大規模修繕について

[入居済み住民さん]

はじめまして。恐縮ですが質問させて下さい。
第1回目の大規模修繕を迎えるマンションの住人です。


長期修繕計画書なのですが、最新の計画書と見直し前の計画書とでは
工事概算額に2倍以上の開きがあるのですが、
＆物価上昇等の社会情勢を考慮し、材料費等の市場価格をのせたうえでも
普通にありえることなんでしょうか？

最新の計画書が16年度で見直し前がそれ以前のものです。
見直しは16年度の計画書がはじめてです。
長期修繕計画標準様式からすると古いようにも
思いますがどうなんでしょうか？

あと、施工業者募集が住人しか入れないマンション内の張り紙だけだったりと
疑問に思う事があって、総会後の理事会も傍聴し続けているのですが
理事へ質問をしたり提案をすると
「理事会へ一任」ということで総会で可決されただろ！の一点張りで。。
なにぶん素人なのでどうしたらいいのか分かりません。
積立金を使い切る内容だったりと、説明がないまま進んでいるのが不安です。

[62: 教えてください]

＞０７さん。少なくとも当社ではそういう事はいたしておりません。って、当社ってどこの会社ですか？宣伝にもなるでしょうけど教えてください。

[63: 教えてくだされ]

>>62
匿名掲示板で、発言者個人の詮索は・・・・・マナー違反。
62さんの勤務先（会社）は？
62さんの住まれてるマンションは？

[64: 理由をつけて教えない]

マナーね。マンコミュのような匿名掲示板においては、ココ以外のスレにもマナーのないような書き込みが多いですね。

63さんの書き込み方もなんかサディスティックなものを感じますよね。意地悪な感じが。

そんなに業界を詳しく知られると困るんでしょうか？っておもいますよ。

[65: 理由をつけて教えない]

それにね
＞発言者個人の詮索
ってあなたが詮索って感じてるだけだからいやなら答えなきゃいいだけだよ！

[66: マンション住民さん]

64=65だとして、2分内の連投、文体が変ってしまうのは気分の変化が著しいか、分裂気味。
ネットに執着しないで休まれることを強くお勧めする。マジで。

[67: 管理会社社員さん]

07・08です。
久しぶりに覗いて見たら、私の発言で大変なことに・・何か申し訳ないです。

私の勤務している会社は・・やっぱりハッキリとお教えすることは・・
ヒントは、07で書き込んだとおり、大手デベ系管理会社です。もう少し言うと、旧財閥系です。
所謂、イケイケの独立系管理会社ではありません。

さて、お詫びと言う訳ではないですが、昨年、私が担当している物件で大規模修繕工事を実施
したので、その際の流れをご披露します。参考になれば幸いです。

①大規模修繕工事の際に一番重要である、『公明性・公正性』を確保するため、第三者を介入
　させることを提案しました。
　つまりは、建物調査診断〜改修設計（仕様書作成）〜概算見積書〜施工会社選定〜工事監理
　の一連の業務を、設計事務所等に委託することです。

②理事会に「管理会社でどこか設計事務所知らないの？」と聞かれましたので、過去に担当し
　ていた物件の大規模修繕工事で知り合った設計事務所と、高層住宅管理業協会のマンション
　保全診断センターを紹介し、相見積もりした結果、設計事務所に依頼することとなりました。
　※管理会社が紹介した設計事務所では信頼できないという方は、ネットで「建物調査診断」
　　等で検索すると、いくらでも設計事務所が出てきます。できる限り、マンションの大規模
　　修繕工事を専門にしている設計事務所が良いと思います。

③設計事務所が建物調査診断を実施し、それに基づき改修設計・概算見積書を作成した上で、
　５社に相見積もりを依頼しました。
　見積りを依頼した会社は、元施工会社（ゼネコン）・当社（管理会社）・設計事務所経由で
　１社・理事会経由で２社でした。

④入札の結果、理事会経由の会社に決定しました。

まぁ、こんな感じです。
『公明性・公正性』を守るために気を遣っても、結局文句を言う人はいます。
この時は理事会経由の会社に決定したので、理事会がお金を貰ってるのではないかと言う人が
約１名いました。

もちろん、理事会経由の会社から当社は一銭もバックは貰ってません。
その代わり、本工事に関わる一切の責任を負うことを、施工会社にきつく約束させました。
つまりは、居住者からのクレーム対応、完了検査の立会いなどは一切当社がしないことを。
冷たいと感じるかもしれませんが、『管理委託契約書』には大規模修繕工事に関することは含
まれていませんので。この辺りが嫌がらせと取られるかもしれません。

参考になるか分かりませんが、長文失礼しました。

[68: 58です]

>>67
大手はしっかりしてらっしゃるのですね。納得しました。
私のところはある銀行の天下り先のデベの管理会社ですが、はっきり言って仕事ぶりにはうんざりなのです。住民のレベルも低いですので。
皆様には、多少のお値段が張っても大手でデベロッパーのマンションをお買い求めになることを強くお勧めします。

[69: マンション住民さん]

デベと管理会社の質は一致するとは限らないわけだが・・・

【管理担当です。一部テキストを削除しました。】

[71: 02]

いやぁ、ほんとに67さんの会社のような管理会社は貴重な存在ですよ。
大手さんだと思いますので、ぜひ業界のリーダーとして正しい管理会社のスタイルを広めて欲しいと思います。

[74: 匿名さん]

やっぱり管理会社って問題会社ばっかりなんだね。

[75: 匿名さん]

＞やっぱり管理会社って問題会社ばっかりなんだね。

当然です。管理組合の資産内容は分かっており、役員が任せっきりにすれば、修理業者と組めば利ざやが取れますので、こんな良い商売はありません。

[76: 匿名さん A]

６７さんが実践された方法が基本的には良いでしょうね。

私どもの100戸のMSでは６７さんの方法から管理会社を外して、修繕委員会が窓口で行ないました。
大変でしたが、安心できない管理会社を入れずに修繕積立金の無駄ずかいをせずに済んだと考えております。

但し、業者選定では、建設設計事務所の紹介業者から提出された見積書を見たら談合が明白でした。(設計事務所はこの業者に落とさせるとの意志がありありでした。)

予想されていた事なので、他に２社修繕委員会が業者をさがし(同一仕様書)相見積を取る業者の中に入れておりその内の１社が総合的に良いと判断しましたが、設計事務所は当然自分達が決めるものと難色を示しました。

修繕委員会としては、設計事務所との契約は業者選定協力と成っており決定権は管理組合である。設計事務所には、契約に基ずきその業者に問題点があれば指摘するよう指示し数箇所訂正させ委員会がさがした業者に決定しました。

設計事務所に工事監理も契約で発注していましたが、監理は結構良くやってくれたと判断しています。
長くなりましたが、２年前に２回目の大規模修繕を担当しましたので参考になれば幸いです。

[77: 匿名さん]

管理会社がわるいと言うより、いまのところはそういう業界であって、管理会社の方々はそれを悪とおもっていませんので。
管理会社なんて所詮手配師なんで本来自主管理が望ましいんだろうけど、いかんせんみんな暇じゃないんだよな。

[78: 匿名さん]

手配で差益を得ようってわけだからね。それが悪いとは言わないが、いつもお世話になっている住民に仇しちゃあまずいでしょ。
自分たちが利益を得たいがために雇い主の住民に不利益をもたらすのが問題ってことだな。

[79: 匿名さん]

＞自分たちが利益を得たいがために雇い主の住民に不利益をもたらすのが問題ってことだな。

その問題は、その原因の半分は管理組合側にあることが問題です。

[80: 匿名さん]

どうしても住民や管理組合のせいにしたようだが、逆に言うと管理会社にも半分責任があるんだよ。人のせいにはしないようにな。

[81: 匿名さん]

>積立金を使い切る内容だったりと、説明がないまま進んでいるのが不安です。
積立金を使い切るのが目的の管理会社が多すぎる。この国の低モラル、何とかしてほしい。

[82: 匿名さん]

情報開示が少なすぎる。
もっとオープンな業界になるべき。
大手デベやゼネコンの子会社で非上場の会社が多いからなのかな。
根本の原因として、上記のような会社の場合、親会社の天下り先となっていて、その人たちの給料が高すぎるため、余計に利益を稼がなきゃいけない構造ができあがっている。
管理会社とデベやゼネコンとの資本関係及び天下りを禁止すれば、いい業界になるんじゃないですかねえ？

[83: 匿名さん]

＞どうしても住民や管理組合のせいにしたようだが、逆に言うと管理会社にも半分責任があるんだよ。人のせいにはしないようにな。

＞積立金を使い切るのが目的の管理会社が多すぎる。この国の低モラル、何とかしてほしい。

どうしてこうも情けないコメントが言えるのかしら。
管理会社とは委託契約でやってんでしょう。
契約は五分五分の責任ですよ。だめな契約は交渉で改善するか、管理会社を返るかは、管理組合の仕事ですよ。
甘えるのは止めましょうよ。

[84: 匿名さん]

>>82
>管理会社とデベやゼネコンとの資本関係及び天下りを禁止すれば、いい業界になるんじゃないですかね
ほぼ同意。天下りで管理会社に行くのをやめてほしい。管理会社も上場会社が出てくれるといいですね。
「契約かわしたんだからあなたの責任。こっちは関係ないみたい」なのはちょっとね。
管理会社にはもっと責任感を持って仕事してほしい。