大規模修繕について

[入居済み住民さん]

はじめまして。恐縮ですが質問させて下さい。
第1回目の大規模修繕を迎えるマンションの住人です。


長期修繕計画書なのですが、最新の計画書と見直し前の計画書とでは
工事概算額に2倍以上の開きがあるのですが、
＆物価上昇等の社会情勢を考慮し、材料費等の市場価格をのせたうえでも
普通にありえることなんでしょうか？

最新の計画書が16年度で見直し前がそれ以前のものです。
見直しは16年度の計画書がはじめてです。
長期修繕計画標準様式からすると古いようにも
思いますがどうなんでしょうか？

あと、施工業者募集が住人しか入れないマンション内の張り紙だけだったりと
疑問に思う事があって、総会後の理事会も傍聴し続けているのですが
理事へ質問をしたり提案をすると
「理事会へ一任」ということで総会で可決されただろ！の一点張りで。。
なにぶん素人なのでどうしたらいいのか分かりません。
積立金を使い切る内容だったりと、説明がないまま進んでいるのが不安です。

[105: 匿名さん]

金さえ儲かりゃあ何だってするんだから、だまされたも糞もないよ。

[106: 匿名さん]

状況によって、条件も内容も変るのは普通のことですよ。

マンション買う時に、ローン利率や消費税や減税内容など、その時々に必要な変化があります。
変化があったときに「不公平だぁ！」っと言ってる情けない人に見えます。

真面目に普及試みたのはご苦労様でした。
でもそれは、実際に「した管理士」さんにお伝えしたい言葉です。>>103

[107: 匿名さん]

＞金さえ儲かりゃあ何だってするんだから、だまされたも糞もないよ。

儲かってないから燻っているんじゃない。

[108: 匿名さん]

>>107儲かってないの？それホント？

[109: 入居済み住民さん]

スレ主です。
現在、見積り業者選定の段階に入っているのですが理事が一向に耳をかさないため
他の住人に事情を説明すべく、資料作りに奔走しているといった状況です。


先のご説明以外にも、劣化診断の結果の説明会がないこと、コスト見直しをしない、
業者のヒアリングを行わない（見積りの内容、項目等の精査もしない）
業者は100万〜200万の差でほぼ横並びの金額、見積比較表を住民に公表しない等、
非常に不可解な点が多く、こんな杜撰な計画を実行するとこの先、破綻するのは目に見えています

皆様にご質問させて下さい。
理事（10名、その中に建設業のかた1名）修繕委員会（設計事務所勤務2名、理事長、副理事長で構成）が、見積りについて各業者の検討を行う様子は見られず、今まで管理してもらってる管理会社
が他社より信用できる、中間マージンを取ってるぶん監理は完璧という、根拠のない信用ベース（完全に使い切る内容の見積り）でなんの検討もせずに決定しようとしています。大規模修繕関連でネットでは評判のあまりよろしくない管理会社なので非常に危機感をもっているのですが、管理会社の過去の裁判記録、評判等の調べたがありましたら教えていただけませんでしょうか？

どうぞ宜しくお願いします。

[110: 匿名さん]

最終意思決定機関は、総会です。
議案で全て説明し、採決をしてはいかがでしょうか？
仮に、それでも管理会社が決定したならばそれがそのマンションの意思です。

全ては、総会なのですその為に管理会社はマンション内の実力のある
区分所有者に盆暮れの贈り物なんかもします。

管理会社なんて、金さえもうければそれでいいのです。
管理会社に夢を求めてもいけません
それがマンションなのです。

早々の引越しをお勧めします。

[111: 匿名さん]

＞１０９
＞「理事会へ一任」ということで総会で可決されただろ！の一点張りで。。 なにぶん素人なのでどうしたらいいのか分かりません。

これが規約に則り、総会決議でなされたならば、理事会の独走は致し方のないことです。
しかし、一般には、理事会の権限規定があり、修繕積立金の取り崩しは総会決議と規定されていますので、常識的ではありません。
役員の選び方に問題があったと諦めるか、下記の３項を適用して五分の一の賛同者を集めて、理事会の規約違反の是正のための総会を開催するかです。

区分保有法（集会の招集）
第三十四条　集会は、管理者が招集する。
２　管理者は、少なくとも毎年一回集会を招集しなければならない。
３　区分所有者の五分の一以上で議決権の五分の一以上を有するものは、管理者に対し、会議の目的たる事項を示して、集会の招集を請求することができる。ただし、この定数は、規約で減ずることができる。
４　前項の規定による請求がされた場合において、二週間以内にその請求の日から四週間以内の日を会日とする集会の招集の通知が発せられなかつたときは、その請求をした区分所有者は、集会を招集することができる。
５　管理者がないときは、区分所有者の五分の一以上で議決権の五分の一以上を有するものは、集会を招集することができる。ただし、この定数は、規約で減ずることができる。

[112: 住まいに詳しい人]

>109,111
私も、経験がありますが五分の一招集の場合、流会になる可能性が多々あります。
つまり、反対勢力が口裏を合わせその総会に出席しないようにして、出席者を
半数未満にする作戦がありますので、ご注意ください。

私の住んでいたマンションで１度ありました。

[113: 匿名さん]

＞反対勢力が口裏を合わせその総会に出席しないようにして、出席者を半数未満にする作戦がありますので、ご注意ください。

的確な議案で、委任状にばかり頼るのではなく、議決権行使書を同等に活用する事により、出席者半数以下での流会になることは防げます。しかし、これでも流会や否決になる様でしたら、合法的規約と区分所有者の意見に従うのが道理です。

[114: 入居済み住民さん]

スレ主です。
みなさん、ありがとうございます。

強引に業者決定をするのは阻止しました。
が、信用して最初に話した住民の方が理事の1人と通じていて
私がなにをしようとしているのか、手のうちがバレてしまいました（汗）
理事や修繕委員にも参ってましたが、まさか財産に関ることなのに他の住民も？
そう思うと、今更、人の怖さが身にしみています。

が、工事が行われることも知らない住民がいるので、今、一部の人達で
行われている不透明なこの計画を、他の住民に知ってもらうという活動はしようと
思います。破綻するのを指をくわえて見ているよりも、やるだけやってそれでも駄目なら
そういうマンションなんだと思うことにし、自分の事を模索していこうかと考えています。

[115: 匿名さん]

疑問に感じる点の質問表を出したら如何でしょうか？
管理会社にも理事会にも提出して文書で回答をお願いする
長期修繕計画は専門化が現状を肯定して修繕をするとしたらいくら必要かを作成しているだけです

例えば、共有設備の空調など、現状の設備を更新する前提で予算が計上されています。
空調設備をユニット方式にすると大きく予算が削減できる場合があります
周期表を詳細に見てその設備や修繕は本当に必要かを根本的に検討すると大きな違いが出てきます

私のマンションでは１０億円が７億円になる可能性が出てきました

[116: ビギナーさん]

>>114
＞行われている不透明なこの計画を
不透明なのに危機感をお感じになるのはわかりますが、どの世界もそのような不透明なものですよ。うちもそういうマンションでしたから。
結局引っ越すしかなくなると損するのはあなたです。

ご自分が損するだけですからいい妥協点を見つけて早々決着される事、祈念いたします。

[117: 管理に関心のない理事]

管理組合にまったく関心のなかった順番でしぶしぶ引き受けた理事です。
マンション管理に熱心な方からの質問対策にここを訪れました。
マンション管理に熱心な方が管理組合の非難されてますが、なぜ管理組合にはいられないでしょうか？少なくとも私のマンションでは管理組合の理事はなり手がいないて、理事会ではお前がやれよという声がでています。総会でも「あなたが立候補されたらどうか」と理事から突っ込まれてましたがその方は理事になる気はないようです。管理組合の犬という表現に少し気分を害して初投稿しました。掲示板に投稿は初めてでネットに不慣れなためマナー違反があればお詫びいたします。

[118: 匿名さん]

＞管理組合にまったく関心のなかった順番でしぶしぶ引き受けた理事です。
ご苦労様です。でも、あなたの共有物の管理にも参画することになるのですから、それに損害の無い様にすることで我慢する事です。
＞マンション管理に熱心な方からの質問対策にここを訪れました。
余り期待しない方が宜しいでしょう。それよりも基本的な事、管理規約を熟知、それの問題点の改正に関心を持たれるべきでしょう。
＞マンション管理に熱心な方が管理組合の非難されてますが、なぜ管理組合にはいられないでしょうか？少なくとも私のマンションでは管理組合の理事はなり手がいないて、理事会ではお前がやれよという声がでています。総会でも「あなたが立候補されたらどうか」と理事から突っ込まれてましたがその方は理事になる気はないようです。
積極的な批判者が、必ずしも良い管理者とは限りません。
＞管理組合の犬という表現に少し気分を害して初投稿しました。
管理会社の犬＝管理会社に飼い馴らされている管理会社の言いなりになる犬の様な役員　では困りますが、管理組合の犬＝管理規約に忠実な犬の様な役員なら立派です。

[119: 管理に関心のない理事]

回答ありがとうございました。
大規模修繕はずれるため以後投稿はいたしません。
横道にずれ失礼しました。

[120: マンションの住民]

このスレをお借りします。教えてください。
当マンションは大規模修繕を来春計画してまして、現在業者選定をしているところです。
設計・監理会社は決定したのですが、その人曰く、大手ゼネコンの場合自社建築以外は補修工事は殆どの会社が
やらないとのことですが、そういうもんなんでしょうか。
また、この監理を行う会社が外壁調査を行うのですが、これも一緒でいいんでしょうか。
当マンションは３５０戸のマンションです。築１３年。

[121: 匿名さん]

そういわれてみれば、うちは三井建設だけど、大規模終戦には、見積もりにも参加して
来なかった。

おそらくですが、一般的に、建設会社が自ら行うのは、骨格部分だけで、内装、外装などは
他の業者にやらせるのではないでしょうか。要するに、得意とする領域が、建設会社によって
違うのではないかと思います。

たぶん、むりやり、建てた建設会社にやってもらうことは可能だと思いますが、それは
非常に高くつくことになると思います。要するに、下請けに出すだけですから・・・。
安心料といっても、高すぎると思います。

[122: マンションの住民]

ありがとうございます。
確かに大手ゼネコンは建築はやるだろうけど、補修部分はやりたがらないというか、得意分野ではなく
もし、受けても下請けに出すことになるのでしょうね。
納得しました。

[123: 匿名さん]

いやいや、ゼネコンは基本的に施行管理だから、直接工事はやりませんよ。何でも下請けに出します。

[124: 匿名さん]

まあ、”直接”というのがどういう意味か難しいですが、

建設会社と１年目点検の交渉をしていて、気がついたことがあります。
建物の中で、建設会社がすべてを把握しているものと、ほとんど把握
できていないものがあります。

たとえば、うちの場合、塀はコンクリート造りですが、ゼネコンは、設計を
含め、把握していませんでした。修理を頼むと別の会社が来ます。集会室の
修理を頼んだら、ゼネコンが来ました。専有部分の内装の修理は別の会社が
来ました。

どういう使い分けになっているのかよくわからないのですが、たぶん、
外装などは、使用する部材等を含め、ゼネコンは指示をおおまかに出して
いるだけなのではないかと感じています。だから、外装が主な対象となる
大規模修繕では、ゼネコンが出てくることがないのではないでしょうか。

[125: 匿名さん]

利益率の悪いマンション建設は、ゼネコンの売り上げを上げるために
仕方なく手を出しているだけ。

現場担当者は、せいぜい現場所長＋下っ端1人

塀は外構業者に丸投げしているので、修理は外構業者に行かせる。

集会室は共用部なので現場所長か下っ端が行く。

専有部分は室数が多くて手が回らないので、内装下請け業者に行かせる。

ってなとこかな。

マンションの大規模修繕工事は、昔は塗装業者かサブコンが施工していて
ゼネコンなんて見向きもしなかった。

建設業界が冷え込んで、箱物が無くなってきたので10年ぐらい前から
手を出すゼネコンが増えてきた。

マンションの管理組合も賢くなってきて、保証の条件をたっぷり付けて
ゼネコンに安く工事を発注するようになってきた。

現在、大規模修繕も競争激化。困った時代になったものだ。

（という俺も、現在ゼネコンの大規模修繕担当で、住民対応に追われている）

[126: マンションの住民]

ゼネコンも大規模修繕はやるけど、あまり積極的ではない。
受けたとしても下請け。でも保証の契約をすればメリットはあるということですね。
大規模修繕工事の競争は激しいのですが、ゼネコンにすれば、小さい工事ということでしょうから。

[127: 匿名さん]

大規模修繕工事は、業者は修繕積立金総額を見て判断します。その規模の多少によって応募するのは当然です。

[128: 匿名さん]

ウチの管理組合ではマンションの大規模修繕専門業者ということで下記の業者も検討しています。
技術面では良くても管理組合の事情に通じていない業者だと互いにやりにくいというのもありますので。
ここの業者を使ったことのある管理組合の方いらっしゃいますかね？どうでしょうか？

オガワリフォーム　http://www.ogawa-reform.jp/index.html

[129: 匿名さん]

苦肉の策の宣伝は止めましょう。

[130: 匿名さん]

なるほど宣伝かもねー。

普通、大規模修繕するのに、一社だけしか検討しないということはないだろう。
やっぱり宣伝かな・・・。

[132: 匿名]

今秋に大規模修繕工事がスタートします。
施行業者は、７業者中６業者が大手ゼネコンです。
最初募集段階では、大手ゼネコンは大規模修繕工事はあまりやりたがらないとのことだったけど、
蓋をあければ、大手ゼネコンがほとんんど。その中で７社に絞ったんだけど、大手ゼネコンも必死だよね。
価格も当初計画していた修繕工事費をかなり下回ったですよ。
下請けや孫受け業者への押さえをしっかりして、丸投げをさせないようにするのもポイントの１つ。

[133: 匿名さん]

>>132
元請として大規模の建設業者を利用するのは、大規模の場合はしかたがないことでしょう。
管理監督がしっかりしていて安心です。
実際の作業者は、孫請けくらいになるので途中のマージンがもったいないといえばもったいないですけど。


※「ゼネコン」とは、元請負者として各種の土木・建築工事を一式で発注者から直接請負い、工事全体のとりまとめを行う建設業者。

[134: 匿名さん]

我田引水。

[135: 匿名さん]

こんにちは

金額は昔より大幅に下がっているはずです。
上がっているというのは完全に社会トレンドに逆行しています。
なお、管理会社の場合は３割から５割程度、
ゼネコンの場合は２－３割ほど上乗せされていますのでご注意。
理事会が業者と申し合わせている場合もありますので、
独自に調べて一社追加してみると不正がないかどうかわかります。

[136: 匿名さん]

管理組合が直で業者選定すればよいことです。
管理会社をとおす必要無いですよ。

[137: 匿名さん]

不適任者、不適業者の選択結果は、全組合員の責任。

[138: 匿名さん]

>>137
そんなわかりきったことをレスして何になるの？
だからどうするの？でしょう、このスレは。

[139: 匿名さん]

分かり切ったことを実施しないで何が出来るの？

[140: 匿名さん]

入札する公示って、どうすればいいのでしょうか？

[141: 匿名さん]

＞管理組合が直で業者選定すればよいことです。 管理会社をとおす必要無いですよ。

管理会社のピンハネをチェックする方が簡単で、特定理事が真似ないようにチェックする方が難しい。

[142: 匿名さん]

マンション管理新聞のフリースペースを使うと無料で業者募集の広告を出せますよ。

[143: 匿名さん]

大規模修繕時に管理会社に１０％のバックリベートぐらいやんなさいよ。
そうしないと管理会社の経営は厳しいし、優秀な人材を集めることもできないので。
優秀な人材（ふろんと）がいればマンション管理もスムースにいくようになるよ。

[144: 匿名さん]

日本ハウズイングは、なんで経常利益１％程度なんですか？
管理委託契約を赤字で受注してるところが多いの？

[145: 匿名さん]

そうなんですよ、委託業務費値切られっぱなしで全然儲けさせてくれません。
だから大規模修繕時のバックリベートぐらい大目にみてよ。
委託業務費が安くなったのは、マンション管理士のせいだよ。
やれ委託業務費の値下げだ部分委託だ、自主管理だといって委託業務費の値下げを強要するからね。
大規模修繕にしたって、マン管士が介入してバックリベートが取れないように指定業者の選定をしてくるから。
マン管士の排除をやらないとだめだね。

[146: 匿名さん]

親亀こけたら子亀もこけている状態を認識すべきだ。

[147: 匿名さん]

管理会社が潰れるのは、企業努力が足りないため
生き残るために必死な会社はたくさんある。
安易にピンハネでやり抜こうなんて、どれだけ考えが甘いんだよ！

質をよくしないと続かなくなりますよ。

[148: 匿名さん]

でも現実は、大規模修繕時にバックリベートとるのは管理会社の大半がやってることだしね。
特に、ゼネコン系のマンションは１００％やってるだろうし。

[149: サラリーマンさん]

年金生活の年寄りが多いマンションでは毎月千円でも管理費を節約したい。そうでなくても不景気だから大規模修繕になると数千万の１０％って大きいよ。支払わずに済むなら無駄な手数料を支払いたくない。

[150: 伊藤 清]

無料相談やってます。お気軽にどうぞ。

[151: ３期連続理事長]

うちは普段メンテしてもらってる『日本水理』って設備屋さんに給水直結と排水管の大規模改修をしてもらいましたが担当の兼次さんや監督さんが誠意あってとても丁寧でしたよ。契約は管理組合直ですが、たぶん管理会社にいくらか取られてると思います。

[152: 匿名さん]

1回目の大規模修繕工事って、普通は築12年目、13年目くらいでしょうけど、15年過ぎてからでも大丈夫なんでしょうか？予算を取ったとこですけど、理事会、修繕委員会の両方ともおばさんばかりがでてきて、機能しないと思われ、相当に時間がかかりそうなので。

[153: 匿名さん]

おばさんをなめてはいけません。

[154: 匿名さん]

大規模修繕は、計画通りにやると修繕積立金の増額に大きく影響します。工事施行者や管理会社にとっては
一年でも早くやってくれた方がいいし、早くやっても何ら影響はないですからね。
修繕周期が修繕積立金にもろに影響してきますので、専門家の意見に左右されず、自分達で自主点検を行い、
適切な修繕周期をジャッジすることが必要です。危険や漏水等がなければ先延ばししても何等問題はありません。修繕積立金の積立状況で判断すべきです。
修繕積立金のアップは修繕周期で大半決まります。例えば大規模修繕を１年先延ばしするだけで１戸当り月
いくら抑えることができるか計算してみてください。
計算方法は簡単です。大規模修繕計画で工事費（１回目）の総額を全戸数で割り、それを期間、年、月で割ってください。
わかり易く例示しますと　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　修繕積立金の１戸当り月必要額

　工事費２億　　戸数　１００戸　　１３年目　の場合は　月１戸当り　12,820円になります。
　　　　　　　　　　　　　　　　　１４年目にすれば　　　　　　　　11,900円になります。
　　　このように１年先延ばしするだけで、月920円の修繕積立金のアップをしなくていいのです。

　専門委員会に管理会社は基本的には、参加させない方がいいでしょう。特に業者選定時は絶対参加させてはいけま　せん。紹介もしてもらってはいけません。バックリベートを取られることになり、１０％は違ってきますよ。