大規模修繕について

[入居済み住民さん]

はじめまして。恐縮ですが質問させて下さい。
第1回目の大規模修繕を迎えるマンションの住人です。


長期修繕計画書なのですが、最新の計画書と見直し前の計画書とでは
工事概算額に2倍以上の開きがあるのですが、
＆物価上昇等の社会情勢を考慮し、材料費等の市場価格をのせたうえでも
普通にありえることなんでしょうか？

最新の計画書が16年度で見直し前がそれ以前のものです。
見直しは16年度の計画書がはじめてです。
長期修繕計画標準様式からすると古いようにも
思いますがどうなんでしょうか？

あと、施工業者募集が住人しか入れないマンション内の張り紙だけだったりと
疑問に思う事があって、総会後の理事会も傍聴し続けているのですが
理事へ質問をしたり提案をすると
「理事会へ一任」ということで総会で可決されただろ！の一点張りで。。
なにぶん素人なのでどうしたらいいのか分かりません。
積立金を使い切る内容だったりと、説明がないまま進んでいるのが不安です。

[161: 匿名さん]

>159さん　158です。

設計・監理業者に１，７００万支払ますが、この金額は相場としてはどんなものでしょうか。
事務所はなく、常駐はされないということです。
工事費3.8億の中に、設計・監理業者分も含まれています。

[162: 匿名さん]

1700万に建物診断も含むんですかね。。
私のとこは80戸ですけど、設計監理200-300万って聞きました。
戸数が360戸なら80戸の4.5倍ですね。
1350万前後でできたのかも！
でも、私が相談したのは、ゼネコンＯＢのひとで
安く言ってくれてるんで、知り合いとかでないと
割高になるのかも。
しかし、これだけ調べても、提案しても、理事会が採用するかわかりません。
大規模修繕専門業者は数十人規模の会社だし、
倒産したらどーするとか、管理会社の担当が、不安をあおるのは明らかなんで。

[163: 匿名さん]

>161
設計・監理には劣化診断もふくんでいます。それに工事終了後の大規模修繕計画を入れてます。

[164: 匿名さん]

>>162さん
大規模修繕工事については、大手の方が絶対いいですよ。
あなたのとこは、管理会社が絡みおまけに弱小専門業者ということですので、倒産の心配もそうですが、
工事内容やバックリベート等考えれば無茶苦茶な決め方ですよ。
誰か、旨い汁吸っている者がいますよ。間違いなく。理事長や専門委員会のメンバーとか。
設計・監理業者も工事施工会社や管理会社と繋がっているとしか思えません。
見積り業者を募集することから再スタートすべきですよ。
今、決まっている？業者と同じ内容で見積り取られてみれば分かりますよ。
かなりの工事費の差があると思います。

[165: 匿名さん]

以前は大手ゼネコンはマンションの大規模修繕はやりたがらないといわれていましたが、現在そういうことは
絶対ありません。仕事をとるのに努力されてますよ。
そして、仕事を受けたら信用にかけてもしっかりした仕事を責任もってやられますよ。
私のところでも、設計・監理会社の方でさえそういってましたけど、実際はそんなこと全然なかったですよ。

[166: 匿名さん]

うーん。。。
管理会社は関係ありません。関係ないようにするために、私が安くする方法を提案しています。
専門業者を使う方法ね。コンサルに設計事務所を入れます。
工事金額はコンサル込みで1戸当たり70万以下で。仕様はコンサルが決めて、施工業者は一応、公募です。
80戸だから総額5600万以下です。
ゼネコンは手抜きが多いそうです。下請けに安く投げてるんで手抜きしないと下請けが赤字になっちゃうからでしょう。今後どうなるかわかりませんが、もし私の提案で決まったら、たぶん現金払うつもりかもしれないので、
私がうまい汁すってることになるのかもなあ。。。
でも、どこに決まってもそういうのはあるらしいよ。

[167: 匿名さん]

大手ゼネコンで工事したけど、理事長で大規模修繕委員長を兼務していた私に対して、中元と歳暮で
ビールが届いただけで、それ以外は何にもなかったよ。
管理会社の関与も全然させなかったからね。勿論管理会社とか設計・監理会社からもリベート等はなし。

[168: 匿名さん]

>仕様はコンサルが決めて、施工業者は一応、公募です。

これって全てどこの組合でもやってることだよ。それでも巧妙に管理会社が裏で絡んでるんだよね。
あなたたちの組合では、それを見抜くことは無理でしょう。
管理会社が工事に立ち入りすぎてますので。
コンサル（設計・監理）も管理会社の息がかってるんじゃないですか？もちつもたれつの関係
だったら何の防波堤にもなりません。

[169: 匿名さん]

うーん。コンサルをどう決めるかですが
私が3人くらい連れてくると警戒するでしょうから、
マンション管理センターから紹介を受けようかと思ってますよ。
その場合、私の役得はなくなりますけどね。

[170: 匿名さん]

公募した施行業者の中から、１社に絞るのは専門委員会でしょう。
コンサルはその時は、当然ノータッチなんでしょう。
工事請負業者を決める時は、管理会社やコンサルの意見を聞いたらだめでしょう。
それができないようだったら、最初から全ておまかせと同じですよ。

[171: 匿名さん]

コンサルに点数評価の方法を聞いてください。
そして、コンサル、管理会社抜きで、専門委員会のメンバーで各自評価し、点数の一番高い業者を
決めればいいでしょう。
当然同時審査し同時開票しなければなりません。
あなたたちの組合でそれをやる能力があるかどうかでしょう。素人でも十分できます、点数評価は。
それをやらないんだったら、高い工事費になりますが、能力がないとあきらめて、工事費の１０％から
１５％を上乗せして支払えばいいでしょう。
５～７社公募してやってみてください。必ず大きな差がでてきますよ。

[172: 匿名さん]

＞あなたたちの組合でそれをやる能力があるかどうかでしょう。素人でも十分できます、点数評価は。
大規模修繕工事の見積評価を素人ができるとは思いません。
少なくとも、配管施工に詳しい人と建築士（できれば１級）ぐらいの「素人」が委員会に参加してないと。

点数評価を促す方、皆さんの経験では、どんな評価ポイントだったのですか？
それらを具体的に提示頂いたほうが、参考になると思いますけど。

[173: 匿名さん]

点数評価方法は若干専門的な要素が入ってきます。
それについては、設計・監理の一級建築士が事前に専門委員会に指導をしてくれます。
専門委員会には、建築士はいません。素人集団で点数評価をしました。
大規模修繕時はまず最初に設計・監理会社を決めるのが先決です。そして設計された仕様に添って
見積りを各業者が提出します。その業者への説明は、設計・監理業者が行います。
応募施行業者には、各２０分ずつ説明をしてもらいました。（ＰＲも兼ねて）
評価については、見積り工事費、会社の規模、経営内容、その他専門的な項目等で、それぞれ項目毎に
点数配分がされており、２０項目ぐらいだっとおもいますが、それを合計して合計点数が一番高かった
ところに決めました。勿論見積り工事費の点数配分が一番高かったですね。
点数評価方法は、建築士の方なら誰でも知っておられますので、聞かれたらいいと思います。

[174: 匿名さん]

工事施工業者は大手ゼネコンにしなさい。
大手ゼネコンは一端引き受けたらちゃんとした
仕事するよ。
信用がかかってるからね。
場合によっては赤字でもやるからね。
ノウハウももってるし。
バックリベートもとりにくいしね。
管理会社も介入しづらい。
但し、ゼネコン系の管理会社はとるだろうがね。
修繕積立金が豊富なところは煩わしいから
バックリベートやってもいいんじゃないの。
２億の工事の場合、２千万程度だから。
１戸当りにすれば微々たるものだから。
工事業者も儲けさせてやってください。

[175: 匿名さん]

「バックリベート」が平然と公言できる業界か．．．変らないねぇ。

[176: 匿名さん]

大手ゼネコンがそんなにきっちりやるのなら、施工を大手ゼネコンに発注する場合、設計監理者はいらないのですか？
設計監理方式ではなくて、責任施工方式でよい？

[177: 匿名さん]

設計・監理は保険みたいなもの。

[178: ななし]

ゼネコンなんて下請けに丸投げです。赤字になんかなる訳ない。下請けが損するだけ。末端の職人さんがかわいそーだ。ましてやゼネコンが改修工事の塗装や防水の詳しいことなんて知る訳ない。改修専門業者に頼むのがいーよ。ゼネコンに頼んでもどーせ改修専門業績に丸投げだし。

[179: 匿名さん]

そのとおり。ゼネコンＯＢも同じ意見で、専門業者に頼むように言ってますよ。外壁塗装の保証は５年間くらいでしょうけど、５年以内に倒産しなさそうなところならまったく問題ありません。大規模修繕に必要なのは塗装や防水の知識よりも、住民が生活しながら安全に工事するノウハウらしいです。これがあるから大規模修繕は専門業者しかできないんですよ。設計監理方式なら施工は中小規模の専門業者でも問題ありません。

[180: 匿名さん]

外壁塗装の保証期間は１０年です。
専門業者に個々に依頼するのも大変ですしね。
大手ゼネコンが全て丸投げすることは法的にもできません。
下請け・孫請けまでならオーケーでしょう。この世界では。
どんな大きな建設工事でもゼネコンが下請け・孫請け業者に頼まずに工事することはないでしょう。
実際工事するのは、専門業者がすることになるでしょう。どのゼネコンでも。