大規模修繕について

[入居済み住民さん]

はじめまして。恐縮ですが質問させて下さい。
第1回目の大規模修繕を迎えるマンションの住人です。


長期修繕計画書なのですが、最新の計画書と見直し前の計画書とでは
工事概算額に2倍以上の開きがあるのですが、
＆物価上昇等の社会情勢を考慮し、材料費等の市場価格をのせたうえでも
普通にありえることなんでしょうか？

最新の計画書が16年度で見直し前がそれ以前のものです。
見直しは16年度の計画書がはじめてです。
長期修繕計画標準様式からすると古いようにも
思いますがどうなんでしょうか？

あと、施工業者募集が住人しか入れないマンション内の張り紙だけだったりと
疑問に思う事があって、総会後の理事会も傍聴し続けているのですが
理事へ質問をしたり提案をすると
「理事会へ一任」ということで総会で可決されただろ！の一点張りで。。
なにぶん素人なのでどうしたらいいのか分かりません。
積立金を使い切る内容だったりと、説明がないまま進んでいるのが不安です。

[No.181 by 匿名さん 2009-09-16 10:33:21]

外壁塗装の保証は、通常は5年だと言ってる業者もあるし、15年のとこもあるみたい。
大規模修繕工事の専門業者というのは、施工の元請になりますので、
管理組合から見れば1社に発注ですよ。
いま言ってるゼネコンというのは大手総合建設業者のことで、
統括請負会社の意味ではないと思います。

[No.182 by 匿名さん 2009-09-16 11:41:04]

総括請負会社として大手ゼネコンに依頼しました。

[No.183 by ななし 2009-09-18 05:45:14]

設計監理方式じゃないなら総括管理をさせるのにゼネコンに頼むのはまだいーかもね。
コンサルがおるのにゼネコンに頼んでもあまり意味ないよ。
俺は改修工事の現場監督20年しててゼネコンの下でやったこともあるけど、改修工事の事全然わかってないよ。住所対応から仕事の事まで全部下請け任せです。
外壁塗装の保証は現在一瞬的に使用される塗料で基本5年です。メーカーは5年しか出さないよ。15年は聞いたことない。特殊なものなら10年ならあるかも。
防水材は20年とかあるけど。

[No.184 by 匿名さん 2009-09-18 09:33:46]

設計・監理方式なんですけど、大手ゼネコンに総括管理を委託してます。
設計・監理会社が逆に工事期間中はすることがあまりないようです。
設計・監理会社にかなりの経費を投入したんですけど。
大手ゼネコンがちゃんとした仕事をしてくれれば、責任施行方式がいいんでしょうがね。

[No.185 by あんまん 2009-09-19 17:16:38]

私の住んでいるマンションの管理会社は西日本では大手ですが最低最悪です2昨年中規模修繕工事で見積書が自分の会社関係が約230万円又調べてみると、その孫受関係で事務員も居ないような会社の約240万円の見積書を提出して来ました、たまたま、輪番制で廻って来た副理事でしたので管理会社の影響のない工事業者に見積書をとった所約128万円でした理事会で検討した結果私の推薦した最低価格の業者に決まりましたが同席した管理会社の担当二人から随分クレームを付けられ、他の理事長、理事は何の事だか判ってません、理事も一年限りの輪番制なので管理会社の言いなりで、今年度の理事長なんかは、総会の冒頭の挨拶から全て管理会社に書いてもらい小さい声で読んでました、今7年目で大規模修繕工事計画が出ました、今は理事ではありませんこんな悪質な管理会社と一人戦っいくにはどうしたらと、ストレスたまります。

[No.186 by 匿名さん 2009-09-19 22:29:28]

私も同じような状況です。管理会社は日本○〇○〇〇です。理事の輪番制は立候補、推薦を妨げるものか裁判所に確認訴訟を起こしてください。管理規約に輪番制と書いてるわけではないと思います。輪番表は分譲時に管理会社が作っただけではないですか？たぶん勝てますよ。勝てば立候補して理事になれます。

[No.187 by 匿名さん 2009-09-20 08:56:56]

普通管理規約には、輪番制が謳ってあるところが殆どでしよう。

[No.188 by 匿名さん 2009-09-20 10:47:11]

>>187
管理規約でそこまで謳っているところが殆どだという根拠を示してください。

[No.189 by 匿名さん 2009-09-20 20:18:02]

私のところは輪番制が規約に謳ってあります。

[No.190 by 匿名さん 2009-09-20 20:19:59]

規約に理事の選出方法が規定されてないところがあるんですか？
その場合は輪番制が規定されてるのでは。

[No.191 by 匿名さん 2009-09-20 21:03:27]

私のところは理事は総会で選出するとなっているだけですが輪番制です。規約には輪番制のことは何も書いてありません。

[No.192 by 匿名さん 2009-09-20 21:19:29]

あんまんさんのような人がいれば、管理会社の言いなりにならず住民も無駄に高い金を払う必要はなくなりますよね。

輪番制でも、危機感とか意識を植え付けつつ自覚してってもらえればいいですね！

[No.193 by 匿名さん 2009-09-21 22:50:16]

規約にないなら昔の総会決議では？
それでも一応影響力はあると思いますよ

規約にあるなら仕方ないですが普通は立候補を輪番制だと言って突っぱねないでしょうけどね

[No.194 by 匿名さん 2010-01-22 22:00:42]

【ご本人様からの依頼により投稿を削除しました。管理人】

[No.195 by 匿名さん 2010-01-23 07:02:50]

＞私のところは理事は総会で選出するとなっているだけですが輪番制です。規約には輪番制のことは何も書いてありません。


輪番制とは誰もやりたくない、責任もなければ、仕方なくいやいややるだけのシステムで、管理会社は大歓迎のシステムです。

[No.197 by 匿名さん 2010-02-06 23:36:36]

知り合いのマンションの修繕工事で、職人がほとんど中国人だったって話ききました。
仕事もけっこういい加減だったとか。
日本は建設業で外国人なんか受け入れていませんから、名目は研修生なんでしょうね。
ゼネコンは外国人を使わないので、少なくともそういう心配はありません。

[No.198 by 匿名さん 2010-02-06 23:48:55]

修繕工事ほど、安かろう悪かろうって業界はありませんよ。
実際に建物自体が建っているため、適当に施工してもわからないからです。
安いのには理由がある。高いのにも理由がある。
同じ仕様で大きな金額差はありえません。
特に顧客の立場になると、企業努力のみで魔法のように高品質低価格が実現できると思い込んでいる方がいますが、実際にはそんなことは不可能です。
他社より歴然と安い場合。絶対に理由があります。
なので、入札の際は最高・最低価格を提示した業者は切るべきですね。

[No.199 by 匿名さん 2010-02-07 10:20:55]

戸数１８０戸のマンションです。今回１３年が経過し、第１回目の大規模修繕を実施しました。
施工会社は７社の中から総合評価方式で大手ゼネコンに決まりました。工事費は１戸当り１００万の範囲でやることにしてたんですが、最終的には９０万程度で済みそうです。（第１回目の相場は７０万程度といわれていますが、積立金に余裕があるので鍵の交換や網戸の張替え、駐車場工事、プールの改善、集会室の改装とかのグレードアップも図りました。）
兎に角丁寧な工事で感心させられています。手抜きとかはまずやっていないと思われます。
例えば、私の部屋は１４階東南の角部屋でルーバル付きの部屋なんですが、そのルーバルの修繕工事を参照したいと思います。これをみただけでも丁寧な工事がされているのではと思います。

ウレタン塗膜防水工事（床面だけに限定して説明します）素人の説明になります。

まず高圧洗浄　→　シーリングの撤去　→　隅のシーリング剥がしとアルミ部分の撤去　→　コンクリートで床面を
薄く塗る　→　目地をつける　→　タールを前面に塗る　→　シート（オルタックシートを前面にかぶぜる　→　その上に前面シートをかぶせる　→　ブルーのタールを床面と側面・柵の台のところに塗る　→　又、同じブルーのタールを
床全面に流しこむ　→　グレーのタールを全面に流す　→　清掃・手直し

今までのは、単なるコンクリートの打ちっ放しだけだったので余計丁寧さが目立ちました。他の工事もすごく丁寧でこれで採算があうのだろうかと思われるような工事をされました。
約７ヶ月の工事期間でした。勿論設計・監理会社も導入しております。
建設会社は大成建設さんでした。
工事期間中の住民に対する配慮もすばらしいものでした。是非参考にしてみてください。

[No.200 by 匿名さん 2010-02-07 11:05:55]

現在は大手ゼネコンがマンションの大規模修繕をやるようになってきたからな。
しかし、デベ系のマンションは他所の業者に依頼しずらいしね。
デベ系に頼めば管理会社にバックリベートは取られるは、工事費は高いわでふんだりけったりだな。