大規模修繕について

[入居済み住民さん]

はじめまして。恐縮ですが質問させて下さい。
第1回目の大規模修繕を迎えるマンションの住人です。


長期修繕計画書なのですが、最新の計画書と見直し前の計画書とでは
工事概算額に2倍以上の開きがあるのですが、
＆物価上昇等の社会情勢を考慮し、材料費等の市場価格をのせたうえでも
普通にありえることなんでしょうか？

最新の計画書が16年度で見直し前がそれ以前のものです。
見直しは16年度の計画書がはじめてです。
長期修繕計画標準様式からすると古いようにも
思いますがどうなんでしょうか？

あと、施工業者募集が住人しか入れないマンション内の張り紙だけだったりと
疑問に思う事があって、総会後の理事会も傍聴し続けているのですが
理事へ質問をしたり提案をすると
「理事会へ一任」ということで総会で可決されただろ！の一点張りで。。
なにぶん素人なのでどうしたらいいのか分かりません。
積立金を使い切る内容だったりと、説明がないまま進んでいるのが不安です。

[227: 匿名さん]

分からないから聞いているのではないのですが、それが分からなかったようですね。

それらの色んな内容のどの部分の事について、あなたが言いたいのは、どのように関わっているのか、と言う事です。

それよりも、このような掲示板には、これらの知識がなくて書き込んだ場合、無知呼ばわりされてしまうのでしょうか？
つまり、全てのことを知り、理解した上でないと書き込めないのでしょうか？

私は、そうじゃないと思います。
分からないことが沢山あるので、何をどのように調べて良いかさえ分からないので、教えてもらうために書き込んでも良いと思うのです。

それに対して、このような扱いをされてしまえば、今後、こわくて書き込むことさえ出来なくなりますよ。
また、このような扱いを受けたから、将来、同じ目にあわせてやろうとする人が出るかも知れませんよ。

そのような事を踏まえたやりとりが出来ないのは困りますね。
　

[228: 匿名さん]

＞具体的にポイントをしぼっての指摘が必要だと思います。

無知を通り越して、居直りですよ。

[229: 匿名さん]

>>225
大手ゼネコンと地元業者との価格の差は断然大手ゼネコンの方が安くなっていますよ（当然同じ仕様での話し）
又、管理会社に対するバックリベートにしても大手ゼネコンの方が安く済む又はバックリベートなしで済む
可能性は高いと思います。
それに元請け会社が下請けや孫請けに仕事を依頼するのはどこも一緒ですよ。
たとえ地元の建設会社が元請になっても下請けや孫請けを使うのは当然のこと。

[230: 匿名さん]

人に無知と言う前に、ポイントを絞れないあなたが信用できませんよ。
本当に解っているのかなぁ？

知ったかぶりをしているから、ポイントを絞れなくて逆切れしているようですよ。

ポイント絞ってあげたらどうですか？
ほんとに絞れるならですが

[231: 匿名さん]

>>230
あなたは誰にいっているんですか？

[232: 匿名さん]

本当に知りたいならこんなところよりyahoo知恵袋とか教えてgoogleの方がいいよ！

[233: 匿名さん]

>>232
yahoo知恵袋では無理ですよ。

[234: 匿名さん]

管理会社によって、同じマンションでも工事内容や、同じ工事内容でも金額がかなり違うのですね。

新築当時からの管理会社の予定では、建物の状態が新築当初の見込みよりも良いので、計画していた１０年で大規模修繕工事を行う必要はないので２～３年様子をみてからにしましょう、そうする事で、修繕積立金にも余裕が出て我々への金銭的な負担が少なくなると言う事もあり、その時、もし１３年目でやるとしてもと現状から推測した工事内容と見積もりを作ったりして、１０年目の工事が１３年目以降に伸ばそうとしていたのですが、その後、新しい理事長が管理会社を変えてしまいました。
新しい管理会社になった途端、１０年目で大規模修繕工事をしないと保証は無くなるし、事故が起こったら大変な事になると豪語して、前の管理会社が計画していた工事内容と金額とはかなり違う内容と金額を提案して来たのです。

工事範囲と言うか内容は、補修で済むと言われていた部分などは全てやり直し工事とされていて、金額も前の管理会社が見積もった金額の１．５倍以上の金額で、これまでに積み立てた修繕金を越えていたのでした。

理事長は直ぐに工事をしようと張り切っていたのですが、他の理事がおかしいと言い出して建築に詳しい人を頼み見てもらう事にしますと、新しい管理会社は大規模修繕工事を狙って管理を奪い取り、高額の工事を吹っ掛けて実は素人にはわからないような部分で手を抜いたり、通常の２倍～１０倍の金額で見積もりをする会社だとわかりました。

理事長は強引に直ぐに管理会社の言うように工事をしないと皆の責任になると大声を出していたのですが、前の管理会社の言っていることと全く違うし、建築家の話も事実らしく、新しい管理会社が出した見積書を見てもらうとおかしなしなくてもいい部分も多い内容ばかりで金額もとんでもなく高いのが判明したのです。

それで我々は、管理費は安いので、管理はしてもらうようにして、工事に関しては、この管理会社にはさせないようにしたのです。

前の管理会社は管理費は少し高かったが、新しい管理会社の言う事を聞いていたら２千万円以上、３千万円近い損をしていたでしょう。

この管理会社、管理費は安いので、このおまま工事はさせずに居てもらうつもりです。

大規模修繕工事目当てのハイエナぼったくり管理会社で、理事長が引き入れたのですが、残念ながら理事長は工事が出来なかったのでおそらくキックバックがないのでしょうね。

皆さん、代子募集善工事で騙されないようにして下さい。

[235: 匿名さん]

信用できるところの方がいいと思う
先々もへんな工事を提案されること等を考えれば前の管理会社の方が良さそう
意味のわからない支出とかされないかな

[236: 匿名はん]

＞管理会社によって、同じマンションでも工事内容や、同じ工事内容でも金額がかなり違うのですね。

違いますよ。管理会社が同じであってもその期の理事長、役員を筆頭とする組合員の意識によって、管理会社は意図的に工事内容、金額を違わせて暴利を貪るのです。

[237: 匿名さん]

管理費は信じられないほど安くて、前の管理会社の４分の３なのです。
年間で２００万円くらい違い、他に参加した管理会社とは１５０万円くらいの差がありまして、管理内容は全社同じと言う事だったので、皆この安い管理会社に賛成したのですが、こんな事になるとは誰も考えませんでした。
この掲示板でも名前が出ている「Ｇ社」だったのです。

やはり変えたほうがいいですか。

管理会社が意図的に理事などを騙せると思えば暴利を貪る事もあるのですか。

どちらも、おっしゃること分かります。

ご指摘、ありがとうございました。

[238: 匿名さん]

大規模修繕工事は管理会社には最初から最後まで一切タッチさせないのが基本。
これをやらなかったらバックリベートが取られるだけ。
そして建築会社は大手ゼネコンがいいよ。

[239: 匿名はん]

＞大規模修繕工事は管理会社には最初から最後まで一切タッチさせないのが基本。

絵に描いた餅。役員になり手がいない管理組合でどうやってやるの教えて！
まさかマン管士を使えではないでしょうね。バックリベートが倍になるだけでしょうよ。

[240: 匿名さん]

私のところは現在大規模修繕の真っ最中です。
大規模修繕にあたっては、業者の募集、修繕専門委員会、業者選定にあたっての総合評価方式や入札評価の
計算方法等全て組合でやりました。
管理会社は全てノータッチです。
私はマンションの住民でマン管の資格をもっていますが、理事でも専門委員会の役員でもありません。
ただ、情報提供だけはしてましたけどね。

[241: 匿名はん]

>]私はマンションの住民でマン管の資格をもっていますが、理事でも専門委員会の役員でもありません。

釣りに引っ掛かるマン管士妄信者の宣伝に過ぎない。

[242: 匿名さん]

ここを読んでいてびっくりしたのですが、世の中にこんなにたくさんブラックな管理会社があるんですね。
私はフロントを１０年ほどやっておりますが、うちの会社ではバックマージンや紹介手数料など一切取ったことないですよ。お歳暮・お中元すら会社としても受け取らないですし、すべて送り返してるくらい徹底してます。
「業者から１円でも受け取ると、管理組合の立場に立っているとはいえない」ということからです。
また、修繕工事の元請もほぼやりません。
大規模修繕工事に関連してうちの会社が得る金銭的利益は、まったくありませんが、それでも会社の運営はまったく問題ないですよ。
そもそも、工事なんていうものは水物なので、管理委託費だけで経営が成り立つよう、積算されているのが当たり前ではないのでしょうか？

しかし、世の中には工事を通じて、管理組合を食い物にしている管理会社がたくさんあるのですね。
フロントとしてもそんな会社に入らなくてよかったです。

[243: 匿名さん]

>>242
確かに殆どの管理会社はバックリベートを取ることにより委託業務費を安くし管理組合に入っていきます。
特に大規模修繕工事については、それをあてにして通常の委託費を抑えている関係上バックリベートを取るのは
当たり前という風潮になっています。
あなたの会社みたいな健全な会社もあります。しかし、普通ならおたくの会社が良心的でいいんでしょうが、
見た目には委託業務費が高く感じられるのです。そこに他の管理会社が付け入る隙があるのですよ。
組合も勉強してきていますので将来的にはおたくの会社が伸びていくと思います。
管理会社はマン管士が関与してくるのを極端に嫌がっています。だからマン管士叩きを徹底してやっているようです。
マンションの管理は共存共栄の精神で管理していかねば管理会社の継続性はないと思います。

[244: 匿名さん]

　
このようなＧ人社を筆頭にした「ぼったくり管理会社」は、２面性があるのです。

会社が大きければ大きいほど、適正価格できっちりと居住者の為の良い管理運営をする部隊、適正価格より少し安価で文句があまり出ない管理を提供する部隊、安価でそれなりの管理を提供する部隊、とても安価でそれなりの管理を提供するが工事や大規模修繕工事をやたら勧めてぼったくり価格で短期で儲け追い出されても良いと言う部隊、などに分かれているのです。

大きな会社ほど、その手の教育も十分なされていて、証拠が揃わないように配慮して、非常に巧みに実行するので、実際に行われても、立憲するのは大変困難なのです。

ですから、きっちりと良い管理をしている部隊の居住者からは「ちゃんとした良い管理会社ですよ。」と言うコメントさえもらえるようにしているのです。
全て、計算ずくなのです。

[245: 242]

>>243
確かに管理委託費の設定は少し高いかもしれません。
よそを経験していないので基準がよく分りませんが、他社からリプレイスの営業をかけられたときに、驚くような金額が出てくることがあります。
ただ、その金額だと原価割ってる･･･というようなものもあり、どんな管理をしているのか気になりますね。
結局、あまりの金額差に逆にお客様から「安かろう悪かろうでは･･･」と心配する声があがり、結局うちが少し減額して守りました。
私としては、業務の内容や質をきちっと判断していただけるようになって欲しいと思います。
努力が足りないから伝わらないのだよといわれればそれまでですが。
マン管士は過去に組合さんが契約されて、理事会で話したことがありますが、その方がたまたまそうだっただけだと思いますが、ま、間違ったことは言わないがそれほど専門性が高いとは感じませんでした。でも、第三者の意見を聞き安心したいという気持ちを解消するにはいいんではないでしょうか？
まだまだ歴史の浅い職種ですからね、長い目で見ないとと思います。
定年するころには、出来れば自分もマン管士独立したいので、その土壌を作って欲しいもんですね。

[246: 匿名さん]

管理会社は大きな管理組合についてはサービスも委託費も安い。
小さな組合については、委託費は高くなる。
これは仕方ないことだと思う。
私企業だから営利を追及するのは当たり前のこと。