大規模修繕について

[入居済み住民さん]

はじめまして。恐縮ですが質問させて下さい。
第1回目の大規模修繕を迎えるマンションの住人です。


長期修繕計画書なのですが、最新の計画書と見直し前の計画書とでは
工事概算額に2倍以上の開きがあるのですが、
＆物価上昇等の社会情勢を考慮し、材料費等の市場価格をのせたうえでも
普通にありえることなんでしょうか？

最新の計画書が16年度で見直し前がそれ以前のものです。
見直しは16年度の計画書がはじめてです。
長期修繕計画標準様式からすると古いようにも
思いますがどうなんでしょうか？

あと、施工業者募集が住人しか入れないマンション内の張り紙だけだったりと
疑問に思う事があって、総会後の理事会も傍聴し続けているのですが
理事へ質問をしたり提案をすると
「理事会へ一任」ということで総会で可決されただろ！の一点張りで。。
なにぶん素人なのでどうしたらいいのか分かりません。
積立金を使い切る内容だったりと、説明がないまま進んでいるのが不安です。

[121: 匿名さん]

そういわれてみれば、うちは三井建設だけど、大規模終戦には、見積もりにも参加して
来なかった。

おそらくですが、一般的に、建設会社が自ら行うのは、骨格部分だけで、内装、外装などは
他の業者にやらせるのではないでしょうか。要するに、得意とする領域が、建設会社によって
違うのではないかと思います。

たぶん、むりやり、建てた建設会社にやってもらうことは可能だと思いますが、それは
非常に高くつくことになると思います。要するに、下請けに出すだけですから・・・。
安心料といっても、高すぎると思います。

[122: マンションの住民]

ありがとうございます。
確かに大手ゼネコンは建築はやるだろうけど、補修部分はやりたがらないというか、得意分野ではなく
もし、受けても下請けに出すことになるのでしょうね。
納得しました。

[123: 匿名さん]

いやいや、ゼネコンは基本的に施行管理だから、直接工事はやりませんよ。何でも下請けに出します。

[124: 匿名さん]

まあ、”直接”というのがどういう意味か難しいですが、

建設会社と１年目点検の交渉をしていて、気がついたことがあります。
建物の中で、建設会社がすべてを把握しているものと、ほとんど把握
できていないものがあります。

たとえば、うちの場合、塀はコンクリート造りですが、ゼネコンは、設計を
含め、把握していませんでした。修理を頼むと別の会社が来ます。集会室の
修理を頼んだら、ゼネコンが来ました。専有部分の内装の修理は別の会社が
来ました。

どういう使い分けになっているのかよくわからないのですが、たぶん、
外装などは、使用する部材等を含め、ゼネコンは指示をおおまかに出して
いるだけなのではないかと感じています。だから、外装が主な対象となる
大規模修繕では、ゼネコンが出てくることがないのではないでしょうか。

[125: 匿名さん]

利益率の悪いマンション建設は、ゼネコンの売り上げを上げるために
仕方なく手を出しているだけ。

現場担当者は、せいぜい現場所長＋下っ端1人

塀は外構業者に丸投げしているので、修理は外構業者に行かせる。

集会室は共用部なので現場所長か下っ端が行く。

専有部分は室数が多くて手が回らないので、内装下請け業者に行かせる。

ってなとこかな。

マンションの大規模修繕工事は、昔は塗装業者かサブコンが施工していて
ゼネコンなんて見向きもしなかった。

建設業界が冷え込んで、箱物が無くなってきたので10年ぐらい前から
手を出すゼネコンが増えてきた。

マンションの管理組合も賢くなってきて、保証の条件をたっぷり付けて
ゼネコンに安く工事を発注するようになってきた。

現在、大規模修繕も競争激化。困った時代になったものだ。

（という俺も、現在ゼネコンの大規模修繕担当で、住民対応に追われている）

[126: マンションの住民]

ゼネコンも大規模修繕はやるけど、あまり積極的ではない。
受けたとしても下請け。でも保証の契約をすればメリットはあるということですね。
大規模修繕工事の競争は激しいのですが、ゼネコンにすれば、小さい工事ということでしょうから。

[127: 匿名さん]

大規模修繕工事は、業者は修繕積立金総額を見て判断します。その規模の多少によって応募するのは当然です。

[128: 匿名さん]

ウチの管理組合ではマンションの大規模修繕専門業者ということで下記の業者も検討しています。
技術面では良くても管理組合の事情に通じていない業者だと互いにやりにくいというのもありますので。
ここの業者を使ったことのある管理組合の方いらっしゃいますかね？どうでしょうか？

オガワリフォーム　http://www.ogawa-reform.jp/index.html

[129: 匿名さん]

苦肉の策の宣伝は止めましょう。

[130: 匿名さん]

なるほど宣伝かもねー。

普通、大規模修繕するのに、一社だけしか検討しないということはないだろう。
やっぱり宣伝かな・・・。

[132: 匿名]

今秋に大規模修繕工事がスタートします。
施行業者は、７業者中６業者が大手ゼネコンです。
最初募集段階では、大手ゼネコンは大規模修繕工事はあまりやりたがらないとのことだったけど、
蓋をあければ、大手ゼネコンがほとんんど。その中で７社に絞ったんだけど、大手ゼネコンも必死だよね。
価格も当初計画していた修繕工事費をかなり下回ったですよ。
下請けや孫受け業者への押さえをしっかりして、丸投げをさせないようにするのもポイントの１つ。

[133: 匿名さん]

>>132
元請として大規模の建設業者を利用するのは、大規模の場合はしかたがないことでしょう。
管理監督がしっかりしていて安心です。
実際の作業者は、孫請けくらいになるので途中のマージンがもったいないといえばもったいないですけど。


※「ゼネコン」とは、元請負者として各種の土木・建築工事を一式で発注者から直接請負い、工事全体のとりまとめを行う建設業者。

[134: 匿名さん]

我田引水。

[135: 匿名さん]

こんにちは

金額は昔より大幅に下がっているはずです。
上がっているというのは完全に社会トレンドに逆行しています。
なお、管理会社の場合は３割から５割程度、
ゼネコンの場合は２－３割ほど上乗せされていますのでご注意。
理事会が業者と申し合わせている場合もありますので、
独自に調べて一社追加してみると不正がないかどうかわかります。

[136: 匿名さん]

管理組合が直で業者選定すればよいことです。
管理会社をとおす必要無いですよ。

[137: 匿名さん]

不適任者、不適業者の選択結果は、全組合員の責任。

[138: 匿名さん]

>>137
そんなわかりきったことをレスして何になるの？
だからどうするの？でしょう、このスレは。

[139: 匿名さん]

分かり切ったことを実施しないで何が出来るの？

[140: 匿名さん]

入札する公示って、どうすればいいのでしょうか？