はじめまして。恐縮ですが質問させて下さい。
第1回目の大規模修繕を迎えるマンションの住人です。
長期修繕計画書なのですが、最新の計画書と見直し前の計画書とでは
工事概算額に2倍以上の開きがあるのですが、
＆物価上昇等の社会情勢を考慮し、材料費等の市場価格をのせたうえでも
普通にありえることなんでしょうか？
最新の計画書が16年度で見直し前がそれ以前のものです。
見直しは16年度の計画書がはじめてです。
長期修繕計画標準様式からすると古いようにも
思いますがどうなんでしょうか？
あと、施工業者募集が住人しか入れないマンション内の張り紙だけだったりと
疑問に思う事があって、総会後の理事会も傍聴し続けているのですが
理事へ質問をしたり提案をすると
「理事会へ一任」ということで総会で可決されただろ！の一点張りで。。
なにぶん素人なのでどうしたらいいのか分かりません。
積立金を使い切る内容だったりと、説明がないまま進んでいるのが不安です。
[スレ作成日時]2008-11-17 19:18:00
注文住宅のオンライン相談
大規模修繕について
| No.2 |
by 匿名さん 2008-11-17 20:35:00
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で、何がしたいの？
何かしたいなら、素人ですなんて言ってないで自分で勉強することです。 ・管理組合・理事会の運営、決議について ・建築業界のリフォーム分野について ・工法と金額の妥当性について 自分のマンションを守りたいなら他人に頼らず自分が勉強することです。 あなたが管理組合を正しい方向へ導いてあげればいいんです。 |
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|---|---|---|
| No.3 |
そう言う冷たいこと書かないで下さい。そのためのスレでしょ。
まず、大規模修繕するって言うんだから、築１０年程度のマンションてことでいいですか？ それからマンションの規模、入居世帯数を教えて下さい。マンションの規模で当然ですが価格は変わります。 施工は入札でしたほうがいいでしょうし、共通架設工事からはじまって工程ごといくらぐらいの金額がかかるかも調べて下さい。 うちは６５戸のマンションでしたが、総額で5300万（２年前）かかってます。 |
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| No.4 |
スレ主が見てる修繕計画書は、掲示板のほかの人には見えません。
なので、もう少し具体的な提示があると、高い安いのレスが付きやすいと思います。 一番金額が大きい又は以前の計画額と差がある「工事名」と金額を提示できませんか？ あと03さんが言われてるように物件の規模や工事に関して特記事項があれば、知りたいですね。 |
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| No.5 |
１６年度の修繕計画ということなので、まだ修繕工事にかける費用を決定しているという
段階ではないと思います。 スレ主さんの内容では、ハッキリ理解できないので勝手な推測で申し訳ないのですが、 今年の理事会が大規模修繕工事の業者選定と工事価格の見積もりをとって、 次回の総会（臨時も含む）で提案するという運びではないでしょうか。 どちらにしても、修繕計画はあくまで計画であって決定ではありませんから、 以前の総会で修繕計画が承認されているからといって、工事の実行が承認されている ことにはならないと思います。（総会でそこまで理事会に一任してしっまっているのでしょうか） |
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| No.6 |
個人的な意見ですが、入札はやめた方がいいです。
皆さんが思っている以上に狭い業界です。 裏でつながっていて価格調整していることが多々あります。 出来レースになる可能性が高いのです。 たまたまきちんとした競争になったとしても、安かろう悪かろうの業者が入ってきます。 また、管理会社が入っているマンションでは、例え業者と工事について直接契約した ところで、工事業者が管理会社に商談協力金（受注額の3〜10％ぐらい）を支払うことになります。 当然それは見積に乗せてあるのです。 なぜかって、それはそういう業界だからです。 業界の慣例を破る業者は締め出され、仕事がまわってこなくなります。 自分で勉強した方がいいと書いたのはこのような理由からです。 本当にいい施工をする会社を探し出し、適正価格で仕事をさせるためには自分で勉強しなければ無理です。 私もこの業界の一人です。 なんとかこの慣習を打破したいですが、出る杭は打たれてしまいます。 傲慢な管理会社なんてなければもっといい仕事を安く提供できるのに。 |
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| No.7 |
>>6
私は大手デベ系管理会社に勤務しています。 今時そんな管理会社があるんですか？ 少なくとも当社ではそんなことはしません。 もし施工会社がイマイチだった時に、管理会社も一緒に責められるのが落ちです。 場合によっては本業にまで影響が及ぶことになり、そうなったら受注額の３〜１０ ％ぐらいでは割りに合いません。 それならば、その業者を下請けにして、管理会社自身が元請けした方が責任の所在 がハッキリしますし、売上も上がります。 このサイトも見ていると、「工事＝管理会社＝悪」みたいな書き込みを多く目にし ますが、誤解されている気がしてなりません。 |
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| No.8 |
7です。
チョット言葉足らずで、誤解されるかもしれないので補足します。 「それならば、その業者を下請けにして、〜売上も上がります。」というのは、管理会社の 立場からの発言です。管理組合の立場からではありません。 管理会社としては、大規模修繕工事に関わりたくないというのが本音です。 ただ、本業の収入である管理委託費の減額要求が続き、昨今の経済情勢で新規物件数が思う ように増えない状況下では、修繕工事に活路を見出すしかないのです。 |
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| No.9 |
>>8
＞管理会社としては、大規模修繕工事に関わりたくないというのが本音です。 いや、それはないでしょう。管理会社の方の嘘と思いますよ>>６さんが言う事が正しいと思いますよ。私は管理会社ごと大規模修繕を他社でやろうとしたら未だに嫌がらせめいたことされていますよ。せっかく買ったマンションに住んでられない状態にされています。こんなことならこんな作業やってやらなきゃ良かったと思います。 >皆さんが思っている以上に狭い業界です。 >裏でつながっていて価格調整していることが多々あります。 >出来レースになる可能性が高いのです。 つまり、ほとんど管理会社の利権。自分の物件かのような傲慢な態度が頭に来ます。管理組合はただ管理会社に踊らされているだけですよ。 |
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| No.10 |
>なんとかこの慣習を打破したいですが、出る杭は打たれてしまいます。
>傲慢な管理会社なんてなければもっといい仕事を安く提供できるのに。 ほんとこの通りです。うちなんか修繕費は３倍の値段が吹っかけられてますよ。差額は全部管理会社の取り分。 デベは結構批判にさらされるけど、実際にひどいのは管理会社のほう。 大規模修繕でひどい目にあわせられる人って結構いますから気をつけてね。鬱になったりはざらですよ。そのうち自殺者も出るかもね。 |
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| No.11 |
修繕委員会を立ち上げ、検討してはいかがでしょうか？
案としては、コンサル（設計事務所）に改修設計を御願し 図面を仕上げる。 そして、数社の建設会社に見積もりをお願いする。 もちろん、管理会社も見積もり徴収をしてもよいが、 ポイントは、見積もりをお願いした建設会社を 特定できないように、隠ぺいすることです。 また、外部より修繕委員会に参加してもらい（マンション管理士・建築士） 検討すればよいと思います。 |
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| No.12 |
07さん、おっしゃる通り責任は取りたくない管理会社さんがほとんどです。
だから業者と管理組合で直接工事請負契約させて、自分達に責任がこないようにしておきながら、裏で業者からバックを要求するんです。 当然その金額は見積に乗っかるわけですから。 07さんの会社のような善良な会社が増えるといいんですが。 |
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| No.13 |
管理と修繕は一つものじゃないでしょうか？いかがでしょう。
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| No.14 |
管理規約に従っているか否かの問題かを判断すべきでしょう。
一般には、長期修繕計画書は、修繕積立金を決定するための資料で、５年ごとに見直される。 これに基ずく大規模修繕は、その必要項目の実施の要否、実施の場合の業者選定、予算額などの具体的な実施案は、新たに作成しての総会の承認事項です。 |
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| No.15 |
>>10
＞ほんとこの通りです。うちなんか修繕費は３倍の値段が吹っかけられてますよ。差額は全部管理会社の取り分。 ＞デベは結構批判にさらされるけど、実際にひどいのは管理会社のほう。 ほんとにそのような悪質な管理会社があり、下請けの方も困っているというなら、この匿名掲示板で具体的に管理会社名をあげては？？？ ただの悪口にしかみえないのは気のせいでしょうか？ |
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| No.16 |
スレ主です。
レスが遅くなり申し訳ありません。 >>2 自分でも勉強しているところです。 マンション管理の本や、建設資材の市場価格等についても調べたりしているのですが なにぶん専門用語や基礎知識以外のこととなると分からない事も多く質問させていただきました。 長期修繕委員会と管理会社担当が理事会をリードしており、審査決定は長期修繕委員会２名と理事長・副理事長、他の理事がそれに追従する形になっています。 もちろん、自分のマンションを守りたいという思いからなのですが、理事会を傍聴し 理事の方達に大規模修繕の進行のしかたについて質問するたびに「クレーマー」扱いに され、キレられるという状態です。 >>3 レスありがとうございます。 築12年で108戸のマンションです。 総会では概算（工事の上限金額）、実施時期が決議されましたが 劣化診断の結果等について説明会等の実施はされておりません。 理事は総会時の「理事会へ一任する」ということでする必要がないと思っているようです。 >>4 レスありがとうございます。 概算ですが見直し前が７千万円で見直し後は１億５千万円です。 項目は特に変わらないのですが、通常劣化補修以外の工事項目に 新たに集会室内装や鳩対策、駐車場外灯新設等の項目が加えられました。 この項目については予算が不足することが分かっているのでしないものもあるそうです。 >>5 レスありがとうございます。 >次回の総会（臨時も含む）で提案するという運びではないでしょうか。 次回の総会では施工業者による工事説明会が行われる予定です。 工事をとにかく急いでいるといった印象です。 |
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| No.17 |
>>6
レスありがとうございます。 後でわかったことですが、大規模修繕の見積会社に参加させてもらう代わ りに劣化診断と大規模修繕の概算算出を無料で行ったとのことです。 先にも説明させていただきましたが、施工業者募集方法は、マンション内の「掲示」のみ とのことです。電子入札や業界紙へ募集を出す方法を提案いたしましたところ 修繕委員会（設計事務所勤務２名、福理事１名で構成）の専門家の方に断られました。 その方がおっしゃるには、概算に関しては、はっきり言って管理会社を信じるしかない。とのことで、全てにおいて「信じる」というベースで進んでいる状態です。 総会後、理事会を傍聴しているのは私１人という状態なのですが、 修繕委員の１人が積立金の値上げも、今回使い切る可能性が大きい事も 臨時総会では伏せておきましょうという発言もしています。 資産価値に関る要件だと思うのですが、質問すると理事ともども苦虫を潰したような顔で無言 になってしまいます。 |
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| No.18 |
>>6
続きです。 見積り業者ですが７社中大手と思われる業者もなく、修繕委員と理事会の定める 選定基準から推測するとおのずと管理会社ともう１社しか残りません。 これから業者を集めてのヒアリングが行われますが、競争入札というのは形だけ のような気がします。 監理も修繕委員が行うそうで昼間勤めもあるのに限界があるのではないか？と質問すると コスト削減のために自分達が行うとのことで、工事予算と設計監理費を含め１億５千万の中で 十分賄えるのではないのか？と質問すると、それはないとかわされてしまいました。 |
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| No.19 | ||
| No.20 |
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| No.21 | ||
| No.22 |
では逆に、大規模修繕で元請けにならず、業者からバックも要求しない大手管理会社の名前を挙げてはどうですか？
それなら皆さんのための有益な情報になるのでは？ 私も知りたいですし。 |
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| No.23 |
22さんへ。そんな管理会社、聞いた事ありません。日本の国内にはそんなとこないんじゃないんですか。
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| No.24 |
いや、07さんの会社のように良心的な会社もあるみたいなんで。
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| No.25 |
22さん7さん、まさか自作自演じゃないでしょうね。レスも素早すぎる感じが・・・・気のせいかな？
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| No.26 |
固有名詞をあげても意味ありません。
担当営業所長や担当者によっても流儀が変わりますし、その時々の事情で体制は変わります。 設計事務所勤務の理事が勤務時間内に工事監理などヒマな設計事務所でもなければあり得ません。設計者との責任分担も曖昧になりますし、管理会社、施工会社との癒着を想定されるような体制を組むこと自体、理事長の見識を疑います。 １億５千万もの事業にあたり見積を「信じるしかない」とか、長期修繕計画や見積が大幅に上方修正されて説明がないとか、「積立金の値上げも、今回使い切る可能性が大きい事も臨時総会では伏せておきましょう」とか、劣化診断結果の公表もなしに１億５千万を使い切るとか、ともかくすべてにおいて論外な運営です。 コメントのしようがありません。 |
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| No.27 |
>>26
でも実際は、管理会社が金が欲しいから癒着してるか自分で請け負って丸投げかどっちかでしょ。 住民に迷惑かけるっていっても、理事長一人ではどうにもならない。理事に管理会社の犬が入っていたらなおさら。 |
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| No.28 |
>>27
＞実際は、管理会社が金が欲しいから癒着してるか自分で請け負って丸投げかどっちかでしょ。 普通は違いますよ。 理事長は管理者権限があるんですよ。ひとりでできるから管理者なのです。 管理会社もただの雇われ者に過ぎません。癒着を匂わせてきて管理費を食い物にしようという腹が見えたら管理会社をクビにして代えればよいのです。理事会に犬がいても傍聴したり総会で追及して理事長の責任を問えばよいのです。 理事長や管理会社の質は、住人の質で決まるってことです。 |
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| No.29 |
＞管理会社もただの雇われ者に過ぎません。癒着を匂わせてきて管理費を食い物にしようという腹が見えたら管理会社をクビにして代えればよいのです。理事会に犬がいても傍聴したり総会で追及して理事長の責任を問えばよいのです。
ここまでは同意。 ＞理事長や管理会社の質は、住人の質で決まるってことです。 それより以前に、区分所有者がアパート住人との区別が出来ていないことに無関心にある。 これを打破するには、ショック療法で、管理費等の倍額値上げや建替えの提案をしたら少しは効くかなー。 |
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| No.30 |
＞理事長や管理会社の質は、住人の質で決まるってことです。
じゃあ、うちのマンションの住人は最低だわ。w いくら話しても管理会社の都合のいいようにしか話をもっていかない。犬としか言いようがない。 |
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| No.31 |
いろいろマンコミュ読んでいくとこの業界、犬ばっかりだな。あほらし。
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| No.32 |
>管理会社もただの雇われ者に過ぎません。癒着を匂わせてきて管理費を食い物にしようという腹が見えたら管理会社をクビにし>て代えればよいのです。
そんなに簡単に管理会社をクビに出来るんですか？うちのマンションの住民は管理会社の犬だらけだから無理だな〜 |
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| No.33 |
>>32
管理会社を変えるのは大変な作業ですよ。比較検討作業はもちろん、何故変えるかという説明をきっちり住人にしないといけない。しかし変えようという以上、問題点があるからなので、その共通認識を理事間で共有していけば、進んでいくと思います。理事会がアクションを起こせば管理会社も様子見ながら動きだしますからね。 ＞うちのマンションの住民は管理会社の犬だらけだから無理だな〜 ってどういうことですか？管理会社に尻尾を振ってどんなメリットがあるんですか？まったく想像できない。。 |
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| No.34 |
＞そんなに簡単に管理会社をクビに出来るんですか？うちのマンションの住民は管理会社の犬だらけだから無理だな〜
手続きとしては、過半数の同意、つまり四分の一の賛成で変更可能です。 |
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| No.35 |
>管理会社に尻尾を振ってどんなメリットがあるんですか？
管理会社に尻尾振っておけば、そのあといろいろと便宜を図ってくれるらしいよ。生活上のこまごまとした事まで。駐車場なんかいい場所とってくれるし。どうせ他人の金、どうせ共有財産。そういう人は管理会社にとってもってこいだよね。 |
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| No.36 |
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| No.37 |
「らしいよ」って書いたのはあきれてるから。実際に見返りに便宜計ってもらってるよ。どこの世界でもやってるでしょ。
やってないなんて言わせないよw |
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| No.38 |
スレ主です。
>>26 レスありがとうございます。 私もそう思い、理事と修繕委員に対し通常のプロセスはこうではないのか？ といろんな例を示し、うちもこの様にすれば全てがガラス張りとなるのではと 提案するのですが、ため息交じりの失笑と、進行を邪魔する『うるさ方』として 一向に取り合ってもらえません。 |
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| No.39 |
私もスレ主さんと同じ立場になりまして、とっても不快な思いもしました。結局のところ、やればやるほど空回りをしてしまうものなので、あまり他の理事を当てにせず、事なかれ主義であたるのがいいですよ。結局、管理会社の好きなようにしかできないのですから、釈迦の手の上で動き回る孫悟空のようなもの。
自分が周りと関係が悪くなって終わるだけです。 「君子危うきに近寄らず」っていうじゃないですか。適当にお茶を濁した方が身のためです。 そこで生活ができないようにされてからでは遅いですよ。注意して。 |
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| No.40 |
>>39
レスありがとうございます。 私もよほどそうしたほうがいいのでは？と悩みましたが 使い切る→積立金ゼロ→資産価値に影響→積立金大幅値上げ→借り入れ→一時金・・・ 適当にお茶を濁し見てみぬフリをすることで結局、自分自身に全て返ってくると思うのです。 難しい問題ですよね本当に。。 |
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| No.41 |
そうですね。でもそこで事を荒立てると、自分がそこを出るはめになり、もっと大損しますよ。
ですから、住民の皆さんは自業自得ですので高い修繕費を払っていただき、スレ主さん自身は「自らの保身」でいいんです。 住み替えの大損よりましでしょ？ |
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| No.42 |
とにかく相手にしないこと。人間が一番恐ろしい。特に管理会社はそれで飯食ってるからね。見た目に紳士的でもホントは何するかわからないよ。
十分注意してください。失敗した人間からの忠告です。 |
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| No.43 |
>電子入札や業界紙へ募集を出す方法を提案いたしましたところ
>修繕委員会（設計事務所勤務２名、福理事１名で構成）の専門家の方に断られました。 >その方がおっしゃるには、概算に関しては、はっきり言って管理会社を信じるしかない。とのことで、全てにおいて「信じる」>というベースで進んでいる状態です。 >総会後、理事会を傍聴しているのは私１人という状態なのですが、 >修繕委員の１人が積立金の値上げも、今回使い切る可能性が大きい事も >臨時総会では伏せておきましょうという発言もしています。 >資産価値に関る要件だと思うのですが、質問すると理事ともども苦虫を潰したような顔で無言 >になってしまいます。 これを読む限り、住民を巻き込んだできレースのように感じられます。 あなたの身が危ないですからこれ以上関わらないこと忠告いたします。 |
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| No.44 |
>理事長は管理者権限があるんですよ。ひとりでできるから管理者なのです。
>管理会社もただの雇われ者に過ぎません。癒着を匂わせてきて管理費を食い物にしようという腹が見えたら管理会社をクビにし>て代えればよいのです。理事会に犬がいても傍聴したり総会で追及して理事長の責任を問えばよいのです。 建前はこうでも実際はこうは行きませんね。 >長期修繕委員会と管理会社担当が理事会をリードしており、 かなり怪しいですね。 >もし施工会社がイマイチだった時に、管理会社も一緒に責められるのが落ちです。 >場合によっては本業にまで影響が及ぶことになり、そうなったら受注額の３〜１０ >％ぐらいでは割りに合いません。 管理会社を責めるなんかいる？実例があったら教えてほしい。管理会社が悪くて本業のデベに影響があったってあるの？これも実例お願いします。少なくとも私は知らないので。 |
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| No.45 |
ホントに マンション管理会社は悪質な会社が多いよ。
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| No.46 |
＞ホントに マンション管理会社は悪質な会社が多いよ。
その様にさせる管理組合があるからです。 管理組合は、悪徳管理会社を契約で糾弾し、是正させ、改善の余地のない場合には変更する。 始めから変更する管理組合には、又、善悪の判断も出来ずに、同じ様な管理会社と契約することになり、更に、ダメージは大きくなる。 |
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| No.47 |
>その様にさせる管理組合があるからです。
そう、住民の中に犬のように管理会社に尻尾振ってる奴がいるからな。 |
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| No.48 |
マンション管理会社の人間は893。
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| No.49 |
あいかわらず自立できないオトナの人が悪口だけ吠えているようですね？
マンションは自分達のもの。 いつまで「世話してもらってる」気でいるのでしょう？ 管理会社くらい自分達の意のままに使いこなさなくちゃ．．．．ダメダメです。 |
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| No.50 |
また出て来たよ。「ダメダメです」のサラリーマン。もうでてこなくていいよ。
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| No.51 |
>>50
オトナの世界では、好き嫌いしてちゃダメダメですよ。 |
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| No.52 |
>また出て来たよ。「ダメダメです」のサラリーマン。もうでてこなくていいよ。
とんでもありませんよ。 少なくとも、貴方より、ましな事をコメントしておりますよ。 |
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| No.53 |
＞とんでもありませんよ。
＞少なくとも、貴方より、ましな事をコメントしておりますよ。 どこがまともなんだか。 あほか。 |
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| No.54 |
＞あいかわらず自立できないオトナの人が悪口だけ吠えているようですね？
＞マンションは自分達のもの。 それは当たり前。でも、管理会社が金儲けをしたいのはどこも同じ。ノルマもあるしね。売り上げあげたいでしょう？だから自分たちに都合の悪い住民は排除したいのは当たり前。あなたが管理会社の写真の立場になったらわかること。 世の中そんなきれいごとじゃあ済まないんですよ。 ＞いつまで「世話してもらってる」気でいるのでしょう？ 世話してもらっているわけじゃあなくて合法的に搾取されてるんだよ。管理会社側の都合のいいコメントだよね。金儲けすることしか頭にない連中が言いそうなことだね。 ＞あなたよりましなコメント？ 世の中の実情も理解できないおこちゃまがよくそんなこと言えるね。 |
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| No.55 |
写真＝社員
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| No.56 |
>その様にさせる管理組合があるからです。
きれいごと並べて結局は人のせい。自浄作用のない業界だから気をつけて相手しないと。 管理会社の写真→管理会社の社員 |
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| No.57 |
スレ主さんへ
長いものには巻かれろっていうじゃないですか。そんなとこで大損させられては大変ですよ。もっと大人になりましょう。 とりあえずは自分の責任だけ回避するように心がけてください。 多少修繕費が上がってもほかの理事も巻き込んだ住民側の「自業自得」ですよ |
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| No.58 |
＞ちょっと被害妄想ぎみ。？
実際被害にあって１０００万ほどの大損させられてるんだよ。 管理会社はどこも８９３。間違いない。 |
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| No.59 |
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| No.60 |
＞貴殿のウサを晴らす場所ではありません。
「ウサ」ではないでしょう。あなたこそ自分の書いている事どういう事か考えていますか実際「危険」なはずですよ。お金が絡んでるんだから。しかも１億近い金がね。 |
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| No.61 |
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| No.62 |
＞０７さん。少なくとも当社ではそういう事はいたしておりません。って、当社ってどこの会社ですか？宣伝にもなるでしょうけど教えてください。
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| No.63 |
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| No.64 |
マナーね。マンコミュのような匿名掲示板においては、ココ以外のスレにもマナーのないような書き込みが多いですね。
63さんの書き込み方もなんかサディスティックなものを感じますよね。意地悪な感じが。 そんなに業界を詳しく知られると困るんでしょうか？っておもいますよ。 |
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| No.65 |
それにね
＞発言者個人の詮索 ってあなたが詮索って感じてるだけだからいやなら答えなきゃいいだけだよ！ |
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| No.66 |
64=65だとして、2分内の連投、文体が変ってしまうのは気分の変化が著しいか、分裂気味。
ネットに執着しないで休まれることを強くお勧めする。マジで。 |
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| No.67 |
07・08です。
久しぶりに覗いて見たら、私の発言で大変なことに・・何か申し訳ないです。 私の勤務している会社は・・やっぱりハッキリとお教えすることは・・ ヒントは、07で書き込んだとおり、大手デベ系管理会社です。もう少し言うと、旧財閥系です。 所謂、イケイケの独立系管理会社ではありません。 さて、お詫びと言う訳ではないですが、昨年、私が担当している物件で大規模修繕工事を実施 したので、その際の流れをご披露します。参考になれば幸いです。 ①大規模修繕工事の際に一番重要である、『公明性・公正性』を確保するため、第三者を介入 させることを提案しました。 つまりは、建物調査診断〜改修設計（仕様書作成）〜概算見積書〜施工会社選定〜工事監理 の一連の業務を、設計事務所等に委託することです。 ②理事会に「管理会社でどこか設計事務所知らないの？」と聞かれましたので、過去に担当し ていた物件の大規模修繕工事で知り合った設計事務所と、高層住宅管理業協会のマンション 保全診断センターを紹介し、相見積もりした結果、設計事務所に依頼することとなりました。 ※管理会社が紹介した設計事務所では信頼できないという方は、ネットで「建物調査診断」 等で検索すると、いくらでも設計事務所が出てきます。できる限り、マンションの大規模 修繕工事を専門にしている設計事務所が良いと思います。 ③設計事務所が建物調査診断を実施し、それに基づき改修設計・概算見積書を作成した上で、 ５社に相見積もりを依頼しました。 見積りを依頼した会社は、元施工会社（ゼネコン）・当社（管理会社）・設計事務所経由で １社・理事会経由で２社でした。 ④入札の結果、理事会経由の会社に決定しました。 まぁ、こんな感じです。 『公明性・公正性』を守るために気を遣っても、結局文句を言う人はいます。 この時は理事会経由の会社に決定したので、理事会がお金を貰ってるのではないかと言う人が 約１名いました。 もちろん、理事会経由の会社から当社は一銭もバックは貰ってません。 その代わり、本工事に関わる一切の責任を負うことを、施工会社にきつく約束させました。 つまりは、居住者からのクレーム対応、完了検査の立会いなどは一切当社がしないことを。 冷たいと感じるかもしれませんが、『管理委託契約書』には大規模修繕工事に関することは含 まれていませんので。この辺りが嫌がらせと取られるかもしれません。 参考になるか分かりませんが、長文失礼しました。 |
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| No.68 |
>>67
大手はしっかりしてらっしゃるのですね。納得しました。 私のところはある銀行の天下り先のデベの管理会社ですが、はっきり言って仕事ぶりにはうんざりなのです。住民のレベルも低いですので。 皆様には、多少のお値段が張っても大手でデベロッパーのマンションをお買い求めになることを強くお勧めします。 |
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| No.69 |
デベと管理会社の質は一致するとは限らないわけだが・・・
【管理担当です。一部テキストを削除しました。】 |
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| No.71 |
いやぁ、ほんとに67さんの会社のような管理会社は貴重な存在ですよ。
大手さんだと思いますので、ぜひ業界のリーダーとして正しい管理会社のスタイルを広めて欲しいと思います。 |
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| No.74 |
やっぱり管理会社って問題会社ばっかりなんだね。
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| No.75 |
＞やっぱり管理会社って問題会社ばっかりなんだね。
当然です。管理組合の資産内容は分かっており、役員が任せっきりにすれば、修理業者と組めば利ざやが取れますので、こんな良い商売はありません。 |
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| No.76 |
６７さんが実践された方法が基本的には良いでしょうね。
私どもの100戸のMSでは６７さんの方法から管理会社を外して、修繕委員会が窓口で行ないました。 大変でしたが、安心できない管理会社を入れずに修繕積立金の無駄ずかいをせずに済んだと考えております。 但し、業者選定では、建設設計事務所の紹介業者から提出された見積書を見たら談合が明白でした。(設計事務所はこの業者に落とさせるとの意志がありありでした。) 予想されていた事なので、他に２社修繕委員会が業者をさがし(同一仕様書)相見積を取る業者の中に入れておりその内の１社が総合的に良いと判断しましたが、設計事務所は当然自分達が決めるものと難色を示しました。 修繕委員会としては、設計事務所との契約は業者選定協力と成っており決定権は管理組合である。設計事務所には、契約に基ずきその業者に問題点があれば指摘するよう指示し数箇所訂正させ委員会がさがした業者に決定しました。 設計事務所に工事監理も契約で発注していましたが、監理は結構良くやってくれたと判断しています。 長くなりましたが、２年前に２回目の大規模修繕を担当しましたので参考になれば幸いです。 |
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| No.77 |
管理会社がわるいと言うより、いまのところはそういう業界であって、管理会社の方々はそれを悪とおもっていませんので。
管理会社なんて所詮手配師なんで本来自主管理が望ましいんだろうけど、いかんせんみんな暇じゃないんだよな。 |
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| No.78 |
手配で差益を得ようってわけだからね。それが悪いとは言わないが、いつもお世話になっている住民に仇しちゃあまずいでしょ。
自分たちが利益を得たいがために雇い主の住民に不利益をもたらすのが問題ってことだな。 |
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| No.79 |
＞自分たちが利益を得たいがために雇い主の住民に不利益をもたらすのが問題ってことだな。
その問題は、その原因の半分は管理組合側にあることが問題です。 |
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| No.80 |
どうしても住民や管理組合のせいにしたようだが、逆に言うと管理会社にも半分責任があるんだよ。人のせいにはしないようにな。
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| No.81 |
>積立金を使い切る内容だったりと、説明がないまま進んでいるのが不安です。
積立金を使い切るのが目的の管理会社が多すぎる。この国の低モラル、何とかしてほしい。 |
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| No.82 |
情報開示が少なすぎる。
もっとオープンな業界になるべき。 大手デベやゼネコンの子会社で非上場の会社が多いからなのかな。 根本の原因として、上記のような会社の場合、親会社の天下り先となっていて、その人たちの給料が高すぎるため、余計に利益を稼がなきゃいけない構造ができあがっている。 管理会社とデベやゼネコンとの資本関係及び天下りを禁止すれば、いい業界になるんじゃないですかねえ？ |
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| No.83 |
＞どうしても住民や管理組合のせいにしたようだが、逆に言うと管理会社にも半分責任があるんだよ。人のせいにはしないようにな。
＞積立金を使い切るのが目的の管理会社が多すぎる。この国の低モラル、何とかしてほしい。 どうしてこうも情けないコメントが言えるのかしら。 管理会社とは委託契約でやってんでしょう。 契約は五分五分の責任ですよ。だめな契約は交渉で改善するか、管理会社を返るかは、管理組合の仕事ですよ。 甘えるのは止めましょうよ。 |
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| No.84 |
>>82
>管理会社とデベやゼネコンとの資本関係及び天下りを禁止すれば、いい業界になるんじゃないですかね ほぼ同意。天下りで管理会社に行くのをやめてほしい。管理会社も上場会社が出てくれるといいですね。 「契約かわしたんだからあなたの責任。こっちは関係ないみたい」なのはちょっとね。 管理会社にはもっと責任感を持って仕事してほしい。 |
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| No.85 |
「甘えるな」は区分所有者に対してではなく管理会社に言いたい言葉だよね。こっちが素人でほかに仕事があるのをいい事に都合良く進めようとするのは問題があるよね。
「甘えるな」って言うなら管理会社変えるぞってホントは言いたいよね。多数決じゃないと決まらない事をいい事に勝手な事するなよな。 |
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| No.86 |
この「大規模修繕」の仕事は「アンタッチャブル」の部分が多いってことだよな。世の中そんな事ばっかりでしょw
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| No.87 |
自分のマンションの管理運営の実態がわかっておらず、既存の管理会社にやめられると困ってしまう管理組合が多すぎます。
だから管理会社の言いなりになって管理委託契約の解約を言いだしづらいんだよ。 管理組合としてきちんと業務の実態を把握し、管理会社と対等以上の関係にならなきゃ。 みんな管理費・修繕積立金という名の家賃を払ってるような気になっているが、あくまで自分たちのお金であり自分たちの家を守るという意識を強く持ってほしい。 お金持ちは金払って管理会社にお任せにしちゃえばいいんだけどね。 |
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| No.88 |
>>87
管理会社の社員さん？さっきから、管理会社の立場を擁護する発言ばかり繰りかえしてるけどね。 |
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| No.89 |
ん？自立志向の管理組合や理事なら、みな87さんに賛同すると思うけど？？？
管理会社を擁護するとか逆に非難だけして、自らを顧みない組合は永遠に自立は難しいでしょう。 結果論でいえば、一度でも管理会社を変えたことのある管理組合なら安心です。 |
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| No.90 |
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| No.91 |
連投。
＞ん？自立志向の管理組合や理事なら、みな87さんに賛同すると思うけど？？？ ちょっと言葉が足りなかった。87には同意していません。それ以下の部分には同意。 |
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| No.92 |
＞「甘えるな」って言うなら管理会社変えるぞってホントは言いたいよね。多数決じゃないと決まらない事をいい事に勝手な事するなよな。
＊＊＊ですね。過半数、つまりは四分の一の賛同で管理会社は変えられるのですよ。 管理会社は、理事長次第で、神経使ったり、なめたりと神経を使って儲けているのに比べ、 区分所有者のほとんどは、関係ない、分からないとして、まさに極楽とんぼ状態ですね。 |
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| No.93 |
>まさに極楽とんぼ状態ですね。
ホントこの通りだな。 |
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| No.94 |
＞過半数、つまりは四分の一の賛同で管理会社は変えられるのですよ。
基本的に大きな誤解をしてると思うよ。 「＊＊＊ですね。」「まさに極楽とんぼ状態ですね。」こういう中傷する発言も不要だし。 |
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| No.95 |
マンション戸数、竣工後何年で修繕、修繕費用、主な修繕内容を示したスレを誰か立てれば？
オレは立てんけど。 |
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| No.96 |
>>95
それを全国レベルでデータベース化して参照できる構想が、マンション管理センターの「マンションみらいネット」だったんだけどねぇ(笑 登録するハードルが高すぎるしデータ登録負担が高くて、頓挫中。 完成すれば、ほんと役立つ代物なんだけど。 |
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| No.97 |
>>96
ごもっともですね、よくもあんな入力コマンドを考えたものですね マンション管理問題の現状の理解していない方の作成でしょう 税金の無駄使いですね、マンカンセンターは、この結末を どのように収集するのでしょう？ |
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| No.98 |
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| No.99 |
>それを全国レベルでデータベース化して参照できる構想が、マンション管理センターの「マンションみらいネット」だったんだけどねぇ(笑
宣伝ではなく、統制でしょう。 誰が自分の財産を、自ら公開する必要があるの？ |
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| No.100 |
>>99
それは非常に閉鎖的は発想ですね。 全国のマンションから、自分（管理組合）が必要とする参考情報はほしいと思うでしょ？ それに参加するなら、自分のマンションの情報（特に経験や修繕情報）は提供しないと・・・ 自分の財産ではなく、共有資産であるマンションという物件の情報ですよ。 別に自分や管理組合の預金残高を公開するわけじゃありません。 |
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| No.101 |
＞自分の財産ではなく、共有資産であるマンションという物件の情報ですよ。
共有財産の意味のご検討からどうぞ。 |
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| No.102 |
よくマンション管理を理解してない方々のマン管センター批判は別スレでどうぞ。
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| No.103 |
↑ならば、当初ミライネット登録補助者を有料で説明会を開いておいて、
ネットが不調になれば、本さえ購入すれば登録補助者に 登録されると変更するのは、当初説明会参加にお金を出した方への 裏切り行為ではないか？ センターはこの事実に対してどのようにせつめいするのだろうか？ 当初ネットを真面目に普及してやろうとした管理士への裏切り行為だ。 |
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| No.104 |
>当初ネットを真面目に普及してやろうとした管理士への裏切り行為だ。
騙したセンターが悪いのかー、騙された管理士が悪いのかー。 |
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| No.105 |
金さえ儲かりゃあ何だってするんだから、だまされたも糞もないよ。
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| No.106 |
状況によって、条件も内容も変るのは普通のことですよ。
マンション買う時に、ローン利率や消費税や減税内容など、その時々に必要な変化があります。 変化があったときに「不公平だぁ！」っと言ってる情けない人に見えます。 真面目に普及試みたのはご苦労様でした。 でもそれは、実際に「した管理士」さんにお伝えしたい言葉です。>>103 |
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| No.107 |
＞金さえ儲かりゃあ何だってするんだから、だまされたも糞もないよ。
儲かってないから燻っているんじゃない。 |
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| No.108 |
>>107儲かってないの？それホント？
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| No.109 |
スレ主です。
現在、見積り業者選定の段階に入っているのですが理事が一向に耳をかさないため 他の住人に事情を説明すべく、資料作りに奔走しているといった状況です。 先のご説明以外にも、劣化診断の結果の説明会がないこと、コスト見直しをしない、 業者のヒアリングを行わない（見積りの内容、項目等の精査もしない） 業者は100万〜200万の差でほぼ横並びの金額、見積比較表を住民に公表しない等、 非常に不可解な点が多く、こんな杜撰な計画を実行するとこの先、破綻するのは目に見えています 皆様にご質問させて下さい。 理事（10名、その中に建設業のかた1名）修繕委員会（設計事務所勤務2名、理事長、副理事長で構成）が、見積りについて各業者の検討を行う様子は見られず、今まで管理してもらってる管理会社 が他社より信用できる、中間マージンを取ってるぶん監理は完璧という、根拠のない信用ベース（完全に使い切る内容の見積り）でなんの検討もせずに決定しようとしています。大規模修繕関連でネットでは評判のあまりよろしくない管理会社なので非常に危機感をもっているのですが、管理会社の過去の裁判記録、評判等の調べたがありましたら教えていただけませんでしょうか？ どうぞ宜しくお願いします。 |
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| No.110 |
最終意思決定機関は、総会です。
議案で全て説明し、採決をしてはいかがでしょうか？ 仮に、それでも管理会社が決定したならばそれがそのマンションの意思です。 全ては、総会なのですその為に管理会社はマンション内の実力のある 区分所有者に盆暮れの贈り物なんかもします。 管理会社なんて、金さえもうければそれでいいのです。 管理会社に夢を求めてもいけません それがマンションなのです。 早々の引越しをお勧めします。 |
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| No.111 |
＞１０９
＞「理事会へ一任」ということで総会で可決されただろ！の一点張りで。。 なにぶん素人なのでどうしたらいいのか分かりません。 これが規約に則り、総会決議でなされたならば、理事会の独走は致し方のないことです。 しかし、一般には、理事会の権限規定があり、修繕積立金の取り崩しは総会決議と規定されていますので、常識的ではありません。 役員の選び方に問題があったと諦めるか、下記の３項を適用して五分の一の賛同者を集めて、理事会の規約違反の是正のための総会を開催するかです。 区分保有法（集会の招集）
第三十四条 集会は、管理者が招集する。
２ 管理者は、少なくとも毎年一回集会を招集しなければならない。
３ 区分所有者の五分の一以上で議決権の五分の一以上を有するものは、管理者に対し、会議の目的たる事項を示して、集会の招集を請求することができる。ただし、この定数は、規約で減ずることができる。
４ 前項の規定による請求がされた場合において、二週間以内にその請求の日から四週間以内の日を会日とする集会の招集の通知が発せられなかつたときは、その請求をした区分所有者は、集会を招集することができる。
５ 管理者がないときは、区分所有者の五分の一以上で議決権の五分の一以上を有するものは、集会を招集することができる。ただし、この定数は、規約で減ずることができる。 |
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| No.112 |
>109,111
私も、経験がありますが五分の一招集の場合、流会になる可能性が多々あります。 つまり、反対勢力が口裏を合わせその総会に出席しないようにして、出席者を 半数未満にする作戦がありますので、ご注意ください。 私の住んでいたマンションで１度ありました。 |
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| No.113 |
＞反対勢力が口裏を合わせその総会に出席しないようにして、出席者を半数未満にする作戦がありますので、ご注意ください。
的確な議案で、委任状にばかり頼るのではなく、議決権行使書を同等に活用する事により、出席者半数以下での流会になることは防げます。しかし、これでも流会や否決になる様でしたら、合法的規約と区分所有者の意見に従うのが道理です。 |
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| No.114 |
スレ主です。
みなさん、ありがとうございます。 強引に業者決定をするのは阻止しました。 が、信用して最初に話した住民の方が理事の1人と通じていて 私がなにをしようとしているのか、手のうちがバレてしまいました（汗） 理事や修繕委員にも参ってましたが、まさか財産に関ることなのに他の住民も？ そう思うと、今更、人の怖さが身にしみています。 が、工事が行われることも知らない住民がいるので、今、一部の人達で 行われている不透明なこの計画を、他の住民に知ってもらうという活動はしようと 思います。破綻するのを指をくわえて見ているよりも、やるだけやってそれでも駄目なら そういうマンションなんだと思うことにし、自分の事を模索していこうかと考えています。 |
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| No.115 |
疑問に感じる点の質問表を出したら如何でしょうか？
管理会社にも理事会にも提出して文書で回答をお願いする 長期修繕計画は専門化が現状を肯定して修繕をするとしたらいくら必要かを作成しているだけです 例えば、共有設備の空調など、現状の設備を更新する前提で予算が計上されています。 空調設備をユニット方式にすると大きく予算が削減できる場合があります 周期表を詳細に見てその設備や修繕は本当に必要かを根本的に検討すると大きな違いが出てきます 私のマンションでは１０億円が７億円になる可能性が出てきました |
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| No.116 |
>>114
＞行われている不透明なこの計画を 不透明なのに危機感をお感じになるのはわかりますが、どの世界もそのような不透明なものですよ。うちもそういうマンションでしたから。 結局引っ越すしかなくなると損するのはあなたです。 ご自分が損するだけですからいい妥協点を見つけて早々決着される事、祈念いたします。 |
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| No.117 |
管理組合にまったく関心のなかった順番でしぶしぶ引き受けた理事です。
マンション管理に熱心な方からの質問対策にここを訪れました。 マンション管理に熱心な方が管理組合の非難されてますが、なぜ管理組合にはいられないでしょうか？少なくとも私のマンションでは管理組合の理事はなり手がいないて、理事会ではお前がやれよという声がでています。総会でも「あなたが立候補されたらどうか」と理事から突っ込まれてましたがその方は理事になる気はないようです。管理組合の犬という表現に少し気分を害して初投稿しました。掲示板に投稿は初めてでネットに不慣れなためマナー違反があればお詫びいたします。 |
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| No.118 |
＞管理組合にまったく関心のなかった順番でしぶしぶ引き受けた理事です。
ご苦労様です。でも、あなたの共有物の管理にも参画することになるのですから、それに損害の無い様にすることで我慢する事です。 ＞マンション管理に熱心な方からの質問対策にここを訪れました。 余り期待しない方が宜しいでしょう。それよりも基本的な事、管理規約を熟知、それの問題点の改正に関心を持たれるべきでしょう。 ＞マンション管理に熱心な方が管理組合の非難されてますが、なぜ管理組合にはいられないでしょうか？少なくとも私のマンションでは管理組合の理事はなり手がいないて、理事会ではお前がやれよという声がでています。総会でも「あなたが立候補されたらどうか」と理事から突っ込まれてましたがその方は理事になる気はないようです。 積極的な批判者が、必ずしも良い管理者とは限りません。 ＞管理組合の犬という表現に少し気分を害して初投稿しました。 管理会社の犬＝管理会社に飼い馴らされている管理会社の言いなりになる犬の様な役員 では困りますが、管理組合の犬＝管理規約に忠実な犬の様な役員なら立派です。 |
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| No.119 |
回答ありがとうございました。
大規模修繕はずれるため以後投稿はいたしません。 横道にずれ失礼しました。 |
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| No.120 |
このスレをお借りします。教えてください。
当マンションは大規模修繕を来春計画してまして、現在業者選定をしているところです。 設計・監理会社は決定したのですが、その人曰く、大手ゼネコンの場合自社建築以外は補修工事は殆どの会社が やらないとのことですが、そういうもんなんでしょうか。 また、この監理を行う会社が外壁調査を行うのですが、これも一緒でいいんでしょうか。 当マンションは３５０戸のマンションです。築１３年。 |
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| No.121 |
そういわれてみれば、うちは三井建設だけど、大規模終戦には、見積もりにも参加して
来なかった。 おそらくですが、一般的に、建設会社が自ら行うのは、骨格部分だけで、内装、外装などは 他の業者にやらせるのではないでしょうか。要するに、得意とする領域が、建設会社によって 違うのではないかと思います。 たぶん、むりやり、建てた建設会社にやってもらうことは可能だと思いますが、それは 非常に高くつくことになると思います。要するに、下請けに出すだけですから・・・。 安心料といっても、高すぎると思います。 |
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| No.122 |
ありがとうございます。
確かに大手ゼネコンは建築はやるだろうけど、補修部分はやりたがらないというか、得意分野ではなく もし、受けても下請けに出すことになるのでしょうね。 納得しました。 |
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| No.123 |
いやいや、ゼネコンは基本的に施行管理だから、直接工事はやりませんよ。何でも下請けに出します。
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| No.124 |
まあ、”直接”というのがどういう意味か難しいですが、
建設会社と１年目点検の交渉をしていて、気がついたことがあります。 建物の中で、建設会社がすべてを把握しているものと、ほとんど把握 できていないものがあります。 たとえば、うちの場合、塀はコンクリート造りですが、ゼネコンは、設計を 含め、把握していませんでした。修理を頼むと別の会社が来ます。集会室の 修理を頼んだら、ゼネコンが来ました。専有部分の内装の修理は別の会社が 来ました。 どういう使い分けになっているのかよくわからないのですが、たぶん、 外装などは、使用する部材等を含め、ゼネコンは指示をおおまかに出して いるだけなのではないかと感じています。だから、外装が主な対象となる 大規模修繕では、ゼネコンが出てくることがないのではないでしょうか。 |
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| No.125 |
利益率の悪いマンション建設は、ゼネコンの売り上げを上げるために
仕方なく手を出しているだけ。 現場担当者は、せいぜい現場所長＋下っ端1人 塀は外構業者に丸投げしているので、修理は外構業者に行かせる。 集会室は共用部なので現場所長か下っ端が行く。 専有部分は室数が多くて手が回らないので、内装下請け業者に行かせる。 ってなとこかな。 マンションの大規模修繕工事は、昔は塗装業者かサブコンが施工していて ゼネコンなんて見向きもしなかった。 建設業界が冷え込んで、箱物が無くなってきたので10年ぐらい前から 手を出すゼネコンが増えてきた。 マンションの管理組合も賢くなってきて、保証の条件をたっぷり付けて ゼネコンに安く工事を発注するようになってきた。 現在、大規模修繕も競争激化。困った時代になったものだ。 （という俺も、現在ゼネコンの大規模修繕担当で、住民対応に追われている） |
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| No.126 |
ゼネコンも大規模修繕はやるけど、あまり積極的ではない。
受けたとしても下請け。でも保証の契約をすればメリットはあるということですね。 大規模修繕工事の競争は激しいのですが、ゼネコンにすれば、小さい工事ということでしょうから。 |
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| No.127 |
大規模修繕工事は、業者は修繕積立金総額を見て判断します。その規模の多少によって応募するのは当然です。
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| No.128 |
ウチの管理組合ではマンションの大規模修繕専門業者ということで下記の業者も検討しています。
技術面では良くても管理組合の事情に通じていない業者だと互いにやりにくいというのもありますので。 ここの業者を使ったことのある管理組合の方いらっしゃいますかね？どうでしょうか？ オガワリフォーム http://www.ogawa-reform.jp/index.html |
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| No.129 |
苦肉の策の宣伝は止めましょう。
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| No.130 |
なるほど宣伝かもねー。
普通、大規模修繕するのに、一社だけしか検討しないということはないだろう。 やっぱり宣伝かな・・・。 |
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| No.132 |
今秋に大規模修繕工事がスタートします。
施行業者は、７業者中６業者が大手ゼネコンです。 最初募集段階では、大手ゼネコンは大規模修繕工事はあまりやりたがらないとのことだったけど、 蓋をあければ、大手ゼネコンがほとんんど。その中で７社に絞ったんだけど、大手ゼネコンも必死だよね。 価格も当初計画していた修繕工事費をかなり下回ったですよ。 下請けや孫受け業者への押さえをしっかりして、丸投げをさせないようにするのもポイントの１つ。 |
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| No.133 |
>>132
元請として大規模の建設業者を利用するのは、大規模の場合はしかたがないことでしょう。 管理監督がしっかりしていて安心です。 実際の作業者は、孫請けくらいになるので途中のマージンがもったいないといえばもったいないですけど。 ※「ゼネコン」とは、元請負者として各種の土木・建築工事を一式で発注者から直接請負い、工事全体のとりまとめを行う建設業者。 |
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| No.134 |
我田引水。
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| No.135 |
こんにちは
金額は昔より大幅に下がっているはずです。 上がっているというのは完全に社会トレンドに逆行しています。 なお、管理会社の場合は３割から５割程度、 ゼネコンの場合は２－３割ほど上乗せされていますのでご注意。 理事会が業者と申し合わせている場合もありますので、 独自に調べて一社追加してみると不正がないかどうかわかります。 |
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| No.136 |
管理組合が直で業者選定すればよいことです。
管理会社をとおす必要無いですよ。 |
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| No.137 |
不適任者、不適業者の選択結果は、全組合員の責任。
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| No.138 |
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| No.139 |
分かり切ったことを実施しないで何が出来るの？
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| No.140 |
入札する公示って、どうすればいいのでしょうか？
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| No.141 |
＞管理組合が直で業者選定すればよいことです。 管理会社をとおす必要無いですよ。
管理会社のピンハネをチェックする方が簡単で、特定理事が真似ないようにチェックする方が難しい。 |
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| No.142 |
マンション管理新聞のフリースペースを使うと無料で業者募集の広告を出せますよ。
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| No.143 |
大規模修繕時に管理会社に１０％のバックリベートぐらいやんなさいよ。
そうしないと管理会社の経営は厳しいし、優秀な人材を集めることもできないので。 優秀な人材（ふろんと）がいればマンション管理もスムースにいくようになるよ。 |
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| No.144 |
日本ハウズイングは、なんで経常利益１％程度なんですか？
管理委託契約を赤字で受注してるところが多いの？ |
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| No.145 |
そうなんですよ、委託業務費値切られっぱなしで全然儲けさせてくれません。
だから大規模修繕時のバックリベートぐらい大目にみてよ。 委託業務費が安くなったのは、マンション管理士のせいだよ。 やれ委託業務費の値下げだ部分委託だ、自主管理だといって委託業務費の値下げを強要するからね。 大規模修繕にしたって、マン管士が介入してバックリベートが取れないように指定業者の選定をしてくるから。 マン管士の排除をやらないとだめだね。 |
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| No.146 |
親亀こけたら子亀もこけている状態を認識すべきだ。
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| No.147 |
管理会社が潰れるのは、企業努力が足りないため
生き残るために必死な会社はたくさんある。 安易にピンハネでやり抜こうなんて、どれだけ考えが甘いんだよ！ 質をよくしないと続かなくなりますよ。 |
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| No.148 |
でも現実は、大規模修繕時にバックリベートとるのは管理会社の大半がやってることだしね。
特に、ゼネコン系のマンションは１００％やってるだろうし。 |
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| No.149 |
年金生活の年寄りが多いマンションでは毎月千円でも管理費を節約したい。そうでなくても不景気だから大規模修繕になると数千万の１０％って大きいよ。支払わずに済むなら無駄な手数料を支払いたくない。
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| No.150 |
無料相談やってます。お気軽にどうぞ。
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| No.151 |
うちは普段メンテしてもらってる『日本水理』って設備屋さんに給水直結と排水管の大規模改修をしてもらいましたが担当の兼次さんや監督さんが誠意あってとても丁寧でしたよ。契約は管理組合直ですが、たぶん管理会社にいくらか取られてると思います。
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| No.152 |
1回目の大規模修繕工事って、普通は築12年目、13年目くらいでしょうけど、15年過ぎてからでも大丈夫なんでしょうか？予算を取ったとこですけど、理事会、修繕委員会の両方ともおばさんばかりがでてきて、機能しないと思われ、相当に時間がかかりそうなので。
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| No.153 |
おばさんをなめてはいけません。
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| No.154 |
大規模修繕は、計画通りにやると修繕積立金の増額に大きく影響します。工事施行者や管理会社にとっては
一年でも早くやってくれた方がいいし、早くやっても何ら影響はないですからね。 修繕周期が修繕積立金にもろに影響してきますので、専門家の意見に左右されず、自分達で自主点検を行い、 適切な修繕周期をジャッジすることが必要です。危険や漏水等がなければ先延ばししても何等問題はありません。修繕積立金の積立状況で判断すべきです。 修繕積立金のアップは修繕周期で大半決まります。例えば大規模修繕を１年先延ばしするだけで１戸当り月 いくら抑えることができるか計算してみてください。 計算方法は簡単です。大規模修繕計画で工事費（１回目）の総額を全戸数で割り、それを期間、年、月で割ってください。 わかり易く例示しますと 修繕積立金の１戸当り月必要額 工事費２億 戸数 １００戸 １３年目 の場合は 月１戸当り 12,820円になります。 １４年目にすれば 11,900円になります。 このように１年先延ばしするだけで、月920円の修繕積立金のアップをしなくていいのです。 専門委員会に管理会社は基本的には、参加させない方がいいでしょう。特に業者選定時は絶対参加させてはいけま せん。紹介もしてもらってはいけません。バックリベートを取られることになり、１０％は違ってきますよ。 |
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| No.155 |
第1回の修繕委員会では、あたまのおかしいおばさんが一人いました。その他のおばさんはほとんど黙っていました。私は管理会社への発注に大反対したのですが、どこまでわかっているか心配です。。。
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| No.156 |
管理会社を通してバックリベートがないということは１００％ないでしょう。
１０％～１５％は確実に工事費が上乗せされてます。 金額的には大きいですよ。 相見積りとかはとらないんですか？ しかし、管理会社に発注とは今時希少価値があるぐらい稀有なことですね。 何かもらってるのでは？賄賂でも業者としては１００万ぐらいやってもたいしたことないしね。 どうせそれ以上に工事費に上乗せできるんだから。 |
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| No.157 |
まだ第1回ですから、私から先手を打っているだけです。管理会社はあぶないよ！って。管理会社も同席していまして、怒号が飛んできて怖かったです。
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| No.158 |
まず見積り業者を５～６社選ぶべきです。そしてその中から、１社に絞ればいいのだが、必ず各社ごとに
２０分程度づつ説明会を開いて説明させることです。 そして専門委員会で評価して最高点のところに決めればいいのです。採点基準を各項目毎に決めておけばいいでしょう。当然それには管理会社は参加させません。専門委員会の組合員できめるのです。 私のところも今年１３年目ですが、今月から大規模修繕工事がスタートします。 ３６０戸（４棟）約3.8億の工事費をかけてやります。工事期間は約１年かかります。 ６社応募（大手ゼネコン中心でした）した中で点数評価し、一番高い点数の大○建設に決まりました。 設計・監理業者は地元の業者でした（１，７００万） 管理会社の紹介はありませんでした。バックリベートは多分取られてないと思ってます。 大○建設さんは、すごく良心的で立派な仕事をされると確信しました。誠意もあるようです。 私は何ももらってはいませんし、個人的な知り合いとか付き合いがある訳でもありません。 |
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| No.159 |
１戸当たり100万円を超えていますね。70万でできたはずです。
1回目の修繕工事では、そんなにかかりません。 （概ね15階以下のマンションの場合です。高さ４５メートル以上の高層マンションの場合は足場が組めないのでゴンドラを使うんで、めちゃくちゃカネかかりますけど。） ゼネコンが１５％ひいて、その下請けが１５％ひいて 実際に施工する大規模修繕工事専門業者は1戸当たり70万くらいで作業していると思います。 ゼネコンを見積もり参加させてもいいのですが、最初は専門業者中心に見積もりをとって、 ゼネコンは最後にするといいです。最初からゼネコンを入れると、関係のある専門業者が遠慮して手を引いてしまいますよ。 |
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| No.160 |
>159さん ありがとうございます。
予算を１戸１００万以内ということで、やれるところはどこまでできるかということで、見積りをとりました。 プールを壊して、緊急車両や送迎バスの待機所をつくったり、鍵の取っての交換とか網戸の張替え、玄関の 照明工事のやり変え等が追加されました。 ご指摘のように、最初の見積りは設計・監理会社に依頼しました。 詳しい工事概算の予測ありがとうございました。 |
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| No.161 |
>159さん 158です。
設計・監理業者に１，７００万支払ますが、この金額は相場としてはどんなものでしょうか。 事務所はなく、常駐はされないということです。 工事費3.8億の中に、設計・監理業者分も含まれています。 |
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| No.162 |
1700万に建物診断も含むんですかね。。
私のとこは80戸ですけど、設計監理200-300万って聞きました。 戸数が360戸なら80戸の4.5倍ですね。 1350万前後でできたのかも！ でも、私が相談したのは、ゼネコンＯＢのひとで 安く言ってくれてるんで、知り合いとかでないと 割高になるのかも。 しかし、これだけ調べても、提案しても、理事会が採用するかわかりません。 大規模修繕専門業者は数十人規模の会社だし、 倒産したらどーするとか、管理会社の担当が、不安をあおるのは明らかなんで。 |
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| No.163 |
>161
設計・監理には劣化診断もふくんでいます。それに工事終了後の大規模修繕計画を入れてます。 |
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| No.164 |
>>162さん
大規模修繕工事については、大手の方が絶対いいですよ。 あなたのとこは、管理会社が絡みおまけに弱小専門業者ということですので、倒産の心配もそうですが、 工事内容やバックリベート等考えれば無茶苦茶な決め方ですよ。 誰か、旨い汁吸っている者がいますよ。間違いなく。理事長や専門委員会のメンバーとか。 設計・監理業者も工事施工会社や管理会社と繋がっているとしか思えません。 見積り業者を募集することから再スタートすべきですよ。 今、決まっている？業者と同じ内容で見積り取られてみれば分かりますよ。 かなりの工事費の差があると思います。 |
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| No.165 |
以前は大手ゼネコンはマンションの大規模修繕はやりたがらないといわれていましたが、現在そういうことは
絶対ありません。仕事をとるのに努力されてますよ。 そして、仕事を受けたら信用にかけてもしっかりした仕事を責任もってやられますよ。 私のところでも、設計・監理会社の方でさえそういってましたけど、実際はそんなこと全然なかったですよ。 |
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| No.166 |
うーん。。。
管理会社は関係ありません。関係ないようにするために、私が安くする方法を提案しています。 専門業者を使う方法ね。コンサルに設計事務所を入れます。 工事金額はコンサル込みで1戸当たり70万以下で。仕様はコンサルが決めて、施工業者は一応、公募です。 80戸だから総額5600万以下です。 ゼネコンは手抜きが多いそうです。下請けに安く投げてるんで手抜きしないと下請けが赤字になっちゃうからでしょう。今後どうなるかわかりませんが、もし私の提案で決まったら、たぶん現金払うつもりかもしれないので、 私がうまい汁すってることになるのかもなあ。。。 でも、どこに決まってもそういうのはあるらしいよ。 |
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| No.167 |
大手ゼネコンで工事したけど、理事長で大規模修繕委員長を兼務していた私に対して、中元と歳暮で
ビールが届いただけで、それ以外は何にもなかったよ。 管理会社の関与も全然させなかったからね。勿論管理会社とか設計・監理会社からもリベート等はなし。 |
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| No.168 |
>仕様はコンサルが決めて、施工業者は一応、公募です。
これって全てどこの組合でもやってることだよ。それでも巧妙に管理会社が裏で絡んでるんだよね。 あなたたちの組合では、それを見抜くことは無理でしょう。 管理会社が工事に立ち入りすぎてますので。 コンサル（設計・監理）も管理会社の息がかってるんじゃないですか？もちつもたれつの関係 だったら何の防波堤にもなりません。 |
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| No.169 |
うーん。コンサルをどう決めるかですが
私が3人くらい連れてくると警戒するでしょうから、 マンション管理センターから紹介を受けようかと思ってますよ。 その場合、私の役得はなくなりますけどね。 |
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| No.170 |
公募した施行業者の中から、１社に絞るのは専門委員会でしょう。
コンサルはその時は、当然ノータッチなんでしょう。 工事請負業者を決める時は、管理会社やコンサルの意見を聞いたらだめでしょう。 それができないようだったら、最初から全ておまかせと同じですよ。 |
|
| No.171 |
コンサルに点数評価の方法を聞いてください。
そして、コンサル、管理会社抜きで、専門委員会のメンバーで各自評価し、点数の一番高い業者を 決めればいいでしょう。 当然同時審査し同時開票しなければなりません。 あなたたちの組合でそれをやる能力があるかどうかでしょう。素人でも十分できます、点数評価は。 それをやらないんだったら、高い工事費になりますが、能力がないとあきらめて、工事費の１０％から １５％を上乗せして支払えばいいでしょう。 ５～７社公募してやってみてください。必ず大きな差がでてきますよ。 |
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| No.172 |
＞あなたたちの組合でそれをやる能力があるかどうかでしょう。素人でも十分できます、点数評価は。
大規模修繕工事の見積評価を素人ができるとは思いません。 少なくとも、配管施工に詳しい人と建築士（できれば１級）ぐらいの「素人」が委員会に参加してないと。 点数評価を促す方、皆さんの経験では、どんな評価ポイントだったのですか？ それらを具体的に提示頂いたほうが、参考になると思いますけど。 |
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| No.173 |
点数評価方法は若干専門的な要素が入ってきます。
それについては、設計・監理の一級建築士が事前に専門委員会に指導をしてくれます。 専門委員会には、建築士はいません。素人集団で点数評価をしました。 大規模修繕時はまず最初に設計・監理会社を決めるのが先決です。そして設計された仕様に添って 見積りを各業者が提出します。その業者への説明は、設計・監理業者が行います。 応募施行業者には、各２０分ずつ説明をしてもらいました。（ＰＲも兼ねて） 評価については、見積り工事費、会社の規模、経営内容、その他専門的な項目等で、それぞれ項目毎に 点数配分がされており、２０項目ぐらいだっとおもいますが、それを合計して合計点数が一番高かった ところに決めました。勿論見積り工事費の点数配分が一番高かったですね。 点数評価方法は、建築士の方なら誰でも知っておられますので、聞かれたらいいと思います。 |
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| No.174 |
工事施工業者は大手ゼネコンにしなさい。
大手ゼネコンは一端引き受けたらちゃんとした 仕事するよ。 信用がかかってるからね。 場合によっては赤字でもやるからね。 ノウハウももってるし。 バックリベートもとりにくいしね。 管理会社も介入しづらい。 但し、ゼネコン系の管理会社はとるだろうがね。 修繕積立金が豊富なところは煩わしいから バックリベートやってもいいんじゃないの。 ２億の工事の場合、２千万程度だから。 １戸当りにすれば微々たるものだから。 工事業者も儲けさせてやってください。 |
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| No.175 |
「バックリベート」が平然と公言できる業界か．．．変らないねぇ。
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| No.176 |
大手ゼネコンがそんなにきっちりやるのなら、施工を大手ゼネコンに発注する場合、設計監理者はいらないのですか？
設計監理方式ではなくて、責任施工方式でよい？ |
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| No.177 |
設計・監理は保険みたいなもの。
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| No.178 |
ゼネコンなんて下請けに丸投げです。赤字になんかなる訳ない。下請けが損するだけ。末端の職人さんがかわいそーだ。ましてやゼネコンが改修工事の塗装や防水の詳しいことなんて知る訳ない。改修専門業者に頼むのがいーよ。ゼネコンに頼んでもどーせ改修専門業績に丸投げだし。
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| No.179 |
そのとおり。ゼネコンＯＢも同じ意見で、専門業者に頼むように言ってますよ。外壁塗装の保証は５年間くらいでしょうけど、５年以内に倒産しなさそうなところならまったく問題ありません。大規模修繕に必要なのは塗装や防水の知識よりも、住民が生活しながら安全に工事するノウハウらしいです。これがあるから大規模修繕は専門業者しかできないんですよ。設計監理方式なら施工は中小規模の専門業者でも問題ありません。
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| No.180 |
外壁塗装の保証期間は１０年です。
専門業者に個々に依頼するのも大変ですしね。 大手ゼネコンが全て丸投げすることは法的にもできません。 下請け・孫請けまでならオーケーでしょう。この世界では。 どんな大きな建設工事でもゼネコンが下請け・孫請け業者に頼まずに工事することはないでしょう。 実際工事するのは、専門業者がすることになるでしょう。どのゼネコンでも。 |
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| No.181 |
外壁塗装の保証は、通常は5年だと言ってる業者もあるし、15年のとこもあるみたい。
大規模修繕工事の専門業者というのは、施工の元請になりますので、 管理組合から見れば1社に発注ですよ。 いま言ってるゼネコンというのは大手総合建設業者のことで、 統括請負会社の意味ではないと思います。 |
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| No.182 |
総括請負会社として大手ゼネコンに依頼しました。
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| No.183 |
設計監理方式じゃないなら総括管理をさせるのにゼネコンに頼むのはまだいーかもね。
コンサルがおるのにゼネコンに頼んでもあまり意味ないよ。 俺は改修工事の現場監督20年しててゼネコンの下でやったこともあるけど、改修工事の事全然わかってないよ。住所対応から仕事の事まで全部下請け任せです。 外壁塗装の保証は現在一瞬的に使用される塗料で基本5年です。メーカーは5年しか出さないよ。15年は聞いたことない。特殊なものなら10年ならあるかも。 防水材は20年とかあるけど。 |
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| No.184 |
設計・監理方式なんですけど、大手ゼネコンに総括管理を委託してます。
設計・監理会社が逆に工事期間中はすることがあまりないようです。 設計・監理会社にかなりの経費を投入したんですけど。 大手ゼネコンがちゃんとした仕事をしてくれれば、責任施行方式がいいんでしょうがね。 |
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| No.185 |
私の住んでいるマンションの管理会社は西日本では大手ですが最低最悪です2昨年中規模修繕工事で見積書が自分の会社関係が約230万円又調べてみると、その孫受関係で事務員も居ないような会社の約240万円の見積書を提出して来ました、たまたま、輪番制で廻って来た副理事でしたので管理会社の影響のない工事業者に見積書をとった所約128万円でした理事会で検討した結果私の推薦した最低価格の業者に決まりましたが同席した管理会社の担当二人から随分クレームを付けられ、他の理事長、理事は何の事だか判ってません、理事も一年限りの輪番制なので管理会社の言いなりで、今年度の理事長なんかは、総会の冒頭の挨拶から全て管理会社に書いてもらい小さい声で読んでました、今7年目で大規模修繕工事計画が出ました、今は理事ではありませんこんな悪質な管理会社と一人戦っいくにはどうしたらと、ストレスたまります。
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| No.186 |
私も同じような状況です。管理会社は日本○〇○〇〇です。理事の輪番制は立候補、推薦を妨げるものか裁判所に確認訴訟を起こしてください。管理規約に輪番制と書いてるわけではないと思います。輪番表は分譲時に管理会社が作っただけではないですか？たぶん勝てますよ。勝てば立候補して理事になれます。
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| No.187 |
普通管理規約には、輪番制が謳ってあるところが殆どでしよう。
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| No.188 |
>>187
管理規約でそこまで謳っているところが殆どだという根拠を示してください。 |
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| No.189 |
私のところは輪番制が規約に謳ってあります。
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| No.190 |
規約に理事の選出方法が規定されてないところがあるんですか？
その場合は輪番制が規定されてるのでは。 |
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| No.191 |
私のところは理事は総会で選出するとなっているだけですが輪番制です。規約には輪番制のことは何も書いてありません。
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| No.192 |
あんまんさんのような人がいれば、管理会社の言いなりにならず住民も無駄に高い金を払う必要はなくなりますよね。
輪番制でも、危機感とか意識を植え付けつつ自覚してってもらえればいいですね！ |
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| No.193 |
規約にないなら昔の総会決議では？
それでも一応影響力はあると思いますよ 規約にあるなら仕方ないですが普通は立候補を輪番制だと言って突っぱねないでしょうけどね |
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| No.194 |
【ご本人様からの依頼により投稿を削除しました。管理人】
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| No.195 |
＞私のところは理事は総会で選出するとなっているだけですが輪番制です。規約には輪番制のことは何も書いてありません。
輪番制とは誰もやりたくない、責任もなければ、仕方なくいやいややるだけのシステムで、管理会社は大歓迎のシステムです。 |
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| No.197 |
知り合いのマンションの修繕工事で、職人がほとんど中国人だったって話ききました。
仕事もけっこういい加減だったとか。 日本は建設業で外国人なんか受け入れていませんから、名目は研修生なんでしょうね。 ゼネコンは外国人を使わないので、少なくともそういう心配はありません。 |
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| No.198 |
修繕工事ほど、安かろう悪かろうって業界はありませんよ。
実際に建物自体が建っているため、適当に施工してもわからないからです。 安いのには理由がある。高いのにも理由がある。 同じ仕様で大きな金額差はありえません。 特に顧客の立場になると、企業努力のみで魔法のように高品質低価格が実現できると思い込んでいる方がいますが、実際にはそんなことは不可能です。 他社より歴然と安い場合。絶対に理由があります。 なので、入札の際は最高・最低価格を提示した業者は切るべきですね。 |
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| No.199 |
戸数１８０戸のマンションです。今回１３年が経過し、第１回目の大規模修繕を実施しました。
施工会社は７社の中から総合評価方式で大手ゼネコンに決まりました。工事費は１戸当り１００万の範囲でやることにしてたんですが、最終的には９０万程度で済みそうです。（第１回目の相場は７０万程度といわれていますが、積立金に余裕があるので鍵の交換や網戸の張替え、駐車場工事、プールの改善、集会室の改装とかのグレードアップも図りました。） 兎に角丁寧な工事で感心させられています。手抜きとかはまずやっていないと思われます。 例えば、私の部屋は１４階東南の角部屋でルーバル付きの部屋なんですが、そのルーバルの修繕工事を参照したいと思います。これをみただけでも丁寧な工事がされているのではと思います。 ウレタン塗膜防水工事（床面だけに限定して説明します）素人の説明になります。 まず高圧洗浄 → シーリングの撤去 → 隅のシーリング剥がしとアルミ部分の撤去 → コンクリートで床面を 薄く塗る → 目地をつける → タールを前面に塗る → シート（オルタックシートを前面にかぶぜる → その上に前面シートをかぶせる → ブルーのタールを床面と側面・柵の台のところに塗る → 又、同じブルーのタールを 床全面に流しこむ → グレーのタールを全面に流す → 清掃・手直し 今までのは、単なるコンクリートの打ちっ放しだけだったので余計丁寧さが目立ちました。他の工事もすごく丁寧でこれで採算があうのだろうかと思われるような工事をされました。 約７ヶ月の工事期間でした。勿論設計・監理会社も導入しております。 建設会社は大成建設さんでした。 工事期間中の住民に対する配慮もすばらしいものでした。是非参考にしてみてください。 |
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| No.200 |
現在は大手ゼネコンがマンションの大規模修繕をやるようになってきたからな。
しかし、デベ系のマンションは他所の業者に依頼しずらいしね。 デベ系に頼めば管理会社にバックリベートは取られるは、工事費は高いわでふんだりけったりだな。 |
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