す　→　清掃・手直し

今までのは、単なるコンクリートの打ちっ放しだけだったので余計丁寧さが目立ちました。他の工事もすごく丁寧でこれで採算があうのだろうかと思われるような工事をされました。
約７ヶ月の工事期間でした。勿論設計・監理会社も導入しております。
建設会社は大成建設さんでした。
工事期間中の住民に対する配慮もすばらしいものでした。是非参考にしてみてください。

[200: 匿名さん]

現在は大手ゼネコンがマンションの大規模修繕をやるようになってきたからな。
しかし、デベ系のマンションは他所の業者に依頼しずらいしね。
デベ系に頼めば管理会社にバックリベートは取られるは、工事費は高いわでふんだりけったりだな。

[201: 匿名さん]

大規模修繕工事ですが、基本的な工事内容により、かなりの違いがでますので、一概に「一戸当り１００万円」とか「一戸当り７０万円」と言う金額で判断してはいけないのです。

私のマンションは、管理会社が不適切な会社でしたので自分たち居住者の手で行いました。
一応、管理会社も参加したいと言うので仕様書を作りあい見積もりをとりました。
まず、悪名高い管理会社の見積もり金額は一戸当り１００万円の６０００万円でした。
ゼネコン系の２社が、一戸当り８０万円の４８００万円と、一戸当り７５万円の４５００万円でした。
リフォームなどを専門にしていて近郊に支店が１０社ほどある会社は、一戸当り６６万円の４０００万円でした。
同じくリフォームを専門にしている地元の会社で、近郊に２つの営業所がある会社は、自社で施工が出来る会社でして、一戸当り５０万円の３０００万円でした。

管理会社、設計管理、元請け、下請け、孫請け、ひ孫請けとなると、それぞれが工事をしなくても利益を上乗せするので、一戸当り５０万円であっても、ゼネコン系のように一戸当り８０万円になってしまうのです。

これを、安心と考えるか、無駄と考えるかですが、無駄なお金は支払いたくないのは同じだと思います。

ただ、このようなことを知らず、考えず、一戸当り１００万円が当たり前だと信じている人が居るので、管理会社が水増しした見積もりをだして小さな工務店などを寄せ集めて工事を行い、大きな利益を得る「ぼったくりバー」方式がまかり通るのです。

知らないうちに、しなくてもよい工事をしようとしていませんか？
終わってからでは確かめようのない防水工事など、見積もりには書いていても、本当にやったでしょうか？
そう言うところで、後になって分からない部分沢山ありますよ。

[202: 匿名さん]

書き忘れていました。

リフォームを専門にしている地元の会社で、近郊に２つの営業所がある会社は、自社で施工が出来る会社でして、一戸当り５０万円の見積もりをした会社は、ゼネコンの孫請けでの工事もしていますし、リフォームなどを専門にしていて近郊に支店が１０社ほどある会社の下請けをしたこともある会社でした。

結局、ゼネコンや大手のリフォーム会社で、自社に施工能力の無い会社は、自社で工事が出来て施工技術力も高い地元の会社を使っているのです。

だから、信頼出来る地元の会社さえ見つければ、安心して安く工事が出来るのです。

[203: 匿名さん]

最近各戸平均70万円で済ませました。

[204: 匿名]

信頼出来る地元の会社を見つけるのが
難しいのだよ

あと、依頼するときは保証を付けるのは必須だよ

[205: 匿名]

信頼出来る地元の会社を見つけるのが
難しいのだよ

あと、依頼するときは保証を付けるのは必須だよ

[206: 匿名さん]

>>201
工事にしなくてもいいものはありません。例えば壁を塗り替えることにしても、塗り替えだけが目的なら１０年でやっても２０年でやってもいいでしょう。
通路の張替えも同じことです。
要は積立金の状況次第です。資産価値を高めより快適な生活をするためのグレードアップを図る工事をやるか、きたなくなっても我慢するかということでしょう。何も修繕工事はタイルの落下防止、ひび割れや雨漏り、排水管の補修等の生活していくのに悪影響を与えるとこだけをするのではありません。最低それはやらなければならないでしょうが。

私どもの大規模修繕工事は大手建設会社でやりました。当然下請け・孫請け業者が実際の工事はやります。
どこの会社でも実際元請会社が全て自分のところの社員でやるとこなんてありませんよ。
それは地元の建築会社であっても同じことです。あなたのいるマンションの工事をされたところも実際工事をされたのは孫請け・曾孫請け等の小さい会社や個人の人たちでしょう。あなたはそれを知らないだけです。
自分の会社で大工や左官、ペンキ工、とび職、トラックの運転手、土木作業員、ガードマン、設計士等々全てかかえていたらその会社はすぐ倒産しますよ。

防水工事などやったかどうか分からないとかいってますが、やったかどうかは分かりますよ、それに設計・監理会社がチェックしてますし、大手ゼネコンがそんなことをするわけがありません。
会社は継続していかなければならないのですからね。信用が大事です、仕事はそこだけではないのですから。

[207: 匿名さん]

大規模修繕には下記の契約を使い、特に瑕疵の担保条項は規定すべきだね。
民間連合協定請負工事契約約款
http://www.gcccc.jp/contract/20-11.html

[208: 匿名さん]

今時大規模修繕工事をして、補償契約がないということはないでしょう。
１年点検は当然無償ですよ。

[209: 匿名さん]

設計管理会社がチェックしているといっても、その設計管理会社が施工業者とグルだったらどうでしょう。

塗装でも防水でも、仕上げてしまえばその中がどうなっているのか、理屈では確かめることが出来るはずですが、実際にそれを調べる為に数十万円のお金を支払い確かめることをする人がいるでしょうか？

だからこそ、隠ぺいする事が出来るのです。
ばれる確率が低いので、また、手抜きをしても実際に問題が起きる可能性は低く、もし問題が起きたとしてもアフターサービスだと称して手直しをすれば、手抜きして大きなお金を奪い取ってもばれないどころか、あの会社はアフターサービスがしっかりしていると言わせる事が出来ますので、自信を持って大丈夫だと言い切る人がいるのです。

本来、やるべき事をやったなら、アフターサービスで１年後とか２年後に補修工事をするなんて事にはならないのです。
勿論、やるべき事をしていても、状況判断の誤りから、１年後に手直しをしなければいけないような事もありますが、それとは全く違うことです。

それを勘違いさせて、手抜き工事で大儲けをし、問題が起こった部分のみ手直しをするようなアフターサービスが当たり前だと思わせておけば、こんなからくりを知らない人たちは、誰も疑わないどころか、信頼するでしょうね、騙されているとは知らずに、良い会社だと信じるのです。
　
また、このからくりをばらされたくないので、この内容に対して、あれこれ信用を無くすような書き込みをして攻撃するのです。
　

[210: 匿名さん]

209
そのようなひどい状況の地域があったとすれば、施工会社の商売が成立するためには「すべての会社が申し合わせてそのような商売をする」しかありません。
妄想を書き込む暇があれば、実際に営繕担当理事などのサブについて仕事ぶりを見ることです。
仕事が忙しくてそんなことはできないと言うなら無責任なことは書かないことです。

[211: 匿名さん]

中傷、抽象は暇つぶしに過ぎない。

[212: 匿名さん]

>>209
被害妄想の強い方なんですね。
もっと「人を信じ、信じられる人間になりなさい」

[213: 匿名さん]

>>209
大規模修繕工事で、マンションをきれいにするためにやる壁の塗り替えとか通路の張替え等を
１０年でやるのと２０年でやるのはどちらがいいですか？
それとか、バリアフリーを取り入れるとかの工事をするとかは。
早くやればきれいになりますよ。

[214: 匿名さん]

うちのマンションは、修繕の時、防水工事がちゃんとなされなくて、2回もやり直させた。
地元の大手だったけど、出入り禁止になった。

[215: 匿名さん]

>>214
それは、大手の下請け・孫請けとかじゃなくて？
ま、最終的には施工する「人」に依存するのは間違いないね。

[216: 匿名さん]

書かれた内容が事実だったから、それに正面から対抗できないので「被害妄想」だとか「人を信じろ」としか反論できないのですね。

[217: 匿名さん]

大規模修繕工事も大手ゼネコンに任せた方が責任もってやってくれるよ。
大手ゼネコンも積極的にこの分野に進出してきたからね。
地元の建設会社ではちょっと無理だよ。

[218: 周辺住民さん]

>209
そんな施工会社や管理会社を見抜けず選ぶお前が無能なんだよ。

[219: 匿名さん]

216
＞書かれた内容が事実だったから、それに正面から対抗できないので
工事のこと全くわかってない内容に「事実」とか「それに対抗」とか笑わせるよ。
自分がどんな痛い状態か分かってるか？

[220: 匿名さん]

だから地元の企業では大規模修繕での元請けは無理。
地元の企業は下請けや孫請けで使うのがこれからは普通になってくるよ。

[221: 匿名さん]

>地元の企業は下請けや孫請けで使うのがこれからは普通になってくるよ

昔からだよ。

[222: 匿名さん]

昔から、下請けや孫受けをしている業者たちでも出来るのに、大きな権力で押さえ込み、上前を跳ねると言う悪徳暴力団や悪徳政治家のような人種が、逆らうと仕事を出来ないようにしてやると脅かし従えている仕組みが横行し、それが当たり前だと思い込んでしまい、出来る事でさえ出来ないと勘違いしてしまっているのが、分からないのです。
いや、分かろうとしないのです。

そのやりかたを、崩さず暴利を貪り続けたいので、何も知らない人たちに、このようなやりかたが当たり前であると信じ込ませないといけないのです。

そもそも、このようになる遠い昔、人一人の力で出来る事、一人一人が持っているいろんな分野の得意な事を知り、互いに力を合わせる事で、これまで出来なかった別の事が出来るようになり、出来ないと思っていた事や、無理だと思っていた大きな事も出来る様になったのです。

その能力の１つ、人を騙し従え上前を跳ねる能力を持った人間が悪事をしても逃げ伸びられ、大金を手にし、権力までも手に出来る事を知り、自分達の利益を守ろうと考え、作り上げられた事なのですが、それに気づかず、仕方無いと諦めてしまう人が多く、更に、このように昔からの事だからと、味方になり暴利の一部をもらおうとしているような人か、何を考えているのかわかりませんが、あのような人たちを野放しにしようとしているのです。

今現在、このような昔からの手口に屈せず、全てに於いて適正な内容と値段で行おうとしているのですが、周りから大手じゃないとちゃんとした工事は出来ないとか不安を煽るようにするのです。

つまり、ちゃんとした知識が無くても、人の話しを聞き何が正しいのか判断する力さえあれば良いのです。

「昔からだよ」とか「逆らえない」など、何もさせないように誘導する、洗脳する事はかりしている人には、とうてい理解出来ないのです。
　

[223: 匿名さん]

>>222
でもね、やはり大手ゼネコンが元請になった方が絶対いいと思うよ。
大規模修繕工事については、以前は大手ゼネコンは見向きもしなかったんだけど、現在は
積極的に手がけるようになってきたからね。
だから大手ゼネコンの間でも競争は激化しているのが現状だよ。
大規模修繕の場合、施工会社の見積りを取れば地元業者と大手ゼネコンとは見積り価格で大きな差が出ている。
本気で大手が取り組めば地元の建設会社は太刀打ちできない。
私どもの工事でもそれが顕著でした。
大手の工事内容は丁寧でしっかりした工事をしますよ。勿論、下請けや孫請けの業者をしっかり監督してますしね。

[224: 匿名さん]

＞今現在、このような昔からの手口に屈せず、全てに於いて適正な内容と値段で行おうとしているのですが、周りから大手じゃないとちゃんとした工事は出来ないとか不安を煽るようにするのです。

理想を求める事は良い事ですが、民間連合協定工事請負契約約款や日弁連住宅建築工事請負契約約款くらいは勉強して下さい。

[225: 匿名さん]

なにも大手ゼネコンが悪いとは言っていません。

ごく一部の悪徳管理会社などが大きな利益を得る為に、大きな会社だから値段は高いのは当たり前、でも、地元の小さな会社だとこんな工事は出来ないのに依頼するのですか？とすることをいっているのです。

最近では大手ゼネコンの値段を下げる努力をしていますので、地元の業者と同等の値段ではないですが、許容範囲と思われるような値段にもなるため、同じ土俵で比べることが出来るようにもなってきています。

つまり、これまで名前ばかりのトンネル会社を通して下請けに仕事を回していたようなことを省き、実際に仕事をする下請け孫請けだけになってきたからです。

とはいえ、管理会社の部分、設計管理と言う部分で、トンネルかキックバックをしてしまうことが有りますからね。



ところで、「民間連合協定工事請負契約約款や日弁連住宅建築工事請負契約約款」と言う事ですが、具体的にポイントをしぼっての指摘が必要だと思います。

[226: 匿名さん]

>ところで、「民間連合協定工事請負契約約款や日弁連住宅建築工事請負契約約款」と言う事ですが、具体的にポイントをしぼっての指摘が必要だと思います。

これくらい自分でググって調べなさい。

[227: 匿名さん]

分からないから聞いているのではないのですが、それが分からなかったようですね。

それらの色んな内容のどの部分の事について、あなたが言いたいのは、どのように関わっているのか、と言う事です。

それよりも、このような掲示板には、これらの知識がなくて書き込んだ場合、無知呼ばわりされてしまうのでしょうか？
つまり、全てのことを知り、理解した上でないと書き込めないのでしょうか？

私は、そうじゃないと思います。
分からないことが沢山あるので、何をどのように調べて良いかさえ分からないので、教えてもらうために書き込んでも良いと思うのです。

それに対して、このような扱いをされてしまえば、今後、こわくて書き込むことさえ出来なくなりますよ。
また、このような扱いを受けたから、将来、同じ目にあわせてやろうとする人が出るかも知れませんよ。

そのような事を踏まえたやりとりが出来ないのは困りますね。
　

[228: 匿名さん]

＞具体的にポイントをしぼっての指摘が必要だと思います。

無知を通り越して、居直りですよ。

[229: 匿名さん]

>>225
大手ゼネコンと地元業者との価格の差は断然大手ゼネコンの方が安くなっていますよ（当然同じ仕様での話し）
又、管理会社に対するバックリベートにしても大手ゼネコンの方が安く済む又はバックリベートなしで済む
可能性は高いと思います。
それに元請け会社が下請けや孫請けに仕事を依頼するのはどこも一緒ですよ。
たとえ地元の建設会社が元請になっても下請けや孫請けを使うのは当然のこと。

[230: 匿名さん]

人に無知と言う前に、ポイントを絞れないあなたが信用できませんよ。
本当に解っているのかなぁ？

知ったかぶりをしているから、ポイントを絞れなくて逆切れしているようですよ。

ポイント絞ってあげたらどうですか？
ほんとに絞れるならですが