大規模修繕について

[入居済み住民さん]

はじめまして。恐縮ですが質問させて下さい。
第1回目の大規模修繕を迎えるマンションの住人です。


長期修繕計画書なのですが、最新の計画書と見直し前の計画書とでは
工事概算額に2倍以上の開きがあるのですが、
＆物価上昇等の社会情勢を考慮し、材料費等の市場価格をのせたうえでも
普通にありえることなんでしょうか？

最新の計画書が16年度で見直し前がそれ以前のものです。
見直しは16年度の計画書がはじめてです。
長期修繕計画標準様式からすると古いようにも
思いますがどうなんでしょうか？

あと、施工業者募集が住人しか入れないマンション内の張り紙だけだったりと
疑問に思う事があって、総会後の理事会も傍聴し続けているのですが
理事へ質問をしたり提案をすると
「理事会へ一任」ということで総会で可決されただろ！の一点張りで。。
なにぶん素人なのでどうしたらいいのか分かりません。
積立金を使い切る内容だったりと、説明がないまま進んでいるのが不安です。

[146: 匿名さん]

親亀こけたら子亀もこけている状態を認識すべきだ。

[147: 匿名さん]

管理会社が潰れるのは、企業努力が足りないため
生き残るために必死な会社はたくさんある。
安易にピンハネでやり抜こうなんて、どれだけ考えが甘いんだよ！

質をよくしないと続かなくなりますよ。

[148: 匿名さん]

でも現実は、大規模修繕時にバックリベートとるのは管理会社の大半がやってることだしね。
特に、ゼネコン系のマンションは１００％やってるだろうし。

[149: サラリーマンさん]

年金生活の年寄りが多いマンションでは毎月千円でも管理費を節約したい。そうでなくても不景気だから大規模修繕になると数千万の１０％って大きいよ。支払わずに済むなら無駄な手数料を支払いたくない。

[150: 伊藤 清]

無料相談やってます。お気軽にどうぞ。

[151: ３期連続理事長]

うちは普段メンテしてもらってる『日本水理』って設備屋さんに給水直結と排水管の大規模改修をしてもらいましたが担当の兼次さんや監督さんが誠意あってとても丁寧でしたよ。契約は管理組合直ですが、たぶん管理会社にいくらか取られてると思います。

[152: 匿名さん]

1回目の大規模修繕工事って、普通は築12年目、13年目くらいでしょうけど、15年過ぎてからでも大丈夫なんでしょうか？予算を取ったとこですけど、理事会、修繕委員会の両方ともおばさんばかりがでてきて、機能しないと思われ、相当に時間がかかりそうなので。

[153: 匿名さん]

おばさんをなめてはいけません。

[154: 匿名さん]

大規模修繕は、計画通りにやると修繕積立金の増額に大きく影響します。工事施行者や管理会社にとっては
一年でも早くやってくれた方がいいし、早くやっても何ら影響はないですからね。
修繕周期が修繕積立金にもろに影響してきますので、専門家の意見に左右されず、自分達で自主点検を行い、
適切な修繕周期をジャッジすることが必要です。危険や漏水等がなければ先延ばししても何等問題はありません。修繕積立金の積立状況で判断すべきです。
修繕積立金のアップは修繕周期で大半決まります。例えば大規模修繕を１年先延ばしするだけで１戸当り月
いくら抑えることができるか計算してみてください。
計算方法は簡単です。大規模修繕計画で工事費（１回目）の総額を全戸数で割り、それを期間、年、月で割ってください。
わかり易く例示しますと　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　修繕積立金の１戸当り月必要額

　工事費２億　　戸数　１００戸　　１３年目　の場合は　月１戸当り　12,820円になります。
　　　　　　　　　　　　　　　　　１４年目にすれば　　　　　　　　11,900円になります。
　　　このように１年先延ばしするだけで、月920円の修繕積立金のアップをしなくていいのです。

　専門委員会に管理会社は基本的には、参加させない方がいいでしょう。特に業者選定時は絶対参加させてはいけま　せん。紹介もしてもらってはいけません。バックリベートを取られることになり、１０％は違ってきますよ。

[155: 匿名さん]

第1回の修繕委員会では、あたまのおかしいおばさんが一人いました。その他のおばさんはほとんど黙っていました。私は管理会社への発注に大反対したのですが、どこまでわかっているか心配です。。。

[156: 匿名さん]

管理会社を通してバックリベートがないということは１００％ないでしょう。
１０％～１５％は確実に工事費が上乗せされてます。
金額的には大きいですよ。
相見積りとかはとらないんですか？
しかし、管理会社に発注とは今時希少価値があるぐらい稀有なことですね。
何かもらってるのでは？賄賂でも業者としては１００万ぐらいやってもたいしたことないしね。
どうせそれ以上に工事費に上乗せできるんだから。

[157: 匿名さん]

まだ第1回ですから、私から先手を打っているだけです。管理会社はあぶないよ！って。管理会社も同席していまして、怒号が飛んできて怖かったです。

[158: 匿名さん]

まず見積り業者を５～６社選ぶべきです。そしてその中から、１社に絞ればいいのだが、必ず各社ごとに
２０分程度づつ説明会を開いて説明させることです。
そして専門委員会で評価して最高点のところに決めればいいのです。採点基準を各項目毎に決めておけばいいでしょう。当然それには管理会社は参加させません。専門委員会の組合員できめるのです。
私のところも今年１３年目ですが、今月から大規模修繕工事がスタートします。
３６０戸（４棟）約3.8億の工事費をかけてやります。工事期間は約１年かかります。
６社応募（大手ゼネコン中心でした）した中で点数評価し、一番高い点数の大○建設に決まりました。
設計・監理業者は地元の業者でした（１，７００万）
管理会社の紹介はありませんでした。バックリベートは多分取られてないと思ってます。
大○建設さんは、すごく良心的で立派な仕事をされると確信しました。誠意もあるようです。
私は何ももらってはいませんし、個人的な知り合いとか付き合いがある訳でもありません。

[159: 匿名さん]

１戸当たり100万円を超えていますね。70万でできたはずです。
1回目の修繕工事では、そんなにかかりません。
（概ね15階以下のマンションの場合です。高さ４５メートル以上の高層マンションの場合は足場が組めないのでゴンドラを使うんで、めちゃくちゃカネかかりますけど。）
ゼネコンが１５％ひいて、その下請けが１５％ひいて
実際に施工する大規模修繕工事専門業者は1戸当たり70万くらいで作業していると思います。
ゼネコンを見積もり参加させてもいいのですが、最初は専門業者中心に見積もりをとって、
ゼネコンは最後にするといいです。最初からゼネコンを入れると、関係のある専門業者が遠慮して手を引いてしまいますよ。

[160: 匿名さん]

>159さん　ありがとうございます。
予算を１戸１００万以内ということで、やれるところはどこまでできるかということで、見積りをとりました。
プールを壊して、緊急車両や送迎バスの待機所をつくったり、鍵の取っての交換とか網戸の張替え、玄関の
照明工事のやり変え等が追加されました。
ご指摘のように、最初の見積りは設計・監理会社に依頼しました。
詳しい工事概算の予測ありがとうございました。

[161: 匿名さん]

>159さん　158です。

設計・監理業者に１，７００万支払ますが、この金額は相場としてはどんなものでしょうか。
事務所はなく、常駐はされないということです。
工事費3.8億の中に、設計・監理業者分も含まれています。

[162: 匿名さん]

1700万に建物診断も含むんですかね。。
私のとこは80戸ですけど、設計監理200-300万って聞きました。
戸数が360戸なら80戸の4.5倍ですね。
1350万前後でできたのかも！
でも、私が相談したのは、ゼネコンＯＢのひとで
安く言ってくれてるんで、知り合いとかでないと
割高になるのかも。
しかし、これだけ調べても、提案しても、理事会が採用するかわかりません。
大規模修繕専門業者は数十人規模の会社だし、
倒産したらどーするとか、管理会社の担当が、不安をあおるのは明らかなんで。

[163: 匿名さん]

>161
設計・監理には劣化診断もふくんでいます。それに工事終了後の大規模修繕計画を入れてます。

[164: 匿名さん]

>>162さん
大規模修繕工事については、大手の方が絶対いいですよ。
あなたのとこは、管理会社が絡みおまけに弱小専門業者ということですので、倒産の心配もそうですが、
工事内容やバックリベート等考えれば無茶苦茶な決め方ですよ。
誰か、旨い汁吸っている者がいますよ。間違いなく。理事長や専門委員会のメンバーとか。
設計・監理業者も工事施工会社や管理会社と繋がっているとしか思えません。
見積り業者を募集することから再スタートすべきですよ。
今、決まっている？業者と同じ内容で見積り取られてみれば分かりますよ。
かなりの工事費の差があると思います。

[165: 匿名さん]

以前は大手ゼネコンはマンションの大規模修繕はやりたがらないといわれていましたが、現在そういうことは
絶対ありません。仕事をとるのに努力されてますよ。
そして、仕事を受けたら信用にかけてもしっかりした仕事を責任もってやられますよ。
私のところでも、設計・監理会社の方でさえそういってましたけど、実際はそんなこと全然なかったですよ。